Горемыкин В.А. Экономика недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.

♦ объем – множество (класс) предметов, отображаемых в данной

категории – здания, сооружения и т.д.

Понятие недвижимости не сводится только к дефиниции, т.е. к

краткому указанию одних существенных признаков, а является синтезом,

суммой знаний о предмете. В России, как и в других странах мира,

недвижимость определяют в основном через объем понятия – перечень

предметов (вещей) и вещных прав, включаемых в него. В соответствии с

Гражданским кодексом РФ к недвижимым вещам (недвижимому

имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и

нематериальные объекты (ст. 130, 132):

№

п/п

Отдельные объекты Сложные объекты

Земельные участки

Участки недр

Обособленные водные объекты

Приравненные к недвижимости,

подлежащие государственной

регистрации:

• леса;

• многолетние насаждения;

• здания;

• сооружения

Приравненные к недвижимости,

подлежащие государственной

регистрации:

• воздушные и морские суда;

•суда внутреннего плавания;

• космические объекты

Иные предметы, наделенные

статусом недвижимости

Предприятия в целом как

имущественный комплекс,

• земельные участки;

• здания и сооружения;

• инвентарь и оборудование;

• сырье и продукция;

• требования и долги;

• права на обозначения,

индивидуализирующие

предприятие, его продукцию,

• нематериальные активы;

• информацию;

• другие исключительные права

В общем случае недвижимость – это земельные участки и все то, что

с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба

их назначению невозможно. В то же время российские законы включают в

недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи

(воздушные и морские суда и др.) не по родовым или видовым признакам,

что было бы вполне понятно, а по целесообразности распространения на

них специального правового режима, установленного для действительно

недвижимых объектов, в состав которых пока не включены все виды дорог

страны.

Определение сущности недвижимости только с материально-

вещественной стороны имеет важное значение во многих отраслях знаний,

но явно недостаточно и далеко не исчерпывает всей совокупности

признаков, свойственных его содержанию. В теории и практике следует

различать понятие недвижимого имущества как материального

(физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и

социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок

распоряжения им и особую устойчивость прав (схема 1).

Любой объект недвижимости в реальной действительности

существует в единстве физических, экономических, социальных и

правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях

выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от

жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.

Географическая концепция отражает физические (технические)

характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений,

размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения,

окружающую среду и другие параметры, более подробно рассматриваемые

в следующей главе. Все объекты недвижимости подвергаются

воздействию физических, химических, биологических, техногенных и

других процессов. В результате постепенно изменяются их

потребительские качества и функциональная пригодность, состояние

которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании

имуществом.

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как

эффективный материальный актив, объект инвестирования и надежный

инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы

недвижимого имущества – стоимость и цена – первично возникают из его

полезности, способности удовлетворять различные потребности и

интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости

формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные

программы.

Схема 1. Недвижимость как физический, экономико-правовой

и социальный комплекс отношений

На юридическом уровне недвижимость – совокупность публичных и

частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом

отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут

быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и

разделенными на основе физического горизонтального и вертикального

разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных

участков, строения на них и воздушное пространство. В России, как и в

других промышленно развитых странах мира, законодательно

гарантировано частным лицам право покупать, продавать, сдавать в аренду

или передавать имущество либо права на владение и пользование им

другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей

собственностью. Однако, когда частная собственность на недвижимость

приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает

относиться к юрисдикции частного права. Закон (ст. 239 ГК РФ)

предусматривает изъятие у частных лиц для государственных или

муниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на

нем зданиями и сооружениями путем выкупа или продажи с публичных

торгов. Существуют и другие формы государственного регулирования

владения и пользования недвижимостью: строительные ограничения,

система зонирования, требования по охране окружающей среды,

налогообложение имущества и сделок с ним, передача в хозяйственное

ведение или оперативное управление и иные формы временного владения,

право на бесхозные объекты недвижимости и др.

Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении

физиологических, психологических, интеллектуальных и других

потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной

жизни, он получает в конечном счете от земли. Владение недвижимостью

престижно в общественном сознании и необходимо для формирования ци-

вилизованного среднего социального слоя.

В мировой практике под недвижимостью понимается земельный

участок и все, что находится под ним с проекцией к центру земли, и все,

что находится над ним, продленное в бесконечность, включая постоянные

объекты, присоединенные к нему природой (деревья, вода и др.) или

человеком, а также права на эти объекты (схема 2).

Схема 2. Компоненты недвижимости в зарубежной практике

Понятие недвижимого имущества в международной практике можно

представить в виде пяти блоков, четыре из которых отражают физический

состав, а пятый – юридическое содержание:

. Земельный участок

.Объекты над

поверхностью участка

. Имущество под

поверхностью участка,

в том числе полезные

ископаемые

. Воздушное

пространство

. Комплекс прав

на объекты

недвижимости

В общем случае частный собственник земельного участка считается

владельцем и всех его составных частей: природных ресурсов в виде

минеральных залежей, находящихся в недрах под участком, и

соответствующего воздушного пространства над участком. Но

собственник имеет право распоряжаться таким объемом воздушного

пространства над землей, который он может разумно использовать с

учетом законодательных ограничений, и, в частности, полного

суверенитета правительства над навигационным воздушным

пространством страны, т.е. право на воздушное пространство является

ограниченным. Не абсолютно и право собственника участка на недра. В

ряде районов США права на подземные минеральные ресурсы также

принадлежат государству, а не собственнику недвижимости. В то же время

владелец недвижимого объекта имеет право на доступ к солнечному свету.

Негосударственные субъекты собственности на землю в России имеют

права не на все недра, соответствующие их земельному участку, а только

на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т.п.).

Залежи угля, нефти, руды и т.д. не включаются в состав недвижимого

имущества частного собственника земельного участка, так как недра

принадлежат государству полностью. Не входит в физический, а,

следовательно, и в экономико-правовой состав недвижимого имущества и

воздушное пространство над поверхностью земельного участка того или

иного частного собственника. Оно имеет общественный характер и

принадлежит правительству. Только на землях государственного фонда

понятие недвижимости включает все его составные части в вертикальной

проекции.

Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют

существенные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от

движимых вещей, и видовые, характеризующие особенности объектов по

однородным группам (табл. 1).

Таблица 1

Основные признаки недвижимости

Признак Содержание (состояние)

№

п/п

Сущностные (родовые)

1 Степень подвижности Абсолютная недвижимость,

неперемещаемость в пространстве без

ущерба функциональному назначению

2 Связь с землей Прочная физическая и юридическая

3 Форма функционирования Натурально-вещественная и стоимостная

4 Состояние потребительской

формы в процессе

использования

Не потребляется, сохраняется нату

альная

форма в течении всего срока

эксплуатации

5 Длительность кругооборота

(долговечность)

Многократное использование, а земли –

бесконечно при правильном использовании

6 Способ переноса стоимости в

производственном процессе

или потери потребительских

свойств

Постепенно по мере износа и накопления

амортизационных отчислений

7 Общественное значение Пользование объектом часто затрагивает

интересы многих граждан и других

собственников, интересы которых

защищаются государством

Видовые (частные)

Технические и

технологические

характеристики

(местоположение,

функциональное назначение,

состояние и др.)

Определяются конкретными частными

показателями в зависимости от вида

недвижимости и целесообразности

распространения особого режима

использования на другое имущество.

Неразрывное единство с

функциональным назначением

Основные фундаментальные свойства недвижимости –

неподвижность и материальность, или непотребляемость, на которых

базируются все остальные ее родовые и видовые признаки.

Существуют и пограничные понятия между движимыми и

недвижимыми вещами. В России для их обозначения применяются

термины "существенные" неотделимые части и принадлежности

недвижимых вещей. Существенные – составные неотторжимые части

недвижимого имущества, которые не могут быть отделены от него без

несоразмерного ущерба как самому объекту недвижимости, так и

отделяемой части (например, лифт и т.п.). Они не могут быть предметом

разных прав и обязанностей, если в законе или договоре не предусмотрено

иное.

Принадлежность – движимые предметы, которые связаны с

недвижимым объектом общим назначением, служат ему и могут быть

отделены от него по решению собственника недвижимого имущества

(люстра, встроенная мебель и др.).

В зарубежной практике пограничные понятия именуются

фиксчерсами и ЧЭТЛами. Фиксчерс – это движимые предметы,

прикрепленные к земле или размещенные в зданиях и сооружениях так,

что они стали неотъемлемой частью объекта недвижимости (например,

оборудование отопительной системы и водопроводы,

электрооборудование, лифт, вторые металлические двери). ЧЭТЛ – любой

набор прав и интересов, не составляющих в сумме полное (абсолютное)

право собственности на недвижимость или ее составные части. Это права

аренды, хозяйственного ведения, преимущественного приобретения,

специальное право на участие в управлении приватизируемыми

предприятиями "золотая акция" и т.д.

Различие между недвижимостью и движимым имуществом (личной

собственностью) на практике не столь очевидно, как может показаться на

первый взгляд, тем более, что некоторые виды могут переходить из

недвижимой категории в движимую. Например, посев на корню –

недвижимость, а снятый урожай может следовать за собственником.

Разграничение недвижимого и движимого имущества в разных

странах проводится не одинаково. Так, во Франции считаются

недвижимыми все предметы, помещенные на земельный участок для его

обслуживания, – животные, сельскохозяйственные машины и орудия,

инструменты, сырье и т.п. (ст. 517-526 ФГК), если они отвечают хотя бы

одному из трех существенных признаков:

* недвижимая природа вещей;

* функциональное назначение;

* принадлежность к недвижимому объекту.

По Гражданскому кодексу РФ (ст. 135) также считается, что вещь,

предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с

ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи,

если договором не предусмотрено иное. В США в состав недвижимости

включают землю и все, что с ней прочно связано, и воздушное

пространство. В Германском гражданском уложении (§ 94-96 ГГУ) к

недвижимости относятся земельные участки и их составные части, вещи,

прочно связанные с почвой, семена, внесенные в землю, растения и др.

Вещи, включенные в здание при строительстве, считаются существенными

частями строения. В Италии к недвижимости относится и вода.

Аналогичные признаки недвижимого имущества содержатся в

гражданских кодексах Швейцарии, Японии и др. стран.

При отнесении того или иного "пограничного" предмета к

недвижимости или личной собственности надо учитывать одновременно

три фактора:

* характер связи с объектом недвижимости: личные предметы можно

легко перемещать без ущерба для них и недвижимому имуществу;

* намерение сторон, определяющих тип связи предмета с

недвижимостью, т.е. предусматривается оставить его навсегда в

установленном месте или изъять при совершении сделки;

* срок использования – при использовании больше года имущество

относится к основным фондам, которые, однако, не всегда считаются

недвижимыми. Предметы с небольшим сроком использования (до 1 года),

несмотря на намерения сторон, не могут считаться компонентом объекта

недвижимости. До 2001 г. учитывалась еще и стоимость имущества (100

ММОТ).

В заключение отметим, что однопорядковые термины "недвижимое

имущество", "недвижимые вещи", "недвижимость" могут использоваться в

зависимости от контекста для отражения экономических, правовых или

географических (физических) отношений. Конечно, для целей

углубленного анализа всегда можно представить недвижимое имущество

как физический объект + права на него + стоимость и доходы. В США

применяется еще один термин – "недвижимая собственность" – это

права на владение, переходящие вместе с недвижимостью.

1.2. Место недвижимости в рыночной системе

Недвижимое имущество занимает центральное место в системе

знаний при любом общественном устройстве, выполняя одновременно две

важнейшие функции: средства производства и предмета личного

потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С

объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое

регулирование государством различных сфер жизни общества и

материального производства.

Основной, базовый объект недвижимости – земля – занимает

уникальное и ключевое значение во всей системе предпринимательской

деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую

ценность для всего человеческого общества, поскольку является

единственным местом проживания всех народов и поколений людей,

основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или

косвенно участвующим в производстве всех других товаров и благ.

В рыночной среде земля имеет многофункциональное назначение. В

качестве природного объекта, существующего независимо от воли людей,

Земля – это вся планета, колыбель человека, выполняющая важнейшую

экологическую функцию. Одновременно земля – это и почва, верхний

слой нашей планеты, ее поверхность или пространственный базис – объект

хозяйствования и, следовательно, отражает экономические отношения.

Социальная роль земли в том, что она служит местом обитания и

условием жизни людей. И, наконец, земля как территория государства или

субъекта федерации обусловливает политическую функцию. Поэтому

совершение сделок с земельными участками регулируется не только

конституционными нормами и земельным правом, но и гражданским зако-

нодательством с учетом лесного, экологического и иного специального за-

конодательства.

В силу перечисленных выше факторов земля как невосполнимый

природный ресурс многофункционального значения имеет особый

юридический статус. Распоряжение землей, и особенно купля-продажа

земельных участков в России на современном этапе, – дело специфическое

и непростое. Рынок земли, как средство законного перераспределения

земель между собственниками экономическими методами, объективно

регулируется различными ограничениями и нормами.

В Российской Федерации, как и во многих промышленно развитых

странах мира (США, Англия и др.), установлено: когда частная

собственность препятствует реализации общественных интересов, она

подвергается постоянным или временным ограничениям. Постоянные

ограничения права собственности на землю, обусловленные

ограниченностью ее в природе и незаменимостью в предпринимательской

деятельности, включают: систему зонирования; рациональное

использование и охрану земель; контроль окружающей среды; защиту

законных прав и интересов других собственников, арендаторов и

пользователей земли; соблюдение условий использования особо

охраняемых территорий и охранных зон; учет строительных норм и

правил, проектов планировки и застройки населенных пунктов;

принудительный выкуп земель у собственника для государственных и

муниципальных нужд и др.

Существуют и временные ограничения правомочий собственника

земли: строго целевое использование земельного участка, возможность

купли-продажи сельскохозяйственных земель при условии сохранения их

целевого назначения, изъятие неиспользуемых земельных участков,

ограниченная оборотоспособность отдельных категорий земель,

исключительное пользование землей на условиях аренды в г. Москве и др.

Не могут также государственные и муниципальные предприятия

самостоятельно сдавать в аренду любое недвижимое имущество,

закрепленное за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного

управления. Ограничено и распоряжение недвижимым имуществом в

акционерных обществах – при крупных сделках (25-50% балансовой

стоимости активов общества) решение принимает единогласно Совет

директоров или общее собрание акционеров, а если предмет сделки

превышает 50% активов – только общее собрание акционеров (ст. 79

Закона об акционерных обществах).

Недвижимость находится в центре сложного переплетения различных

экономических процессов, частных и общественных интересов, адми-

нистративных норм и правил (схема 3).

Схема 3. Недвижимость как объект экономических

и государственных интересов

Совершение сделок с земельными участками и другими объектами

недвижимости требует глубоких и систематических знаний особенностей

рынка, обусловленных спецификой самого товара – недвижимого

имущества.

Вовлечение соответствующих категорий земель или прав пользования

ими в узаконенные рыночные отношения стимулирует деловую и