Горемыкин В.А. Экономика недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.

Схема 18. Примерный жизненный цикл недвижимости

как объекта собственности

Поскольку объекты недвижимости имеют тройственную сущность, в

течение всего периода своего существования они подвергаются

соответственно физическим, экономическим и правовым изменениям. В

результате каждая недвижимая вещь (кроме земли) проходит следующие

четыре укрупненные стадии жизненного цикла:

* формирование – строительство, создание нового предприятия,

приобретение (покупка, выделение и др.) земельного участка;

* эксплуатация – функционирование и развитие (расширение,

реконструкция, смена вида деятельности, реорганизация и др.);

* смена, возможно неоднократная, собственника, владельца или

пользователя;

* прекращение существования – снос, ликвидация, естественное

разрушение.

Первая, третья и четвертая стадии жизненного цикла недвижимости

как товара предусматривают, кроме того, государственную регистрацию

факта создания или ликвидации объекта, а также смены собственника.

Жизненный цикл коммерческой недвижимости как собственности, с

точки зрения одного ее владельца, совершающего с объектом свой

собственный субъективный путь от покупки, скажем, до продажи или

мены, может многократно повторяться, всякий раз с новым обладателем,

вплоть до окончания срока экономической или физической жизни объекта.

Смена собственников имущественных комплексов предприятий в

процессе осуществляемых в России реформ, приватизации, банкротства,

перехода из рук в руки контрольного пакета акций сопровождается

существенными, а порою и разрушительными изменениями организации,

управления, технологии и самих основных средств производства,

Для объектов – исторических памятников – большее значение имеет

физический срок жизни, а не смена собственника, владельца и

пользователя, так как они охраняются государством. Использование

объектов мирового и национального значения допускается без нарушения

их культурных и исторических функций, а их формирование связано с

воссозданием, исследовательскими и реставрационными работами.

Природные комплексы – памятники – могут существовать вечно.

Прекращение существования таких объектов означает их включение в

новые более обширные историко-культурные комплексы или гибель в

результате стихийных бедствий.

Каждая стадия жизненного цикла недвижимости включает в себя ряд

этапов, мероприятий и действий. Например, создание имущественного

комплекса предприятия состоит из четырех основных этапов,

подразделяемых на взаимосвязанные разделы, организационные и

правовые действия (схема 19).

Схема 19. Этапы формирования нового предприятия

№

п/п

Поиск новой

идеи и ее оценка

Составление

бизнес-плана

Привлечение

необходимых

ресурсов

Управление

созданием

предприятия

1 Факторы

возникновения

новой идеи, сроки

Сегмент рынка,

его размер и

ценовые

характеристики

Имеющиеся

ресурсы:

денежный

капитал, сырье,

оборудование,

рабочая сила и др.

Организационная

структура, состав

группы, цели,

сроки, этапы,

учредительные

документы

2 Соответствие

идеи личным

целям, знаниям и

умениям

План маркетинга,

план производства

предприятия и его

подразделений

Недостающие

ресурсы и

потенциальные

поставщики

Ключевые

факторы успеха и

способы их

активизации

3 Анализ реальной

и потенциальной

ценности идеи

Финансовый план

и финансовое

обеспечение

Способы

привлечения

ресурсов по

видам

Слабые места и

способы их

преодоления

4 Оценка риска и

прогноз выгод

Форма

собственности и

организационно-

правовая форма

Прогнозирование

новых

источников и

поставщиков

Система контроля

качества и сроков

проведения работ

5 Сравнение с

продукцией

конкурентов

Стратегия

проникновения на

рынок

Формирование

уставного

(складочного)

капитала

Правовое

положение,

государственная

регистрация

В организационном отношении создание предприятия как объекта

недвижимости состоит из 8-9 стадий:

Жизненный цикл недвижимости подчиняется определенным

закономерностям и включает, по определению Г. Харрисона

, срок

экономический, физический, хронологический и оставшийся срок

экономической жизни.

Экономический срок жизни – это период прибыльного

использования объекта, когда осуществляемые улучшения вносят вклад в

стоимость недвижимости. Хороший ремонт, переоборудование и

оптимизация условий увеличивают, а плохой уход сокращает срок

экономической жизни объекта. Он заканчивается, когда улучшения уже не

вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.

Физический срок жизни – это период реального существования

объекта в функционально пригодном состоянии до его сноса (разрушения).

Он может быть нормативным, фактическим, расчетным (прогнозируемым)

и увеличиваться за счет модернизации и улучшения условий.

Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида и

технического состояния строения. Это возраст, соответствующий

фактической сохранности объекта, его состоянию на момент сделки,

оценки. Например, когда кирпичный 60-летний дом выглядит так, как если

бы ему было 18 лет, то его эффективный возраст 18 лет. Эффективный

возраст может быть больше или меньше хронологического возраста.

Хронологический возраст – это период от дня ввода объекта в

эксплуатацию до даты сделки или оценки.

Оставшийся срок экономической жизни здания исчисляется от

даты оценки (анализа) до окончания его экономической жизни. Ремонт и

переоборудование продлевают (увеличивают) этот срок.

Физический и экономические сроки жизни зданий имеют

объективный характер, который можно регулировать, но нельзя отменить.

Все стадии жизненного цикла и срока жизни взаимосвязаны между собой,

и при изменении одного из них соответственно изменяются и другие

(схема 20).

Нахождение недвижимости на той или иной стадии жизненного цикла

должно учитываться собственником для реализации адекватных мер,

обеспечивающих сохранение и повышение доходности имущества.

Продолжительность физического срока жизни, экономический и

эффективный возраст недвижимости (кроме земли) зависят от неумолимо

нарастающих процессов износа и амортизации, имеющих силу законов

природы.

Харрисон Г. Оценка недвижимости / Пер. с англ. – М.: РОО. 1994.

Схема 20. Срок жизни недвижимости

1.6. Износ и амортизация недвижимости

Любой объект недвижимости (кроме земли при нормальном

использовании) подвержен износу. В результате ухудшаются его

технические и экономические характеристики, а стоимость в виде

амортизационных отчислений переносится на стоимость продукции

(услуг) и используется для восстановления вложенного в объект капитала

или других целей.

Износ – это потеря полезных свойств и уменьшение стоимости

недвижимого имущества по любым причинам. По российской концепции

различают физический и моральный износ (схема 21). При физическом

износе (И

) со временем происходит утрата первоначальных технико-

экономических и социальных качеств недвижимости под влиянием

эксплуатационных воздействий и природных сил. Величина И

определяется по соотношению фактического (Т

) и нормативного сроков

службы (Т

) при линейном способе начисления амортизации:

%.100

×=

Моральный износ первого рода (И

м1

) можно рассчитать на основе

балансовой (С

) и восстановительной стоимости (С

) объекта;

%.100

СС

вб

−

Схема 21. Износ и амортизация недвижимости

Моральный износ второго рода (

И ) в конечном счете выводится из

сравнения доходности действующего старого объекта (

) и

аналогичного нового (

Д ):

%.100

ДД

сн

−

Износ тесно связан с амортизацией недвижимости, т.е. с

постепенным переносом ее стоимости в течение всего срока службы на

получаемое в процессе использования благо (продукцию, услуги и др.).

Учет амортизации осуществляется с помощью амортизационных

отчислений – денежного выражения перенесенной стоимости.

Новая амортизационная политика в России (1999 г.) рассматривает

амортизационные отчисления в качестве элемента текущих затрат,

учитываемых при определении финансовых результатов, и в виде права на

налоговые вычеты, а не обязанности осуществлять капитальные вложения

в реновацию той же недвижимости (схема 22).

Схема 22. Оборот стоимости недвижимости

Первоначальная

балансовая

стоимость

(С )

Перенесенная

часть стоимости

( )С :

С =С :

ббсл

Стоимость

выпускаемой

продукции,

услуг

()С

Реконструкция,

капитальный

ремонт, улучшение

(вклад)

Возврат

инвестированного

капитала

()В

Деньги

(выручка)

()Д

Амортизационные

отчисления

А = С

мб

* t

сл

– срок службы объекта.

Для определения амортизационных отчислений с 1998 г. применяются

четыре основных способа:

1. Линейный (равномерный) метод – начисление амортизации

равными долями по одинаковой норме в течение всего срока

использования имущества до полного перенесения его стоимости на

полученное услуги и товары до формуле:

%100

НС

пб

ап

×=

где С

– перенесенная часть стоимости, руб.;

– норма амортизации, %;

пб

– первоначальная балансовая стоимость объекта, руб.

2. Способ уменьшаемого остатка – амортизация начисляется исходя

из остаточной (а не первоначальной) стоимости объекта, т.е. величина

амортизации последовательно из года в год уменьшается в соответствии с

уменьшением остаточной стоимости (первоначальная минус

перенесенная).

3. Способ списания стоимости по сумме числа лет срока полезного

использования предусматривает увеличение срока переноса стоимости

недвижимости равными долями на время нахождения объекта на

консервации, в ремонте, реконструкций, когда начисление амортизации

приостанавливается.

4. Способ списания стоимости пропорционально объему

продукции (работ) позволяет ускорить или уменьшить фактическое

начисление амортизации в соответствии с фактическим использованием

объекта.

В мировой практике используется еще кумулятивный метод (метод

суммы чисел), при котором применяется переменная норма амортизации.

Она определяется путем деления числа лет, оставшихся до окончания

физического срока службы недвижимого имущества, на кумулятивное

число, равное сумме членов арифметической прогрессии. Например, при

сроке службы объекта в 100 лет кумулятивное число составит:

.5050100

1001

=×

Тогда нормы амортизации будут равны:

а) в первый год - когда осталось 100 лет срока службы объекта:

%;,% 981100

5050

100

=×

б) в десятый год (осталось 90 лет срока жизни объекта):

%,,% 781100

5050

=×

и т.д.

В соответствии с п. 3 ст. 259 Налогового кодекса РФ (вторая часть) с 1

января 2002 г. начисление амортизации для целей налогообложения по

объектам недвижимости производится только линейным методом по

формуле:

%,100

К ×=

где К – месячная норма амортизации в процентах к первоначальной

(восстановительной) стоимости объекта;

n – срок полезного использования данного объекта, месяцев.

В 1998 г. введена новая норма, согласно которой по объемам

основных средств (в том числе и недвижимым), полученным безвозмездно

(по договорам дарения) и приобретенным за счет бюджетных

ассигнований, амортизация не начисляется.

При оценке недвижимости амортизация определяется путем

разделения износа на три основных вида: физический, функциональный и

экономический, или внешний (схема 23).

Схема 23. Понятие износа при оценке недвижимости

Физический износ считается неустранимым, когда издержки на его

исправление превосходят вклад, добавляемый к стоимости объекта. Для

расчета неустранимого физического износа элементы здания

подразделяются на долговременные (фундамент, перекрытия и др.) и

быстро изнашивающиеся (подземные коммуникации, водопровод, крыша

и др.). Износ долговременных элементов рассчитывается путем

вычисления эффективного срока их службы и оставшегося срока

физической жизни в реальных условиях, исходя из затрат на

воспроизводство каждого компонента.

Устранимый физический износ – это текущий ремонт здания,

затраты на проведение которого меньше восстановленной стоимости.

Функциональный износ означает несоответствие объекта

действующим стандартам с точки зрения его функциональной полезности:

удобства планировки, инженерного обеспечения, размера кухни,

оборудования и др. Он может быть устранимым и неустранимым в

зависимости от соотношения издержек на ремонт и величины

дополнительно полученной стоимости всего объекта. Если вклад в

стоимость больше затрат на восстановление, то функциональный износ

считается устранимым. Например, если установка счетчиков расхода воды,

встроенных шкафов, новой сантехники обошлась в 10 000 руб., а

стоимость квартиры в результате повысилась на 20 000 руб., то

устранимый функциональный износ составит сумму затрат – 10 000 руб.

Если же затраты на эти улучшения будут 30 000 руб., то возникнет убыток

– неустранимый функциональный износ в 10 000 руб. (20 000 - 30 000).

Неустранимый функциональный износ – это уменьшение

стоимости недвижимости из-за недостатка или избытка

(сверхдостаточности) ее качественных характеристик. Например, если

стоимость дома с бассейном, потребовавшим дополнительных затрат в

сумме 50 000 руб., увеличивается только на 30 000 руб., то

функциональный неустранимый износ, обусловленный излишними

потребительскими качествами, составит 20 000 руб. Или другой пример

избыточного несоответствия: если на мощном фундаменте, рассчитанном

на 20-этажное здание, существует 10-этажное строение, то излишние

затраты – вычет из стоимости воспроизводства – и есть неустранимое

функциональное устаревание. Физически и экономически неустранимы

небольшие кухни (5-6 кв. м) в жилых домах, значительно снижающие

стоимость в них квартир. Почти все "недостатки" и "излишества" в

планировке и оформлении зданий практически неустранимы. Величина

функционального износа определяется путем рыночных сопоставлений

взаимоувязанных пар (групп) объектов недвижимости, проданных на

рынке несколько месяцев (недель) назад.

Внешний износ – это убытки, вызываемые внешними по отношению

к границам недвижимости факторами: близость железнодорожных путей,

автостоянок, бензоколонок, ухудшение экономических условий и других

обстоятельств, снижающих стоимость объекта и получаемые доходы от

него. Количественно внешний износ устанавливается методом сравнения

цен спаренных продаж сопоставимых объектов, один из которых имеет

признаки негативного внешнего воздействия, а другой – нет.

Накопленный износ по всем причинам или износ одного вида можно

исчислить методом срока жизни недвижимости (см. схему 23).

Взаимосвязь между износом (И), восстановительной стоимостью (ВС),

эффективным возрастом (Т

) и сроком физической жизни (Т

) имеет вид: