Горемыкин В.А. Экономика недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.

лет50

лет10

%100

%20

===

ВС

или

%.20,2,0

или===

Процент износа от восстановительной стоимости недвижимости:

если экономический срок жизни дома Э

= 60 лет, хронологический

возраст Т

= 20 лет, а эффективный возраст Т

= 30 лет, то износ:

%,50,5,0

или===

хотя хронологический возраст – только одна треть периода. В другом

случае при лучших условиях эффективный возраст Т

= 12 лет, тогда

износ:

%., 2020

====

Расчет только одного вида износа (физического), составившего,

например, 20%, не означает, что оставшийся срок экономической жизни

будет 80%, или 48 лет. Такой прогноз, как и экстраполяция, вообще будет

верным только в случае, если:

* сохранится в будущем фактический среднегодовой процент износа;

* не изменятся существенно факторы, влияющие на стоимость

имущества;

* не предусматривается реконструкция объекта;

* в оставшийся период объект будет использоваться в аналогичных

условиях.

Поэтому при обосновании остающегося срока экономической жизни

недвижимости следует учитывать всю совокупность факторов, влияющих

на его продолжительность.

В заключение целесообразно подчеркнуть: понятия "износ" и

"амортизация" во многом не совпадают, хотя в разговорной речи они

употребляются порою как синонимы. В крайнем случае может оказаться

так, что новый объект потерял полностью потребительские свойства в

результате стихийных явлений, износ = 100%, а амортизация (А

) еще не

начислялась (А

= 0). Часто встречается в практике и противоположный

случай, когда строение полностью амортизировано (А

– 100%), а износ

составляет 20-30%, и оно может еще долгие годы использоваться.

ГЛАВА 2. КАЧЕСТВЕННАЯ И КОЛИЧЕСТВЕННАЯ

ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Каждый объект недвижимости неповторим и имеет специфическую

систему качественных и количественных характеристик. Качество – это

совокупность свойств недвижимого имущества, определяющих его

пригодность удовлетворять разнообразные потребности людей в

соответствии с функциональным назначением. Свойство – объективная

особенность объекта, проявляющаяся при его эксплуатации, управлении

или пользовании. Показатели качества характеризуют одно или несколько

свойств недвижимости в количественном измерений.

Для эффективного управления собственностью и совершения сделок с

недвижимым имуществом по каждому объекту необходимо иметь

качественную и количественную информацию четырех видов:

* физические характеристики земельного участка, зданий и

сооружений и др.;

* имущественно-правовое описание: вещные права, ограничения,

сервитуты;

* экономические показатели спроса, стоимости, цен, доходности и

занятости населения и др.;

* состояние внешней среды (окружение): транспорт, климат, экология,

шум, близость "неприятных объектов", сейсмичность, гидрография и др.

Сбор и анализ информации проводится на трех уровнях:

региональном, локальном (микрорайон) и самого объекта недвижимости. В

первую очередь следует провести идентификацию объекта – проверить

почтовый адрес, местоположение, границы, кадастровый номер и номер

участка. В Москве, например, установлена следующая структура

кадастрового номера земельного участка:

Кадастровый номер здания или сооружения в Москве имеет шесть

структурных уровней

Кадастровые номера земельным участкам присваивают органы

земельного комитета, а зданиям, сооружениям и помещениям – Бюро

технической инвентаризации.

2.1. Группировка и описание зданий и сооружений

Недвижимость включает большое разнообразие видов зданий и

сооружений, существенно отличающихся по функциям, типам, целям

использования и многим другим показателям. Все здания объединены в

три основные группы: производственные, жилые и общественные,

которые по признакам этажности, качеству строительных материалов и

другим критериям классифицируют на множество типов и категорий. Так,

производственные здания бывают с естественным или совмещенным

освещением, отапливаемые и неотапливаемые и т.д. (схема 24).

Схема 24. Основные признаки группировки зданий

Жилые дома в городах обычно объединяют в четыре основные катего-

рии: престижные, массовые, пятиэтажки ("хрущевки") и элитные ("люкс").

Престижные – современные кирпичные дома, построенные по

индивидуальным проектам, "сталинские" здания и пятиэтажки с высокими

потолками.

Массовые – современные блочные и панельные дома 12-, 14-, 17- и

22-этажные в различных районах города.

Пятиэтажки – панельные, блочные и кирпичные, чаще всего без

лифта и мусоропровода.

Элитные дома улучшенной планировки и уникальных архитектурно-

художественных решений типа комплекса "Золотые ключи" на Минской

улице в Москве (табл. 1).

В первой колонке табл. 1

зашифрованы категории жилых домов:

1А2 – современные кирпичные и построенные в последние годы

элитные жилые дома (кроме "люкс");

1А1 – высотные кирпичные дома, построенные в стиле "сталинское

барокко", с лепными украшениями, скульптурами и эркерами;

1 – кирпичные 7-10-этажные дома постройки 50-х - начала 60-х годов

без архитектурных украшений;

1Б1 – "сталинские" дома послевоенной постройки без железобетонных

междуэтажных перекрытий с лифтом;

1Б2 – кирпичные с высокими потолками пятиэтажки без лифта и

мусоропровода;

2А2 – то же самое, что 1Б1, но без лифта;

2А1 – современные панельные многоподъездные дома и башни 12, 14,

16, 17, 22 и более этажей; 2 - многоподъездные 7-12-этажные дома;

2Б – то же самое, что и 2, но с небольшими кухнями (5-6 кв. м);

3А – улучшенные пятиэтажки с изолированными комнатами и

увеличенной кухней до 8 кв. м:

3 – просто пятиэтажки со смежными комнатами;

3Б – серии пятиэтажных домов, не подлежащих реконструкции;

ВКЛ(3) – внекатегорийные "люкс":

ВК(4) – ветхие внекатегорийные дома, идущие под реконструкцию

или снос.

Знаки

или

означают, что признак этот или, скорее, есть, или же

его, скорее, нет. Знаки ≥ и ≤ означают, соответственно, что дом построен

позже указанного года или раньше его. Знаки, обведенные кругом или

овалом, показывают, что такой признак является существенным в домах

близких категорий.

Большое многообразие общественных зданий и сооружений (более

3000 видов и типов) можно объединить по функциональному назначению в

21 и 16 групп, соответственно (схемы 25 и 26).

Физическое состояние здания любого функционального назначения

можно охарактеризовать по единой программе, учитывающей следующие

основные параметры:

* наименование здания или сооружения (производственное, жилое,

общественное);

* площадь, м

; объем, м

; высота, м;

* материал стен, крыш, перекрытий;

Шабалин В.Г. Сделка с недвижимостью, или как правильно и безопасно решить жилые проблемы. – М.:

«Филинъ». 1997.

* время постройки;

* перечень дефектов по видам и размеру;

* экспертная оценка стоимости элементов и всего здания или

сооружения.

Схема 25. Укрупненная группировка общественных

зданий и сооружений

Схема 26. Классификация сооружений

Необходимые показатели можно получить, используя следующие

методические приемы:

1. Площадь здания, подвалов, полуподвалов и мансарды определяют

по их наружному периметру без учета архитектурных украшений (колонн

и др.). Сложную конфигурацию измеряют по частям.

2. Высоту здания измеряют расстоянием от поверхности земли около

него до верхней линии карниза; подвалов и полуподвалов – от их пола до

потолка, а мансарды – от верхней линии карниза здания до верхней линии

карниза мансарды.

3. Пристройки легкого типа (веранды и др.) описывают, измеряют и

оценивают отдельно от самого здания, а небольшие пристройки (наружное

крыльцо и т.п.) учитывают экспертным путем.

4. При описании недостатков составляют дефектную ведомость по

каждому конструктивному элементу здания с указанием размера

повреждения и степени износа или сохранности (табл. 5).

5. Износ или степень сохранности (100% минус процент износа)

здания при обычном (типичном) использовании можно рассчитать

упрощенным способом – по соотношению предельного срока его службы и

фактического хронологического возраста или по темпам потери ценности

строения за каждые 10 лет эксплуатации при средних типичных условиях

использования (табл. 6).

Таблица 5

Ведомость дефектов здания

Месторасположени

е дефекта

Вид дефекта

Число

повреждений

1 2 3

1. Основание

1.1. Подмывы, размывы грунта

1.2. Недопустимые неравномерные

пересадки основания

1.3. Сползание откоса

1.4. Отсутствие отмостки

2. Фундаменты

2.1. Трещины в фундаменте шириной

до 1 см

2.2. Искривление линии цоколя

2.3. Мелкие трещины в цоколе под окнами

первого этажа

2.4. Выпадение камней бутовой кладки в

подвале

2.5. Полностью вымыт раствор бутовой

кладки, раствор замещен фунтом

2.6. Размороженная бутовая кладка

2.7. Невосстановленная бутовая кладка на

участках ввода коммуникаций

2.8. Деревянные лежни под подошвой

фундамента

2.9. Выпучивание бутовой стенки в

подвале

(продолжение табл. 5)

3. Капитальные

стены

3.1. Отсутствие или нарушение стены

горизонтальной гидроизоляции

3.2. Намокание кладки у водосточных труб

3.3. Разморожен карниз

3.4. Сквозные трещины шириной до 5 мм

3.5. Сквозные трещины, расширяющиеся

кверху. Ширина раскрытия вверху 2,5 см

3.6. Отколотые и осевшие на деревянные

рамы клиновые перемычки окон

3.7. Размораживание наружной версты

кладки

3.8. Откол наружной версты

3.9. Недопустимое увлажнение стены либо

выпадение изморози на внутренних

поверхностях наружных стен

3.10. Появление ржавых подтеков на фасаде

3.11. Разрушение межоконного простенка

4. Перегородки

4.1. Мелкие одиночные трещины,

например, в углах комнат

4.2. Частые мелкие диагональные трещины

4.3. Расшатанность перегородки

5. Кровля и

стропильная

система

5.1. Протечка кровли

5.2. Прогнившая обрешетка

5.3. Интенсивная коррозия кровельного

покрытия

5.4. Гниение концов стропильных ног

5.5 Глубокие трещины в деревянных

наклонных балках, их большой прогиб

5.6. Фальцы кровли неплотные

7. Деревянные

перекрытия

7.1. Волосяные трещины в штукатурке

7.2. Провисание штукатурки и ее

обрушение

7.3. Намокание штукатурки в районе

протечек

7.4. Большая зыбкость балок