Горемыкин В.А. Экономика недвижимости
Подождите немного. Документ загружается.
111
Схема 55. Муниципальная собственность на землю
112
Схема 56. Общие признаки базовых форм собственности на землю
Собственность на землю в любой сфере бизнеса имеет существенную
специфику, определяемую социально-экономическими причинами и,
особенностями соответствующей категории земель.
Во-первых, абсолютной земельной собственности не существует, так
как права землевладельцев законодательно ограничены в интересах
общества, собственников других участков и всех людей, вместе взятых.
Так, нельзя возводить строения вблизи водо-охранных территорий,
наносить ущерб окружающей среде, использовать земли не по целевому
назначению и т.п.
Во-вторых, установлен особый режим земли как природного
ограниченного ресурса. В частности, государственной собственностью
считается вся земля, которая прямо не передана в частную и
муниципальную собственность, установлена презумпция (предположение)
государственной собственности на землю, что исключает возможность
бесхозного ее существования.
113
Схема 57. Особенности общей собственности на землю
Более того, объектом частной собственности земля может быть лишь в той
мере, в какой это прямо разрешено государством. Поэтому рыночный
114
оборот земель законодательно ограничивается в общих публичных
интересах.
Так, не могут быть в частной собственности земли лесного и водного
фондов, континентального шельфа и территориальных вод, недра,
охраняемые или используемые особым образом территории, участки
семеноводческих станций, унитарных государственных
сельскохозяйственных организаций и др. Не подлежат приватизации земли
общего пользования в населенных пунктах (площади, улицы, парки,
скверы, пляжи, водоемы и др.), земли заповедников, ботанических садов,
оздоровительного и историко-культурного назначения и т.д.
В-третьих, поскольку земля является одновременно не только
специфическим средством производства и объектом хозяйствования, но и
важнейшим природным ресурсом, то содержание права собственности на
землю определяется как гражданским, так и земельным правом с учетом
лесного, водного и природоохранного законодательства.
Особое внимание следует уделить общей собственности на жилую
площадь, право которой возникает не в силу закона, как это имеет место
вообще в отношении всех других видов недвижимого имущества, а на
основании договора о приватизации жилых помещений и домов.
Для общей совместной собственности не установлено специальных
норм и поэтому в отношении нее действуют общие правила:
* участники совместной собственности владеют и пользуются
квартирой сообща;
* распоряжаются квартирой по согласию всех участников, которое
предполагается независимо от того, кем из них совершается сделка с
жильем;
* любой участник может предать, заложить квартиру без
доказательства согласия других участников собственности, которое
предполагается в силу закона;
* при возникновении совместной собственности в результате
приватизации жилья не требуется нотариально заверенного согласия
одного из супругов в случае совершения сделки с квартирой другим
супругом, что является исключением из общего правила;
* разделить общее имущество или выделить чью-то долю можно
только после установления доли каждого участника в праве на общее
имущество, без чего никто не может завещать, продать или подарить свою
долю;
* долю каждого можно определить соглашением участников или
решением суда;
* при продаже (мене) доли одного из участников другие
сособственники имеют преимущественное право ее покупки;
* в случае смерти одного из участников совместная собственность на
недвижимость не прекращается и возникает долевая:
115
* оставшиеся в живых собственники и наследники подписывают
соглашение об установлении доли каждого участника совместной
собственности, включая и умершего;
* доля умершего наследуется по закону на общих основаниях;
* если умерший не имеет наследников по закону, а участвовал кроме
членов семьи в приватизации квартиры, то его доля отходит в
собственность государства;
* отошедшую государству долю проживающие в квартире могут
выкупить, что не требуется делать при приватизации жилья в долевую
собственность, если участник завещал свою долю кому-либо.
Выдел доли производится не в натуре, а путем выдачи денежной
компенсации стоимости соответствующей доли в случаях:
* невозможности выдела части имущества, точно соответствующей
доле выделявшегося собственника;
* неделимости объекта общей собственности в силу закона;
* невозможности выдела без несоразмерного хозяйственного ущерба
общему имуществу;
* доля выделяющегося собственника незначительна и у него нет
интереса к ее использованию в натуральном виде.
Право собственности и другие вещные права на недвижимое
имущество в России охраняются законами, предусматривающими:
* нормы, закрепляющие принадлежность недвижимости
определенным субъектам;
* защиту права, собственности – применение к лицу, нарушающему
право собственности и препятствующему его осуществлению,
установленных законом неблагоприятных мер.
Система гражданско-правовых способов защиты права собственности
включает:
1. Вещно-правовые способы защиты от посягательств третьих лиц:
- виндикационный иск;
- негаторный иск;
- иск о признании права собственности.
2. Обязательственно-правовые способы, когда между сторонами
существует договорное или внедоговорное обязательство. Они содержат:
- договорную ответственность;
- обязательство вследствие неосновательного обогащения;
- обязательство вследствие причинения вреда.
3. Иные способы, применяемые при:
- недействительности сделок;
- объявлении гражданина умершим или признании его безвестно
отсутствующим;
- исках к государственным и муниципальным органам.
Виндикационный иск – способ защиты права собственности, с
помощью которого собственник может истребовать свое имущество из
116
чуждого незаконного владения. Иначе говоря, это иск невладеющего
собственника к незаконно владеющему несобственнику об истребовании в
натуре сохранившейся индивидуально-определенной вещи. Ответчик по
виндикационному иску – лицо, фактически владеющее имуществом, без
какого либо основания или по порочному основанию, не охраняемому
законом. Ответчик может быть добросовестным и недобросовестным.
Собственник может истребовать имущество:
1. От добросовестного приобретателя, получившего имущество у
лица, которое не имело права отчуждать его, о чем приобретатель не знал и
не мог знать:
* если имущество приобретено возмездно, то в случаях потери,
хищения или иного выбытия вещи из владения собственника помимо его
воли;
* если имущество получено безвозмездно, то – во всех случаях.
2. От недобросовестного приобретателя – независимо от способа
выбытия имущества из владения собственника.
Добросовестный приобретатель имеет право оставить у себя
произведенные им отделимые улучшения имущества и получить
компенсацию за выполненные им неотделимые улучшения.
Негаторный иск – иск собственника об устранении нарушений его
прав, не связанных с лишением владения вещью. Он имеет цель устранить
помехи, препятствующие собственнику пользоваться его имуществом. Для
удовлетворения негаторного иска необходимы два условия:
* бесспорность прав собственника;
* незаконность действий, нарушающих права собственника.
Иск о признании права собственности применяется для устранения
существующего оспаривания права собственности и для предотвращения
возможного в будущем оспаривания.
Иск об исключении имущества из описи подается собственником,
имущество которого ошибочно включено в опись.
117
КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ И ЗАДАНИЯ К РАЗДЕЛУ I
* Сформулируйте экономические и юридические особенности
недвижимости.
* В чем состоит социальная роль недвижимого имущества?
* Перечислите пообъектный состав недвижимых вещей.
* Укажите принципиальные отличия понимания недвижимости в
США и в России.
* Перечислите основные признаки недвижимости.
* Какие факторы учитываются при отнесении вещей к недвижимым и
движимым?
* Назовите междисциплинарные связи экономики недвижимости.
* Дайте понятие о классификации недвижимого имущества.
* На какие группы подразделяются земли по функциональному
назначению?
* Охарактеризуйте землю населенных пунктов.
* Укажите специфические свойства недвижимости как товара.
* Проведите различие между потребительной и рыночной стоимостью
недвижимости.
* Представьте жизненный цикл объектов недвижимости.
* Раскройте основные этапы формирования предприятия как
имущественного комплекса.
* Дайте описание срока жизни недвижимости.
* Раскройте понятие износа, амортизации недвижимости и способов
расчета амортизационных отчислений.
* Что такое кадастровый номер недвижимости?
* По каким признакам производится группировка зданий и
сооружений?
* Каковы особенности характеристики жилых домов и помещений?
* Назовите показатели оценки безопасности эксплуатации
недвижимого имущества.
* Дайте понятие ситуса объектов недвижимости.
* Охарактеризуйте показатели внешней среды недвижимых объектов.
* Перечислите правовые, политические и экономические факторы
размещения недвижимости.
* Раскройте демографическую и социально-культурную среду
объектов недвижимости.
* Приведите структуру кадастрового номера земельного участка.
* Приведите описание лесов и многолетних насаждений по группам и
категориям.
* Какими нормативными актами регулируются лесные отношения?
* Дайте характеристику обособленных водных объектов.
* В чем отличие товара "недвижимость" от других товаров?
118
* Какие объекты недвижимости не могут быть товаром?
* Раскройте правовой статус недр в России.
* Дайте понятие собственности и вещных прав на недвижимое
имущество.
* Перечислите субъекты и объекты собственности в системе
недвижимости.
* Каково содержание права собственности на недвижимость?
* Дайте характеристику видов и форм собственности на
недвижимость.
* Раскройте особенности общей собственности на землю.
* Дайте характеристику общей собственности на жилую площадь.
* Раскройте систему гражданско-правовых способов защиты права
собственности.
* В чем состоит сущность виндикационного иска по защите права
собственности?
* Какова цель негаторного иска?
* Какие права и обязанности собственников земли?
* Охарактеризуйте вещные права на земельные участки.
* Какие особенности государственной формы собственности на
землю?
* Раскройте пограничные понятия между движимыми и недвижимыми
вещами?
* В чем состоит социальная роль земли?
* Дайте характеристику постоянных и временных ограничений
правомочий собственника земли.
* Раскройте понятие износа при оценке недвижимости.'
* Приведите классификацию сооружений.
* Дайте классификацию водных объектов.
* Какой правовой статус недр в России?
119
РАЗДЕЛ II
ФОРМЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Управление недвижимостью как особый вид предпринимательской
деятельности может в зависимости от ситуации обозначать:
* принятие решений и оформление документов в отношении
имущественных прав на объекты собственности;
* управление конкретным видом объекта в процессе его эксплуатации
для удовлетворения личных потребностей или коммерческого исполь-
зования;
* любое единичное целенаправленное организующее воздействие на
недвижимое имущество для достижения поставленных целей;
* процесс реализации функций управления для получения
определенных социально-экономических результатов;
* систему законодательного и исполнительного регламентирования и
контроля поведения всех участников отношений недвижимости,
осуществляемую уполномоченными государством органами в целях
стабилизации и эффективного развития экономики в изменяющихся
условиях, которую называют регулированием.
Управление – более высокий уровень работы с недвижимостью по
сравнению с обычными риэлторскими операциями.
Управляющий недвижимостью должен иметь широкие и глубокие
знания по гражданскому праву, финансовому менеджменту,
инвестиционному анализу, теории и практике управления
инвестиционными проектами и др.
В сфере предпринимательства управление недвижимостью -это
деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная по поручению
собственника на извлечение прибыли от реализации полномочий
собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим недвижимым
имуществом.
Управляющий недвижимым имуществом – это юридическое или
физическое лицо, которое по договору с собственником недвижимого
имущества и в его интересах в течение определенного срока времени от
своего имени совершает любые юридические и фактические действия с
этим имуществом, если только какие-то из них прямо не запрещены
законом или договором.
Брокер – это физическое лицо, непосредственно работающее с
клиентами и заключающее с ними от имени юридического лица или в
качестве индивидуального предпринимателя договоры по осуществлению
гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом.
Агент – физическое лицо, непосредственно работающее с клиентами
и осуществляющее всю подготовительную работу для заключения
120
брокером договоров с клиентами по осуществлению гражданско-правовых
сделок с недвижимым имуществом.
Управление недвижимостью включает все виды деятельности и все
операции с нею: строительные, инвестиционные, владения и пользования,
посреднические (риэлторские), залоговые, трастовые, обменные и др.
Объектами управления выступают не только отдельные здания
различного назначения (жилые, офисные, производственные, складские) и
имущественные комплексы предприятий всех форм собственности, но и
соответствующие их системы – весь жилой фонд (муниципальный, ЖСК,
ведомственный, частный) страны или региона, земельный фонд, лесной
фонд и др.
Субъектами управления являются все участники отношений
недвижимости: собственники, владельцы и пользователи, арендаторы,
инвесторы, профессиональные посредники (риэлторы), уполномоченные
государственные органы и организации инфраструктуры.
Управление недвижимостью может быть внешним и внутренним.
Внутреннее управление – это регламентация деятельности каждой
организации – участника рынка недвижимости ее собственными
нормативными документами (уставом, правилами, положением,
инструкциями).
Внешнее регулирование выражается в установлении государством и
его полномочными органами, а также международными соглашениями
норм и правил поведения каждого участника рынка недвижимости.
По осуществляющим управление недвижимостью субъектам
выделяются четыре вида регулирования:
* государственное регулирование рынка недвижимости на
федеральном, региональном и муниципальном уровнях различными
государственными органами и организациями в соответствии с
выполняемыми функциями;
* самоуправление рынка недвижимости профессиональными его
участниками и их объединениями – ассоциациями риэлторов и Российской
гильдией риэлторов;
* общественные воздействия – мнения жителей микрорайонов и
реакция широких слоев общества на те или иные операции с
недвижимостью (например, всеобщее неприятие ваучерной приватизации
государственного имущества), которая во многих случаях служит основой
для нормативных актов, положений и т.д.;
* управление определенным недвижимым имуществом;
* заключение полного пакета контрактов, обеспечивающих
функционирование и использование объекта в соответствии с его целевым
назначением.
В процессе управления недвижимостью реализуются следующие
функции: