Горемыкин В.А. Экономика недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.

инвестиционную активность, препятствует криминальным сделкам с

землей.

Как объект предпринимательской деятельности недвижимость служит

определенной гарантией стабильности бизнеса и воспроизводства капитала

с приращением. Типичный инвестор, вкладывая средства в недвижимость,

обычно не только возвращает капитал, но и получает прибыль и

компенсирует все другие затраты. Возможно извлечение и иных удоволь-

ствий из владения престижной собственностью.

Недвижимость – объект изучения различных научных и учебных

дисциплин: географии, архитектуры, права, землеустройства, агрономии,

экономики, строительства и др. В каждом курсе в соответствии с его

спецификой исследуется одно или несколько свойств отдельных объектов

недвижимости. В отличие от других предметов в курсе "Экономика

недвижимости" изучается только организационно-экономический и

правовой механизмы совершения сделок не с одним, а с различными

предметами недвижимого имущества. Сумма знаний о рынке

недвижимости сформировалась настолько, что может преподаваться как

учебная дисциплина по многим специальностям: менеджмент, маркетинг,

экономика предприятия (по отраслям), финансы и кредит (схема 4).

Схема 4. Состав экономики недвижимости как учебной дисциплины

Схема 5. Междисциплинарные связи курса "Экономика недвижимости"

Экономика недвижимости – прикладной курс, изучающий теорию и

практику совершения различных сделок с важнейшими ресурсами

предпринимательской деятельности – земельными участками, зданиями и

другими объектами. Теоретическую основу курса составляют

экономическая теория, ценообразование, экономическая система общества,

юриспруденция, общая теория статистики, а прикладную – менеджмент,

маркетинг, экономика предприятия, финансы и кредит (схема 5).

Технологию контроля знаний обучающихся по различным формам

учебных занятий можно дифференцировать следующим образом (см. табл. 2).

Таблица 2

Контроль знаний обучающихся

Виды контроля

Форма занятий

текущий

периодическ

ий

итоговый

заключит

ельный

1 Практические Просмотр хода

решения задач,

ситуаций и др.

Проверка

решения всей

задачи

Зачет по

разделам

2 Письменные

(курсовая,

контрольная

работа)

Консультации Выбор темы,

разработка

плана и

методики

исследования

Проверка

работы,

устранение

недостатко

в, защита

3 Производственная

практика

Переписка,

встречи со

студентами,

выезд на место

работы

Просмотр

хода

выполнения

программы

Проверка

отчета,

защиты

4 Весь курс (теория,

методика и

практические

навыки)

Защита по

разделам

Семинары Зачет,

экзамен

1.3. Общая классификация объектов недвижимости

Классификация – это распределение множества объектов

недвижимости на их подмножества по сходству или различию в

соответствии с избранными признаками и методами. Она облегчает

процесс изучения недвижимого имущества, позволяет быстро найти

внутренние закономерности, определяющие состояние и изменения его

потребительских и рыночных свойств. Объектами классификации

являются элементы изучаемого множества (здания, сооружения и т.д.).

Признаки классификации – наиболее существенные и практически

важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их

группировки или деления (схема 6).

Схема 6. Понятие о классификации недвижимого

имущества (вещей)

Классификацию проводят, используя следующие четыре правила

деления объема понятий.

1. В одной и той же классификации необходимо применять одно и то

же основание.

2. Соразмерность деления – сумма членов (видов, разновидностей,

групп) классификации должна равняться объему изучаемого класса.

3. Члены классификации должны взаимно исключать друг друга, т.е.

не пересекаться.

4. Непрерывность и последовательность подразделения на виды,

подвиды и т.д.

Иерархический метод классификации – последовательное (по

ступеням) разделение множества недвижимых объектов на соподчиненные

группы. На каждой ступени классификации образуются разнородные

группы предметов. При этом глубина классификации (число ступеней)

может быть различной и включать несколько ступеней. Например,

производственные здания по признаку этажности делятся на одно- , двух-

и многоэтажные (первая ступень). Последние, в свою очередь, по виду

освещения подразделяются на строения с естественным, искусственным и

совмещенным освещением (вторая ступень) и т.д. (см. главу 2).

Фасетный метод классификации, предполагающий параллельное

разделение множества объектов недвижимости на независимые группы

(виды, подвиды), имеет следующие особенности:

* наличие только одной ступени классификации;

* разделение множества объектов может осуществляться по разным

признакам;

* высокая информационная насыщенность (схемы 7, 8, 9). При общей

классификации недвижимого имущества степень дробления может

ограничиваться, исходя из принципа разумной целесообразности,

достаточного для углубленного анализа состояния объектов и их рыночной

оценки.

Схема 7. Общая классификация объектов недвижимости

фасетным методом по различным признакам

Схема 8. Пример общей классификации зданий фасетным методом

по одному признаку

В зависимости от целей недвижимые объекты можно

классифицировать по различным признакам. Так, в странах Европы

недвижимость подразделяют на три группы:

1. Категория А – недвижимость, используемая собственником для

бизнеса:

а) специализированные объекты для ведения определенного вида

бизнеса;

б) универсальная недвижимость – обыкновенные здания для продажи

или аренды.

2. Категория Б – недвижимость для инвестирования капитала с целью

получения дохода.

3. Категория В – избыточная недвижимость (в резерве).

В США выделяют пять типов недвижимости:

• жилая – для личного использования (потребления);

• коммерческая – для бизнеса, включая и продажу;

• производственная;

• инвестиционная – для вложения капитала;

• специального назначения.

Для целей регулирования общественных отношений и решения

социально-экономических задач недвижимое имущество можно

классифицировать также по трем уровням, представленным в табл. 3:

Таблица 3

Признаки классификации недвижимости по уровням управления

народнохозяйственный региональный

Локальный

(микроуровень)

* форма собственности

* целевое назначение

* воспроизводимость в

натуральной форме

* отраслевая

принадлежность

* территориальное

размещение

* функциональное

назначение

* потребление свойств

(удобств) предмета

* товар

* источник дохода

Степень готовности к эксплуатации

Наиболее распространена общая классификация недвижимого

имущества с точки зрения его налогообложения независимо от физической

природы объектов. Налоговая классификация предусматривает выделение

четырех категорий недвижимости:

* коммерческая, используемая для бизнеса и приносящая рентный

доход;

* личная жилая собственность;

* предназначенная для продажи как товар с целью получения прибыли

застройщиками и дилерами, осуществляющими сделки с недвижимостью;

* объекты инвестиции, обеспечивающие чистый доход, возврат

вложенного капитала или увеличение стоимости его в будущий период

времени.

Выделяют также рекреационную недвижимость сферы отдыха,

институциональную – здания правительственных и муниципальных

органов власти, учебных заведений и другого специального назначения.

Схема 9. Общая классификация и распределение земель

по потребительским свойствам (назначению) на начало 2003 г.

1.4. Особенности недвижимости как товара

Недвижимое имущество как товар – это объект сделок (купли-

продажи, дарения, залога и др.), удовлетворяющий различные реальные

или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные

и количественные характеристика (схемы 10,11).

Схема 10. Общие понятия недвижимости как товара

Схема 11. Взаимосвязь потребительских и инвестиционных свойств

недвижимости как товара

Недвижимые вещи как товары включают в себя одновременно и

благо, необходимое потребителям, и затраты, или инвестиции, без

которых владение и пользование ими практически невозможно. Эти

качества недвижимости проявляются в виде их полезности, редкости,

ограниченности и капиталоемкости. Если земля, вода и недра не были

бы ограничены и исчерпаемы, они были бы бесплатными, как воздух.

Общую потребительскую ценность недвижимости составляет ее

полезность, т.е. возможность использования недвижимости для

осуществления определенной экономической функции (выращивания

урожая, выпуска промышленных товаров, оказания услуг) или личного

потребления.

Полезность – это способность недвижимости удовлетворять

потребности владельца именно в данном месте и в течение

соответствующего периода времени.

Недвижимое имущество, в первую очередь земля, имеет особые

потребительские свойства (табл. 4, схема 12).