Лютий І.О., Савич В.І., Калівошко О.М. Іпотека: сучасні концепції, тенденції суперечності розвитку

Подождите немного. Документ загружается.

КИЇВСЬКИЙ НАЦІОНАЛЬНИЙ УНІВЕРСИТЕТ ІМЕНІ ТАРАСА ШЕВЧЕНКА

І. О. Лютий, В. І. Савич, О. М. Калівошко

ІПОТЕКА:

сучасні концепції, тенденції та

суперечності розвитку

МОНОГРАФІЯ

Київ

“Центр учбової літератури”

2009

УДК 347.27

ББК 67.404

Л 96

Рекомендовано до друку

до друку Вченою радою Київського національного

університету імені Тараса Шевченко

(Протокол № 11 від 24.06.2008)

Рецензенти:

Дем’яненко М. Я. – доктор економічних наук, професор Інституту аграрної еко-

номіки УААН;

Ковальчук Т.Т. – доктор економічних наук, професор Інституту законодавства

Верховної Ради України;

Кравченко В. І. – доктор економічних наук, професор Будівельна палата України.

Лютий І. О., Савич В. І., Калівошко О. М.

Л 96 Іпотека: сучасні концепції, тенденції суперечності розвитку: Монографія. – К.:

Центр учбової літератури, 2009. – 548 с.

ISBN 978-966-364-939-9

Монографію присвячено дослідженню теоретичних і практичних проблем іпотеки,

іпотечного ринку та іпотечного кредитування. Розглянуто методологічні засади іпоте-

ки, її сутність та необхідності як форми забезпечення кредиту. Досліджено іноземний

досвід та внесено пропозиції щодо його використання в реаліях української економіки.

Вивчено моделі та механізми функціонування іпотечного ринку, а також визначено його

місце в структурі фінансового ринку України. Досить велику увагу приділено аграрній

іпотеці, в зв’язку з наболілими питаннями щодо її потенціалу та мораторію на торгівлю

земельними ділянками сільськогосподарського призначення. Сьомий розділ монографії

містить матеріали щодо іпотечних ризиків, їх специфічності та удосконаленню методів

управління ними. Окреслено основні перспективи розвитку іпотеки в Україні.

Для науковців, викладачів, аспірантів та студентів економічних спеціальностей вузів, а та-

кож для всіх, кого цікавлять проблеми функціонування та розвитку іпотечного кредитування.

УДК 347.27

ББК 67.404

ISBN 978-966-364-939-9 © Лютий І.О., Савич В.І., Калівошко О.М. 2009.

ВСТУП

Перед національними економічними системами різних країн

традиційно стоїть завдання розширення ємності інвестиційного

ринку, що змушує їх активно працювати над розробкою ефектив-

них механізмів, здатних акумулювати вільні фінансові ресурси на

фінансовому ринку та спрямовувати їх в сегменти економіки, які

формують потенційний попит на інвестиційний ресурс. Іпотека, як

засвідчує багаторічний досвід її застосування у світі, являє собою

один з таких механізмів, при цьому вона виступає як сполучний еле-

мент в макроекономічній системі, який завдяки мультиплікаційно-

му ефекту спроможний активізувати різновекторні ринки: капіта-

лу, житла, будівельних матеріалів, землі, комерційної нерухомості,

кредитів, депозитів, праці, страховий ринок, сферу недержавного

пенсійного забезпечення тощо. Іпотека також робить вагомий вне-

сок у розширення ємності фінансового ринку, диверсифікацію його

інституціональної структури та структури фінансових інструмен-

тів, формує та збалансовує інтереси учасників іпотечного ринку,

створює механізми здешевлення позичкового ресурсу, забезпечує

досягнення соціально-економічного ефекту в процесі споживання

учасниками ринку відповідного іпотечного продукту.

Для України розбудова іпотечного ринку є важливим та акту-

альним завданням на шляху подальшого реформування економіки і

створення адекватного сучасним вимогам фінансового ринку з від-

повідною структурою та інституційними складовими. При цьому

розвиток іпотечного ринку вирішує як економічні проблеми активі-

зації та ефективного використання фінансових ресурсів, так і соці-

альні завдання щодо залучення різних соціальних верств населення

до задоволення своїх потреб через механізм фінансового ринку. Це

визначає необхідність розробки і релізації державної програми за-

безпечення даних процесів в Україні, їх теоретичне обґрунтування з

врахуванням особливостей національної економіки та існуючих за-

гальносвітових тенденцій в розвитку іпотечного кредитування.

Іпотека, як невід’ємна складова фінансування, відіграє одну з

ключових ролей у становленні та розвитку стабільно функціону-

ючої економіки в Україні. Одним з важливих напрямів в цій сфе-

рі є розвиток аграрної іпотеки. Неодмінною умовою розвитку якої

є формування базових засад притаманних розвиненим іноземним

економікам. Іпотека в Україні за рівнем свого розвитку значно по-

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

ступається провідним країнам світу. На сьогодні іпотечний ринок

як вся світова економічна і фінансова система переживають супер-

ечливий період кризи. Криза найбільш гостро показала проблеми та

суперечності розвитку іпотеки в світі та Україні але разом з тим ви-

значила бачення перспектив її розвитку в майбутньому.

Дане дослідження направлене на аналіз теоретичних засад роз-

витку іпотеки, що дозволяють обґрунтувати практичні рекомендації

розвитку іпотечного ринку в Україні.

Політика в сфері іпотеки є одним з ефективних інструментів

впливу держави на стимулювання розвитку інвестицій, особливо

в аграрний, промисловий та будівельний сектори народного гос-

подарства. Останнім часом значно зросли попит та пропозиція на

іпотечні послуги в сфері житлового будівництва, проте вони є не-

достатніми в промисловій сфері, а в сфері сільського господарства,

яка гостро потребує довгострокових фінансових ресурсів для роз-

витку та заміни своєї матеріально-технічної бази, взагалі перебува-

ють в стані формування. Пояснюється це, насамперед, недоскона-

лістю нормативно-правового забезпечення, мораторієм на торгівлю

земельними ділянками сільськогосподарського призначення, не-

достатнім розвитком інституційного забезпечення та відсутністю

комплексної державної програми підтримки розвитку ринку аграр-

ної іпотеки. Крім того, сільськогосподарській діяльності притаманні

значні специфічні ризики, що відштовхує потенційних інвесторів.

РОЗДІЛ 1.

ТЕОРЕТИЧНІ ЗАСАДИ ТА СУТНІСТЬ ІПОТЕКИ

§ 1. Теоретико-методологічні засади та

еволюція наукових досліджень іпотеки

Будь-яке суспільство на будь-якому етапі свого розвитку ви-

шукує найбільш ефективні способи ресурсного забезпечення від-

творювальних процесів. Серед усього загалу таких способів одним

з найбільш ефективних, що підтверджено багатовіковою практикою

його застосування, виявилася іпотека. Досвід країн із соціально-

ринковою економікою показав, що іпотека є суттєвим фактором

економічного і соціального розвитку суспільства. Система іпотеч-

ного кредитування в США дозволила за останні 30 років щорічно

спрямовувати на житловий ринок більше 40 млрд. дол. Важливе

соціально-економічне значення цього інституту визначає його ви-

соку привабливість для економічних систем, у першу чергу тих, які

стають на рейки ринкової економіки. Цивілізований світ за тривалий

період свого розвитку накопичив багатющий досвід застосування

широкого розмаїття іпотечних механізмів. На сьогодні актуальним

залишається питання удосконалення цих апробованих століттями

механізмів відповідно до локальних національних особливостей, ці-

лей і завдань суспільного розвитку.

Наукова думка про іпотеку формувалася паралельно з практич-

ним впровадженням іпотечних механізмів. У процесі еволюції науко-

ві погляди пройшли складний шлях від «простого розуміння застави

нерухомості до сучасного розуміння іпотеки як механізму ефектив-

ного використання ресурсів в ринковій системі господарювання» у

три етапи: І етап (початок VІ ст. до нашої ери – ХVІІ ст. нашої ери) –

зародження економічної думки про нерухомість як заставу при здій-

сненні господарських операцій; ІІ етап (ХVІІІ-ХІХ ст.) – формування

поглядів на іпотеку як на фінансовий інструмент; ІІІ етап (з 70-80-х

років ХХ ст.) – дослідження соціально-економічної природи іпотеки,

розгляд її як інструменту розширення капіталу, як інструменту інвес-

тицій, поглиблення досліджень іпотеки як фінансового інструменту

[101, c. 6-7, 10].

Виділення етапності в розвитку наукової думки про іпотеку до-

зволяє виявити якісні зрушення в наукових поглядах на суть цього

важливого суспільного явища, його роль в розвитку фінансової систе-

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

ми країни та у відтворювальних процесах економічної системи в ціло-

му. З приводу запропонованої професором О.Т.Євтухом класифіка-

ції етапів розвитку наукових поглядів на іпотеку вважаємо доцільним

зауважити, що в даному випадку до жодного з трьох етапів не ввійшов

сімдесятирічний (з 1901 р. по 1970 р.) період ХХ ст. (хоча безпосе-

редньо його аналіз по тексту проводиться, проте без віднесення його

до жодного з трьох окреслених етапів). А саме на нього припадає до-

сить активний розвиток іпотеки в Росії (до 1917 р., про що зазначає

сам автор – «іпотека почала активно діяти з 1906-1907 років в загаль-

ній системі аграрної реформи, яка проводилась ... П.О.Столипіним»

[101, c. 16]), а також надзвичайно активний – у США та в Європі

(особливо у післявоєнні роки), що, зрештою, буде проілюстровано

в процесі короткого висвітлення історії становлення іпотеки у світі.

Не прив’язуючись до якихось умовних етапів розвитку іпотеки, тому

що більш важливим видається встановлення характеру впливу науки

на інтенсивність становлення та спрямованість розвитку іпотеки, ко-

ротко зупинимось на основних закономірностях еволюції наукових

поглядів на іпотеку, яка з розвитком економічних відносин набувала

дедалі ширшого застосування, поступово перетворюючись в ефектив-

ний інструмент фінансового ринку.

Фундаторами розробок у галузі іпотеки та іпотечного права

«були афінські політики і правознавці VІ-ІV ст. до н. е. Солон та

Дракон», а «правові та економічні засади інституту іпотеки сформу-

льовані у класичному викладі римського права правознавцем Гаєм у

ІІ ст. н.е.». Серед представників науки стародавніх часів, які вивча-

ли питання кредитування під заставу нерухомості, слід відзначити

також Аристотеля [395, c. 236-310]. Подальшу естафету в наукових

дослідженнях іпотеки перейняли відомі класики економічної те-

орії В.Петті [254, c. 5-78], А.Сміт [343, c. 478], Д. Ріккардо [296, c.

397-473], праці яких стосувалися питань оцінки нерухомості, вико-

ристання землі як застави при отриманні позики та розрахунків за

податками.

Як фінансовий інструмент іпотека в наукових дослідженнях ак-

тивно почала фігурувати лише в епоху розвитку капіталізму, що за-

свідчують роботи В.Лексіса, Е.Закса. В. Лексісу, зокрема, належать

дослідження проблем іпотеки землі, яку він вважав основополож-

ним предметом застави при довгостроковому кредитуванні, функ-

ціонування іпотечних банків, визначаючи їх як ділові підприємства,

що надають довгостроковий, полегшений іпотеками кредит шля-

Розділ 1. Теоретичні засади та сутність іпотеки

хом придбання іпотек і видачі на основі іпотек заставних листів –

зобов’язань передбаченого законом типу, які котируються на біржі

[201, c.8, 110]. Е.Закс досліджував іпотечне кредитування як засіб

вирішення житлової проблеми [247, c.1]. Його праця «Житлові умо-

ви трудящих класів і їх реформа», присвячена проблемі діяльності

будівельних товариств в Англії, свого часу була об’єктом прискіпли-

вого аналізу Ф. Енгельса [423].

В кінці ХІХ – на початку ХХ ст. дослідження проблеми іпотеч-

ного кредитування у житловій сфері продовжили В.Святловський,

Д.Михалевський, М.Загряцков. В.Святловському, зокрема (про

що писав О.Т. Євтух [101, c. 9]), належать дослідження механізму

іпотечного кредитування будівництва і купівлі житла через пози-

коощадні каси в Західній Європі, Росії та Україні. Особлива увага

ним була приділена вивченню досвіду функціонування створеної

вперше в Російській імперії у 1899 р. в Києві, на кшталт існуючих

в той час англійських будівельно-фінансових товариств «bulding

societies», «Київської артілі робітників, майстрових і службовців

для придбання житла і взаємної допомоги». Предметом досліджен-

ня Д.Михалевського [225] були німецькі іпотечні банки в системі

фінансування житлового будівництва, вторинний ринок заставних.

На дореволюційний період припадають також дослідження

А.Русова, який у 1912 р. випустив книгу «Короткий огляд розви-

тку руської оцінної статистики», та В.Богусловського, заслуга якого

полягає в розробці керівництва з оцінки землі, яке надалі викорис-

товувалося для визначення вартості застави при іпотечному креди-

туванні [101, c. 9].

Ролі іпотечного житлового кредитування у відбудові еко-

номіки в післякризовий період у США та Західній Європі при-

свячені дослідження відомих зарубіжних вчених П.Самуельсона

[334] та Х.Ламперта [198], серед вітчизняних дослідників –

В.Обозненка, І.Бойка, В.Кудрявцева, а в останній чверті минулого

століття – Н.Бурнетта, В.Груббера, Г.Поляковського, В.Сіроткіна,

Н.Зеленкової, Н.Рахманової, Є.Сємякова, Р.Страйка, Д.Хаддурі,

К.Марка, Н.Косарьової, П.Єщенка, А.Дроня, І.Карманової, Л.Гайгера

та інших. В центрі таких досліджень дедалі більше знаходяться про-

блеми розвитку іпотечного ринку в системі загального фінансового

ринку, ринку нерухомості, довгострокового кредитування будівни-

цтва житла, особливостей інвестування в житло в перехідних еко-

номіках.

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

В останні роки ХХ ст. – на початку ХХІ ст. над проблемами пра-

вового регулювання іпотечних відносин, вибору та ефективності

моделей іпотечної системи, створення інфраструктури іпотечного

ринку, іпотеки як інструменту розширення виробничого капіталу,

іпотеки сільськогосподарських земель, удосконалення процедур

іпотечного кредитування тощо активно працюють зарубіжні та

українські дослідники – В.Кудрявцев, Є.Кудрявцева, В.Меркулов,

О.Євтух, К.Паливода, В.Кравченко, С.Кручок, М.Дем’яненко,

І.Пучковська, В.Лазепка, А.Пересада, Т.Майорова, С.Юргелевич,

Ю.Агєєв, Н.Журкіна, М.Логінов, І.Рахман, Е.Матюгіна, Г.Циліна,

В.Єпіфанов, Л.Донцова, Т.Ковальчук, Л.Макаревич, В.Іванов,

О.Лаврушин та багато інших.

На сьогодні можна констатувати факт наявності достатньо ди-

версифікованих (хоча і різної глибини) системних досліджень,

предметом яких є феномен іпотеки у всьому розмаїтті його осо-

бливостей, зумовлених як загальним процесом становлення, так і

прив’язкою до економіки перехідного типу та значної регіональної

диференціації умов, в яких цей процес відбувається. Представлене

дослідження оцінюється нами з позицій внеску в загальний процес

наукового пошуку напрямів створення ефективної і комплексної

іпотечної системи в Україні як дійового інструменту інвестиційно-

го ринку, орієнтованого на забезпечення економічного зростання як

основної умови сталого розвитку.

В класичному розумінні під іпотекою прийнято вважати заставу

нерухомого майна. Іпотека, як правило, розглядається в контексті

взаємозв’язку застави нерухомості і кредиту, в якому перша вико-

ристовується виключно з метою отримання другого в іпотечного

кредитора.

У законодавстві різних країн, як зазначає професор В.Лагутін,

«термін «іпотека» використовується для позначення трьох категорій:

застави нерухомого майна з метою отримання спеціальної іпотечної

позики (правова категорія); іпотечного кредиту, тобто грошової по-

зики, яка надається під заставу нерухомості (економічна категорія);

заставної, або іншого боргового свідоцтва, яке підтверджує право

заставотримача щодо забезпечення іпотекою зобов’язання» [198, c.

75] (третя позиція, на нашу думку, більше належить до правової ка-

тегорії).

Іпотечний кредит, як правило, передбачає вимогу щодо його

цільового витрачання. Предметом застави при іпотечному креди-

Розділ 1. Теоретичні засади та сутність іпотеки

туванні може бути як об’єкт, для будівництва чи придбання якого,

власне, і береться кредит (що якісно відрізняє даний вид кредиту від

інших видів банківських кредитів), так і будь-яка інша нерухомість,

що є у власності позичальника.

Досить умовним видається положення професора О. Євтуха, що

«порівняно із споживчим кредитом (на поточні цілі) іпотечна по-

зика являє собою достатньо велику суму» [101, c. 19]. Кредит для

придбання автомобіля, наприклад, що класифікується як спожив-

чий, може в кілька разів за обсягом перевищувати розмір іпотечного

кредиту для придбання житла у разі, якщо такий кредит береться в

розмірі певної суми, якої бракує для придбання нерухомості, суми

під заставу цієї нерухомості. До того ж, таке співвідношення зале-

жить від масштабу цін на той чи інший товар.

Предметом наукових дискусій є строк іпотечного кредитування,

що певним чином впливає на підходи до класифікації тих чи інших

кредитів як іпотечних. Окремі автори, зокрема, іпотеку пов’язують

з ознакою довгостроковості надання позики [101, c. 18; 140, c. 53-55;

114; 290], хоча присутність такої, на нашу думку, не є обов’язковою

для того, щоб класифікувати кредит як іпотечний. Адже іпотека

вже перекладається з грецької як застава, що дає підстави вважати

будь-яку позику, видану під заставу нерухомості, іпотечною, без

прив’язки її до терміну надання. Крім того, в аграрному секторі, на-

приклад, іпотека сільськогосподарських земель запроваджується

і використовується не тільки з метою залучення довгострокового

інвестиційного ресурсу, але й для вирішення проблеми покриття се-

зонного дефіциту коштів, необхідних для здійснення поточної діяль-

ності. Аналогічну ситуацію можна спостерігати і у сфері житлового

будівництва, де іпотечні позики залучаються для фінансування про-

ектів, термін реалізації яких не перевищує 1-2 роки (А.А.Пересада

та Т.В.Майорова, наприклад, зазначають, що «інвестиційні позич-

ки під заставу нерухомості є або короткостроковими кредитами на

будівництво, які погашаються протягом кількох місяців чи тижнів,

або довгостроковими на строк від 25 до 30 років» [252, c. 106]). На

відносно невеликі терміни від 1 до 3 років комерційною іпотекою, як

зазначає Г.Людкевич, як правило, забезпечуються кредити юридич-

ним особам [207].

Визначаючи іпотеку як заставу нерухомості з метою отримання

довгострокової позики, окремі фахівці здійснюють її прив’язку до

конкретного терміну. З точки зору О.Т.Євтуха, наприклад, «іпотеч-

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

ні кредити надаються на тривалий термін, зазвичай на 10-30 років.

(На думку Н.Зеленкової – більше 5 років)» [101, c. 19]. У такому

разі логічно поставити питання: яким чином при такому підході

класифікувати кредити, що нині надають вітчизняні банки для бу-

дівництва житла, придбання його на первинному та вторинному

ринках під заставу нерухомості терміном від 1 до 5 чи 10 (залежно

від обраного критерію) років і більше (до речі, той же О.Т.Євтух,

посилаючись на Н.Зеленкову, зазначає, що «у світовій практиці іпо-

течний кредит надається на строк більше 5 років, а мінімальний – 1

рік» [101, c. 30])? До того ж п’ятирічні і більші за терміном кредити в

Україні банки почали надавати не так давно. Зрештою, той факт, що

серед вчених немає однозначної позиції щодо конкретного терміну

(В.І.Грушко та О.І.Пилипченко, наприклад, класифікуючи кредити,

взагалі вважають, що «кредит, що базується на активах ... у чистому

вигляді являє собою короткотермінове фінансування на практично

постійній основі для підтримки високого рівня ліквідних активів.

До цього виду кредитів відносяться такі гібридні різновиди як іпо-

течні кредити ...» [76, c. 137]), на основі якого позику можна ква-

ліфікувати як іпотечну, засвідчує певну умовність цього критерію.

Не забезпечує такої прив’язки і чинне законодавство (за винятком

визначення іпотечного житлового кредиту у Законі України «Про

податок з доходів фізичних осіб»).

Аргумент, що «тривалий термін розтягує погашення кредиту у

часі, зменшуючи таким чином розмір щомісячних платежів» [101,

c. 19], також не виглядає досить переконливим. Він стосується ско-

ріше технічної сторони проблеми – зменшення боргового наванта-

ження на позичальника в період погашення кредиту і підвищення

на цій основі рівня його платоспроможності. Адже місячне наван-

таження (графік погашення, як правило, передбачає внесення що-

місячних платежів) на сімейний бюджет у такому випадку дійсно

виявляється меншим, ніж при короткостроковому кредиті. Однак

логічно поставити питання: чи кожен потенційний позичальник ви-

явиться спроможним тривалий час сплачувати так звані незначні

внески кредитору в умовах нестабільної ситуації на ринку праці,

непрогнозованої інфляції чи виникнення форс-мажору будь-якого

іншого типу? Таким же чином можна поставити питання: чи кожен

потенційний позичальник буде готовим в умовах високої ціни кре-

дитних ресурсів, яка нині має місце в Україні, переплатити реальну

вартість свого майбутнього житла? Переплата ж, як показують про-