Лютий І.О., Савич В.І., Калівошко О.М. Іпотека: сучасні концепції, тенденції суперечності розвитку

Подождите немного. Документ загружается.

Розділ 1. Теоретичні засади та сутність іпотеки

особливостей держави і її окремих регіонів. Іпотека як будь-який

саморегулюючий економічний механізм має свої об’єктивні зако-

номірності розвитку. У свою чергу сталий та ефективний розви-

ток іпотечних відносин неможливий без створення економічних,

соціально-політичних, правових та інституційних передумов.

О.О.Омельченко зазначає, що деякі передумови для розви-

тку іпотечного ринку у нашій державі вже склалися. Це й певна

соціально-економічна стабільність, і зацікавленість владних струк-

тур у сприянні розвитку іпотеки [240]. Переважна більшість підпри-

ємств та організацій, а також понад 50% житлового фонду вже не

є державною власністю, а отже, може використовуватися як об’єкт

застави [240]. За оцінками спеціалістів, існують значні фінансові ре-

зерви, насамперед у населення, порядку 10-20 млрд дол. США, нині

не задіяні у господарському обігу [411], але можуть бути до нього

залучені через відносини на іпотечному ринку [240].

С.І.Кручок акцентує увагу на тому, що Україна на сьогодні ще не

має необхідних передумов для ефективного функціонування іпотеки.

У такій ситуації становлення і розвиток іпотечних відносин не мо-

жуть відбуватися безперешкодно. Водночас перспективний потенці-

ал таких відносин в Україні досить значний і зможе поступово реалі-

зуватися за умови його всебічного забезпечення [189, с.26; 190, с.20].

В.А.Ющенко, у свою чергу, на підсумковій річній прес-

конференції «Національні пріоритети» 27.12.07р. зазначив, що

«жодна економічна модель у світі не знає відповіді, як дати прогрес

сільськогосподарському виробництву, не маючи іпотеки. Якщо ми

говоримо про довготермінові вкладення, в усьому світі дві третини

фінансів, які приходять до землі, побудовані на іпотеці» [475].

Дослідження праць О.О.Омельченка, О.А.Чечелюка, С.І.Кручка,

В.І.Кравченка показало, що необхідними економічними передумо-

вами розвитку іпотеки є:

загальне економічне зростання; -

стабільність національної грошової одиниці; -

відповідність процентних ставок рівню інфляції; -

розробка фінансових інструментів іпотеки [182; 189, с.23; 190, -

с.17; 240; 410; 411].

Загальне економічне зростання, як відомо, веде до зміцнення

фінансово-кредитної та банківської систем, фінансових ринків та

нерухомості, загального росту доходів населення, а без цих аспектів

неможливий розвиток іпотеки.

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

Дослідження праць [410, 411, 439, 462] засвідчило, що спожи-

вачами іпотечних кредитів за кордоном є переважно представники

середнього класу. У світі іпотеку прийнято вважати «кредитам для

заможних». Таку неофіційну назву цей вид кредитування отримав

тому, що для його отримання, позичальник повинен мати відповід-

ний майновий статус і, як правило, досить високий рівень доходів.

Доходи позичальника мають забезпечувати його достатню креди-

то- і платоспроможність. Це, так би мовити, первинні умови, необ-

хідні для того, щоб іпотечна угода відбулася. В Україні нині немає

достатньо чисельної верстви населення, спроможної брати іпотечні

кредити [410]. Світовий досвід іпотечного кредитування свідчить,

що відрахування для погашення позики не мають перевищувати

25-30% доходу родини. Заробітна плата представників середнього

класу нашої держави повинна зрости не менше ніж у 5-6 разів, щоб

іпотека стала популярною [411].

В.І.Кравченко зазначає, що в Україні фактично не працюють фі-

нансові ринки, основне її багатство, основні реальні ресурси зали-

шаються не капіталізованими і не задіяними в господарському обо-

роті. Фінансові ресурси за встановленими у міжнародній практиці

факторами економічного зростання взагалі не враховуються як такі,

оскільки вони самостійно не існують, а лише відображають певні

економічні процеси. Є п’ять критичних факторів економічного зрос-

тання. Це земля, вода, енергія, матеріали, робоча сила. Україна во-

лодіє усіма п’ятьма критичними факторами економічного зростання

на відміну від багатьох країн, які ними не володіють, але вважаються

розвинутими державами. Візьмемо, наприклад, Японію чи Швейца-

рію, які є високорозвинутими постіндустріальними країнами [182].

Капіталізація основних критичних факторів економічного зрос-

тання, є важливою передумовою розвитку іпотеки в нашій державі,

вона дасть можливість задіяти їх і таким чином зробити джерелом

фінансових ресурсів.

Стабільність національної грошової одиниці має стосуватися

двох складових: по-перше, стабільність цін, по-друге, стабільність

обмінного курсу національної валюти, бо як зазначає С.І.Кручок, з

яким ми повністю згодні, за високого рівня інфляції довгостроко-

ві вкладення стають неможливими, а «короткі» гроші виключають

можливість фінансування великих інвестиційних проектів [189,

с.23; 190, с.17].

Розділ 1. Теоретичні засади та сутність іпотеки

Успішне функціонування іпотеки на українському фінансовому

ринку неможливе без ефективних та надійних фінансових інстру-

ментів. У нашій державі їх розробка перебуває і досі у зародковому

стані. У світовій практиці застосовують такі основні іпотечні ін-

струменти: іпотечна облігація та заставна. Існує багато їх різнови-

дів, наприклад: в Німеччині іпотечна облігація називається заклад-

ним листом, а в США існує два види іпотечних облігацій – іпотечна

облігація для однорівневої моделі рефінансування, та облігація,

пов’язана з іпотекою, яка емітується іпотечними установами 2-го

рівня у разі застосування дворівневої моделі рефінансування.

Крім зазначених фасових інструментів іпотеки існують і інші, такі

як: іпотечний сертифікат та акт запровадження довіреної власності,

детальніше про всі зазначені інструменти ми розглянемо нижче.

Автори [89, с.42; 182] відмічають загальнополітичні й соціальні

фактори, як суттєвий чинник, що впливає на розвиток іпотеки, тому

пропонується така група соціально-політичних передумов:

соціальні; -

загальнополітичні фактори розвитку держави; -

податково-бюджетна політика; -

кредитно-грошова політика. -

Соціальні передумови це, насамперед, підвищення рівня життя

громадян, бо без цього неможливою буде популяризація іпотеки в

Україні [182, 299], забезпечення умов дотримання принципів соці-

альної справедливості та стабільності в суспільстві.

Загальноекономічні фактори, що суттєво впливають на розви-

ток іпотеки такі: загальна стабільність суспільної системи, передба-

чуваність чи непередбачуваність політичних режимів, наявність або

відсутність зовнішньої загрози, військової чи економічної експансії

інших держав, можливість або недопустимість експропріаційних за-

ходів. При цьому нестабільність і непередбачуваність політичної

ситуації, як правило, негативно впливає на розвиток іпотеки, хоча

в Україні з її специфікою це правило не працює, і основою, залиша-

ється економічне зростання та матеріальна забезпеченість. Навпаки,

успішному розвитку іпотечного кредитування може значно сприяти

включення до державної політики цілої системи можливих протек-

ціоністських заходів, таких як надання цільових кредитних ресурсів,

відшкодування процентів за користування кредитом, чи їх частини

(два останні елементи, частково, вже використовуються українськи-

ми урядовцями), надання державних гарантій забезпечення іпотеч-

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

них кредитів і позик, здійснюваних у рамках емісії цінних паперів для

вторинного ринку, а також багатогранність форм адресної підтримки

конкретних громадян, що отримують іпотечні кредити на будівництво

житла або на розвиток бізнесу [89, с.42]. Підсумовуючи зазначене,

можемо зробити висновок, що загальнополітичні фактори розвитку

держави, як політичні передумови розвитку іпотеки, сформувалися

частково, оскільки в Україні ще, не прийнято не досить спеціальних

проектів чи програми державної підтримки розвитку іпотеки, а в еко-

номічно розвинутих країнах вони не поодинокі.

Держава впливає на економічні процеси за допомогою подат-

кових ставок, пільг, за допомогою зміни сукупної величини витрат

бюджету. Наприклад, збільшення державних витрат зумовлює зрос-

тання сукупного попиту, який стимулює розвиток національного

виробництва в умовах, коли економіка країни переживає кризові

явища. Посилення інфляційних процесів потребує скорочення дер-

жавних витрат і відповідно сукупного попиту [164]. Вищезазначені

процеси безпосередньо впливають на економіку, а отже і на іпотеку.

В Україні фіскальна політика перебуває у стадії трансформації та

розвитку, але як іпотечна передумова, на нашу думку, вона відбу-

лася, оскільки за останні роки вона відзначається стабільністю – це

виражається у постійності податкових ставок, тобто величини по-

датків які справляються, і з року в рік збільшуються доходи держ-

бюджету за рахунок податкових надходжень.

Не менш важливою передумовою іпотечного кредитування є

кредитно-грошова політика. Вона впливає на стан кредиту і грошо-

вого обігу, що прямо пов’язано із іпотекою.

Багато уваги у своїх роботах В.І.Кравченко та С.І.Кручок при-

діляють правовим передумовам іпотеки [182; 189, с.24-25; 190, с.18-

19]. На основі аналізу їхніх робіт третьою групою іпотечних переду-

мов нашого дослідження будуть правові, що включатимуть:

правову безпеку власника; -

правову діяльність фінансових установ пов’язаних з іпотекою. -

Під правовою безпекою власника розуміється правова гарантія

власності на нерухоме майно, наявність системи реєстрації нерухо-

мого майна та пов’язаних з ним прав власності й обтяжень, чіткі пра-

вові норми примусової реалізації заставленого майна.

Автор приєднується до думки, що правові передумови це, насам-

перед, ухвалення іпотечного законодавства, пакету законодавчих

актів, які регламентуватиме іпотечний ринок. Лише за цих умов іпо-

Розділ 1. Теоретичні засади та сутність іпотеки

тека зможе органічно увійти у буття українського суспільства [182,

462].

Вивчення наукових робіт [182, 189, 190, 299] дало підставу за-

значити, що інституційні передумови є ще однією важливою групою

передумов без яких не буде існувати повноцінна іпотека.

Вважаємо, що інституційні передумови варто поділити на дві

групи:

фінансово-кредитні установи, що здійснюють іпотечне кредиту- -

вання;

ефективна мережа обслуговуючих іпотечний процес інститутів. -

Кількість фінансових установ, у нашій державі, що займаються

іпотекою та пов’заними з нею процесами, нині невелика, тому без їх

збільшення, без створення широкої мережі спеціалізованих іпотеч-

них банків та обслуговуючих іпотечний процес інститутів, до яких

віднесемо контори нотаріальних послуг, страхової та оціночної ді-

яльності, ринки нерухомості, фондові біржі, осередки державної ре-

єстрації прав на нерухоме майно, кадастрові служби, іпотечна систе-

ма ефективно функціонувати не зможе.

Аналіз праць [89, 90, 91, 93, 148, 172, 192, 359, 373, 421] свідчить,

що в економічно розвинутих країнах, де іпотекою вже займаються

не один рік, існують різноманітні класифікації іпотеки за різнома-

нітною багатогранністю ознак, ми, в свою чергу, спробуємо зупини-

тися на найрозвинутіших, які можна поділити на три напрями.

За першим іпотека класифікується за інструментами. Вона за-

значає, що нині в ряді країн існують три форми іпотеки: обігова, за-

безпечувальна та іпотека власника. При обіговій іпотеці установа,

що її здійснює, реєструє іпотечну угоду, видає заставне свідоцтво, а

забезпечувальна (книжкова) іпотека не супроводжується видачею

такого документу. Заставне свідоцтво є засобом для подальшої пе-

редачі прав, шляхом напису на заставному свідоцтві, здійснюваної

без звернення до установи, що здійснює реєстрацію іпотичної угоди.

Таким чином, іпотека поряд із забезпечувальною функцією набуває

значення документу, що знаходиться в самостійному обізі (обігова

іпотека). Поряд з вищерозглянутими, отримала розвиток і норма-

тивно закріплена іпотека власника. Для встановлення такої іпотеки

власник робить запис в іпотечній книзі про обтяження свого май-

на і отримує заставне свідоцтво. Він може пустити його в обіг у за-

гальному порядку, а може залишити іпотеку за собою. Данний факт

має важливе значення, оскільки власник набуває першу іпотеку. В

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

цьому випадку інші кредитори можуть придбати другу, третю і т.д.

іпотеки. У випадку ж реалізації кредитором свого заставного пра-

ва, тобто продажу речі, власник сам буде першим по рангу застави

кредитором і отримає перевагу задоволення з свого власного (але

заставного) майна [286, с.33-34].

Другий напрям полягає в класифікації іпотеки за видами, він є

поширеним у світовій практиці, а сааме – існує три види іпотеки:

законна, судова і договірна [286, с.34].

Законною іпотекою є та, яка витікає із закону [70]. Встановлен-

ня іпотеки в силу закону означає, що вона присвячується до перед-

баченого законом факту і не залежить від волі сторін. При встанов-

ленні законної іпотеки закон, що передбачує її виникнення, повинен

визначити, зазначити зобов’язання, яке забезпечується іпотекою,

і майно, що визначається таким, яке знаходиться в іпотеці [286,

с.34].

Судовою іпотекою є така, що витікає із судових рішень [69].

Найпоширенішою у практичному застосуванні є договірна іпо-

тека. Цією іпотекою є така, котра є результатом угоди [69].

Договірну іпотека поділяється на звичайну, об’єднану, спільну,

наступну та умовну [189, с.18; 190, с.13].

Звичайна іпотека передбачає передачу в заставу одного

об’єкта нерухомого майна, який належить іпотекодавцеві [189,

с.18; 190, с.13].

Об’єднана іпотика полягає у передачі в заставу двох або більше

об’єктів нерухомого майна, які належать іпотекодавцеві [189, с.18;

190, с.13].

Спільна іпотека забезпечується шляхом передачі в заставу двох

або більше об’єктів нерухомого майна, які належать різним особам

[189, с.18; 190, с.13].

Наступна іпотека передбачає заставу нерухомого майна, яке вже

є предметом іпотеки. І в разі звернення стягнення на предмет іпо-

теки вимоги кожного наступного іпотековласника задовольняються

після повного задоволення вимог кожного попереднього іпотеков-

ласника [189, с.18; 190, с.13].

Умовна іпотека виникає у разі, коли іпотечною угодою встанов-

лено, що вона набирає чинності з моменту виконання передбаченої

цією угодою умови [189, с.18; 190, с.13].

До цих різновидів договірної іпотеки, хотілося б додати ще одну,

яка називається заповітною іпотекою. Вона встановлює, що запові-

Розділ 1. Теоретичні засади та сутність іпотеки

дач може покласти на спадкоємця, до якого, наприклад, переходить

житловий будинок, зобов’язання надати іншій особі: довічне корис-

тування цим будинком або його певною частиною. У випадку на-

ступного переходу прав власності на будинок або ж на відповідну

його частину право довічного користування зберігає свою силу для

нового власника нерухомості [286, с.36].

Третій напрям полягає в класифікації іпотеки залежно від

об’єкту кредитування, який розподіляє її на аграрну, житлову, про-

мислову. При цьому найбільшу частину в структурі іпотечного рин-

ку займає житлова іпотека. Наприклад, у США до 90-х років XX ст.

склалася така структура іпотек, % [92, с.157]:

житлова – 74; -

промислова (комерційна) – 22; -

аграрна – 4. -

За останні 10 років частка житлового іпотечного кредитування

постійно зростала і до кінця 90-х років XX ст. становила вже 80%.

Схожа тенденція нині спостерігається в багатьох країнах світу. Од-

нак в XIX і на початку XX ст. в США, Німеччині, Росії, на території

України дуже динамічно розвивалася іпотека в аграрному секторі

економіки. Така суперечність динаміки пояснюється тим, що одним

з основних факторів розвитку іпотеки є попит на відповідну нерухо-

мість. Попит на нерухомість в різних сферах економіки залежить від

багатьох причин і в значній мірі визначає доступність потенційних

позичальників до кредитних ресурсів і розвиток всієї фінансово-

кредитної системи країни [91]. В табл. 1.1 представлено динаміку

зміни та порівняння структури іпотек, залежно від об’єкту кредиту-

вання, деяких зарубіжних країн (див. також рис. 1.5 та рис. 1.6).

Оскільки наше дослідження стосується аграрної іпотеки, а у ві-

тчизняній та зарубіжній літературі тлумачення даного терміну від-

сутнє, ми пропонуємо розуміти під аграрною іпотекою наступне –

це боргове обтяження земельних ділянок сільськогосподарського

призначення та іншого нерухомого майна, належних на праві влас-

ності сільськогосподарським товаровиробникам, обумовлених їх

основною діяльністю. Поняття аграрної іпотеки стосується не лише

зазначених об’єктів нерухомого майна, воно поширюється також на

право їх довгострокової оренди.

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

Таблиця 1.1

Порівняльна динаміка зміни структури іпотек, залежно від

об’єкту кредитування, деяких зарубіжних країн, %*

№

Житлова іпотека / промислова іпотека/ аграрна іпотека

Країна

Рік

1990 2000 2005 2006 2007

1 Бельгія 63/27/10 70/22/8 69/24/7 70/23/7 71/23/6

Великобри-

танія

71/22/7 75/19/6 76/19/5 77/19/5 78/19/4

3 Данія 67/24/9 71/22/7 70/22/8 70/23/7 72/22/6

4 Ірландія 70/17/13 73/16/11 73/17/10 75/17/8 74/17/9

5 Іспанія 64/25/11 63/28/9 65/25/10 67/24/9 67/24/9

6 Італія 47/37/16 57/30/13 60/31/9 59/31/10 59/30/11

7 Нідерланди 64/24/12 65/25/10 62/29/9 63/27/10 65/27/8

8 Німеччина 76/17/8 79/17/5 81/16/4 80/16/5 79/17/5

9 Португалія 69/15/16 65/23/12 71/21/8 71/21/8 70/22/8

10 США 74/22/4 82/15/3 80/17/3 79/17/4 77/19/4

11 Швеція 84/7/9 83/8/9 85/8/7 86/7/7 84/9/7

*Розраховано автором на основі даних офіційних сайтів центральних банків за-

значених в таблиці країн [478, 479, 480, 481, 482, 483, 485, 486, 487, 488, 489].

1990 2000 2005 2006 2007

Роки

Житлова іпотека

Промислова іпотека

Аграрна іпотека

Рис. 1.5 Динаміка середньої зміни структури іпотек деяких зарубіжних

країн

Розділ 1. Теоретичні засади та сутність іпотеки

Бельгія

Великобританія

Данія

Ірландія

Іспанія

Італія

Нідерланди

Німеччина

Португалія

США

Швеція

Жи т л о в а і п о т е к а

Промислова іпотека

Аграрна іпотека

Рис. 1.6 Порівняльна діаграма структур іпотек

деяких зарубіжних країн у % на 1 січня 2008р.

Зазначимо також, що під житловою іпотекою ми розуміємо – за-

ставу житла(збудованого, або такого, що будується) з метою отри-

мання кредиту для його придбання, а під промисловою – заставу

об’єктів нерухомого майна з метою отримання кредиту для фінансу-

вання підприємницької діяльності.

Таким чином, здійснивши дослідження історичних витоків іпотеки,

можемо відзначити, що в Україні іпотека потужно розвивалася напри-

кінці 19-го ст., хоча розвиток мав нерівномірний характер через поділ

України між Російською імперією та Австро-Угорщиною. Особливо

варто наголосити, що основним видом іпотеки на той час була саме

аграрна іпотека, оскільки Україна мала надзвичайно родючі грунти.

Зясування сутності аграрної іпотеки неможливе без розгляду основних

засад іпотеки в цілому, яку розглядають з двох позицій: з юридичної

економічної точок зору. Основним результатом вивчення економічної

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

сутності природи іпотеки, враховуючи детальне виявлення умов роз-

витку іпотеки, її історичних витоків, а також розгляду різноманітних

класифікацій іпотеки та іпотечних передумов є запропоноване нами

тлумачення терміну «аграрна іпотека», оскільки в економічной науці

існувало поняття аграрної іпотеки, а це було визначення, що призводи-

лодо плутанини та непорозумінь, як в теорії, так і в практиці.

Висновки до розділу 1

Іпотека є одним з ефективних механізмів ресурсного забез-

печення відтворювальних процесів. Висока соціально-економічна

значущість цього інституту визначає його значну привабливість для

економічних систем, у першу чергу тих, які стають на рейки ринко-

вої економіки. Результатом еволюції наукової думки у сфері іпотеч-

них відносин є підхід до розуміння іпотеки як складного механізму

ефективного використання ресурсів в ринковій економіці.

Виходячи з класичного розуміння іпотеки як застави нерухомого май-

на, яке використовується з метою отримання кредиту в іпотечного креди-

тора, а також характеру взаємовідносин, які формуються між позичаль-

ником і кредитором, та специфіки сфери діяльності, яка формує попит

на кредитний ресурс, видається безпідставним прив’язувати визначення

категорії «іпотечний кредит» до величини кредиту та терміну його надан-

ня. В контексті ознаки «довгостроковості» іпотечного кредиту доцільно

говорити лише в плані створення ефективної системи рефінансування

іпотечних кредитів через іпотечні цінні папери, тобто функціонування

вторинного, насамперед дворівневого, іпотечного ринку, а також забезпе-

чення доступності іпотечних кредитів для їх потенційних споживачів.

Диверсифікація структури попиту на кредитні ресурси в різних

секторах національної економіки спричинила відповідне струк-

турування видів іпотеки. Постійно зростаюча потреба у створенні

ефективних механізмів рефінансування іпотечних кредитів зумо-

вила перехід від спрощеного підходу до іпотеки, який базується на

розгляді іпотеки з позицій первинних відносин між кредитором і

позичальником з приводу надання першим другому одноразової по-

зики, до широкого, який розглядає іпотеку з позицій цілісної і са-

мовідтворювальної підсистеми фінансового ринку, яка передбачає

формування вторинного іпотечного ринку, основна функція якого

зводиться до рефінансування іпотечних кредиторів.

Іпотека забезпечує: задоволення особистих потреб громадян у жит-

лі; збереження та примноження заощаджень громадян, створення умов