Лютий І.О., Савич В.І., Калівошко О.М. Іпотека: сучасні концепції, тенденції суперечності розвитку

Подождите немного. Документ загружается.

Розділ 1. Теоретичні засади та сутність іпотеки

Фінансова

Об’єднання дрібних та розпорошених заощаджень юридичних та фізичних

осіб та створення на цій основі великих грошових фондів

Трансформація коштів у позичковий капітал для кредитування галузей

економіки та населення

Розподіл паїв учасників капіталу

ФУНКЦІЇ ІПОТЕЧНОГО РИНКУ

Розподільчо-стимулююча

Перерозподіл нерухомості з метою раціонального її використання

Стимулювання інвестування в нерухомість

Захисна

Диверсифікація ризиків учасників іпотечного ринку в процесі обігу

боргових зобов’язань

Індикативно-інформаційна

Моніторинг динаміки (в першу чергу цінової) в різних сегментах

іпотечного ринку

Моніторинг динаміки (в першу чергу цінової) в різних сегментах ринків, в

які спрямовуються іпотечні кредити

Соціальна

Сприяння вирішенню споживчих та житлової проблем населення,

вирівнювання регіональних умов доступу до іпотечних кредитів

Оптимізація галузевої та територіальної структури зайнятості населення

Захист заощаджень населення від інфляційного знецінення та їх примноження

Макроекономічна

Мультиплікаційний ефект: активізація ділової активності в різних галузях

національної економіки, перелив капіталу в галузі з низьким рівнем доходності

Ліквідація регіональної диференціації в забезпеченні позичковими

ресурсами та умовах кредитування

Забезпечення стабілізації грошового ринку, розширення грошово-

кредитного ринку

Рис. 1.4 Функції іпотечного ринку

(згруповано на підставі узагальнення підходів різних дослідників [151, c.

21-24; 39] та результатів дослідження, отриманих особисто автором)

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

Водночас, теза про пряму залежність між іпотекою та макроеко-

номічними показниками не є такою однозначною, як здається на пер-

ший погляд, що особливо проявляється на початковій стадії станов-

лення іпотечного ринку. Розглядаючи, наприклад, напрями впливу

іпотеки на подолання кризи, О.Т.Євтух зазначає, що «розвиток систе-

ми іпотечного кредиту на ринковій основі здатний вивести країну не

лише з інвестиційної, але й інфляційної кризи, відволікаючи ресурси

з поточного обороту у внутрішнє накопичення» [101, c. 17].

Як показує практичний досвід розвитку іпотечного житлового

кредитування та житлового будівництва, так відбувається не завжди,

чому є свідченням поточна ситуація у м. Києві та його приміських те-

риторіях. Тут, незважаючи на щорічні значні прирости обсягів іпотеч-

ного кредитування, збільшення масштабів житлового будівництва, на

ринку нерухомості впродовж останніх років, навіть за стабільної ціни

кредитів, панує «ціновий бум», причому як на первинному, так і на

вторинному (який автоматично «підтягується» за первинним) рин-

ках (ріст цін склав 1,5-5 разів, і цей процес триває).

Причин тут декілька.

По-перше, даному регіону властивий високий міграційний при-

плив трудових ресурсів, з боку яких формується постійно високий

потенційний попит на житло. Підвищеним попитом столична неру-

хомість користується у регіонального бізнесу, який дедалі інтенсив-

ніше проникає у м. Київ, і цей процес об’єктивно супроводжується

вирішенням житлової проблеми для працівників нових фірм. Як ре-

зультат – на ринку фактично відсутній розрив між попитом та про-

позицією на житло первинного ринку – як правило, на завершаль-

ний етап будівництва новий будинок виходить практично з усіма

проданими квартирами.

По-друге, у населення відбулося значне зміщення пріорите-

тів щодо форм вкладення заощаджень. Дедалі більше операцій з

купівлі-продажу на ринку житла відбувається не з метою вирішен-

ня житлової проблеми, а виходячи з інтересів отримання поточної

та майбутньої вигоди, шляхом наступного його продажу за вищою

ціною або ж для організації квартирного орендного бізнесу.

Жодний банк на сьогодні не в змозі забезпечити подвоєння чи

потроєння капіталу за 2-3 роки, як це робить ринок нерухомості.

Причому подібна ситуація спостерігається навіть в периферійних

територіях, де за останні роки ціни на житло зростали досить висо-

Розділ 1. Теоретичні засади та сутність іпотеки

кими темпами (хоча в абсолютному вимірі вони все ще відстають від

столичних та окремих обласних центрів).

По-третє, не слід відкидати і тезу щодо зацікавленості суб’єктів,

що формують пропозицію житла та іпотечних кредитів, в отриманні

в період цінового підйому надприбутків. Перші, цієї цілі досягають,

завдяки ціновим ножицям (собівартість одиниці об’єкта будівни-

цтва – реалізаційна ціна), другі – завдяки термінам кредитування

(кінцева вартість нерухомості, як вже зазначалося, зростає з подо-

вженням термінів кредитування) та вартості кредиту (чим дорож-

чий кредит, тим більший прибуток кредитора).

По-четверте, зростаючий первинний ринок житла формує зрос-

таючий попит на будівельні матеріали (цегляні вироби, металопро-

дукцію тощо), що спричиняє відповідне їх подорожчання (прибут-

ковість переважної частини суб’єктів вітчизняного бізнесу, на жаль,

забезпечується не стільки за рахунок обороту, скільки завдяки

ціновому фактору). До цього слід додати, намагання окремих ви-

робників будівельних матеріалів, утримувати ситуацію «штучного

дефіциту», наслідком чого є, також, суттєве подорожчання їх про-

дукції (наприклад, за останні три роки ціна силікатної цегли Обу-

хівського цегельного заводу, що в Київській області, зросла більш

як у 4 рази).

По-п’яте, надмірний ціновий ріст на ринку житла, значною мі-

рою, спричинений участю у формуванні попиту на нього з боку ве-

ликої маси «тіньових» (неоподаткованих) доходів громадян.

Мінімізувати вплив зазначених факторів на інфляційні процеси

можна за умови вирівнювання ситуації на ринку праці в масштабах

усієї країни, а не лише в його окремому територіальному сегменті,

створення дійового і реального конкурентного середовища на ринку

виробників будівельних матеріалів, легалізації доходів населення

тощо.

Дещо дискусійною, в контексті особливостей окремого етапу

суспільного розвитку, видається і теза, що «розвиток іпотечного

кредитування здійснює позитивний вплив на подолання соціальної

нестабільності, яка зазвичай супроводжує економічну кризу» [101,

c.17]. Такий вплив пов’язується, насамперед, із залученням у сферу

будівництва житла місцевих трудових ресурсів, а також підвищен-

ням рівня мобільності робочої сили інших регіонів, що дійсно має

місце. Разом із тим, за умови високої вартості кредитних ресурсів, з

одного боку, та постійної тенденції до зростання цінової пропозиції

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

на ринку житла, з другого боку, дедалі більше зростає диференціа-

ція між громадянами з різним достатком за рівнем доступу до ринку

житла, в тому числі й через систему іпотечного житлового кредиту-

вання.

Цілком вірною є позиція, згідно з якою «природа іпотеки така,

що вона дозволяє на основі принципу дохідності здійснювати по-

стійний пошук щодо залучення в кругообіг факторів раніше слабо

капіталізованих чи зовсім некапіталізованих» [101, c.15]. В Україні

таким фактором нині є землі сільськогосподарського призначення,

які ще й донині не включені в систему іпотечних відносин. Одно-

часно, з деяким застереженням, ми ставимося до висновку, що «в

іпотеці закладений такий механізм, який з допомогою економічного

важеля дозволяє найбільш ефективно перерозподіляти нерухомість

в інтересах суспільства. З допомогою іпотеки відбувається перероз-

поділ землі, основних фондів і т.д. у власність тих, хто може і бажає

краще працювати, виробляти більше високоякісної продукції з най-

меншими витратами» [101, c.15]. Суть іпотеки, на нашу думку, по-

лягає передусім у залученні дефіцитного, на певному етапі, фінансо-

вого ресурсу для більш ефективного використання у виробничому

процесі саме тієї нерухомості, яка вимушено передається в заставу

для отримання такого ресурсу. Для багатьох сфер діяльності в силу

об’єктивних обставин залучення позичкового капіталу є звичайною

практикою. До того ж, це стосується виключно нерухомості, яка як

застава використовується виключно для обслуговування виробни-

чого процесу і не має жодного відношення до нерухомості, що пе-

ребуває у власності громадян і використовується ними виключно у

невиробничих цілях (їх приватного житла, наприклад). Крім того,

ставити питання про іпотеку, в контексті, визнання її як ефектив-

ного механізму перерозподілу нерухомості до більш ефективних

власників, означає, завчасно, визнати неминучість невиконання

позичальником умов кредитного договору, вже на стадії укладання

останнього, наслідком чого є втрата заставленої нерухомості. Іпоте-

ка жодним чином таку мету не ставить, навпаки – вона, як вже було

зазначено, компенсує тимчасові дефіцити фінансових ресурсів для

здійснення як поточної, так й інвестиційної діяльності позичальни-

ка таких ресурсів. Крім того, іпотека забезпечує прибутки банкам, а

також запобігає знеціненню їх активів, створюючи підґрунтя безпеч-

ного функціонування інвестиційного та фондового ринків. Тому, на

нашу думку, більш логічно говорити про іпотеку в контексті активі-

Розділ 1. Теоретичні засади та сутність іпотеки

зації руху вартості в «різних її формах з метою отримання прибут-

ку чи досягнення соціального ефекту», на чому, власне, і акцентує

увагу О.Т.Євтух, характеризуючи соціально-економічну природу

іпотеки [101, c.18].

І ще один аспект, на якому хотілося б акцентувати увагу: неви-

конання позичальником зобов’язань з погашення кредиту зовсім не

означає того, що такий позичальник є неефективним господарем. Біз-

несова діяльність, особливо в перехідних економіках та, передусім,

в такій галузі як сільське господарство, здійснюється в надзвичайно

ризиковому середовищі, де той чи інший форс-мажор (зміна цінової

кон’юнктури, стихійне лихо, відмова від держзамовлення тощо) може

виникнути у будь-який момент. До того ж, не можна прогнозувати,

що навіть при продажу кредитором заставленого майна потенційно-

му новому власнику останній через певний проміжок часу, можливо,

через незалежні від нього ті ж самі форс-мажорні обставини, виявить-

ся таким самим неефективним, як і його попередник.

Розглядаючи питання впливу інституту іпотеки на стан економі-

ки, з достатнім ступенем впевненості можна стверджувати, що «роз-

виток іпотечного ринку України – це інвестиції в майбутнє націо-

нальної економіки, насамперед, у житлове будівництво та сільське

господарство» [280, c.5], а також суттєве доповнення внутрішнім та

вагома альтернатива іноземним інвестиціям. Потенційна ж ємність

іпотечного ринку, як житлового, з огляду на те, що «забезпеченість

житлом у нас на сьогодні в 2-3 рази нижча, ніж в інших країнах»

[280, c.6], «в Україні на квартирному обліку перебуває кожна десята

сім’я» [176, c.60]), так й особливо земельного (враховуючи той факт,

що іпотека сільськогосподарських земель в Україні взагалі донині

відсутня, а «грошова оцінка сільськогосподарських угідь з враху-

ванням індексації становить близько 400 млрд. грн. [317, c. 113]), до

того ж «сукупний обсяг ринку іпотечного фінансування не переви-

щує 1% ВВП» [43] (при тому, що у розвинених країнах частина іпо-

течного фінансування становить 30-75% ВВП [207; 278, c. 137-138]),

оцінюється як надзвичайно велика.

Одночасно слід враховувати і той факт, що (і в даному випадку

ми цілком поділяємо таку точку зору) «іпотечний кредит – це одна

із можливих форм кредиту, один із складників фінансового ринку.

Це потрібно підкреслити, щоб перед іпотекою не ставилися гло-

бальні завдання, які вона виконати не спроможна. Надмірні спо-

дівання щодо фінансово-господарських можливостей іпотечного

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

кредитування можуть призвести до неадекватної оцінки резуль-

татів його запровадження. Так, очевидно, що на основі лише іпо-

течного кредиту неможливо, наприклад, розв’язати таке глобальне

завдання як фінансування модернізації парку сільгосптехніки в

аграрному секторі вітчизняної економіки. Розв’язання цієї пробле-

ми під силу лише усій фінансовій системі. Майбутній іпотечний

ринок не стане й не може стати панацеєю від усіх наших ниніш-

ніх фінансових негараздів» [196, c.76]. Це необхідно мати на увазі

хоча б із тих позицій, що до розв’язання будь-якої проблеми, яка

потребує обов’язкової присутності фінансових ресурсів, а такі, як

правило, в дефіциті, особливо в країнах з перехідною економікою,

необхідно підходити комплексно, мобілізувавши усі наявні меха-

нізми з її фінансового забезпечення. Саме такий підхід, кінцевим

своїм наслідком, покликаний забезпечити високий синергічний

соціально-економічний ефект.

§ 3. Сутність та класифікація іпотеки

Іпотечне кредитування є невід’ємною складовою розвитку су-

часного суспільства. Варто зауважити, що наукові дискусії точать-

ся, як правило, навколо терміну іпотека, який виділяється своєю

неоднозначністю та різноманітністю трактувань. Це пояснюється

передусім тим, що іпотека має багатовікову історію, в процесі якої

відбувалися зміни не тільки самого поняття, а й учасників іпотечних

відносин.

Взагалі, термін іпотека має грецьке походження та введене

вперше Солономом на початку 6 ст. до н.е. До того часу в Афінах

зобов’язання забезпечувалися особою боржника, якому у випадку

невиконання зобов’язання, загрожувало рабство. Для обернення

особистої власності у майно Солономом вигадав такий спосіб: кре-

дитор ставить на маєтку боржника (зазвичай на прикордонній сму-

зі) стовп, з написом, що це майно є забезпеченням його претензій на

певну суму. Такий стовп називався іпотекою (підставкою), у пере-

носному значенні, це слово, вживалося для позначення застави. Іпо-

тека не перешкоджала переходу майна до іншого власника, оскільки

забезпеченням була не особа позичальника, а саме майно [424].

Незважаючи на те, що термін іпотека виник в 6 ст. до н.е., роз-

виток іпотеки припадає на ІІІ ст. до н.е. і розглядається лише як не-

формальна домовленость, згідно з якою гарантією орендної плати

власнику земельної ділянки був господарський інвентар (раби, ро-

Розділ 1. Теоретичні засади та сутність іпотеки

боча худоба, сільськогосподарські знаряддя), доставлений оренда-

тором на орендовану ділянку. З розвитком римського законодавства

орендодавець (кредитор) отримував заставне свідоцтво, яке давало

йому право у випадку невиконання зобов’язань боржником захопи-

ти власність ввезенням на його ділянку інвентарю. Згодом власник

ділянки став користуватися згідно з преторським едиктом правом

на позов про передачу йому земельної ділянки в судовому порядку,

тобто не був уже змушений самостійно здійснювати її захоплення

[286, с.6].

З часом іпотека отримала визнання, набула широкого розповсю-

дження і була оголошена для застосування виконання зобов’язання

кредитору, однак не позбавляла боржника можливості отримувати

доходи з заставленого майна [286, с.6].

Здійснивши аналіз наукових праць та іпотечного законодавства,

ми дійшли висновку, що термін іпотека можна розглядати з юри-

дичної та економічної точок зору. Розпочнемо аналіз саме з еконо-

мічної складової, в якій вирізняємо чотири напрями.

Перший напрям. Він є найпоширенішим, його прихильники ві-

тчизняні вчені – В.Д.Базилевич, Л.М.Алєксєєнко, В.М.Олексієнко,

А.І.Юркевич, А.Г.Загородній, М.І.Мілованов, вчені Російської Фе-

дерації та Білорусії – Н.М.Зєлєнкова, В.Г.Золотогоров, В.З.Черняк,

В.Є.Єсіпов, С.С.Колобов, В.С.Колобова, В.Кудрявцев, Є.Кудрявцева,

Б.А.Райзберг [95; 96; 114; 140, с. 53; 142; 147, с. 34; 148, с.113; 172,

с.11; 173; 192, с. 61; 290; 422], які вважають, що іпотекою є застава

земельних ділянок та іншого нерухомого майна з метою отримання

іпотечного кредиту. Визначення наведені в працях [140, 148] мають

такі уточнення: іпотека встановлюється на основі договору між за-

ставодавцем і заставоутримувачем [148, с.113] та виступає забезпе-

ченням виданого кредиту [140, с. 53].

Другий напрям. Його прихильники російські вчені – Л.П.Бєлих,

В.П.Жданов, В.В.Тімофєєв та В.В.Смірнов [32, 104, 359] та україн-

ський науковець – С.І.Кручок [189, 190], які акцентують увагу на

тому, що іпотека є «фінансовим інструментом, що полягає у наданні

кредиту під заставу нерухомості» [32, с. 78]. Це є значно ширшим

поглядом на іпотеку. У свою чергу В.П.Жданов та В.В.Тімофєєв ви-

значають іпотеку як заставу нерухомого майна, яка здійснюється

без передачі цього майна у власність кредитору (заставоутримува-

чу) [104, с.6]. В.В. Смірнов зазначає, що іпотека – це спосіб забезпе-

чення зобов’язань, коли предметом застави є нерухоме майно [359,

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

с.13], а С.І.Кручок, в свою чергу уточнює, що це право звернення

стягнення на нерухоме майно на підставі законодавства, іпотечної

угоди та(або) рішення суду [189, с.14; 190, с.9].

Третій напрям. Його прихильники зарубіжні вчені – П.МакКвін,

Т.Стейнментц, Ф.Уітт, які стверджують, що термін іпотека означає

використання одного з двох різних методів фінансування нерухомо-

го майна: заставних та актів запровадження довіреної власності [372,

с.11; 439, с.24], цей напрям виділяється своєрідністю та підкреслює

різницю в підходах до тлумачення терміну іпотеки світовими та по-

страдянськими вченими.

Четвертий напрям. Його прихильники українські вчені –

О.Т.Євтух, А.М.Кутиркін та І.І.Цупор доводять, що іпотека це за-

става основних фондів та оборотних засобів, а також інших ціннос-

тей підприємства чи іншого об’єкту разом з відповідною земельною

ділянкою чи правом користування нею [194, с.19], також застава не-

рухомості для отримання довгострокової позички при умові, що за-

ставлене майно може залишатися у користуванні позичальника чи

третьої особи [89, с.26].

Юридичне спрямування заключається у тлумаченні терміну іпо-

теки за законодавчими актами. Дослідження іноземних законодавчих

актів, які стосуються іпотеки [48, 70, 144, 390, 462], визначило, що:

російський Федеральний закон «Про іпотеку (заставу нерухо- -

мості)» іпотекою визнає договір, за яким одна сторона – заста-

воутримувач, що є кредитором за зобов’язанням, має право отри-

мати грошові вимоги до боржника згідно з цим зобов’язанням з

вартості заставленого нерухомого майна другої сторони – заста-

водавця, переважно перед іншими кредиторами заставодавця, за

виключеннями, встановленими Федеральним законом [144, с.91;

390, с.27];

німецьке законодавство визначає іпотеку, найважливішою пра- -

вовою формою реального кредиту, яка є таким обтяженням зе-

мельної ділянки або частки у загальній власності, коли на ко-

ристь заставоутримувача виплачується грошова сума на основі

права вимоги, що належить йому(у тому числі майбутнього або

обумовленого) у відношенні земельної ділянки [462];

згідно з правом Японії іпотека представляє собою таку систему -

майнового забезпечення зобов’язання, при якій відсутня реаль-

на передача майна, як і при заставі, іпотека встановлюється згід-

Розділ 1. Теоретичні засади та сутність іпотеки

но з договором щодо майна, яке належить боржнику чи третій

особі [48, с.218];

за французьким Громадським кодексом іпотекою є майнове пра- -

во на нерухомість, призначене для виконання зобов’язання, вона

є за своєю природою неподільною і розповсюджується у повно-

му об’ємі на всі вказані нерухомості, на кожну з них і на кожну

частину цих нерухомостей. Іпотека слідує за ними, в які б руки

вони не перейшли [70, с.98-99].

Отже, у німецькому, японському та французькому законодав-

ствах простежується подібність у розумінні сутності іпотеки.

Згідно українського законодавства іпотека розглядається як

форма забезпечення виконання боргового зобов’язання, яке являє

собою оформлене у письмовому вигляді, попередньо визначене

джерело погашення боргу, яке необхідне для захисту прав кредито-

ра у випадку невиконання перед ним своїх зобов’язань позичальни-

ком [401]. Відповідно забезпечення зобов’язання може виступати у

таких формах: неустойка, порука, гарантія, завдаток, притримання

та застава. Іпотека є підвидом застави і розглядається як застава не-

рухомого майна.

Більш детальне визначення подано у Законі України «Про

іпотеку», згідно якого іпотека є видом забезпечення виконання

зобов’язання нерухомим майном, що залишається у володінні та ко-

ристуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право

у разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання

одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки пе-

реважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку,

встановленому цим Законом [126]. Таким чином, у цьому визначен-

ні деталізуються права та обов’язки кредитора та позичальника при

використанні застави нерухомого майна.

Порівнюючи Закон України «Про іпотеку» з російськими, ні-

мецькими, японськими та французькими аналогічними нормативно-

правовими актами, у частині, що стосується юридичного тлумачен-

ня іпотеки, можемо зробити висновок про те , що вітчизняний закон

узагальнив та об’єднав найвагоміші та найкорисніші для практично-

го використання аспекти зарубіжних законодавств.

Закон України «Про іпотеку» [126] та тлумачення терміну іпо-

теки запропоноване С.І.Кручком [189, с.14; 190, с.9] найбільш вда-

ло, на нашу думку, трактують зміст даного терміну. Разом з тим,

ми вважаємо, що навіть ці два визначення не відповідають потре-

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

бам сьогодення, тому на основі вищевикладеного, іпотекою пропо-

нуємо вважати: використання нерухомого майна для забезпечення

зобов’язання, а також право іпотекоутримувача на вимогу звернен-

ня стягнення на дане майно, у разі невиконання боржником, забез-

печеного іпотекою зобов’язання, переважно перед іншими креди-

торами цього боржника на підставі законодавства, іпотечної угоди

та(або) рішення суду; предмет іпотеки протягом іпотечних відносин

залишається у володінні та користуванні іпотекодавця. Таким чи-

ном, особа яка є позичальником, заключає кредитний та іпотечний

договори, періодично виплачує певну грошову суму у рахунок по-

гашення боргу. Іпотека виконує забезпечувальну функцію, гаранту-

ючи фінансовим установам поверненість, платність та дохідність, а

також стимулює позичальника своєчасно і в повному обсязі викона-

ти свої зобов’язання перед кредитором.

Предметом іпотеки О.Т.Євтух називає нерухомість та грошові

позики, що забезпечені заставою [89, с.32]. Ми ж дотримуємося дум-

ки, що предметом іпотеки може бути, тільки заставлене нерухоме

майно (житлові будинки, квартири, виробничі приміщення, спору-

ди, магазини, земельні ділянки тощо), що залишається у власності

заставодавця і є предметом кредитного зобов’язання [104, с.9-10;

195, с.99]. Таке майно може заставлятися, якщо воно не вилучено

з цивільного обігу, може відчужуватися заставодавцем і на нього

можливе звернення стягнення [189, с.15; 190, с.9].

Предметом іпотеки можуть бути не лише вже існуючі об’єкти,

які перебувать у розпорядженні іпотекодавця на момент виникнен-

ня іпотеки. До них можуть також належати створювані об’єкти або

такі, створення (чи придбання) яких передбачається у майбутньому,

в зв’язку з чим і виникає потреба в іпотечному кредитуванні. В тако-

му разі має місце застава нерухомості для її купівлі або розвитку. Так,

забезпечення іпотечного кредиту може бути об’єкт, який будується

(або будуватиметься) за рахунок цього кредиту [189, с.15; 190, с.10].

В результаті вивчення наукових робіт [111, 147, 150, 182, 189,

190, 240, 378, 426], ми дійшли висновку, що поняття терміну іпотеки

охоплює не тільки економічні, а й правові, соціально-політичні та

інституційні аспекти. Комплекс даних факторів, у різних(певних)

пропорціях формує тлумачення терміну іпотеки та розуміння іпо-

теки, як економічної та юридичної категорій, для кожної конкретної

національної економіки залежно від ступеня та форм економічного

розвитку, історичності, специфіки законодавства, індивідуальних