Горемыкин В.А. Экономика недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.

(продолжение табл. 5)

1 2 3

8. Полы

8.1. Нарушение окраски

8.2. Истирание паркета

8.3. Скол древесины паркета

8.4. Замена полов

9. Отопление

9.1. Повсеместные подтеки муфт

9.2. Частые большие протечки по стоякам

9.3. Замена радиаторов и трубопроводов

10. Газообору-

дование

10.1. Периодическое появление запаха газа

10.2. Замена газовых плит

10.3. Замена внутридомовых трубопроводов

11. Водопровод и

канализация

11.1. Имеются протечки водопровода

11.2. Частое засорение канализации

11.3. Замена водопровода

11.4. Замена канализации

11.5. Замена сантехнического оборудования:

• умывальники

• унитазы

• смывные бачки

• ванны

• кухонные мойки и раковины

12. Электро-

установки

12.1. Напряжение на увлажненных стенах

12.2. Защитные трубки на скрытой проводке

имеют повреждения и пробои

12.3. Замена квартирных сетей

13. Наружные

коммуникации

13.1. Замена водопроводного ввода

13.2. Замена дворовой канализации и

канализационных выпусков

13.3. Замена теплопровода

13.4. Замена дворового газопровода

13.5. Замена прифундаментного дренажа

14. Имеются также

повреждения

вызванные

следующими

причинами

14.1. Протечки санузлов на ______ этаже

14.2. Пожар в ________ на ______ этаже

Продолжительность пожара ______ часов

Таблица 6

Доля потери первоначальной стоимости строений

в зависимости от хронологического возраста

и среднего предельного срока службы

Средние предельные сроки службы строений, лет

Фактическое

время

существования,

лет

150 120 100 80 60 50 30 20

10 0,005 0,01 0,01 0,02 0,03 0,04 0,20 0,26

20 0,02 0,03 0,04 0,06 0,12 0,16 0,45 1,00

30 0,04 0,06 0,09 0,14 0,25 0,36 1,00

50 0,11 0,18 0,25 0,39 0,70 1,00

60 0,16 0,25 0,36 0,56 1,00

70 0,22 0,34 0,49 0,77

80 0,20 0,45 0,64 1,00

90 0,36 0,56 0,81

100 0,45 0,70 1,00

110 0,54 0,84

120 0,64 1,00

130 0,75

140 0,87

150 1,00

Эксплуатационные качества зданий и сооружений характеризуют

следующие параметры:

1. Конструктивная надежность и физическая долговечность:

* прочность и устойчивость конструкций:

* влаго- и морозостойкость;

* водонепроницаемость и др.

2. Функциональное соответствие:

* удельные площади и кубатура;

* температурно-влажностный режим в помещениях;

* термичность, звукоизоляция;

* эстетичность, эргономичность, экологичность, безопасность в

использовании и др.

3. Архитектурно-планировочное соответствие назначению:

* отношение нормируемой (рабочей) площади к общей;

* отношение строительного объема к рабочей площади; отношение

площади ограждающих конструкций к общей площади здания;

* комфортабельность.

4. Экономичность строительства и эксплуатации:

* стоимость возведения строения;

* эксплуатационные затраты;

* доходность использования.

Эргономические показатели характеризуют соответствие

недвижимости антропометрическим, психологическим, гигиеническим

требованиям людей, удобству пользования и управления объектом.

Безопасность эксплуатации – это степень защищенности людей от

воздействия опасных и вредных факторов, возникающих при пользовании

объектом (схема 27).

Схема 27. Показатели безопасности эксплуатации недвижимого

имущества

После физической и экономической характеристики объекта

недвижимости необходимо провести анализ его местоположения и внешней

среды на макроуровне (в районе, городе) и микроуровне – в ближайшем

окружении. Для этого дается оценка качества местоположения

недвижимости (здания, сооружения, предприятия), которое определяется

многими условиями, в частности, соответствием ее принятому в данном

районе типу строений и близостью к экономической среде. Вместе эти две

характеристики составляют ситус и экономическое местоположение объекта

(схема 28).

Схема 28. Ситус объекта недвижимости

Ситус – результат взаимодействия конкретного варианта

землепользования и экономической среды по крайней мере на четырех

уровнях. На схеме 28 они отмечены условными концентрическими

окружностями (1-5), обозначающими ближайшие окрестности (2),

примыкающую территорию (3), торговую зону (4) и весь район (5) для

анализа и оценки условий размещения недвижимого имущества.

Поскольку положение недвижимости фиксировано, ее окружение

оказывает большое влияние на потребительские свойства и ценность

объекта (схемы 29-33).

Изучение места размещения объектов, особенно промышленных,

должно содержать также оценку средств удаления отходов и выброса

отработанных материалов. Среди них следует выделить:

а) газообразные (дымы, пары и т.д.), которые обычно

перерабатываются до снижения их концентрации до безопасных уровней;

б) физические (шум, тепло, вибрация и т.д.), уровень которых также

снижается до приемлемого уровня, часто с использованием специального

оборудования;

в) жидкие или твердые, которые выносятся с помощью насосов и

канализационной системы на значительные расстояния, собираются в

контейнеры или ссыпаются в отвалы, сжигаются или подвергаются

специальной обработке.

При прочих равных условиях качество местоположения

недвижимости во многом определяют факторы, устанавливаемые

государством и местными органами власти: система хозяйствования

(хозяйственное и торговое право; лицензионные и сертификационные

нормы; условия перевода капитала и прибыли, юридические требования к

учредительным документам организации, к отчетности, бюджетному

контролю и аудиту; трудовое законодательство, риск изменения

хозяйственного устройства, т.е. риск политической нестабильности,

экспроприации, ограничения в деятельности предприятия); регулирование

пересечения границы (таможни, законы внешней торговли и управление

ими); меры по защите окружающей среды (регулирование нагрузок на

окружающую среду, возмещение вреда экологии, налоги за использование

окружающей среды); государственная помощь (субсидии, целевые

программы для отдельных районов, административная поддержка (схемы

29-34) их дальнейшего использования или удаления).

Схема 29. Внешняя среда недвижимых объектов

Схема 30. Экономическая среда недвижимости

Схема 31. Правовые и политические факторы размещения

недвижимости

Схема 32. Демографическая среда недвижимости

Схема 33. Социально-культурная среда объектов недвижимости

Важными факторами при оценке местоположения недвижимости

могут быть природные климатические условия. Кроме непосредственного

воздействия на стоимость зданий и сооружений таких факторов, как

снижение влажности, кондиционирование воздуха, охлаждение или

специальный дренаж, большое значение могут приобретать многообразные

влияния окружающей естественной среды на жизнедеятельность людей,

находящихся в них (схема 34).