Лютий І.О., Савич В.І., Калівошко О.М. Іпотека: сучасні концепції, тенденції суперечності розвитку

Подождите немного. Документ загружается.

Розділ 1. Теоретичні засади та сутність іпотеки

сті розрахунки, які, до речі, сьогодні можна провести із застосуван-

ням так званого іпотечного калькулятора, що існує на офіційному

сайті кожного більш-менш пристойного іпотечного кредитора, може

виявитися досить значною. Як зазначає, наприклад, В.Кукса, при іс-

нуючих відсоткових ставках у 12-16% і термінах погашення від 3 до

30 років позичальник заплатить за квартиру щонайменше на трети-

ну, а можливо, і у два з половиною рази більше, ніж коли б купував

її без залучення кредиту [193].

Усі наведені позиції щодо присутності ознаки довгостроковості

при кваліфікації позики як іпотечної засвідчують її досить умовний

характер. Цілком сприймаючи тезу, що іпотека є одним з дійових

механізмів залучення в ту чи іншу сферу діяльності саме довгостро-

кового інвестиційного ресурсу, чому, власне, сприяє обов’язковість

забезпечення кредиту заставою нерухомого майна, класифікувати

кредит як іпотечний виключно на підставі прив’язки його до трива-

лого терміну надання вважаємо недоцільним, а за певних умов на-

віть шкідливим. Адже в умовах чіткого визначення об’єкта регулю-

вання іпотечного законодавства значна частина кредитних операцій

виявиться поза зоною його регулювання, хоча за природою відносин

вони будуть саме іпотечними. Це може мати відповідні негативні на-

слідки.

В цілому ж ми сприймаємо позицію фахівців (у даному випадку

фахівців центру наукових досліджень Національного банку Укра-

їни), які трактують іпотеку як власне заставу нерухомого майна, а

іпотечний кредит – як позику, надану за принципами банківського

кредитування під заставу нерухомості, яка залишається в користу-

ванні у позичальника [151, c. 13]. Що ж до «довгостроковості» іпо-

течного кредиту, то в такому ракурсі доречно говорити в контексті

проблеми рефінансування іпотечних кредитів через іпотечні цінні

папери, тобто функціонування вторинного, насамперед дворівне-

вого, іпотечного ринку. Адже дійсно, основу такої системи мають

становити довгострокові кредити. До того ж саме такі є більш при-

вабливими для інвесторів порівняно з їх короткостроковими анало-

гами. Тут ми цілком поділяємо точку зору, що «для того, щоб схе-

ма іпотечного кредитування запрацювала, необхідно, щоб на ринку

з’явилися «довгі гроші» [295, c. 86]. Хоча, як показує практика, іпо-

течними кредиторами довгостроковість розглядається як елемент

можливих ризиків втрати доходу у зв’язку з неможливістю точно-

го його прогнозування у тривалому періоді (звичайно, якщо такий

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

ризик не мінімізується встановленням плаваючої або фіксовано-

плаваючої процентної ставки).

Тривалий процес становлення іпотечних відносин в різних кра-

їнах світу, в яких такі відносини знаходяться на різних стадіях роз-

витку, зумовив два узагальнюючих погляди на іпотеку, які умовно

можна поділити на споживчий і професійний (О.Т. Євнух, і ми ціл-

ком поділяємо саме такий підхід, їх називає «вузьким» і «широким»

[101, c.21]). Перший являє собою спрощений підхід до іпотеки, роз-

глядаючи її з позицій первинних відносин між кредитором і пози-

чальником з приводу надання першим другому одноразової позики,

другий «розглядає іпотеку не на рівні окремого кредиту, а як ціліс-

ну і самовідтворювальну підсистему фінансового ринку» [192, c.5].

Власне тут з’являється такий складник загальної системи іпотечно-

го кредитування як вторинний іпотечний ринок, основна функція

якого зводиться до рефінансування іпотечних кредиторів. Ознака

самовідтворювальності у даному випадку має принципове значен-

ня, оскільки надалі закладає основоположні концептуальні підвали-

ни для створення відповідних іпотечних моделей, що забезпечують

рефінансування іпотечної системи як самовідтворювального орга-

нізму.

Нагальним питанням для кожної країни, в тому числі й для

України, є створення ефективної іпотечної системи. Останню, зо-

крема, Н.В.Копишинська розуміє як «взаємозв’язок структурних

елементів іпотеки, принципів її організації, нормативної бази, що

забезпечують ефективний рух вартості в різних її формах упродовж

тривалого часу» [176, c. 56]. В.Кудрявцев та О.Кудрявцева, у свою

чергу, іпотечну систему трактують як «економічну і юридичну сис-

теми, які включають і укладання договору про іпотеку, і порядок ви-

значення стану володіння нерухомістю і боргів за ним послідовно на

кожний момент» [192, c. 4].

Останнє визначення, на нашу думку, не стільки дозволяє ви-

значити суть поняття «іпотечна система», скільки частково описує

процедуру іпотечного кредитування. При цьому повністю не врахо-

вується такий елемент як ринок іпотечних цінних паперів, який, на

нашу думку, є невід’ємною складовою частиною іпотечної системи

і слугує джерелом рефінансування іпотечних кредитів. Не врахову-

ються й інші елементи, які, власне, і забезпечують функціонування

іпотечних механізмів як системи.

Розділ 1. Теоретичні засади та сутність іпотеки

На нашу думку, в основу визначення поняття іпотечної систе-

ми має бути покладений функціональний підхід, що передбачає її

розгляд з позицій механізму, що забезпечує функціонування її як

цілісності. Крім того, слід виходити з такого, на нашу думку, кон-

цептуального положення, що система – це не лише цілісність, яка

складається з частин, але й сукупність частин, в якій кожна з них

може виконувати функції системи. В такому контексті іпотечну сис-

тему, з нашої точки зору, логічно трактувати як взаємопов’язану і

взаємозалежну сукупність суб’єктів і об’єктів іпотеки, інструментів

і ринків іпотеки, що функціонують на основі законодавчо визначе-

них єдиних принципів, процедур, методів, які забезпечують доходні

механізми руху ресурсів при кредитуванні під заставу нерухомості.

Процес становлення іпотечної системи відбувається в конкрет-

ному макросередовищі, яке є результатом інтегрованої взаємодії

чинників політичного, правового, економічного, інституційного, ор-

ганізаційного, соціального, історичного та іншого характеру. Серед

політичних чинників виділяються «загальна стабільність суспільної

системи, передбачуваність чи непередбачуваність політичних режи-

мів (що надзвичайно актуально для України з огляду на події кінця

2004 – початку 2005 рр., наслідком яких стало зростання вартості

іпотечних кредитів, завмирання ринку житлової нерухомості, за-

гроза відкликання кредитних ресурсів у суб’єктів господарювання,

відплив депозитних ресурсів з комерційних банків тощо – доповне-

но автором), наявність чи відсутність зовнішньої загрози. Правові

чинники визначаються здатністю правового середовища захищати

відносини власності на об’єкти нерухомості, забезпечення законних

способів накладення стягнення і відчуження майна, що є об’єктом за-

стави, і наявність чіткої системи реєстрації нерухомості. Економічні

чинники – це загальний розвиток кредитного ринку й ринку цінних

паперів у країні, рівень інфляції, платоспроможність населення. Іс-

торичні умови і чинники – це традиції накопичення ресурсів, а та-

кож ставлення до кредиту населення та історичні особливості фор-

мування земельного устрою» [176, c. 57]. Крім того, до економічних

чинників слід додати стабільність цін, стабільність валютного кур-

су, загальне економічне зростання, до правових – правову єдність

земельної ділянки та розміщених на ній будівель, споруд і багато-

річних насаджень, правову безпеку іпотеки, правове регулювання

організації та діяльності іпотечних банків.

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

Ефективність іпотечної системи є похідною від характеру

взаємозв’язку усіх структурних елементів іпотеки, якими, у даному

випадку ми поділяємо точку зору Н.В.Копишинської, О.Т.Євтуха, є

суб’єкти іпотечного механізму (учасники), об’єкти іпотеки, інстру-

менти і ринок іпотеки. Ринок іпотеки, у свою чергу, передбачає на-

явність двох його складових – ринку іпотечного капіталу і ринку

іпотечної нерухомості. Перший, на думку зазначених авторів і з чим

ми також погоджуємося, являє собою частину фінансового ринку,

на якому перерозподіляється позиковий капітал, забезпечений за-

ставою нерухомості, другий становить частину ринку нерухомості,

що обслуговує іпотечний механізм руху вартості. Залежно від типу

нерухомості, що є заставним забезпеченням, іпотечні ринки поділя-

ються на: іпотечний ринок житла, іпотечний ринок землі, іпотечний

ринок комерційної нерухомості, іпотечний ринок промислової не-

рухомості [101, c.28; 176, c.56]. В контексті нашого предмета дослі-

дження інтерес становлять два ринки – ринок житла і ринок земель

сільськогосподарського призначення, більш детальний аналіз засто-

сування іпотечних механізмів на яких і буде предметом розгляду в

наступних параграфах даної роботи.

§ 2. Економічна природа іпотеки як форми

кредитних відносин в ринковій економіці

Досліджуючи проблему іпотеки та іпотечного кредитування,

необхідно виділяти їх вплив на індивіда та суспільство.

На певному етапі свого розвитку суспільство відкрило і запро-

вадило феномен іпотеки, який з розвитком цивілізації, втіленням в

систему господарювання ринкових механізмів дедалі глибше про-

никав у соціально-економічні відносини, інтегрував у взаємозалеж-

ну систему різні типи ринків, тим самим сприяючи стабільності за-

гальноекономічної системи як цілісного організму.

Варто подивитись лише на сегмент житлової нерухомості, де

іпотечний ринок зінтегрував навколо себе кредитний, фондовий та

страховий ринки, ринки житла та землі, ринки праці, товарів і по-

слуг, грошовий ринок, ринок капіталу, ринки будівельних матеріа-

лів, підрядних робіт та сировини, споживчих товарів, інвестиційний

ринок. Іпотечні механізми у даному випадку виступають сполучною

ланкою в загальному ланцюгу суспільного відтворення, активізую-

чи кожну з його складових через ефект мультиплікаційної дії. Такий

ефект, зокрема, проявляється в активізації будівельної індустрії («за

Розділ 1. Теоретичні засади та сутність іпотеки

підрахунками фахівців, використання іпотечних кредитів може в

5-6 разів збільшити попит на житло» [176, c.60]), транспортної галу-

зі, сфери металовиробництва, диверсифікації ринку цінних паперів

та інвестиційного ринку, підвищенні рівня зайнятості населення та

впорядкуванні міжгалузевого розподілу трудових ресурсів, відкрит-

ті нових ринків для банківських (в тому числі й нових) продуктів

тощо, в кінцевому плані – у стимулюванні економічного зростання

(за різними оцінками, одна гривня, вкладена в житлове будівництво,

трансформується у 3-6 грн. ВВП [179, c.13; 278, c.138]).

Інтегруючи різні види ринків, іпотека створює передумови ди-

версифікації інвестиційних потоків у численних сегментах націо-

нальної економіки. При цьому забезпечуються можливості мінімі-

зації негативного впливу на інвестиційну активність таких факторів

макроекономічного характеру як високі девальваційні та інфляційні

очікування, зміна системи оподаткування тощо.

Поява в системі суспільних відносин феномену іпотеки супрово-

джується об’єднанням через іпотечні механізми ринків нерухомості

і капіталу, а на їх основі – формуванням ринку іпотечного капіталу.

Взаємозв’язок між ринками капіталу і нерухомості проявляється че-

рез трансформацію грошових потоків, вартості кредитних ресурсів,

їх вплив на вартість нерухомості. Прийнято, зокрема, вважати, що

«ріст грошових потоків призводить до росту вартості нерухомості,

ріст вартості кредитів призводить до зниження вартості нерухомос-

ті...» [101, c. 68]. Хоча в такій закономірності можуть бути винятки.

Не завжди, зокрема, ріст вартості кредитів призводить до зниження

вартості нерухомості. Взаємозв’язок між цими двома елементами

слід розглядати, передусім, в контексті зміни платоспроможного

попиту на житло, який, по-перше, розвивається за циклічним сцена-

рієм, а, по-друге, має чітко виражений регіональний аспект.

Схематично закономірність між ростом вартості кредиту і змі-

ною вартості нерухомості ілюструє рис. 1.1.

Як можна побачити з рис. 1.1, в умовах постійного зростання

вартості кредитних ресурсів (хоча така ситуація може відбуватися

і за умови іншого вектора цього показника, зокрема, знаходження

у стабільному стані) вартість нерухомості може як зростати, так і

знижуватися. В основі такої закономірності лежить динаміка зміни

платоспроможного попиту на нерухомість.

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

вартість кредиту

попит на нерухомість

вартість нерухомості

Рис. 1.1. Залежність між зміною вартості

нерухомості та зміною вартості кредиту

Зростання вартості нерухомості в умовах зростання вартості кре-

диту відбуватиметься до тих пір, доки позитивна динаміка рівня до-

ходів суб’єктів, які формують потенційний попит на таку нерухомість,

виявлятиметься спроможною формувати платоспроможний попит на

неї. В сумарному обсязі зростаючий платоспроможний попит на неру-

хомість визначає параметри ємності ринку такої нерухомості, в умовах

розширення якої остання завжди залишатиметься високоліквідною.

За таким сценарієм розвивається ринок нерухомості у м. Києві, якому

властива постійна позитивна динаміка росту. Дорогий кредит на цьому

локальному ринку жодним чином не сприяє здешевленню нерухомості,

навпаки – цінова пропозиція на ринку нерухомості не в останню чергу

формується таким чином, щоб покрити попередні витрати на придбан-

ня нерухомості, складовою частиною яких є витрати на погашення до-

рогого кредиту. Тобто безпосередньо кредит зумовлює зростання вар-

тості нерухомості. Падіння ж вартості нерухомості можна очікувати

лише з моменту неможливості фактичного доходу сформувати плато-

спроможний попит на неї. Цьому, до речі, не в останню чергу сприяти-

ме зростання вартості кредитів, що впливає на кінцеву ринкову ціну

нерухомості. У такому разі ліквідність нерухомості знижується, ринок

або завмирає на певній ціновій відмітці, або ж відкочується назад.

Розділ 1. Теоретичні засади та сутність іпотеки

Слід зазначити, що загальна закономірність «зростання вартості

кредитів спричиняє здешевлення нерухомості» на сьогодні в Укра-

їні характерна для периферійних територій, рівень платоспромож-

ного попиту на нерухомість в яких у кілька разів нижчий порівняно

із столичним. Що ж до іпотечних кредитів, то вони, не в останню

чергу, внаслідок відсутності конкуренції з боку іпотечних кредито-

рів, у таких територіях досить часто виявляються навіть дорожчими

за столичні. У такому випадку, власне, загалом можна говорити про

відсутність тісної ув’язки між ринками капіталу та нерухомості че-

рез сполучну ланку – ринок іпотечного капіталу, принаймні на іпо-

течному ринку, який знаходиться на етапі формування, тим більше,

якщо цей процес відбувається в перехідній нестабільній, галузево та

регіонально строкатій економіці.

З огляду на зазначене, можна зробити висновок, що основне за-

вдання, яке стоїть перед ринком іпотечного капіталу, якраз і полягає

у забезпеченні цінової оптимізації як основи інтеграції ринків капі-

талу та нерухомості. Своїм наслідком така інтеграція сприяє: під-

вищенню капіталізації ресурсів обох ринків; ефективному викорис-

танню вільних грошових ресурсів і нерухомого майна; створенню

самовідтворювального механізму в системі фінансування іпотечних

кредитів; зниженню ризиків інвесторів і кредиторів; стабілізації та

розширенню кредитного і фондового ринків [101, c. 70].

Нерухомість

Населення

Ціна

Іпотечний

кредит

Потенційний

попит

Платоспромо

жний попит

Рис. 1.2. Роль іпотечного кредиту у формуванні

платоспроможного попиту на житло

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

Іпотечний кредит дає можливість трансформувати потенційний

попит в платоспроможний попит (рис. 1.2).

У даному випадку, ми розглянули ситуацію, коли в громадяни-

на відсутня достатня сума коштів для придбання житла. Водночас

можливий варіант, за якого громадянин має кошти, достатні для

придбання чи будівництва житла, тобто потенційний попит урівно-

важений з платоспроможним. Проте присутність іпотечного креди-

ту у разі його використання означає формування платоспроможного

попиту в інших сегментах ринку завдяки створеній можливості ви-

користати вивільнені кошти на інші цілі. Тим самим підсилюється

дія мультиплікаційного ефекту іпотечного кредиту (рис. 1.3).

Нерухомість

Цін

Населення

Потенційний

попит

Платоспромо-

жний попит

Іпотечний к

ит

Платоспроможний попит

в інших сегментах ринку

Рис. 1.3. Роль іпотечного кредиту у формуванні платоспроможного

попиту в інших сегментах ринку

В контексті питання співвідношення іпотеки та інтересів грома-

дянина, прив’язуючись до іпотечного житлового кредитування, вар-

то зазначити, що механізм придбання житла за рахунок іпотечних

кредитів дозволяє громадянину реалізувати цілу низку переваг, зо-

крема: відразу набути житло у власність, виплачуючи його вартість

у розстрочку; отримати податкові пільги упродовж усього періоду

кредитування; використати як заставу житло, саме на придбання

якого береться позика; отримати можливість фіксації стабільно-

го розміру щомісячних платежів за кредитом, незмінного в умовах

зміни цін на нерухомість та зростання процентних ставок на рин-

Розділ 1. Теоретичні засади та сутність іпотеки

ку банківських послуг (якщо кредитним договором не передбаче-

но встановлення плаваючих або фіксовано-плаваючих процентних

ставок), що дозволяє планувати сімейний бюджет та мінімізувати

ризик неплатоспроможності.

Іпотечне кредитування дозволяє також вирішити низку важли-

вих для громадянина проблем виходячи з його тактичних чи стра-

тегічних інтересів, зокрема: забезпечення житлом або поліпшення

житлових умов; вигідної форми заощаджень (завдяки позитивній

динаміці цін на нерухомість забезпечується більший приріст капі-

талу, ніж від розміщення коштів на депозитному рахунку у банку;

більше того, за таких умов, а також при стабільній і реальній ставці

відсотка на ринок нерухомості залучається значно більша кількість

людей, які обирають саме такий спосіб вкладення заощаджень, в

тому числі використовуючи для цього іпотечний кредит – як зазна-

чає Н.Грегорі Манків, «навіть та невелика кількість людей, яка не

бере позики для купівлі свого будинку, відреагує на зміну процент-

ної ставки, оскільки процентна ставка є альтернативною вартістю

нагромадження майна у вигляді житла, а не зберігання грошей у

банку» [214, c. 495-496]); вигідної форми створення стартових умов

для організації бізнесу у сфері оренди житла (який дедалі більше

набирає поширення).

Досліджуючи характер взаємозв’язку між розвитком іпотечної

системи і параметрами соціально-економічного розвитку держави

чи регіону, логічно виділити функції, які виконує іпотечний ринок.

Такими, зокрема, є наступні.

Фінансова – зводиться до об’єднання дрібних та розпорошених

заощаджень юридичних та фізичних осіб і створення на цій основі

великих грошових фондів, з подальшою трансформацією їх ресурсів

у позичковий капітал, для кредитування галузей економіки та на-

селення. У цьому ж блоці слід виділити і такий напрям як розподіл

паїв учасників ринку.

Розподільчо-стимулююча – полягає у перерозподілі нерухомос-

ті з метою її раціонального використання. У даному випадку, про

такий перерозподіл слід говорити в наступних аспектах: викорис-

тання наявної нерухомості як засобу для отримання позичкового

ресурсу; створення чи придбання нової нерухомості; можливості

використання новоствореної чи придбаної нерухомості в іпотечних

схемах тощо. Крім того, розподільчо-стимулююча функція іпотеч-

ного ринку зводиться до стимулювання інвестування в нерухомість,

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

що забезпечується, передусім, доступністю іпотечного позичкового

ресурсу. Стимулювання інвестування в нерухомість реалізується

також в контексті досягнення наступних цілей: примноження влас-

ності, яка використовується для вирішення нагальних проблем ви-

робничого (поповнення основних фондів) та особистого (вирішен-

ня житлової проблеми) характеру; примноження власності з метою

збереження капіталу; примноження власності з метою отримання

прибутку (для перепродажу) тощо.

Захисна – полягає у диверсифікації ризиків учасників іпотеч-

ного ринку в процесі обігу боргових зобов’язань. Розмаїття моделей

іпотечного ринку створює достатньо ефективні системи захисту

його учасників від втрати коштів та заставного майна, а також май-

бутніх прибутків від інвестування в іпотечні інструменти.

Індикативно-інформаційна – забезпечує відслідковування тен-

денцій в зміні активності у різних сегментах іпотечного ринку, в

трансформації співвідношення попиту і пропозиції на ньому, у век-

торності інвестиційних потоків. Тим самим створюється підґрунтя

для формування учасниками ринку власних стратегій поведінки на

ринку, продуктових стратегій тощо.

Соціальна. Про прояв соціальної функції іпотечного ринку

можна говорити в контексті сприяння вирішенню споживчих та

житлової проблем населення, вирівнювання регіональних умов до-

ступу до іпотечних кредитів, оптимізації галузевої та територіальної

структури зайнятості населення, захисту заощаджень населення від

інфляційного знецінення та їх примноження.

Макроекономічна – проявляється в мультиплікаційному ефекті,

який забезпечується активізацією ділової активності в різних галу-

зях національної економіки, переливом капіталу в галузі з низьким

рівнем доходності. Можна говорити також про усунення регіональ-

ної диференціації в забезпеченні позичковими ресурсами та умовах

кредитування. Безперечним результатом прояву макроекономічної

функції слід вважати забезпечення стабілізації грошового ринку,

розширення грошово-кредитного ринку, диверсифікацію фінансо-

вих інструментів.

У систематизованому вигляді функції іпотечного ринку можна

представити наступним чином (рис. 1.4).