Горемыкин В.А. Экономика недвижимости
Подождите немного. Документ загружается.
91
отчуждены временно или постоянно для государственных нужд с
возмещением собственникам их стоимости.
Особое государственное значение недр учитывается и при
строительстве на земельных участках зданий и сооружений.
Проектирование и строительство населенных пунктов, промышленных
комплексов и других хозяйственных объектов разрешается только после
получения заключения территориального органа управления
государственным фондом недр об отсутствии полезных ископаемых под
участком предстоящей застройки. Самовольная застройка площадей
залегания полезных ископаемых прекращается без возмещения
произведенных затрат по демонтажу возведенных объектов.
Качественная и количественная характеристика участков недр дается
в Государственном кадастре месторождений и проявлений полезных
ископаемых, который включает в себя сведения:
* об основных и совместно с ними залегающих полезных ископаемых;
* о содержащихся в них компонентах;
* о горно-технических, гидрогеологических, экологических и других
условиях разработки месторождения;
* о геолого-экономической оценке каждого месторождения:
* о выявленных проявлениях полезных ископаемых;
* об участках недр, предоставленных для добычи полезных
ископаемых и в целях, не связанных с их добычей;
* о лицензиях на пользование недрами;
* о работах по геологическому изучению недр и др.
Для учета состояния минерально-сырьевой базы ведется
государственный баланс запасов полезных ископаемых. Он содержит
сведения:
* о количестве, качестве и степени изученности запасов каждого вида
полезных ископаемых по месторождениям, имеющим промышленное
значение;
* об их размещении и степени, промышленного освоения, добыче,
потерях;
* об обеспеченности промышленности разведанными запасами
полезных ископаемых на основе их классификации.
Одновременно проводится государственная экспертиза запасов
полезных ископаемых в целях рационального комплексного использования
недр.
92
ГЛАВА 3. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ
В системе экономических отношений, связанных с недвижимостью,
категория собственности занимает центральное место. Великий русский
мыслитель И.А. Ильин определил, что собственность – это:
* власть, или полное господство непосредственно над вещами, а
опосредованно – над людьми;
* свобода – собственнику разрешено все, что не запрещено законом;
* право – не только юридическое, но и нравственно-социальное,
патриотическое.
Поэтому встречающееся отождествление собственности с
материальными вещами – самой недвижимостью в действительности не
соответствует ее внутреннему содержанию. Имущество (вещи) само по
себе не является собственностью, а только носителем права собственности.
В самом общем виде собственность – это отношения людей к
объектам материального мира, проявляющиеся в экономических и
производственных отношениях между людьми в процессе производства,
распределения, обмена и потребления различных благ, а также в
юридических нормах и в форме правил и морали. В переводе с латинского
"собственность" означает правовое (в отличие от чисто физического)
господство лица над материальной вещью.
В понятии собственности на недвижимость следует различать две
стороны: внутреннее содержание и внешнюю форму проявления.
Материально-вещественная форма показывает пообъектный состав
недвижимого имущества, т.е. что (какие вещи) присваивается людьми.
Социально-экономическая сущность раскрывает отношения между
людьми и их объединениями по поводу присвоения и использования
недвижимых вещей. Следовательно, в экономическом смысле
собственность – это форма отношений людей по присвоению и
отчуждению земли, зданий, сооружений и другого имущества.
В современном цивилизованном мире уже давно не существует
"священной и неприкасаемой" собственности. Полномочия,
предоставляемые частному собственнику по определению, часто вступают
в противоречие с интересами и правами других лиц и общества в целом.
Законы всех стран, начиная с древнеримского государства,
предусматривают ограничения прав собственности, исходя из интересов
общества, религиозных, экологических, транспортных и других
требований (схема 45).
93
Схема 45. Система ограничений права собственности
на недвижимое имущество
В соответствии с действующей Конституцией России (ч. 2 ст. 36) и
Гражданским кодексом РФ (ч. 3 ст. 209) собственник, используя свое
недвижимое имущество, не должен нарушать права и законные интересы
других лиц и обязан соблюдать экологические, санитарно-гигиенические и
другие условия. Для государственных и муниципальных нужд у
собственника может быть изъят земельный участок по соглашению или по
решению суда (ст. 279, 282 ГК РФ). В Конституции РФ установлено, что
земля и другие природные ресурсы (недра, леса, водный фонд)
используются и охраняются как основа жизни и деятельности народов,
проживающих на соответствующей территории, и всех народов страны.
Экономически собственность реализуется, когда приносит
владельцу доход – ренту, прибыль, арендную плату, или удовлетворяет его
личные потребности. В юридическом отношении собственность – это
комплекс прав, который может быть распределен между различными
субъектами или сосредоточен в одних руках.
94
3.1. Субъекты и объекты собственности
Следует различать понятия объект и субъект собственности на
недвижимость, а также право собственности и отношения собственности.
Субъекты права собственности на недвижимое имущество – это
собственники конкретных земельных участков и других объектов
недвижимости, наделенные земельными правами и несущие обязанности в
соответствии с земельным, гражданским, водным, лесным и другим
законодательством России. В имущественные отношения по поводу
недвижимости вступают три основные группы субъектов:
а) Российская Федерация и субъекты РФ в лице органов
государственной власти, города, районы, населенные пункты в лице
органов местного самоуправления;
б) граждане, объединения людей, семьи, народ, население, социальная
группа, в том числе иностранные граждане;
в) юридические лица – коммерческие, некоммерческие и другие
организации, в том числе иностранные.
Для совершения сделок на рынке недвижимости граждане должны
обладать гражданской и земельной право- и дееспособностью. Земельная
правоспособность и дееспособность предусматривает, например, наличие
опыта работы, квалификации или специальной подготовки для
приобретения участка с целью организации фермерского хозяйства.
Особенность Российской Федерации, республик, краев, областей и
округов состоит в том, что они являются не только субъектами права
государственной собственности на землю, но и носителями права
территориального верховенства как элемента их суверенитета.
Объект права собственности на недвижимость – это, в первую
очередь, участок земли как пространственный базис в определенных
границах фиксированной площади и местоположения, здания, сооружения,
леса, обособленные водные объекты и другие вещи в соответствии с
законом. Кроме недвижимого имущества в материальной форме объектами
отношений выступают также вещные права и ограничения прав
собственности (схема 46).
В отличие от права собственности вещные права лиц, не являющихся
собственниками, предоставляют меньший объем правомочий их
обладателям. По своей правовой природе они являются абсолютными,
субъекты таких прав могут их осуществлять самостоятельно без
содействия третьих лиц. Даже в случае перехода права собственности на
недвижимость к другому лицу вещные права лиц, не являющихся
собственниками, не прекращаются (п. 3 ст. 216 ГК РФ), и они могут
продолжать свои полномочия (действия) в отношении имущества,
предусмотренные соответствующими статьями ГК РФ (ст. 216, 265, 268,
294, 296, схемы 47-48).
95
Третью группу объектов отношений составляют ограничения
(обременения) прав на недвижимость: сервитуты (ст. 274, 277 ГК РФ),
ипотека (ст. 334 ГК РФ), доверительное управление (ст. 1017 ГК РФ) и
аренда (ст. 561, 658 ГК РФ), которые имеют неодинаковую правовую
природу. Так, сервитут – это ограниченное вещное право, ипотека –
способ обеспечения обязательств, а аренда и доверительное управление
– договорные обязательства.
Схема 46. Вещные права и ограничения прав собственности
В отличие от субъектов объекты собственности на недвижимость
являются пассивной стороной отношений собственности.
Право собственности выражает отношение людей к недвижимому
имуществу, как к своему или как к чужому по формуле субъект-объект.
Отношения собственности – это система отношений между людьми
по поводу присвоения и отчуждения земельных участков и других
объектов недвижимости. Эти субъектно-объектные отношения включают
отношения между разными субъектами одного объекта собственности и
96
отношения по поводу формирования нового объекта собственности (схема
49).
97
Схема 47. Право хозяйственного ведения
98
Схема 48. Право оперативного управления
99
Схема 49. Общая модель отношений собственности
на недвижимое имущество
3.2. Содержание права собственности на недвижимость
Поскольку земля – всеобщая основа всех видов недвижимости,
содержание права собственности и его формы рассмотрим, в основном,
применительно к земельным участкам, где они представлены более полно,
чем по другим недвижимым объектам.
Собственность на земельный участок включает три основных
элемента (правомочия):
1. Владение – первичный компонент собственности, основанный на
законе физический контроль над участком, возможность иметь его у себя,
содержать в своем хозяйстве, на балансе и т.д. Оно создает необходимые
предпосылки для реализации двух других правомочий – пользования и
распоряжения. Можно владеть участком, но не пользоваться им.
Пользоваться же землей, не владея ею фактически, невозможно. В
отличие от простого держания вещи владение землей характеризуется
волевым началом. Для граждан и юридических лиц владение неразрывно
связано с обязанностью использовать земельный участок по целевому
назначению.
2. Пользование – применение объекта собственности в соответствии
с его назначением по усмотрению и желанию пользователя или
собственника. Владение и пользование могут быть соединены в руках
одного субъекта или разделены между различными субъектами.
3. Распоряжение – всеобъемлющий, высший способ реализации
отношений между объектом и субъектом собственности, т.е. это право
100
решать, каким образом и кем может быть использован сам участок и
получаемый от него доход (схема 50).
В зарубежной теории и практике, кроме первых трех рассмотренных
прав, в понятие собственности дополнительно включают 8 элементов:
- право на доход, который дает реализация пользования и
распоряжения землей;
- право на отчуждение, потребление, трату по своему усмотрению,
изменение вплоть до уничтожения вещи (кроме земли);
- гарантия от экспроприации или право на безопасность;
- право передавать земельные участки;
- бессрочные владения;
- запрещение использовать землю во вред другим людям;
- возможность изъятия участка в уплату невозмещенного долга;
- остаточный принцип, т.е. существование норм и правил,
обеспечивающих восстановление нарушенных прав.
Выделяют и другие составные элементы. В результате понятие
"собственность" превращается в комплекс прав.