Лютий І.О., Савич В.І., Калівошко О.М. Іпотека: сучасні концепції, тенденції суперечності розвитку

Подождите немного. Документ загружается.

Розділ 2. Еволюція іпотеки та іпотечного кредитування

ний двома сегментами – ринком купівлі-продажу іпотечних креди-

тів та ринком цінних паперів на основі заставних. Учасники цього

ринку, скуповуючи іпотечні кредити, забезпечують певний баланс

у діяльності суб’єктів, які надають іпотечні кредити. Як зазначає

В.В.Меркулов, спеціалізовані агентства іпотечного кредитування

«від імені держави перерозподіляють фінансові ресурси, що течуть

на вторинний іпотечний ринок, тим самим стабілізуючи і житловий

ринок, і фінансовий ринок довгострокових інвестицій» [220, c.93].

Такими спеціалізованими агентствами у США є Фенні Мей, Фреді

Мек і Джинні Мей.

Придбання іпотечних кредитів Фенні Мей здійснює за спеціаль-

ною програмою «Система вільного ринку» (СВР) [220, c. 99], при-

йнятою ще у 1968 році. Завдяки основоположній концепції утворен-

ня цієї системи, згідно з якою ціни і дохідність іпотечних кредитів

повинні встановлюватися на аукціонних торгах, були створені умо-

ви для реального ціноутворення на ринку іпотечних кредитів. Про-

цедура придбання Фенні Мей іпотечних кредитів супроводжуєть-

ся їх ретельним андерайтингом, стандарти якого встановлюються

FHA, VA, FmHA чи агентствами іпотечного кредитування. Систе-

ма аукціонних торгів створює можливість диференціації іпотечних

кредитів за рівнем дохідності, допускаючи варіанти їх продажу на

основі конкурентних і неконкурентних пропозицій.

Під забезпечення придбаних іпотечних кредитів, які знаходять-

ся в портфелі Фенні Мей, випускаються цінні папери, які, до речі,

«можуть бути використані як заставне забезпечення для отримання

кредитів Федерального резервного банку; виступають «державними

цінними паперами», які без обмежень можуть купуватися і зберіга-

тися Національними банками; забезпечені правом запозичення у

Федерального казначейства» [221, c.95].

Крім програми «Система вільного ринку», купівля іпотечних

кредитів у США здійснюється ще за однією програмою – «тандемні

плани Фенні Мей/Джинні Мей». Механізм цієї програми передба-

чає, що Джинні Мей на основі спеціальних угод укладає контракти

на купівлю іпотечних кредитів, які або «складуються», або переда-

ються Фенні Мей і надалі купуються самою Джинні Мей, Фенні

Мей або іншими інвесторами.

Поряд із зазначеними спеціалізованими агентствами іпотечного

кредитування на вторинному ринку іпотечних кредитів функціону-

ють повністю приватні (неурядові) організації – кондуїти.

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

Становлення інституту іпотеки у США дало значний поштовх

розвитку ринку цінних паперів в країні, суттєвому розширенню

його ємності та диверсифікації. Завдячувати цей ринок повинен,

у першу чергу, появі на ньому так званих MBS-паперів (mortgage-

backed securities) – інструментів дворівневого вторинного іпотечно-

го ринку цінних паперів, забезпечених пулом заставних. На сьогод-

ні іпотечний ринок США оперує досить широким спектром цінних

паперів, що випускаються на основі іпотечних кредитів, зокрема:

цінними паперами «прямої дії» (pass-through MBS); приватними

цінними паперами «прямої дії»; облігаціями, забезпеченими іпотеч-

ними кредитами; іпотечними облігаціями «прямої оплати»; застав-

ними іпотечними зобов’язаннями; цінними паперами REMIC.

Джинні Мей випускає так звані «повністю модифіковані» цінні

папери «прямої дії». Інвестори при цьому отримують усі передбаче-

ні виплати за основною сумою боргу і процентні платежі за кредита-

ми, на основі яких випущені цінні папери. Характерно, що платежі

здійснюються навіть за умови невиконання позичальниками своїх

зобов’язань за виплатами, адже саме емітент цінних паперів є відпо-

відальним за виділення власних ресурсів на покриття прострочених

позичальником платежів [220, c. 106].

В рамках діяльності Джинні Мей на ринку іпотечних цінних па-

перів реалізуються дві програми [220, c. 106-107] – «Джинні Мей І»

(діє з 1970 р.) і «Джинні Мей ІІ» (діє з 1983 р.). Перша передбачає

випуск цінних паперів «прямої дії» на базі пулу кредитів під заставу

односімейних будинків, друга – випуск цінних паперів «прямої дії»

на базі пулу кредитів під заставу індивідуальних будинків, а також

закладних із зростаючою маржею та зростаючою сумою виплат з

погашення позики та закладних з регульованим процентом. В силу

низки переваг (Додаток Ж) програма «Джинні Мей ІІ» є більш при-

вабливою для інвесторів.

Початок випуску цінних паперів «прямої дії» корпорацією

Фредді Мек датується 1971 роком. Заставою за цими цінними па-

перами можуть виступати як цілі кредити, так і їх частки (частки

участі в іпотечних кредитах). Відмінність цих цінних паперів від

їх аналогів, що випускаються Джинні Мей, полягає в наступному:

«папери Фредді Мек не забезпечені повною довірою уряду США,

хоча Фредді Мек наполягає, що воно – державне агентство; багато

пулів корпорації Фредді Мек складаються як із давно виданих, так

і недавніх іпотечних кредитів. Тому терміни закінчення боргових

Розділ 2. Еволюція іпотеки та іпотечного кредитування

зобов’язань, що лежать в основі цих паперів, можуть коливатися в

широких межах; відсоткові ставки за кредитами у пулі можуть від-

різнятися на 200 базисних пунктів від ставки процента «прямої дії»

(виняток становлять лише цінні папери, що випускаються в рамках

Стандартної програми...)» [220, c. 108].

В рамках діяльності Фредді Мек на ринку іпотечних цінних

паперів «прямої дії» реалізуються дві програми: Стандартна про-

грама – готівкові гроші та програма Гарант (свопи). Перша перед-

бачає придбання Фредді Мек кредитів, які відповідають її вимогам

в частині надійності, розміру, типу кредитів, типу заставленої влас-

ності, подальшу комплектацію цих кредитів та випуск на цій основі

сертифікатів участі. Друга базується на тому, що будь-який інший

емітент збирає заставу для формування підходящого пулу, а Фред-

ді Мек обмінює сертифікати участі на іпотечні кредити. Оскільки

сертифікати участі Стандартної програми забезпечені кредитами з

портфеля Фредді Мек, який формується на загальнонаціональному

рівні, ці сертифікати є значно більшими за обсягом і більш геогра-

фічно розосередженими.

З 1984 р. Фредді Мек вийшла на ринок із короткостроковими

цінними паперами «прямої дії», які отримали назву «гноми». Цим

паперам властиві фіксований процент та «скорочений» термін по-

гашення – 15 років. Випускаються вони в рамках Стандартної про-

грами.

У 1981 р. на ринок з цінними паперами «прямої дії» вийшла

Фенні Мей. Як і цінні папери Фредді Мек, цінні папери Фенні Мей

не забезпечені повною довірою уряду США, проте на кредитних

ринках мають статус цінного паперу «урядового агентства США»

[220, c.109].

Поряд з так званими урядовими цінними паперами «прямої

дії» на ринку США існують і приватні цінні папери «прямої дії»,

які з’явилися тут у 1977 році. За структурою приватні цінні папе-

ри «прямої дії» є аналогічними цінним паперам Фенні Мей, Джин-

ні Мей і Фредді Мек, проте не мають статусу «паперів агентства

США», у зв’язку із чим їх емітенти мають отримати незалежний

рейтинг. Крім того, більшість приватних паперів потребують додат-

кових гарантій, якими можуть бути: акредитив третьої особи; стра-

ховий поліс на пул. Більшість паперів такого роду має рейтинг «два

А» рейтингового агентства «Standard & Poor’s» [220, c.111].

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

Іпотечні облігації «прямої оплати» є «гібридним фінансовим ін-

струментом. Вони поєднують в собі деякі властивості цінних папе-

рів «прямої дії» з властивостями облігацій, забезпечених іпотечни-

ми кредитами. ... Облігація «прямої оплати» являє собою загальне

зобов’язання емітента, забезпечене іпотечними кредитами. Подібно

до цінного паперу «прямої дії» така облігація зв’язує потік грошових

надходжень за іпотечними кредитами з потоком виплат за облігаці-

єю. В той час як строки платежів за заставним забезпеченням і за об-

лігаціями можуть не збігатися, дохід, отримуваний у вигляді плате-

жів за основною сумою і відсотках за іпотечним кредитом, повинен

бути достатнім для того, щоб покрити виплати основної вартості і

процентного доходу за облігаціями. Через зв’язок між цими двома

потоками платежі за основною вартостю облігації будуть колива-

тися залежно від часу непланових основних виплат за заставним

забезпеченням. Як і у випадку облігацій, забезпечених іпотечними

кредитами, облігація «прямої оплати» належить інвестору, а емітент

зберігає за собою володіння предметом заставного іпотечного забез-

печення» [220, c.112–113].

Ще один вид цінних паперів на іпотечному ринку представле-

ний заставними іпотечними зобов’язаннями, випущеними Фредді

Мек у 1983 році. Це багатокласові облігації «прямої оплати», під-

порядковані іпотечні облігації, засновані на інших паперах «прямої

дії», загальні зобов’язання емітента, забезпечені заставою у формі

іпотечних кредитів, де потоки платежів, які генерує предмет заста-

ви, пов’язані з потоками платежів за облігаціями. Даний вид цінних

паперів дозволяє здійснювати перерозподіл ризику дострокового

погашення, а також ризику процентної ставки, пов’язаних із звичай-

ними вкладеннями у цінні папери. Багатокласовість цих цінних па-

перів забезпечує можливість інвесторам проводити гнучку політику

при прийнятті інвестиційних рішень виходячи зі своїх можливостей

та кінцевих цілей, реалізовувати механізм, згідно з яким «виплати

за основною сумою здійснюються окремо для одного класу по по-

рядку, а для наступного не здійснюються до тих пір, доки не будуть

виплачені повністю для попереднього» [220, c.114].

У 1987 р. на ринку іпотечних цінних паперів США з’явилися цін-

ні папери типу REMIC (Real Estate Mortgage Investment Conduit),

найбільш крупними емітентами яких є Фенні Мей і Фредді Мек.

Цінні папери REMIC є похідними цінними паперами, які випус-

каються на основі вже існуючих цінних іпотечних паперів [220,

Розділ 2. Еволюція іпотеки та іпотечного кредитування

c.115]. В основі цих цінних паперів лежать стандартні MBS-папери.

Шляхом перерозподілу потоків готівкових ресурсів від таких MBS-

паперів емітент формує цінні папери різних класів, які можуть мати

різні ставки за купонами, різну середню тривалість існування, різ-

ну чутливість щодо дострокового погашення, різні терміни пога-

шення. При формуванні групи цінних паперів REMIC, в яку може

входити велика кількість класів зі стандартною виплатою відсотків,

обов’язково має бути включений один клас з виплатою відсотків за

залишковим принципом.

Підсумовуючи досвід застосування цінних паперів у США, вва-

жаємо за доцільне зупинитись на деяких узагальнюючих моментах.

Значною проблемою для емітентів цінних паперів є мінімізація

ризику дострокового погашення.

Забезпечення високої привабливості пропонованих на ринку не-

гарантованих урядом іпотечних кредитів та забезпечених цими кре-

дитами цінних паперів вимагає здійснення їх рейтингової оцінки.

Таку оцінку покликані проводити незалежні рейтингові агентства.

Як правило, рейтинговими агентствами проводиться дворівневий

аналіз: на першому здійснюється якісний аналіз предмета застави,

на другому дається оцінка механізму фінансування. Якщо застава

сформована з іпотечних цінних паперів, гарантованих Фенні Мей,

Фредді Мек, Джинні Мей, аналіз проводиться за спрощеною про-

цедурою. У випадку ж формування застави за рахунок кредитів, на

основі яких не випущені цінні папери, аналіз проводиться особливо

скрупульозно.

Серед ознак, які підвищують рейтинг боргових зобов’язань,

вирізняються такі: кредити з фіксованим відсотком і значним (на-

приклад, 30 років) строком погашення (порівняно з кредитами із

змінною процентною ставкою); кредити під заставу односімейних

будинків (порівняно з кредитами під заставу багатоквартирних бу-

динків, власниками яких є інвестори); кредити із співвідношенням

суми позики до вартості застави не більше 80%; кредити із широкою

географією розподілу заставного майна; присутність страхування

чи гарантії третіх осіб (щодо останніх становить інтерес рівень їх

платоспроможності).

У США, як видно з проведеного аналізу, до початку фінансової,

в основі якої була іпотечна, кризи, сформований ємний, достатньо

диверсифікований іпотечний ринок, який постійно розвивався і

вдосконалювався. Вартість іпотечних цінних паперів, що обертала-

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

ся на ринку, за оцінками експертів досягла на початку 2001р. 3,5трн

доларів США, для порівняння зазначимо, що обсяг ринку амери-

канських держаних цінних паперів приблизно 3трн доларів США,

а корпоративних облігацій близько 3,5трн доларів США [459, 462].

У світі певною альтернативою йому, в плані потужності, є лише іпо-

течний ринок, хоча й значно молодший, об’єднаної Європи (Дода-

ток З [220, c.188]). Наведені у Додатку З дані дають підстави звер-

нутися до сучасного досвіду європейських країн щодо формування

та розвитку іпотечного ринку. Тим більше це становить інтерес, що

значна кількість країн Європи сповідує інші принципи організації

такого ринку, що відповідним чином матеріалізується у його мо-

делях. На відміну від США, зокрема, яким властива загальна век-

торність до стандартизації процесів надання кредитів, їх продажу

та сек’юритизації, в Європі таке масово не відбувається, головним

чином через велике різноманіття типів іпотечних кредитів. Принци-

пові відмінності між іпотечними ринками США та Європи прогля-

даються в питанні дострокового погашення кредиту. Якщо у США

це не є проблемою, до такого феномену тут загалом ліберальне став-

лення без застосування яких-небудь штрафів, безпосередні ризики

дострокового погашення мінімізовані завдяки механізму функціо-

нування MBS-паперів на вторинному ринку, то в Європі дострокове

погашення кредиту підлягає жорсткій регламентації, штрафуванню

в одних країнах, забороні – в інших. Європейському іпотечному

ринку властиві й інші особливості, які якісно відрізняють його від

американського аналога. Водночас суттєві відмінності в іпотечних

моделях спостерігаються і в розрізі країн Європи.

На іпотечному ринку Єдиної Європи нині можна спостерігати

тенденцію вирівнювання ставок за іпотечними кредитами та збіль-

шення обсягів іпотечного кредитування. Середня ставка за іпотеч-

ними кредитами в Європі на сьогодні становить в межах 6,65%, тер-

мін кредитування – як правило, не менше 10 років.

Водночас застосовувані типи ставок різні. В одних країнах домінують

фіксовані процентні ставки, в других – плаваючі, в третіх – фіксовано-

плаваючі з різним за тривалістю початковим періодом. Найменш по-

ширеним в Європі є перший тип процентних ставок – фіксованих. Такі,

зокрема, застосовуються в Австрії, Іспанії, Нідерландах. Найбільш по-

ширеними фіксовані ставки є у Франції та Італії. Значного поширення

в країнах Європи, передусім у Великобританії, Швеції, Норвегії, набули

плаваючі процентні ставки, хоча такі в різних країнах відрізняються за

Розділ 2. Еволюція іпотеки та іпотечного кредитування

процедурою їх перегляду. Досить поширеним є і третій тип процентних

ставок за іпотечними кредитами, причому з довгим початковим періо-

дом. З таким періодом понад 5 років фіксовано-плаваючі ставки широко

застосовуються в Німеччині та Нідерландах, від 1 до 5 років – в Ірлан-

дії, Італії, Австрії, Великобританії, Норвегії. Обидва підтипи ставок (з

коротким та довгим початковим періодом) застосовуються у Греції та

Швеції [476].

Кожна країна має свої кредитні інструменти для іпотечного кре-

дитування (у Великобританії їх, наприклад, понад чотири тисячі).

Контингент фінансово-кредитних інститутів на первинному іпо-

течному ринку є достатньо диверсифікованим, у першу чергу завдяки

заходам з дерегуляції іпотечного ринку, і представлений комерцій-

ними банками (39%), іпотечними банками (20%), ощадними касами

(12%), кооперативними банками і банками взаємних вкладень (9%),

страховими компаніями (6%), будівельними товариствами (5%), бу-

дощадкасами (5%), іншими спеціалізованими кредиторами та інши-

ми фінансово-кредитними установами – відповідно по 2%.

Процес випуску іпотечних боргових паперів передбачає

обов’язковість їх погодження з Європейською комісією. При цьому

папери, що випускаються в Португалії, Нідерландах, Швеції, Нор-

вегії, не відповідають вимогам цієї інституції і не вважаються квалі-

фікованими паперами в рамках ЄС.

Правове поле, що регулює дану сферу суспільних відносин,

представлене у багатьох країнах спеціальним законодавством – в

Німеччині, Данії, Австрії, Франції, Іспанії, Фінляндії, Люксембурзі.

У Бельгії та Ірландії таке знаходиться на проектній стадії.

Іпотечним облігаціям в країнах Європи виділяється різне місце

в іпотечному кредитуванні банківськими установами. У Данії, на-

приклад, іпотечне кредитування банківськими установами повніс-

тю забезпечується за рахунок випуску іпотечних облігацій, у Швеції

вони становлять 70% усіх фінансових ресурсів житлових кредитів.

Активно використовуються іпотечні облігації в Австрії. У Франції

та Іспанії вони знаходяться на другому місці за часткою в сукупнос-

ті джерел фінансування іпотечних кредитів, хоча розмір цієї частки

досить незначний – відповідно 9 та 2 відсотки. Найменшою серед

джерел фінансування іпотечних кредитів є частка іпотечних обліга-

цій в Норвегії та Нідерландах (Додаток И [476]).

Середньоєвропейську систему іпотечного кредитування на осно-

ві заставних зобов’язань відрізняє надзвичайно висока стабільність,

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

адже лише 0,1% загальної кількості іпотечних банків охоплено за-

ходами з примусової реалізації предмета іпотеки.

На фоні значних обсягів іпотечного житлового кредитування єв-

ропейський іпотечний ринок характеризується незначним обсягом

сек’юритизації – загальна вартість MBS-ринку тут не перевищує

1% від вартості іпотечного ринку (виняток становлять лише Вели-

кобританія та Ірландія, хоча це логічно. Адже в цих країнах прева-

лює американська іпотечна модель). Хоча слід відзначити, що пер-

спективи розвитку цього сегмента іпотечного ринку пов’язуються з

введенням єдиної валюти [220, c. 179-185]. Установи другого рівня

(Special Purpose Vehicle – SPV) створюються тут кредитними уста-

новами або безпосередньо наглядовим органом, як правило, Цен-

тральним банком країни. SPV мають право укладання угод та про-

дажу іпотечних кредитів, випуску іпотечних цінних паперів (MBS),

які продаються інвесторам.

На співвідношення між іпотечними облігаціями та MBS в різ-

них країнах Європи впливають такі чинники як: потреби кредито-

ра, традиції, правова база, структура іпотечного ринку, спосіб пере-

кладання ризиків, вимоги щодо формування іпотечних пулів тощо.

Основні відмінності між іпотечними цінними паперами, емітовани-

ми банками та SPV, проілюстровані у Додатку І [476].

Найбільшим в Європі за обсягом кредитування (більше трети-

ни), часткою на ринку іпотечних боргових паперів (близько поло-

вини) є іпотечний ринок Німеччини. Контингент його учасників тут

представлений практично усіма кредитними і банківськими уста-

новами, які В.В. Меркулов, зокрема, поділяє на три умовні групи:

інститути, які надають іпотечні кредити; інститути, які здійснюють

операції з іпотечними заставними листами; інститути, які є інвесто-

рами і представляють інтереси інвесторів [220, c.145]. Левову частку

в системі фінансування будівництва житла в країні займають іпо-

течні і комерційні банки (41%). Серед них функціонують держав-

ні іпотечні установи, представлені 12-ма Земельними банками, які

належать ощадним банкам, що входять в центральну жиросистему

(єдину систему безготівкових заліків вимог і зобов’язань). Приватні

іпотечні банки, як правило, належать крупним комерційним бан-

кам і страховим компаніям (частка останніх у фінансуванні будів-

ництва житла становить в межах 6%). Приватні іпотечні банки (їх

27), у свою чергу, об’єднані в Асоціацію німецьких іпотечних банків

(VDH).

Розділ 2. Еволюція іпотеки та іпотечного кредитування

Система іпотечного житлового кредитування Німеччини базу-

ється на системі контрактних заощаджень, яка в цій країні отрима-

ла найбільший розвиток, та системі рефінансування інвестицій за

рахунок випуску заставних листів. Суб’єктами реалізації першої є,

передусім, ощадні каси та будощадкаси (їх частки у фінансуванні

житла в країні становлять відповідно 38% і 15%), другої – іпотечні

банки. Основні характеристики німецьких систем іпотечного креди-

тування наведені у Додатку Ї (табл. Ї.1) [220, c. 148].

Основна суть організації діяльності системи контрактних за-

ощаджень зводиться до того, що отримати іпотечний кредит за

нею може лише вкладник ощадної інституції. Житлові заощаджен-

ня громадян акумулюються в ощадкасах та будощадкасах. Ці два

суб’єкти іпотечного ринку мають певні відмінності один від одно-

го (будощадкаси, зокрема, обмежені сферою діяльності – виключно

кредитуванням житла, проте користуються державною підтримкою

в частині перерозподілу через них державних коштів на реалізацію

програм підтримки сімей з невеликими доходами та використання

їх як генеральних кредиторів державних програм, а також мають

вищий рейтинг надійності). Крім того, в цій системі функціонують

кредитні спілки, які надають іпотечні кредити або виступають як ін-

вестори на ринку іпотечних цінних паперів. Зазначені інститути є

некомерційними організаціями.

Правове поле, що регулює діяльність ощадних інституцій, пред-

ставлене Законом «Про ощадні каси з кредитування будівництва»

(1872 р.). Чинним законодавством встановлена низка обмежень на

діяльність ощадних кас (Додаток Ї табл. Ї.2 [220, c.162-163]).

Ринок заставних листів у Німеччині представлений пфандбри-

фами, які є облігаціями, що випускаються іпотечними банками для

фінансування іпотечного житлового кредитування приватних осіб

і надання кредитів суспільному сектору (федеральному уряду, міс-

цевим органам влади, муніципалітетам). Ринок пфандбрифів нині

є найбільшим ринком облігацій в Європі і «займає 6-е місце у світі

після ринків державних облігацій США, Японії, ринку іпотечних об-

лігацій США, комерційних паперів США і муніципальних облігацій

США» [220, c.158]. Забезпеченням пфандбрифів може бути застав-

на на нерухомість або кредити державним органам. Термін випуску

коливається від року до десяти. Рівень доходності за пфандбрифа-

ми вищий, ніж за державними облігаціями. Серед інвесторів левова

частка припадає на страхові компанії, банки, інвестиційні фонди,

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

які володіють 70% усіх пфандбрифів, 10% знаходяться у власності

іноземних інвесторів. Крім того, інвесторами виступають державні

органи, приватні особи [220, c. 158-159].

Поряд з пфандбрифами здійснюється випуск джамбопфандбри-

фів, тобто заставних листів з обсягом емісії не менш як 1 млрд. ма-

рок (у євро інформація відсутня), які випускаються через консор-

ціуми з гарантованим котируванням на купівлю-продаж. Випуск

пфандбрифів супроводжується створенням двох самостійних пулів

– пулу заставних та пулу кредитів державі, які відокремлені від ін-

ших активів банку. Розмір і структура цих пулів постійно зміню-

ються через появу нових позик та постійний процес погашення за

старими, що зобов’язує банки підтримувати постійний баланс між

величиною активів пулу і пасивів у формі пфандбрифів. Погашення

іпотечних пфандбрифів є разовим. Співвідношення розміру пози-

ки до вартості заставного майна встановлене на рівні не вище 60%.

У зв’язку з виходом на зарубіжні ринки запроваджується практика

присвоєння пфандбрифам рейтингів [220, c.160-161]. Правову осно-

ву діяльності одного з операторів ринку заставних листів – іпотеч-

них банків – становить Закон про іпотечні банки, який у Німеччині

вважається Основним законом іпотечних банків.

Свої особливості система іпотечного житлового кредитування

має і в інших європейських країнах [323, c. 95-110].

Властиві європейському іпотечному ринку тенденції щодо зде-

шевлення іпотечних кредитів, наслідком чого є зменшення маржі

кредиторів, актуалізують проблему підвищення рівня маркетингу

банківського іпотечного продукту. Водночас відбувається постійний

процес зростання конкуренції на іпотечному ринку, що спричиняє по-

силення боротьби за потенційного клієнта. Це, у свою чергу, створює

підґрунтя для посилення інноваційної складової в процес управлін-

ня таким продуктом, просування його на ринок з метою максимізації

прибутку. Інноваційна складова у даному випадку зачіпає, перш за

все, систему ціноутворення у сфері іпотечного кредитування, орієн-

туючись на запровадження різноманітних гнучких схем розрахунків

за кредитами, їх оформлення тощо. Найновішими прикладами сучас-

них інновацій на ринку іпотечного кредитування, за оцінками фахів-

ців, є: гнучка іпотека – передбачає можливість обирати різні режими

погашення кредиту (недоплати, переплати, платіжні відстрочки) за-

лежно від формування потоків доходів позичальника (застосовується

у Великобританії, Ірландії, Іспанії); іпотечні інновації – надання іпо-