Лютий І.О., Савич В.І., Калівошко О.М. Іпотека: сучасні концепції, тенденції суперечності розвитку

Подождите немного. Документ загружается.

Розділ 1. Теоретичні засади та сутність іпотеки

для розвитку орендного бізнесу завдяки інвестуванню коштів у нерухо-

мість; на суспільному рівні – мультиплікаційний ефект в різних секторах

економіки, трансформацію потенційного попиту в платоспроможний,

збільшення ємності фінансового ринку. Іпотека сприяє інтеграції різних

типів ринків, об’єднуючи їх у взаємозалежну систему, тим самим спри-

яючи стабільності загальноекономічної системи як цілісного організму.

Іпотечні механізми, у даному випадку, виступають сполучною ланкою в

загальному ланцюгу суспільного відтворення, активізуючи кожну з його

складових через ефект мультиплікаційної дії. Інтегруючи різні види рин-

ків, іпотека створює передумови диверсифікації інвестиційних потоків у

численних сегментах національної економіки.

Іпотечні механізми слід розглядати як сполучну ланку в

об’єднанні ринків нерухомості і капіталу та на їх основі – форму-

вання ринку іпотечного капіталу. Взаємодія між ринками капіталу

і нерухомості проявляється через трансформацію грошових пото-

ків, вартості кредитних ресурсів, їх вплив на вартість нерухомості і

сприяє підвищенню капіталізації ресурсів обох ринків, ефективно-

му використанню вільних грошових ресурсів і нерухомого майна,

створенню самовідтворювального механізму в системі фінансуван-

ня іпотечних кредитів, зниженню ризиків інвесторів і кредиторів;

стабілізації та розширенню кредитного і фондового ринків.

Запровадження іпотечних відносин в загальну систему суспільних

відносин в кожній країні актуалізує проблему створення ефективної

іпотечної системи. Під останньою доцільно розуміти взаємозв’язок

структурних елементів іпотеки, принципів її організації, системи

організаційно-економічного та нормативно-правового забезпечення,

що забезпечують ефективний рух вартості в різних її формах. Ефек-

тивність іпотечної системи забезпечується характером взаємодії усіх

структурних елементів іпотеки – суб’єктів іпотечного механізму,

об’єктів іпотеки, інструментів і ринків іпотеки. Ринок іпотеки, у свою

чергу, передбачає наявність двох його складових – ринку іпотечного

капіталу, що являє собою частину фінансового ринку, та ринку іпо-

течної нерухомості, представленого окремим сегментом ринку неру-

хомості, що обслуговує іпотечний механізм руху вартості.

Проведений нами аналіз наукових робіт свідчить , що не існує

єдиного тлумачення терміну «іпотека», різні автор пропонують різ-

ні визначення. На нашу думку найбільш обгрунтованим є наступне

визначення: іпотека – це використання нерухомого майна для забез-

печення зобов’язання, а також право іпотекоутримувача на вимогу

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

звернення стягнення на дане майно, у разі невиконання боржником,

забезпеченого іпотекою зобов’язання, переважно перед іншими кре-

диторами цього боржника на підставі законодавства, іпотечної угоди

та(або) рішення суду; предмет іпотеки протягом іпотечних відносин

залишається у володінні та користуванні іпотекодавця.

Поняття терміну іпотеки охоплює не тільки економічні, а й пра-

вові, соціально-політичні та інституційні аспекти, тому розвиток

іпотечних відносин неможливий без створення відповідних переду-

мов.

Економічні передумови розвитку іпотеки такі: загальне еконо-

мічне зростання; стабільність національної грошової одиниці; неви-

сока вартість кредитного капіталу; розробка фінансових інструмен-

тів іпотеки.

Правові передумови такі: правова безпека власника; правова ді-

яльність фінансових установ пов’язаних з іпотекою.

Наступна група передумов, соціально-політичні: соціальні за-

гальнополітичні фактори розвитку держави; податково-бюджетна

політика; кредитно-грошова політика; інноваційна політика.

Інституційні це: розвиток діяльності фінансових установ, що за-

ймаються іпотекою та наявності ефективної мережі обслуговуючих

іпотечний процес інститутів.

Вивчивши класифікацію моделей та види іпотеки, а також типи

іпотечних кредитів та їх ознаки, ми визначили принципи іпотеки,

а саме: фіксації прав, обов’язковості, гласності, вірогідності, безпо-

воротності, старшинства, строковості, поверненості, платності, до-

хідності та корисності.

РОЗДІЛ 2.

ЕВОЛЮЦІЯ ІПОТЕКИ ТА ІПОТЕЧНОГО

КРЕДИТУВАННЯ

§ 4. Еволюція становлення іпотеки та іпотечного кредитування

Іпотека має багатовікову та різнобарвну історію. Процес її ста-

новлення супроводжувався трансформацією предметів іпотеки,

форм її оформлення, прав власності, моделей іпотечного ринку та

його інструментів.

Іпотечний кредит виник ще в рабовласницькому суспільстві, де

він був різновидом лихварського капіталу, отримав розвиток при

феодалізмі, але особливо набув розповсюдження при капіталізмі

[140, с.53].

Перша поява терміна «іпотека» датується початком VІ ст. до н.е.

в Греції. Забезпеченням відповідальності боржника перед кредито-

ром на той час слугувала його земельна ділянка, на межі якої креди-

тором встановлювався спеціальний стовп, який, власне, і називався

«іпотекою», з відміткою про те, що дане майно виступає забезпечен-

ням його претензії у визначеній сумі. Таким чином, відбулася якісна

зміна виду забезпечення позики, яким до цього виступала безпосе-

редньо особа позичальника, котра у разі невиконання зобов’язань

перед кредитором потрапляла до нього у рабство. Надалі на зміну

так званій, «стовповій» відмітці про наявність майна у заставі при-

йшли іпотечні книги, в яких відмічалися дані про борги його влас-

ників.

Окремий слід в історії розвитку інституту іпотеки залишила

Римська імперія. Об’єктом іпотеки тут вже виступала не лише зе-

мельна ділянка, а все майно боржника. Саме тут були зроблені пер-

ші кроки у напрямку створення іпотечних установ (І ст. н.е.), що на-

давали позики приватним особам під заставу їх майна, а в ІІ ст. н.е.

«було запроваджене особливе законодавство для установ, які вико-

нували функції іпотечних банків та діяли поряд з іншими кредитни-

ми установами – прообразами ощадних кас та асоціацій» [151, c.7].

Суттєвої трансформації зазнало право власності на об’єкт іпо-

теки, що відбулося в процесі еволюції форм іпотеки – від фідуції до

пігнусу, а зрештою і до застави. При фідуції об’єкт застави повністю

переходив у власність кредитора і останній міг на свій розсуд вільно

розпорядитися ним – повернути боржнику після виконання умов

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

договору або ж продати, відмовившись від грошової вимоги. При

пігнусі заставне майно передавалося кредитору вже у тимчасове

володіння, і боржник мав право вимагати від кредитора не корис-

туватися ним, а лише зберігати його. Право на продаж заставлено-

го майна кредитор отримував лише у разі невиконання боржником

зобов’язань за кредитним договором. При заставі майно знаходило-

ся у власності боржника. Кредитор же мав право на компенсацію за-

лишку боргу, яка здійснювалася за рахунок коштів, отриманих від

продажу з торгів заставленого майна. При цьому на перших порах

переходу до застави як остання використовувалися лише знаряддя

праці і лише згодом – нерухомість [151, c. 7-8].

Крім виконання іпотекою основної її функції – кредитного за-

безпечення, вона поширювалася і на сферу інших відносин – подат-

кових, сімейних, на відносини, пов’язані з інвестуванням. Виникали

так звані легальні іпотеки, які регулювалися окремими законами –

іпотека інвестора на інвестиції, іпотека на майно неплатника подат-

ку, іпотека на майно опікуна, іпотека дружини на майно чоловіка.

Крім того, розвивалися іпотеки, субординовані за часом виникнен-

ня або за ступенем їх важливості, застосовувалася наступна застава

однієї і тієї ж нерухомості декільком особам [151, c.8].

Становлення інституту іпотеки в цей період відзначалося зна-

чною регулюючою та контролюючою роллю держави, до обов’язку

якої входило також налагодження чіткої системи реєстрації іпотек.

Подальший період історії характеризувався занепадом Старо-

давнього світу, який супроводжувався руйнацією сформованої на

той час системи відносин, послабленням функцій держави. Не обі-

йшли ці процеси стороною й інститут іпотеки, який «припинив своє

існування на декілька століть з тим, щоб знову відродитись у серед-

ньовічному європейському законодавстві» [151, c.8].

Застава нерухомості в середньовічній Європі по побутовому зна-

ченню майже дорівнювала відчуженню нерухомості. За загальним

правилом закладена нерухомість переходила в користування (воло-

діння) кредитора, а у випадку прострочення з виплатою боргу – над-

ходила без подальшого обговорення і в розпорядження кредитора.

Тільки з плином часу з’явилися інші організації реального кредиту,

що значно і суттєво відрізнялися від умовного відчуження нерухо-

мості кредитору [13].

За часів феодалізму іпотека розвивалася також більш менш

відмінними один від одного шляхами, що привели до трьох різних

Розділ 2. Еволюція іпотеки та іпотечного кредитування

іпотечних систем, які почали функціонувати за часів раннього євро-

пейського капіталізму.

Ознаками їх відмінності є не яка-небудь основна властивість, а

ступінь розвитку більш чи менш корінної основи, – а саме поземель-

ної книги і, відповідних до неї матеріальних прав [13].

Насамперед – це французький тип іпотечної системи, розпо-

всюджувався як у народів романської групи, так і в деяких інших

південних країнах [13]. Нині, елементи французької системи реє-

страції зустрічаються у іпотечному законодавстві Франції, Бельгії,

Люксембургу та більшості колишніх французьких колоній [189,

с.27; 190, с.21].

Другий тип – це німецька (середньо-європейська) система по-

земельної книги застосовується в даний час на території Німеччини,

Австрії, Швейцарії, Угорщини, Чехії, Словаччини, Польші, Румунії,

країн колишньої Югославії [189, с.27; 190, с.21].

Третя система виникла в середині XIX ст. в Австралії, розробле-

на Робертом Торренсом, еволюціонує також у Новій Зеландії, Кана-

ді, Великій Британії [97, с.19-71; 189, с.27; 190, с.21].

Новий етап розвитку іпотеки припав на ХІІІ-ХІV століття. В

Росії (ХІІІ ст.), зокрема, разом з правом приватної власності була

запроваджена застава, хоча й без законодавчого оформлення. При

цьому вважається, що іпотечне кредитування було першим на Русі

видом кредитування. В Німеччині (початок ХІV ст.) іпотека витіс-

нила особисту відповідальність боржника за борги. У Франції (кі-

нець ХІV ст.) зберігалася негласна іпотека.

ХVІІІ-ХІХ століття характеризувались розвитком позикоо-

щадних систем, створенням спеціалізованих іпотечних установ,

іпотечних банків. Позикоощадні системи (системи контрактних

заощаджень), які першими з’явилися у Великобританії, найбіль-

шого поширення набули в Німеччині (з 1783 р.), Австрії (з 1811

р.), Франції (з 1843 р). Слід зазначити, що контрактно-ощадна мо-

дель у другій половині ХVІІІ ст. відігравала роль основної моделі

іпотечного кредитування. Саме вона в цей період забезпечувала

основний приплив капіталу на ринок іпотечних кредитів. Надалі,

в міру зміцнення системи іпотечного кредитування, запроваджен-

ня інституту кредитних історій, а також підвищення рівня довіри

населення до фінансово-кредитних інституцій контрактно-ощадні

установи почали трансформуватися. Їх вкладниками ставали не

лише майбутні позичальники іпотечних кредитів, а будь-які осо-

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

би, які такої мети і не мали. В результаті контрактно-ощадні уста-

нови поступово перетворювались у комерційні банки, основними

активами яких були довгострокові іпотечні кредити, а основними

пасивами – короткострокові депозити. Потенційний ризик бан-

крутства створених таким чином нових інституцій, основу якого

становила система фінансування дешевих довгих кредитів дороги-

ми короткими ресурсами, зрештою матеріалізувався і призвів до

масового краху трансформованих контрактно-ощадних установ.

Це сформувало значне навантаження на бюджет, з якого здійсню-

валися компенсаційні виплати (в європейських країнах цього не

відбулося, головним чином, завдяки запровадженню системи мі-

німізації процентного ризику через застосування кредитів з пере-

мінною процентною ставкою, що, з одного боку, забезпечило певну

стабільність в діяльності контрактно-ощадних установ і збереженні

їх основної маси, а, з другого, призвело до їх поступової трансфор-

мації в універсальні банки, а системи іпотечного кредитування – в

банківську, яка на кінець ХІХ ст. забезпечувала 62% загального об-

сягу виданих іпотечних кредитів). Водночас саме крах контрактно-

ощадних установ став поштовхом для формування у США якісно

нової моделі – вторинної моделі іпотечного ринку, або дворівневої

іпотечної системи [234].

Початок відліку у створенні спеціалізованих іпотечних установ

датується 1769 роком у Пруссії. Перші представники цих інституцій

були державними. На 1835 та 1852 рр. припадає початок створення

перших приватних іпотечних банків. Надалі такі банки найбільшого

поширення набули в Німеччині, Данії, Швеції. Завдяки наданому

іпотечним банкам ексклюзивному праву випуску іпотечних облі-

гацій з низьким ризиком забезпечувалась відносна дешевизна цих

цінних паперів. Одночасно кредитна діяльність деяких іпотечних

банків підлягала певній регламентації, головним чином у напрямку

обмеження об’єктів та суб’єктів кредитування. Окремі банки спеці-

алізувались на кредитуванні міського і сільського населення, інші –

виключно жителів окремих районів. Паралельно ж існували банки,

які таких обмежень не мали і, відповідним чином, кредитували усі

категорії позичальників [151, c. 11].

За даними В.П.Жданова та В.В.Тімофєєва іпотека в Німеччині

з’явилась у XIV ст. (до цього переважав принцип особистої відпо-

відальності за борги), у Франції – з кінця XVI століття функціону-

вала негласна іпотека [104, с.7].

Розділ 2. Еволюція іпотеки та іпотечного кредитування

Закінчена іпотечна система була введена:

в Прусії – статутом 1783р. і 1872р.; -

в Австрії – громадянським укладанням 1811р. і статутом -

1871р.;

в Саксонії – статутом 1843р. і кодексом 1863р. [104, с.7]. -

Іпотечні фінансові установи вперше виникли в Німеччині у

XVIII ст. Першою установою такого роду було засноване у Сілезії у

1770р. кредитне товариство. Цей державний дворянський банк на-

давав фінансову підтримку великим поміщицьким господарствам,

а в середині XIX ст. його діяльність розповсюдилася і на селянські

господарства [140]. Потім утворилися кур-шеймарське об’єднання

(1777р.), померанське (1781р.), західно-пруське (1787р.) і східно-

пруське (1788р.) [83, с.113], а ХІХ ст. ознаменувалося створенням

міських іпотечних банків.

Перший приватний акціонерний банк «суто іпотечний» був ство-

рений у 1862р. у Франкфурті [172, с.12]. Німеччину вважають кла-

сичною країною іпотечних банків з вищевикладених причин. Такої

чіткої системи іпотечних банків, як у Німеччині, в інших економіч-

но розвинутих країнах немає і нині [140]. У цьому ж році з’явився

Deutsche Hypothekenbank у Майнингені. У 1864 р. право на випуск

заставних листів отримав Bayeriesche Hypotheken-und Wechselbank.

У 1867-1871 рр. з’явилося ще три іпотечні банки, які нині є провід-

ними на іпотечному ринку Німеччини. В середині ХІХ ст. було також

сформовано підґрунтя (через створення «Товариства допомоги без-

грошовим землеробам» та кредитних товариств серед міських робіт-

ників) для створення в майбутньому двох типів кредитних установ,

якими нині є «каси Райффайзен» та «фольксбанкен», що займаються

іпотечним житловим кредитуванням. Внаслідок концентрації банків-

ської системи, яка припала на період об’єднання імперії при Бісмар-

ку, утворилося три найбільші банки – Deutsche Bank, Dresdner Bank,

Commerrzbank. Ці банки нині відіграють значну роль в управлінні

іпотечним ринком через підконтрольні їм іпотечні банки. Наприкінці

ХІХ ст. був прийнятий Закон про іпотечні банки, який уніфікував і

закріпив права і обов’язки іпотечних банків. На кінець ХVІІІ ст. при-

падає створення в Німеччині першої ощадної каси (Гамбург, 1778 р.),

а на початок ХІХ ст. – першої комунальної каси (1801 р.). Для під-

тримки системи розрахунків між ощадними банками була створена

клірингова мережа Landesbanken-Girozentralen [220, c. 26, 139-141].

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

У Великобританії іпотечні установи своїм початком мали бу-

дівельні товариства (building societies), які утворювались в кінці

ХVІІІ ст. сільськими мігрантами у містах з метою фінансування

індивідуального житлового будівництва (перше таке товариство

було створене у 1775 р. у Бірмінгемі). Кошти члену такого товари-

ства виділялись після накопичення усім товариством суми, достат-

ньої для спорудження будинку, на підставі голосування. При цьому

навіть вселившись у зведений таким чином будинок, його власник

продовжував сплачувати у товариство внески. Виплати припиня-

лись лише тоді, коли повністю вирішувалась житлова проблема усіх

членів товариства. У разі припинення платежів членом товариства,

який вже отримав у власність будинок, останній у нього вилучався

на користь товариства, а виплачені кошти не повертались [220, c.26,

139-141].

У Франції в 1848 р. утворилась перша іпотечна інституція –

«Підприємницька каса». Її завданням було надання фінансової до-

помоги підприємцям-будівельникам. Через три роки був створений

державний банк «Кредіт Фонс’єр» (Credit Foncier), який, власне,

був банком земельного кредиту, а ще через шість років – «Банк

кредитування нерухомості», який фінансував крупні містобудівні

проекти (обидва функціонують і нині). У 1818 р. відкрилась пер-

ша ощадна каса, на прикладі якої були створені ощадні каси по всій

країні [220, c.27].

На ХVІІІ століття припадає і початок створення перших кре-

дитних установ в Росії. Зазначені установи кредитували дворянство

та купецтво під заставу маєтків. Відповідним чином для дворянства

були створені «санкт-петербурзькі та московські контори Держав-

ного банку при Сенаті та Сенатській конторі, для купецтва – в Пе-

тербурзькому порту та Комерцколегії» [151, c.11]. У 1786 р. обидва

банки були реорганізовані в Державний позичковий банк. Ресурси

останнього, до речі, використовувалися, крім їх цільового призна-

чення – іпотечне кредитування землевласників, головним чином

дворянства, і на державні потреби. Одночасно з цим банком була

створена Страхова експедиція, яка являла собою першу страхову

установу в Росії. До її обов’язків входило страхування нерухомості,

що передавалася в заставу під іпотечну позику.

Історія створення сучасних банків на території нинішньої Укра-

їни, де вони відігравали велику роль в розвитку кредитної системи,

Розділ 2. Еволюція іпотеки та іпотечного кредитування

тісно пов’язана з усім соціально-економічним та політичним життям

країни другої половини XIX – початку XX ст. [140, с.54; 183, с.94].

Першою не лише в Україні, а й у Російській імперії установою

іпотечного кредиту було відкрите у 1864р. товариство поземельного

кредиту для Херсонської губернії (з 1871 р. реорганізувалося в Хер-

сонський земельний банк). Основний капітал у 100 тис.крб. стано-

вила надана урядом позичка. Згідно із статутом цього банку, який

у 1871р. уряд рекомендував як зразок «при підготовці статутів кре-

дитних установ довготермінового кредиту» [183, с.94-95; 189, с.128;

190, с.126].

Дія новоствореної кредитної установи поширювалася на Хер-

сонську, Катеринославську, Таврійську і Бессарабську губернії, тоб-

то на всю сучасну південну Україну і Молдову. Позичка під заставу

маєтку, розміром не менш як 50 десятин (1 десятина = 1,0954 га),

надавалася на максимальний термін 34 роки і 11 місяців при 6,75%

річних. Платежі відсоткових внесків здійснювалися кожне півріччя.

Прострочення породжувало пеню розміром 1% за місяць. При за-

боргованості у платежах більш як 6 місяців маєток виставлявся на

продаж з аукціону, що відбувався в приміщенні правління банку або

окружного суду [183, с.95; 189, с.128; 190, с.126].

У дореволюційній Росії на початку 70-х років XIX ст. були ство-

рені 11 акціонерних іпотечних (земельних) банків [140, с.54]. З них

5 функціонувало на території нинішньої України, окрім Херсон-

ського земельного банку про який згадувалося раніше діяли Харків-

ський земельний банк створений 04.05.1871р., Полтавський земель-

ний банк заснований 08.04.1872р., 27.02.1905р. почав функціонувати

Київський земський банк, п’ятим був Бесарабсько-Таврійський.

Максимальний термін кредитів Харківського земельного банку

становив 43 роки і 6 місяців при 6% річних. Максимальний термін

позичок 66 років і 2 місяці передбачали статути Київського, Полтав-

ського і Бессарабсько-Таврійського земельних банків. При цьому

річні спочатку не перевищували 2,25%, потім зросли до 6%, а мак-

симальний термін був обмежений 61 роком і 8 місяцями [183, с.96;

189, с.128; 190, с.126].

Поряд із акціонерними у 80-90-ті роки виникли два приватних

земельних банки: Сільський банк графині О.Браницької в Білій

Церкві в 1875р. і Сумський селянський банк, відкритий у 1885р. на

пожертвування І.Г.Харитоненка. Це були вузько-регіональні банки,

дія яких обмежувалася в першому випадку губернією, а в другому –

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

повітом. Максимальний термін кредитування банком Олександри

Браницької 25 років при 6% річних, в свою чергу Сумський банк

Івана Харитоненка видавав позички на трирічний термін також при

6% річних. [183, с.96-97].

Значну роль у проведені аграрної політики в дореволюційній

Росії відігравали державні земельні банки: державний Селянський

земельний банк (заснований 18.05.1882р.) і державний Дворянський

земельний банк (створений у 1885р.) [140, с.54; 183, с.96-102].

На початковому етапі функціонування Селянського земельного

банку було визначено два терміни позичок: 24,5 і 34,5 року. Річні пла-

тежі становили – відповідно 8,5 та 7,5%. Такі платежі не виправдову-

вали прибутковості землі, величина якої була нижча суми платежу за

користування кредитом, тому з 27 листопада 1895р. терміни позичок

були такими: 13, 17, 26,5, 38,4 і 51,9 року. Річні становили – відповідно

11,5; 9,5; 7,5; 6,5 і 6%. Ці нововведення повністю не задовольнили заці-

кавлених сторін, уряд та клієнтів. Шостого грудня 1898р. змінилися

терміни одержання позички на 13, 18, 28, 41 і 55,5 року. Річні станови-

ли – відповідно 10,75; 8,7; 6,85; 5,75 і 5,25% [140, с.54; 183, с.96-99].

Позички в Дворянському земельному банку видавалися лише

нащадкам дворян, спочатку було два терміни кредитування 48 ро-

ків і 8 місяців та 51 рік і 9 місяців, відсотки становили – відповідно

6,25 та 5,75. Нова редакція статуту банку, який був затверджений

12 червня 1890р., передбачав 9 термінів кредитування мінімальний

11 років, а максимальний 66 років і 6 місяців [183, с.100-101], від-

ношення суми позики до вартості застави становило 100% (при 75%

для селян). Крім того, заставні листи Державного дворянського бан-

ку були гарантовані урядом, завдяки чому вони могли продаватись

за кордоном, що, власне, й відбувалось. Загалом фахівцями виді-

ляються наступні основні риси іпотечних кредитів, які надавалися

відповідними установами у другій половині ХІХ ст. в Росії, зокрема:

довгостроковість, дотримання принципу, за яким заставлене майно

залишалося у позичальника, реєстрація факту застави, допущення

повторних застав, якщо вартість майна не була вичерпана попере-

дніми заставами, правило старшинства, яке діяло при реалізації

майна збанкрутілого позичальника та передбачало задоволення ви-

мог заставодержателів у порядку їх послідовності [151, c.12, 26-27].

Слід також відзначити і таку особливість системи іпотечного креди-

тування в Росії на той час як законодавче обмеження знаходження

на одній території одночасно більше двох земельних банків. Таке