Лютий І.О., Савич В.І., Калівошко О.М. Іпотека: сучасні концепції, тенденції суперечності розвитку

Подождите немного. Документ загружается.

Розділ 2. Еволюція іпотеки та іпотечного кредитування

течних кредитів, номінованих у євро, що, у свою чергу, створює мож-

ливість їх продажу за кордоном (достатньо широко практикується в

деяких країнах Європейського Союзу та поширений у Данії і Вели-

кобританії); використання Інтернету – продаж кредитних ресурсів,

включаючи нотаріальне оформлення кредитних договорів (так зва-

ний дистанційний метод), через Інтернет (активно використовується

у Швеції, Норвегії, Нідерландах, Великобританії, Ірландії) [476].

Підсумовуючи, можна зробити висновок про досить значну

строкатість європейського іпотечного ринку. За оцінками фахівців,

«система іпотечного кредитування кожної країни є достатньо уні-

кальною і враховує історичні передумови, рівень розвитку економі-

ки загалом та специфіку кожної конкретної країни. Банківський сек-

тор країн ЄС є висококапіталізованим, банки мають довгострокові

ресурси у вигляді довгострокових депозитів населення, саме тому

найпоширенішою є однорівнева модель іпотечного кредитування,

хоча сміливо в тому чи іншому ступені використовуються різні ме-

тоди рефінансування (яскравим прикладом є Данія)» [476].

Особливості становлення інституту іпотеки в країнах Східної

Європи [220, c.224-229] обумовлені специфікою державного та еко-

номічного їх устрою, який тривалий час формувався під впливом

Радянського Союзу. Економічні системи цих країн зазнали значних

інфляційних потрясінь, що не могло не позначитися на кредитній

системі, логічною реакцією якої в таких умовах було різке підвищен-

ня процентних ставок і, як наслідок, звуження масштабів житлового

кредитування, зростання обсягів боргів за кредитами тощо. Разом

із тим країни Східної Європи, на відміну від країн – колишніх рес-

публік СРСР, значно швидше оговтались від системних економіч-

них потрясінь, пов’язаних із зміною економічного устрою, і так само

швидко створили правові основи для розвитку іпотечного ринку.

Більшість з них обрали однорівневу європейську модель іпотечно-

го кредитування. Одночасно слід відзначити, що в окремих країнах

суб’єкти іпотечного кредитування мають досить тісні зв’язки із зару-

біжними партнерами, сформовані ще на початку 90-х років минулого

століття завдяки активній пропагандистській діяльності німецьких

і австрійських асоціацій Bausparkassen щодо системи контрактних

житлових заощаджень у «візерградських» країнах. Внаслідок такої

діяльності на сьогодні німецькі і австрійські банки мають частку в

капіталі трьох із чотирьох ощадних організацій Угорщини, а в Чехії

усі шість ощадних банків мають закордонних партнерів.

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

Серед заокеанських країн інтерес для дослідників становить

насамперед Канада [220, c.208-214], іпотечний ринок якої розви-

вався і розвивається під сильним впливом США. Суб’єкти креди-

тування представлені банками, трастовими компаніями, касово-

кооперативними установами, компаніями зі страхування життя,

пенсійними фондами, фінансово-кредитними установами. Доміну-

юче становище на ринку іпотечного кредитування належить банкам,

трастовим компаніям та касово-кооперативним установам. В су-

купності на їх частку припадає більше 80% ринку. Через Канадську

корпорацію іпотеки і житлового будівництва реалізуються механіз-

ми надання соціального житла громадянам з низькими доходами,

а також створений Фонд страхування іпотек з метою забезпечення

максимально сприятливих умов для вирішення житлової проблеми.

Належний розвиток в Канаді отримав ринок іпотечних заставних.

Яскравим представником країн Азії є Японія [220, c. 219-221].

Свого часу Японії була властива надзвичайно велика роль держави у

здійсненні іпотечного житлового кредитування, яка реалізувала свою

присутність на цьому ринку через Державну корпорацію з житлового

кредитування. Саме через цю інституцію на японському ринку здій-

снюється близько 35% всіх іпотечних операцій, завдяки чому вона

вважається однією з найбільших інституцій, яка займається іпотечним

кредитуванням, у світі. Надалі, з приходом нової влади, система регу-

лювання іпотечного ринку в країні зазнала суттєвих змін, в основу яких

був покладений принцип лібералізації, що означало суттєве зменшення

рівня державної присутності у цій сфері суспільних відносин. На іпо-

течний ринок отримали доступ іноземні інвестори та іпотечні компанії

з великим американським досвідом управління кредитами, наприкінці

90-х років почав розвиватися ринок іпотечних цінних паперів.

Другим яскравим представником країн Азії є Гонконг [220,

c.221–224], який вважається центром іпотечного кредитування та

лідером у сфері сек’юритизації іпотечних кредитів у цій частині сві-

ту. Іпотечні кредити в Гонконгу надаються з плаваючою процент-

ною ставкою, яка визначається на основі «гонконгського прайм рей-

ту», тобто ставки, що встановлюється Асоціацією банків Гонконгу.

Процентна ставка за іпотечномим кредитом встановлюється з фік-

сованою маржею до прайм рейту без обов’язкових верхніх і нижніх

меж процентної ставки. Межа маржі становить приблизно від 1 до

3% залежно від умов ринку. Іпотечні кредити застосовуються як з

фіксованим терміном погашення, так і з фіксованим платежем.

Розділ 2. Еволюція іпотеки та іпотечного кредитування

Особливостями системи іпотечного кредитування в Гонконгу є

перебування усієї землі і розташованих на ній будівель у власнос-

ті уряду, надання землі для будівництва на умовах довгострокової

оренди терміном до 99 років, достатньо високе конкурентне серед-

овище (частка основних іпотечних банків і компаній, які надають

іпотечні кредити, не перевищує 20%).

Особливістю системи сек’юритизації в Гонконгу, як, до речі, і в

інших країнах Азії, є те, що вона базується не лише на житлових іпо-

течних кредитах, а й на автомобільних кредитах, потоках платежів

за оренду нерухомості, заборгованості за кредитними картками.

На теренах СНД суттєві кроки у напрямку становлення інститу-

ту іпотеки зроблені Росією та Казахстаном.

Росія досить активно просувається у напрямку інституційних

перетворень на іпотечному ринку, створення інфраструктури остан-

нього. Тут сформовано досить повну законодавчу базу у сфері іпоте-

ки. Відповідними актами законодавства тут є закони «Про іпотеку

(заставу нерухомості)», «Про акціонерні товариства», «Про держав-

ну реєстрацію прав на нерухоме майно і угод з ним», «Про іпотечні

цінні папери».

Процес розвитку іпотечного ринку в Росії супроводжується

впровадженням широкого розмаїття іпотечних моделей. Разом із

тим фахівці вважають, що оскільки в основі багатьох таких моделей

лежить бюджетне фінансування, більшість з них є псевдоіпотечни-

ми [351]. Такими, що дійсно можна вважати класичними іпотечни-

ми моделями, в Росії, на думку тих же фахівців, є дві – американська

та німецька.

В Росії перевага американській моделі надана на федеральному

рівні, для чого створено спеціальну інституцію – Агентство з жит-

лового іпотечного кредитування, а також у федеральному бюджеті

передбачено відповідні кошти для забезпечення гарантії за ціннами

паперів, які випускає дане Агентство. Його основним завданням є

створення умов для масового розвитку іпотечного кредитування на

основі єдиних загальнофедеральних стандартів. Завдяки зусиллям

Агентства в країні створюється мережа регіональних операторів

іпотечного кредитування. Впровадження такої моделі супроводжу-

ється налагодженням тісної взаємодії між банками та страховими

компаніями.

Паралельно з американською іпотечною моделлю в Росії впро-

ваджується німецька модель, основу якої становлять позичково-

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

ощадні каси. Іпотечні кредити за цією схемою надаються за рахунок

цільових депозитів у спеціалізованих кредитних організаціях. Роль

спеціалізованих кредитних організацій в Росії на сьогодні викону-

ють організації-забудовники, клієнти яких в період накопичення

коштів оформляють свої внески як пайову участь у будівництві кон-

кретного об’єкта нерухомості і виступають як інвестори.

Окрім американської та німецької іпотечних моделей, поширен-

ня в Росії набули різноманітні схеми, що за своєю суттю фахівця-

ми визнаються як «псевдоіпотечні». Такими є: оренда житла з на-

ступним викупом; створення фондів з використанням бюджетних

ресурсів, які займаються будівництвом і продажем у розстрочку;

дотування місцевими органами влади іпотечних агентств з метою

зниження процентних ставок; організація іпотечними компаніями

будівництва житла для потенційних позичальників, замикаючи тим

самим будівництво і збут житла шляхом іпотечного житлового кре-

дитування.

Реалізацією програм іпотечного кредитування, кількість яких

неухильно зростає, у більшій мірі займаються банки та спеціалізова-

ні іпотечні агентства. Водночас слід зазначити, що сфера діяльності

суто ринкових операторів у цій сфері обмежена фактично терито-

рією міст Москви та Санкт-Петербурга, саме в регіонах з високим

попитом на іпотечні кредити. Потужну групу таких операторів ста-

новлять так звані «мережеві оператори».

Поряд із зазначеними на російському ринку досить успішно

розвиваються оператори, які реалізують власні іпотечні програми.

Такими є близько 10-ти банків, і коло їх дедалі розширюється.

У підсумку можна констатувати, що на початок 21-го століття в

Росії «в практиці іпотечного кредитування явно проявилися п’ять

центрів тяжіння, які мають свій досвід роботи, фінансові ресурси

і політичне лобі: Агентство з іпотечного житлового кредитування;

Інвестиційний фонд «США – Росія»; іпотечна програма уряду Мо-

скви; регіональні програми іпотечного кредитування в суб’єктах

федерації; система «Ефект» [154, c. 264]. Коротко зупинимось на

характеристиці кожного з таких «центрів».

Базовою моделлю іпотеки в Росії названа модель з участю Агент-

ства з іпотечного житлового кредитування. Схема взаємовідносин

Агентства з іпотечного житлового кредитування з банками перед-

бачає придбання в останніх права вимоги за виданими іпотечними

кредитами, які, у свою чергу, повинні бути забезпечені іпотекою

Розділ 2. Еволюція іпотеки та іпотечного кредитування

нерухомого майна, придбаного на кредитні кошти, оформленого як

перша іпотека, вільна від усіх інших обтяжень, а також відповідним

чином застрахованого.

На відміну від Агентства з іпотечного житлового кредитування

Інвестиційний фонд «США – Росія» є приватною інвестиційною

фірмою, створеною шляхом злиття Фонду крупних підприємств

Росії і Російсько-американського фонду підприємництва (1995 р.)

[220, c. 264]. У сфері іпотечного кредитування Фонд надає росій-

ським банкам позики для здійснення іпотечних операцій, реалізує

комплексну програму іпотечного кредитування, орієнтовану на

придбання житла. За оцінками фахівців, «співпраця з Фондом до-

зволяє російським банкам розвивати класичні іпотечні схеми, не-

зважаючи на високі ставки процента за кредитами. Стандарти, які

Фонд вводить в Росії, спрямовані на розвиток вторинного ринку за

типом американського. ... Фонд співпрацює з Агентством з іпотеч-

ного житлового кредитування» [220, c. 267].

На особливу увагу заслуговує досвід реалізації московської про-

грами іпотечного житлового кредитування (попри те, що нею по-

кривається не більше 1% потреби в іпотечних кредитах у місті [220,

c.275]). Основним її суб’єктом є Московське іпотечне агентство, по-

будоване за аналогією американській моделі (власне американське

агентство Фенні Мей виступило як представник американської

сторони при розробці московської моделі іпотеки), яке є власником

боргових зобов’язань позичальників. 51% акцій в цій інституції на-

лежить уряду Москви, решта – міжнародним фінансових установам.

Основне завдання, яке покликане вирішувати Московське іпотечне

агентство, полягає у пошуку і залученні грошових ресурсів на між-

народному ринку для фінансування іпотеки під гарантії уряду Мо-

скви, а також регулювання і контроль над діями усього іпотечного

механізму [220, c. 271].

З 2000 р. зазначена інституція трансформована в Комерційний

банк «Московське іпотечне агентство», створений у формі відкри-

того акціонерного товариства, з яким у межах московської іпотечної

програми співпрацюють чотири уповноважених банки.

Разом з московською іпотечною програмою, яку реалізують

Московське іпотечне агентство з уповноваженими банками, в Мо-

скві здійснюється проект ВАТ «Житлово-будівельний комбінат-1»

та програма будощадкас.

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

Перший базується на створенні командитного товариства, де

майбутні позичальники виступають як вкладники (командисти)

і можуть отримати житло після закінчення періоду накопичення

коштів, який, у свою чергу, може бути різним. Залежно від визна-

ченого угодою терміну накопичення вкладнику можуть надаватися

знижки (чим більший термін накопичення, тим більші знижки: від

3% при періоді накопичення 1 рік до 17,5% – при періоді накопичен-

ня 15 років [220, c.276]). До моменту повної виплати позики при-

дбане житло залишається у власності товариства.

Накопичувальна система властива і програмі будощадкас. Саме

накопичена сума, в межах 50% від вартості майбутньої квартири, дає

підстави вкладнику отримати кредит. На відміну від попереднього

варіанта новозбудоване житло, на придбання якого сплачено поло-

вину вартості, оформляється як власність вкладника ще до сплати

його повної вартості. Термін кредитування становить три роки при

ставці 8% річних у валюті.

Основу регіональних програм іпотечного кредитування в

суб’єктах федерації становлять однорівневі моделі іпотечного жит-

лового кредитування, які реалізуються в кількох десятках регіо-

нів Росії [220, c.277]. Їх фінансову основу становлять регіональні

бюджети. На відміну від центральних регіонів, де склалися доволі

розвинутий ринок нерухомості, певний рівень та динаміка цін на

нерухомість, рівень та структура доходів населення, що загалом за-

безпечує певну стабільність для учасників іпотечного ринку, на пе-

риферії впровадження іпотечних систем відбувається в умовах зна-

чних ризиків.

І, нарешті, про інформаційну систему «Ефект». Це «інтегрова-

на автоматизована система управління територіально розподіленою

(регіональною) або локалізованою (муніципальною) житловою

програмою, яка побудована на основі найновіших інформаційних

технологій з єдиним системоутворюючим ядром, єдиними база-

ми даних і такими, що адаптуються, змінними модулями рішення

конкретних задач, які становлять зміст програми, що реалізується

у відповідних умовах» [220, c. 281-282]. Одним з напрямів реаліза-

ції системи «Ефект» є створення можливостей вирішення житлової

проблеми для осіб, які можуть продати своє «старе» житло муніци-

пальному фонду житла в рахунок оплати нового. Кредит на житло-

ве будівництво при цьому видається за рахунок міського бюджету.

Система «Ефект» нині запроваджена у шести містах Росії.

Розділ 2. Еволюція іпотеки та іпотечного кредитування

Незважаючи на значне просування Росії у напрямку формуван-

ня ефективної системи іпотечних відносин, цей процес відбувається

досить складно і відносно повільно. Основними причинами цього

є: «недостатній розвиток ринку цінних паперів; відсутність інвес-

торів, готових на низьку доходність за іпотечним заставним; слаб-

кий розвиток страхової справи для цілей обслуговування іпотечних

кредитів; дорожнеча ресурсів у комерційних банків, необхідних для

надання довгострокових іпотечних кредитів; високі темпи інфляції,

зміна курсу рубля, які викликають значний ризик процентних ста-

вок при довгостроковому кредитуванні, та ін.» [396].

Власне, з усуненням негативної дії цих чинників значною мірою

пов’язуються перспективи розвитку іпотечного ринку в Росії, па-

раметри моделі якого визначені у схваленій у 2000 р. урядом Росії

Концепції розвитку системи іпотечного житлового кредитування

в Російській Федерації. Нею, зокрема, передбачено велике розма-

їття моделей і форм взаємодії учасників первинного і вторинного

ринку іпотечних кредитів, запровадження стандартизації процедур

видачі й обслуговування іпотечних кредитів, правил оцінки плато-

спроможності позичальників, а також фінансових інструментів для

залучення ресурсів.

Іпотечна система Казахстану найбільш динамічно розвиваєть-

ся порівняно з аналогічними в інших країнах СНГ. Значну роль у

функціонуванні іпотеки в цій країні відграє створена в 2000р. Ка-

захська іпотечна компанія(КІК), яка займається рефінансуванням,

в основному купуючи права вимоги за довгостроковими іпотечни-

ми кредитами. Діяльність КІК регламентується базовими положен-

нями з набуття прав вимог за іпотечними кредитами та іпотечни-

ми свідоцтвами, а також взаємовідносини з банками-кредиторами,

інвесторами, страховими та оціночними компаніями. КІК залучає

кошти шляхом випуску і розміщення іпотечних цінних паперів, за-

безпечених іпотечними кредитами, яких до 2003р. було емітовано на

суму близько 7млн доларів США. Покупцями цих паперів є пенсій-

ні фонди та банки. Банк-кредитор заключає з КІК генеральний до-

говір щодо придбання прав вимог за іпотечними кредитами, а КІК,

в свою чергу, заключає з банком договір щодо довірчого управління

придбаними іпотечними активами, згідно з яким банк здійснює об-

слуговування іпотечного кредиту і отримує за це комісійні. Банк по-

винен також здійснювати контроль за збереженням заставленого не-

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

рухомого майна і надавати звіти в КІК про поточний стан предмета

застави, за правилами визначеними КІК [181, c.75-77; 217, с.68-70].

Казахстан пішов шляхом створення Казахстанського фонду га-

рантування іпотечних кредитів (КФГІК), головним чином для ви-

рішення основного завдання – створення доступного широким вер-

ствам населення способу вирішення житлової проблеми [473]. Фонд

виступає як незалежне джерело капіталу для банківської системи і

системи страхування, як організація, що проводить незалежний ан-

дерайтинг і здійснює довгостроковий захист від збитків внаслідок

дії кредитних ризиків. Гарантія Фонду діє протягом усього терміну

кредиту; капітал Фонду є достатнім для страхування 5 тис. іпотеч-

них кредитів виходячи із середнього розміру іпотечного кредиту

15 тис. дол. США та співвідношення підприємницького ризику до

власного капіталу як 20:1 (при цьому даний розрахунок зроблений

без урахування трансферту з республіканського бюджету в розмірі

3,8 млрд. тенге).

Слід зазначити, що подібні інституції, яким є зазначений Фонд,

мають тривалий термін застосування в країнах світу і загалом за-

рекомендували себе з позитивного боку. Компанії з гарантування

(страхування) іпотечних кредитів ефективно працюють у США,

Канаді, Великобританії, Італії, Іспанії, Швеції, Австралії, Новій Зе-

ландії, Гонконгу, Ізраїлі, Південній Африці та інших.

На сьогодні гарантія Фонду забезпечує можливість громадянам

отримати кредит з першим внеском на рівні 10% терміном до 20 ро-

ків за ставкою 9-10%.

Підсумовуючи викладене, слід зазначити, що в процесі тривалої

еволюції у світовій практиці сформувалося загалом кілька основних

моделей іпотечної системи, що достатньо успішно адаптовані в на-

ціональні економічні системи. Незаперечним також є факт руху у

напрямі універсалізації моделі іпотенчого ринку, в основі якого зна-

ходиться дворівнева іпотечна система, що забезпечує ефективний

механізм рефінансування іпотечних кредитів, тим самим формуючи

безперервний інвестиційний потік в різноманітних сегментах націо-

нальних господарських систем. Україна на сьогодні має можливість

з мінімальними ризиками впроваджувати у вітчизняну практику

відпрацьовані у світі моделі іпотечного ринку, адаптуючи їх в реаль-

ну дійсність з урахуванням національної специфіки розвитку сус-

пільних відносин загалом та окремих їх аспектів, зокрема в частині

Розділ 2. Еволюція іпотеки та іпотечного кредитування

ринків житла, землі, в тому числі, та формувати відповідне іпотечне

законодавство.

Інститути, що діють на іпотечному ринку, на нашу думку, мож-

на поділити на такі групи: арбітражно-регулюючу, основну та допо-

міжну.

§ 6. Інституційне забезпечення іпотеки в деяких зарубіжних

країнах та його розвиток в Україні

Арбітражно-регулююча група здійснює контрольну, законодав-

чу, арбітражну, судову діяльності та складається з таких компонен-

тів:

• держава;

• суд.

Основна група складається з головних суб’єктів іпотечного рин-

ку, без яких неможливий процес іпотеки:

• позичальники;

• кредитори;

• інвестори;

• майнові поручителі.

Допоміжна група включає суб’єкти, діяльність яких полягає у

забезпеченні повноцінного функціонування іпотечного ринку:

• оцінювачі нерухомості;

• нотаріуси;

• рієлторські компанії;

• страхові компанії;

• кадастрові служби;

• державні реєстратори нерухомості;

• фондові біржі;

• суб’єкти депозитарної діяльності;

• андерайтери;

• органи опіки та піклування.

Іпотечний ринок зможе повноцінно функціонувати та динаміч-

но розвиватися, тільки після того, як будуть створені сприятливі

умови для життєдіяльності його вищезазначених інституційних

складових.

Ситуації ж, що склалася в інституційній сфері аграрного іпотечно-

го ринку крім позитивних аспектів, які ми розглядали в параграфі 1.,

притаманні ще й негативні, які стримують її розвиток. Найвпливовіші

з них такі:

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

1. Відсутність комплексної державної програми розвитку ринку

аграрної іпотеки в Україні.

2. Дія мораторію на купівлю-продаж земельних ділянок сільсько-

господарського призначення.

3. Недосконалість діючого іпотечного законодавства.

4. Відсутність державних і приватних, спеціалізованих та навпаки

інституційних інвесторів [363, с.99].

5. Обмеженість розмірів бюджетних ресурсів, які б могли бути ви-

користані для підтримки розвитку системи іпотечного кредиту-

вання аграрного сектору економіки.

6. Високий ризик відсоткової ставки при довгостроковому креди-

туванні, оскільки, зобов’язання банківської системи в основно-

му сконцентровані в короткострокових пасивах.

7. Високий кредитний ризик у зв’язку з неясністю реалізації прав

кредитора, не зважаючи на існуючі правові норми.

8. Низький рівень економічної ефективності сільськогосподар-

ського виробництва в Україні зумовлює порівняно невисоку

вартість земельних ділянок сільськогосподарського призначен-

ня (за винятком земель розташованих поблизу великих міст).

9. Партцеляризація землі (в Україні виділено близько 7 млн зе-

мельних ділянок сільськогосподарського призначення, середній

розмір яких приблизно 4га [470]).

Перспективи подальшого системного та цілеспрямованого роз-

витку аграрного іпотечного ринку тісно пов’язані з усуненням вище-

зазначених негативних стримуючих факторів. Для того щоб вирішу-

вати це питання, спочатку визначимо, яку інституційно-структурну

систему іпотечного кредитування доцільно будувати в Україні. По-

глянемо на країни Західної Європи, кожна з яких має функціонуючі,

динамічні та ефективні ринки іпотеки, які відрізняються інститута-

ми на них представленими, що пояснюється історичністю та націо-

нальними особливостями економік. Отже, розглянемо інституційні

складові іпотечних систем деяких краї Європейського Союзу.

Іпотечні кредитні інститути в європейських країнах відрізня-

ються використанням різноманітних способів фінансування їхніх

іпотечних кредитів. Спосіб залежить в основному від типу іпотечно-

го кредиту і варіюється по країнах. Найбільш загальним джерелом

коштів для іпотечних кредитів у країнах Західної Європи є ресурси,

залучені у вигляді роздрібних депозитів. Згідно з оцінкою Євро-

пейської іпотечної федерації, в кінці 1998р. частка депозитів у фі-