Горемыкин В.А. Экономика недвижимости
Подождите немного. Документ загружается.
281
соответствующем иностранном государстве установлен аналогичный
порядок в отношении граждан РФ и российских организаций,
аккредитованных в этой стране, либо если такая норма предусмотрена
между народным договором РФ;
* услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в
жилищном фонде всех форм собственности;
* работ по реализации целевых социально-экономических программ
жилищного строительства за счет займов и кредитов, предоставленных
иностранными гражданами и международными организациями, в том
числе:
* работ по строительству объектов социально-культурного или
бытового назначения и соответствующей инфраструктуры.
Налоговая база при продаже предприятия в целом как
имущественного комплекса определяется отдельно по каждому виду
активов. Если цена проданных предприятий ниже балансовой стоимости
его имущества, то применяется поправочный коэффициент, равный
отношению цены реализации предприятия к балансовой стоимости
реализуемого имущества. Если же цена, по которой предприятие продано,
выше балансовой стоимости, то применяется поправочный коэффициент,
определяемый как отношение цены реализации предприятия к балансовой
стоимости
реализованного имущества с уменьшением суммы числителя и
знаменателя на балансовую стоимость дебиторской задолженности (и на
стоимость ценных бумаг, если не принято решение об их переоценке).
Для налогообложения цена каждого вида имущества применяется
равной произведению его балансовой стоимости на поправочный
коэффициент, а налоговая ставка – 16,67%.
При осуществлении предпринимательской деятельности в интересах
другого лица по договорам поручения, комиссии и агентским договорам
налоговая база определяется как сумма дохода, полученная ими в виде
вознаграждения (любых иных доходов). Налоговую базу при реализации
товаров (работ, услуг) образует их стоимость, исчисляемая по ценам,
определяемым в соответствии со ст. 40 НК РФ.
Когда товары (работы, услуги) реализуются по бартеру, на
безвозмездной основе и при передаче права собственности на предмет
залога при неисполнении обеспеченного им обязательства, налоговая база
принимается равной стоимости указанных товаров, (работ, услуг),
исчисления исходя из цен, определяемых в порядке, аналогичном
предусмотренному, ст. 40 НК РФ.
Сумма налога исчисляется как соответствующая налоговой ставке
процентная доля налоговой базы, а при раздельном учете – как сумма
налога, полученная в результате сложения сумм налогов, исчисленных
отдельно по соответствующим налоговым ставкам в виде процентных
долей соответствующих налоговых баз (ст. 166 НК РФ).
282
При операциях с недвижимым имуществом плательщики НДС
имеют право на
налоговые вычеты в размере сумм налога,
предъявленных налогоплательщику:
* подрядными организациями (заказчиками-застройщиками) при
проведении ими капитального строительства, сборке (монтаже) основных
средств;
* по товарам (работам, услугам), приобретенным им для выполнения
строительно-монтажных работ;
* при приобретении им объектов незавершенного капитального
строительства, а также сумм налога, начисленных при выполнении
строительно-монтажных работ для собственного потребления.
Перечисленные суммы налога полежат вычету после принятия на
учет объектов завершенного или незавершенного капитального
строительства (ст. 171 НК РФ).
Организации и индивидуальные предприниматели имеют право на
освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с
исчислением и уплатой налога, если за три предшествующих
последовательно календарных месяца сумма выручки от реализации товаров
(работ, услуг) без учета налога и налога с продаж не превысила в
совокупности 1 млн. руб.
7.4.4. Налог на прибыль предприятий и организаций,
совершающих сделки с недвижимым имуществом
В соответствии с положениями гл. 25 второй части Налогового
кодекса РФ с 1 января 2002 г. при осуществлении предприятиями
операций с недвижимостью объектом обложения налогом является:
сумма полученной прибыли от реализации недвижимого имущества,
включая земельные участки, и имущественные права, а также доходы от
внереализационных сделок (сдача недвижимости в аренду), уменьшенных
на величину расходов по этим операциям и остаточной стоимости
амортизируемого имущества (схемы 120-122).
Ставка налога на прибыль организаций с 1 января 2002 г.
установлена в размере 24%, из которых перечисляется:
7,5 % – в федеральный бюджет;
14,5 % – в бюджеты субъектов РФ;
2 % – в местные бюджеты.
Законодательные органы субъектов РФ могут снижать для
отдельных категорий налогоплательщиков налоговую ставку в части
суммы налога, зачисляемой в их бюджет, минимум до 10,5 %.
Налоговые ставки на доходы иностранных организаций, не
связанные с деятельностью в РФ через постоянное представительство,
установлены в следующих размерах:
20 % с любых доходов, кроме использования, содержания или сдачи
283
в аренду (фрахт) приравненных к недвижимости судов и самолетов, по
которым ставка налога 10 % (ст. 284).
284
Схема 120. Объект обложения налогом и порядок исчисления
облагаемой прибыли при сделках с недвижимостью
285
Схема 121. Доходы и расходы предприятий, не учитываемые
при определении облагаемой налогом прибыли по сделкам с
недвижимым имуществом
286
Схема 122. Особенности определения налоговой базы при передаче
недвижимого имущества в доверительное управление (ст. 276)
287
Налоговый период по налогу на прибыль – календарный год, а
отчетные периоды – первый квартал, полугодие и девять месяцев
календарного года.
По каждому объекту недвижимости налогоплательщики должны
вести учет доходов и расходов с указанием:
* первоначальной стоимости;
* изменений первоначальной стоимости при достройке, до-
оборудовании и реконструкции;
* принятых организацией сроков полезного использования;
* способа начисления и суммы амортизации за период начала
начисления до конца месяца, в котором было реализовано имущество;
* цены реализации по договору купли-продажи;
* даты приобретения и даты продажи имущества;
* расходов по реализации объекта.
288
КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ И ЗАДАНИЯ К РАЗДЕЛУ II
* Дайте понятие управления недвижимостью.
* Назовите виды регулирования рынка недвижимости.
* Какие функции реализуются в процессе управления
недвижимостью?
* Представьте логическую схему планирования как функции
управления недвижимыми объектами.
* Сформулируйте цели и принципы управления недвижимостью.
* Какие функции выполняет на рынке недвижимости государство?
* Перечислите приемы административного управления
недвижимостью.
* Охарактеризуйте экономические методы управления рынка
недвижимости государством.
* Какие полномочия имеют представительные органы власти по
регулированию рынка недвижимости?
* Опишите полномочия государственных органов власти субъектов
РФ по регулированию рынка недвижимости.
* Как осуществляется управление имущественным комплексом в
Москве?
* Раскройте порядок лицензирования риэлторской деятельности.
* Каковы цели и формы государственного регулирования земельных
отношений?
* Назовите функции государственного регулирования земельных
отношений.
* Охарактеризуйте конституционные основы регулирования
земельных отношений в РФ.
* Дайте характеристику форм и способов защиты прав
собственников земли и других объектов недвижимости.
* Как определяется нормативная цена земли?
* Назовите порядок установления земельного налога.
* Какая ответственность предусмотрена за нарушение земельного
законодательства?
* Перечислите принципы оценки стоимости недвижимости.
* Раскройте основные методы оценки стоимости земельных
участков.
* Назовите особенности оценки стоимости зданий и помещений
затратным методом.
* Как рассчитывается инвентаризационная стоимость жилых
помещений в г. Москве?
* Для каких целей проводится государственная регистрация прав на
недвижимость и сделок с нею?
* Изложите порядок государственной регистрации прав на
недвижимость.
289
* В каких случаях возможен отказ в государственной регистрации
прав на недвижимость?
* Охарактеризуйте особенности государственной регистрации
ипотеки. Назовите порядок установления сервитутов.
* Раскройте порядок налогообложения недвижимого имущества.
* Изложите порядок налогообложения сделок с недвижимым
имуществом.
* Какие налоговые вычеты применяются при получении доходов от
продажи недвижимости?
290
ЛИТЕРАТУРА
1. Конституция РФ. – М., 1993.
2. Гражданский кодекс РФ. ч. 1, 2. – М., 1999.
3. Земельный кодекс РФ. – М., 2002.
4. Жилищный кодекс РСФСР. – М.: Проспект, 1998.
5. Лесной кодекс РФ. – М., 1997.
6. Закон РФ О недрах (с изменениями и дополнениями от 03.03.1995
г.). – М., 1992.
7. Налоговый кодекс РФ. ч. 1, 2. – М., 2002.
8. Градостроительный кодекс РФ. – М., 1999.
9. Водный кодекс РФ. – М., 1998.
10. Закон РФ Об охране окружающей среды. – М., 1991.
11. Закон РФ Об основах федеральной жилищной политики. – М.,
1993.
12. О плате за землю: Закон РСФСР от 11.10.1991 г. с изм. и доп. на
22.08.1995 г. – М., 1995.
13. О праве граждан РФ на получение в частную собственность и на
продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного
хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства:
Закон РФ. – М., 1992.
14. Закон РФ Основы лесного законодательства РФ. – М., 1993.
15. Закон РФ О сельскохозяйственной кооперации. – M., 1995.
16. Закон РФ О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним. – М., 1997.
17. О мерах по реализации Федерального закона «О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним:
Постановление Правительства РФ. – M., 1997.
18. Закон РФ Об особо охраняемых природных территориях. – M.,
1995.
19. Закон РФ О приватизации государственного имущества и об
основах приватизации муниципального имущества в РФ. – М., 1997.
20. Об утверждении порядка купли-продажи гражданами РФ
земельных участков: Постановление Правительства РФ от 30.05.93 г. №
503.
21. Об утверждении положения о порядке осуществления
государственного контроля за использованием и охраной земель в РФ:
Постановление Правительства РФ от 23.12.93 г. № 1362. – М., 1993.
22. О порядке определения нормативной цены земли: Постановление
Правительства РФ от 03.11.94 г. № 1204. – М., 1994.
23. О порядке осуществления прав собственников земельных долей и
имущественных паев: Постановление Правительства РФ от 1 февраля 1995
г. № 96. – М., 1995.
24. Об оценочной деятельности в РФ: Закон РФ от 29 июля 1998 г. №