Горемыкин В.А. Экономика недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.

261

решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как

если бы результаты этих сделок были оценены исходя из рыночных цен.

Идентичными считаются объекты, имеющие одинаковые

характерные для них основные признаки.

Однородными признаются товары, которые имеют сходные

характеристики и состоят из схожих компонентов, что позволяет им

выполнять одни и те же функции и (или) быть коммерчески

взаимозаменяемыми.

При определении рыночных цен товаров принимаются во внимание

сделки между лицами, не являющимися взаимозависимыми. Если на

соответствующем рынке товаров (работ, услуг) нет сделок по идентичным

(однородным) товарам из-за отсутствия предложений, а также при

невозможности определения цен ввиду отсутствия или недоступности

информационных источников, для определения рыночной цены могут

использовать следующие методы:

Метод последующей реализации, при котором рыночная цена

товаров, реализуемых покупателем, определяется как разность цены, по

которой такие товары реализованы покупателем при последующей

реализации (перепродаже), и разумных затрат, понесенных для

продвижения на рынок последующей реализации им (без учета цены)

приобретаемых товаров, а также обычной для данной сферы деятельности

прибыль.

Затратный метод, при котором рыночная цена товара

определяется как сумма произведенных затрат и наценки – разумной в

данной сфере прибыли.

При получении доходов в виде

материальной выгоды налоговая

база определяется как превышение цены идентичных (однородных)

товаров, реализуемых лицами, являющимися взаимозависимыми по

отношению к налогоплательщику, в обычных условиях к лицам, не

являющимся взаимозависимыми над ценами реализации аналогичных

товаров.

Исчисление налога с налоговой базы в виде материальной выгоды,

полученной от приобретения товаров по ставке 13% (а у нерезидентов – по

ставке 30%), производится налоговыми агентами – источником дохода,

либо налогоплательщиками, получившими доход от физических лиц,

продавших им по льготной цене свое имущество, не являющихся

налоговыми агентами (схемы 115-119).

262

Схема 115. Определение налоговой базы по данным

физических лиц, осуществляющих операции

с недвижимым имуществом

263

Схема 116. Система стандартных налоговых вычетов

из доходов физического лица при определении налоговой базы

264

Схема 117. Имущественные налоговые вычеты при продаже

недвижимости физическими лицами

265

Схема 118. Имущественные налоговые вычеты при строительстве

или приобретении жилого дома или квартиры физическим лицом

266

Схема 119. Порядок предоставления имущественного налогового

вычета застройщику (покупателю) жилого дома или квартиры

267

Исчисление суммы налога за вознаграждение, полученное от

физических лиц, не являющихся налоговыми агентами по договорам

гражданско-правового характера, включая доходы по договорам

найма

или аренды

домов, квартир, комнат или других объектов недвижимости,

производится налогоплательщиком самостоятельно при подаче

соответствующей налоговой декларации и уплачивается в срок не позднее

15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Налогоплательщики, получившие доходы, при выплате которых

налоговыми агентами не была удержана сумма налога, выплачивают налог

равными долями в два платежа: первый – не позднее 30 дней с даты

вручения налоговыми органами уведомления об уплате налога, второй – не

позднее 30 дней после первого срока уплаты (ст. 228 НК).

Для налогообложения дохода от сдачи жилья внаем физическими

лицами определяются валовой доход и расходы, связанные с извлечением

дохода.

Валовой доход наймодателя (арендодателя) включает все

поступления от пользователя жилья в любой форме, включая

согласованные с хозяином расходы, осуществленные нанимателем по

ремонту или улучшению объекта недвижимости, стоимость бесплатных

услуг.

Поскольку сдача имущества внаем физическим лицам считается

предпринимательской деятельностью, то при определении налоговой

базы в соответствии со ст. 221 НК РФ наймодатели имеют право на

профессиональные налоговые вычеты – в сумме фактически

произведенных ими и документально подтвержденных расходов,

непосредственно связанных с извлечением доходов. В состав расходов

включаются:

* материальные затраты;

* амортизационные отчисления;

* затраты на оплату труда;

* прочие затраты.

Если налогоплательщик не может документально подтвердить свои

расходы, связанные с деятельностью по сдаче внаем (аренду) недвижимого

имущества, профессиональный налоговый вычет производится в размере

20% общей суммы полученных доходов по этой деятельности. Но если

физическое лицо не зарегистрировано в качестве индивидуального

предпринимателя, то профессиональные налоговые вычеты из доходов,

получаемых от сдачи в аренду (найм) недвижимости, не производятся.

Налогообложение доходов физических лиц от сдачи недвижимости внаем

(аренду) осуществляется на основании:

* декларации физических лиц о полученных доходах за год;

* сведений, получаемых от регистрационной палаты, предприятий,

организаций и физических лиц;

* материалов обследований деятельности физических лиц,

268

проводимых налоговыми органами.

Для налогообложения индивидуальных предпринимателей без

образования юридического лица, осуществляющих сдачу внаем (аренду)

жилых помещений, можно использовать

единый налог на вмененный

доход

, как это предусматривалось постановлением Правительства г.

Москвы или в соответствии с Законом РФ от 31 июля 1998 г. № 148 "О

едином налоге на вмененный доход для определенных видов

деятельности".

Базовая доходность в сфере оказания услуг по краткосрочному

проживанию устанавливается на одно койко-место в размере 10 ММОТ, а

прирост дохода на каждое дополнительное койко-место –

вмененный

доход

– потенциально возможный доход плательщика единого налога за

вычетом потенциально необходимых затрат, рассчитываемый с учетом

совокупности факторов, непосредственно влияющих на его получение, на

основе статистических исследований, проверок налоговых и иных

государственных органов и оценки независимых профессиональных

оценщиков (см. табл. 33).

Таблица 33

Базовая доходность на один месяц при сдаче

в аренду (найм) жилых помещений

Одна комната

№

п/п

Показатель

в коммунальной

квартире

В отдельно

сдаваемой

квартире

1 Базовая доходность, ММОТ 18 24

2 Коэффициент прироста

дохода:

на каждую дополнительно

сдаваемую комнату при

наличии мебели

0,2 0,2

При местонахождении Зона 1 - 0,9; зона 2 - 0,7; зона 3 - 0,4;

зона 4 - 0,2; зона 5 - 0

3 Ставка единого налога 20%

Базовая доходность – условная доходность в стоимостном

выражении на ту или иную единицу физического показателя (единицу

продажи, численности работающих, комнату и др.), характеризующего

определенный вид деятельности (например, наем жилых помещений) в

различных сопоставимых условиях.

Налоговые обязательства у граждан - собственников недвижимости

возникают при совершении ими сделок по договорам постоянной,

пожизненной ренты или

пожизненного содержания с иждивением в

связи с получением доходов:

269

* при передаче недвижимости в собственность плательщика ренты за

плату или бесплатно;

* в виде периодических выплат, в том числе стоимости содержания с

иждивением;

* в случае досрочного выкупа ренты ее плательщикам.

Все эти виды доходов физического лица - получателя ренты имеют

единую экономическую природу: они образуются в результате отчуждения

недвижимого имущества и облагаются налогом в установленном порядке.

Поэтому в соответствии со ст. 220 НК РФ гражданин-получатель ренты

имеет право на имущественные налоговые вычеты по сумме доходов,

получаемых в каждом последующем календарном году. Однако

действующее законодательство содержит неоднозначные положения о

налогообложении доходов по договорам ренты. Так, ст. 585 ГК РФ

установлено, что если по договору ренты недвижимое имущество

передается за плату, то к отношениям сторон применяются правила купли-

продажи, а если бесплатно – правила договора дарения. Налогообложение

операций с недвижимостью в этих случаях существенно различаются.

Плательщик ренты, получивший за плату недвижимость (квартиру,

дом) в собственность с обременением, также имеет право на налоговые

имущественные вычеты из своих доходов в пределах 600 000 руб. (ст. 270

НК РФ).

При операциях с

залогом недвижимости в случае обращения

кредитором взыскания на объект залога у физического лица - залогодателя

налоговые обязательства определяются по нормам гл. 23 НК РФ для

доходов, получаемых от продажи недвижимого имущества. Если кредитор

оставляет предмет залога за собой в процессе взыскания долга, доход

залогодателя принимается равным сумме обязательства, погашенного

кредитором.

Если при обращении взыскания предмет залога переходит к

залогодержателю по цене существенно ниже рыночной, то у кредитора

возникает объект обложения налогом в форме материальной выгоды,

равной разнице между рыночной ценой недвижимого имущества и

фактическими издержками приобретателя.

7.4.2. Налогообложение при наследовании или получении

недвижимости в порядке дарения

По своей экономической природе налог с наследства и дарений – это

обложение трансферта богатства между различными субъектами.

В современной России налогообложение при наследовании и дарении

недвижимого имущества введено только с 1 января 1992 г. и регулируется

Законом РФ от 12 декабря 1991 г. № 2020-1 "О налоге с имущества,

переходящего в порядке наследования или дарения" с последующими

изменениями, а также аналогичной инструкцией МНС от 30 мая 1995 г. № 32.

270

Установлено, что если международным договором приняты иные правила,

чем это предусмотрено российским законодательством, то применяются

нормы международного договора (ст. 109 Основ о нотариате, письмо МНС от

23 июня 1996 г. № 08-3-09). Так, Конвенцией о правовой помощи и

правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам

(часть 5), подписанной в Минске 22 января 1993 г. государствами -

членами СНГ, предусмотрено, что граждане каждой из этих стран могут

наследовать на территориях других договаривающихся сторон имущество

или права по закону и по завещанию на равных условиях и в том же

объеме, как и граждане данной договаривающейся стороны. При этом

право наследования недвижимого имущества определяется по

законодательству договаривающейся стороны, на территории которой

находится это имущество. Производство по делам о наследовании

недвижимости также компетентны вести учреждения стороны, где

расположено имущество.

Действующим законодательством установлены следующие

положения:

1. Доходы в натуральной форме, например, в виде недвижимого

имущества, получаемые от физических лиц в порядке наследования и

дарения, не подлежат налогообложению по закону о налоге на доходы

физических лиц (п. 18 ст. 217 НК). Но по другому закону – Закону от 12

декабря 1991 г. № 2020-1 – имущество, переходящее в порядке

наследования или дарения, облагается налогом.

2. Налог с недвижимости, переходящий в порядке дарения,

уплачивают физические лица, получившие в дар имущество от других

физических лиц.

3. Физические лица, получившие в дар имущество от юридического

лица, являются плательщиками одновременно двух налогов: налога с

имущества, переходящего в порядке дарения, и налог с дохода. Это не

является двойным налогообложением, так как обложению налогами

подлежат разные объекты: в случае дарения – имущество; при обложении

налогом с дохода – доход в виде подарка, полученного от юридического

лица. При этом сумма налога не уменьшается на сумму удержанного

налога на дарение.

4. Физические лица, получившие в собственность в порядке

наследования имущество, являющееся объектом налогообложения,

помимо госпошлины за выдачу свидетельства о праве на наследство

обязаны уплатить налог с имущества, переходящего в порядке

наследования.

5. При переходе прав собственности на имущество физического лица

юридическому лицу по наследству или в результате дарения налог с

имущества, переходящего в порядке наследования или дарения, с

юридического лица не взимается, поскольку плательщиками данного

налога являются физические лица. В этом случае физическое лицо