Горемыкин В.А. Экономика недвижимости
Подождите немного. Документ загружается.
71
Схема 34. Природные условия размещения недвижимых объектов
2.2. Потребительские свойства земельных участков
Центральное место в системе недвижимого имущества занимает земля
– естественный, созданный самой природой, всеобщий базис размещения
всех других его элементов и людей. Понятие земли (земельного участка)
3
как источника благосостояния человека и объекта экономических от-
ношений является базовым в теории и практике недвижимости. Его спе-
цифика определяется тем, что земля исторически возникла в виде материи
– части природы, и только с развитием человеческого общества она стала и
средством производства, и предметом труда, и всеобщим местом прожива-
ния всех поколений людей.
3
Термин «Земля» ("земля") используется для обозначения различных объектов и понятий: одной из
планет Вселенной, поверхности Земного шара или ограниченной его части, территории государства,
почвы и др. Только для удобства изложения и восприятия земля понимается и в смысле земельного
участка в зависимости от контекста (Прим. авт.).
72
В системе недвижимости объектом экономических отношений
являются земельные участки, обладающие различными потребительскими
свойствами, и права на них. Земельный участок – это часть поверхности
земли, имеющая четко обозначенную границу, площадь, местоположение,
правовой статус и другие характеристики, учитываемые в государственном
земельном кадастре и в Едином государственном реестре прав на
недвижимое имущество и сделок с ним.
На плане (чертеже) земельного участка обозначаются поворотные
точки границ, юридически оформленные со смежествами, дирекционные
углы (румбы), межевые знаки, постройки и другие данные и координаты,
которые выносятся в натуру – на местности.
Земельные участки бывают делимыми и неделимыми.
Делимым земельный участок считается, если он может быть разделен
на части, каждая из которых после раздела по своему размеру образует
самостоятельный земельный участок с прежним целевым назначением и
разрешенным использованием. В случаях, когда земельный участок невоз-
можно разделить на таких условиях, он признается неделимым. Например,
не подлежат разделу по закону земли фермерского хозяйства между не-
сколькими наследниками. Не допускается раздел и городских земель, если
новые части их не могут быть освоены в соответствии с градостроитель-
ными нормами и разрешенным использованием.
Разрешенное использование земельного участка – это использование
его с учетом целевого назначения, установленного органами власти
ограничений, и обременении по:
* плотности, высоте и глубине застройки в соответствии с
градостроительными нормами и правилами;
* размещению социально-культурных, жилищно-бытовых,
промышленных и других зданий и сооружений в соответствующих зонах;
* способам использования земельного участка и запрещению приемов,
ведущих к снижению плодородия почв или ухудшению окружающей
среды;
* предельно допустимым нормам нагрузки на природную среду и
сохранению земельных насаждений;
* видам деятельности, оказывающим отрицательное влияние на
здоровье человека или его безопасность и др.
73
Схема 35. Структура кадастрового номера земельного участка в РФ
Каждому земельному участку присваивается уникальный
кадастровый номер – числовой код, позволяющий однозначно
определить его местоположение на местности по шести позициям (схема
35).
Описание земельного участка производится по системе показателей,
включающей:
1. Наименование субъекта земельного права – юридического или
физического лица с указанием точного адреса, документов,
удостоверяющих лицо и финансовые реквизиты.
2. Адресные ориентиры – район (жилой массив, промзона и др.),
поселок, улица, номер дома и строения (в городах и поселках).
74
3. Документы, устанавливающие и удостоверяющие право
землепользования (постановление, решение, распоряжение,
государственный акт, свидетельство, договор аренды и др.).
4. Категория земель, целевое назначение и фактическое
использование.
5. Код классификатора земель.
6. Площадь по документам, удостоверяющим (устанавливающим)
право на участок, фактическая, в том числе постороннего пользования
(глубина, ширина, форма).
7. Площадь санитарно-защитной зоны и (или) зоны с особым режимом
использования в пределах земельного участка.
8. Вид земельного права (собственность – частная, государственная и
др., пользование).
9. Поверхностный и подпочвенный слой, ландшафт, контуры и
топография.
10. Улучшения и инженерное обустройство (подводы электроэнергии,
воды и др.).
Более подробно можно охарактеризовать земельный участок по
данным его паспорта, который содержит:
* экспликацию земель – застроенная территория, площади под
инженерными коммуникациями, дорогами, дамбами, карьерами, отвалами,
лесными насаждениями, садами, пашней, сенокосами, пастбищами и
другими сельскохозяйственными угодьями, болотами, песками,
торфоразработками и водными поверхностями;
* размер земельного налога или арендной платы с единицы площади:
* расчетную и рыночную стоимость земельного участка;
* балансовую стоимость строений, сооружений и насаждений;
* общую стоимость земельного участка и строений;
* налог на стоимость недвижимости;
* инженерно-технические характеристики (пересадочные грунты,
уровень грунтовых вод);
* экологические показатели;
* градостроительные характеристики: функциональная зона,
планировочная зона и др.;
* залежи полезных ископаемых.
Правовое положение земельного участка определяется целевым его
назначением или категорией земель – их группировкой по устойчивым
признакам, которые в совокупности определяют режим эксплуатации
данных земель. Целевое назначение земель – это установленный законом
порядок, условия и предел их использования для конкретных целей.
По потребительским свойствам, хозяйственному и экономическому
назначению весь земельный фонд в России делится на следующие
категории земель: сельскохозяйственные; населенных пунктов;
промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и
75
космического обеспечения, энергетики, обороны и др.; особо охраняемых
территорий (природоохранного, рекреационного, историко-культурного
назначения); лесного, водного фондов и запаса (схемы 36-39).
Центральное место среди всех категорий занимают земли
сельскохозяйственного назначения, имеющие особый правовой статус на
рынке недвижимости.
Схема 36. Земли сельскохозяйственного назначения
Другие основные целевые категории земель также внутренне
неоднородны. Они включают в себя земли, имеющие различное
потребительское назначение, предопределяющее специфику их правового
режима в пределах общего правового статуса соответствующей категории.
Свойства земель лесного фонда полностью определяются правовым
режимом лесов, произрастающих на них, а земель водного фонда –
собственно правовым режимом вод.
К шестой категории относятся земли водного фонда – это занятые
водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры),
гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них.
76
Схема 37. Земли населенных пунктов
77
Схема 38. Земли промышленности, связи, обороны и иного назначения
Земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного
хозяйства и лесной промышленности, считаются землями лесного фонда.
Седьмая категория земель – земли запаса, служат резервом и могут
выделяться для различных целей.
По уровню хозяйственной освоенности земельные участки могут
быть: незастроенными, но предназначенными под строительство;
застроенными; под объектами незавершенного строительства; занятыми
парками и лесными насаждениями; под ветхой застройкой, подлежащей
сносу: под объектами, подлежащими выводу (переносу) в целях
освобождения участка по экологическим или градостроительным
требованиям; свободными.
Отнесение земель к той или иной категории, перевод из одной
категории в другую осуществляется в соответствии с законами России и
законами субъектов РФ:
* Правительством РФ в отношении земель федерального значения, в
том числе особо охраняемых территорий федеральной собственности,
лесного фонда в лесах первой группы;
* органами исполнительной власти субъектов РФ по согласованию с
органами местного самоуправления в отношении земель
сельскохозяйственного назначения, лесного фонда в лесах второй и
третьей группы;
* органами исполнительной власти субъектов РФ в отношении земель
лесного фонда в лесах первой группы для развития поселений и под
линейные сооружения, а также муниципальных земель
сельскохозяйственного назначения;
* органами местного самоуправления в отношении муниципальных
земель поселений;
78
* законодательными органами субъектов РФ в отношении особо
охраняемых территорий регионального и местного значения.
Схема 39. Земли особо охраняемых территорий
Потребительские свойства земли, приобретающие важное значение для
собственника и покупателя, определяются конкретным целевым ее
79
назначением. При использовании земельных участков для
предпринимательской цели, строительства и т.п. в первую очередь
учитываются местоположение, размер, форма, контуры и топография,
подпочвенный слой, инженерно-техническое обустройство, экологическая
среда, подъездные пути, способы использования примыкающих территорий
и другие характеристики.
Физические свойства земли, формирующие плодородие ее верхнего
слоя, – разновидность почвы, содержание гумуса, механический и
химический состав, тепловой и водный режим, наличие пашни, сенокосов,
пастбищ и др. – являются решающими для сельскохозяйственного
производства и лесного хозяйства.
Единицей измерения количества земли как товара является
квадратный метр, сотка (одна сотая часть гектара), гектар и т.п. Земельный
фонд России составляет 1709,7 млн. га. Около 1100 млн. га земель
находятся в зоне вечной мерзлоты; под оврагами, песками, ледниками,
оползнями и прочими неиспользуемыми землями – 10,8%, под водой и
болотами – 10,6%, под лесами и кустарниками – 46%, под
промышленными предприятиями находится 4,7 млн. га.
В зависимости от цели выполняемых функций в процессе
предпринимательской или иной деятельности земля как товар выступает
на рынке преимущественно одним или целой совокупностью своих
потребительских свойств в качестве всеобщего условия и средства
производства, пространственного базиса, рекреационного или
оздоровительного средства.
Принципиальное значение для познания особенностей земли как
товара имеет классификация земель по категориям в зависимости от их
целевого назначения, позволяющая обеспечить дифференцированный
подход к осуществлению рыночных сделок.
Характерной особенностью земли как товара является абсолютная
(нулевая) неэластичность ее предложения на рынке. Дело в том, что
любой землевладелец, заинтересованный в максимизации своих доходов,
будет предоставлять землю бизнесу за любую плату, так как в противном
случае он лишится ренты вообще. Поэтому цена земли полностью
формируется спросом, т.е. уровнем цен продуктов, производимых на
земле. Например, если цены на зерно, картофель и т.п. сильно упадут, то и
производный от них спрос на землю, на которой они выращиваются, также
резко сократится, и цена на землю соответственно понизится.
Из неэластичности предложения земли на рынке еще Давид Рикардо
сделал весьма важные и не всеми еще и до сих пор осознаваемые выводы.
Во-первых, расхожее мнение, что цена зерна (продовольствия) высока
потому, что высока рента землевладельцев, – ошибочно. Не потому цена
хлеба высока, что высока цена земли, а наоборот, цена земли потому
большая, что высоки цены на зерно, выращиваемое на ней.
80
Во-вторых, налоги на доходы землевладельцев не влияют на цены
продовольствия, а просто уменьшают их ренту.
В-третьих, стоимость земли полностью определяется стоимостью
выращиваемой на ней продукции, а не наоборот, как это кажется внешне.
Земля – специфический объект рыночных отношений. В идеале
земельный рынок создает и поддерживает отношение к земле как к особой
ценности, побуждая к эффективному использованию ее многообразных
свойств.
2.3. Виды лесов и многолетних насаждений
Среди недвижимого имущества особое место занимают многолетние
насаждения и леса – совокупность земель, отнесенных к лесному фонду,
древесной, кустарниковой и травянистой растительности, животных,
микроорганизмов и других объектов природы, биологически
взаимосвязанных и оказывающих влияние друг на друга в своем развитии
и на окружающую среду.
В понятие "лес" входит несколько видов природных ресурсов; деревья
(древесина), ягоды, грибы, соки, смолы, лечебные травы, различные живые
существа (животные, птицы и т.п.), сенокосные и другие земельные
угодья.
Лес как природный объект выполняет три жизненно важных функции:
экологическую, экономическую и социальную. Экологическая функция
леса выражается в глобальном благоприятном влиянии на окружающую
среду в качестве климаторегулирующего, почвозащитного, водо-
охранного, санитарно-гигиенического и оздоровительного факторов. В
экономическом отношении лес – источник древесины и множества
другой потребительской продукции. Социальная функция состоит в том,
что лес улучшает условия жизни людей, способствует укреплению их
здоровья и психологического равновесия. По мере развития цивилизации
общение с природой (лесом) становится все более необходимым для
каждого человека. Многофункциональное значение леса проявляется еще и
в одновременном использовании его различными лицами в разных целях, а
также в том, что он является основным средством производства в отраслях
лесного хозяйства.
В организационном плане лес состоит из трех частей: земли лесного
фонда; леса, не входящие в лесной фонд, и древесно-кустарниковая
растительность (схема 40).