Горемыкин В.А. Экономика недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.

141

оперативное управление, аренду и субаренду юридическим и физическим

лицам;

* осуществление контроля за выполнением государственными

организациями и должностными лицами обязанностей по взиманию

арендной платы с арендаторов;

* предоставление в Правительство Москвы информации о состоянии

учета, управления, распоряжения и использования объектов

недвижимости.

Для предварительного оперативного рассмотрения вопросов

земельных и имущественных отношений, градостроительного

регулирования и организации контроля за проведением конкурсов по

продаже прав на объекты недвижимости создана Комиссия по земельным

отношениям и градостроительству.

В нее входят руководители всех муниципальных ведомств,

ответственных за использование земли, недвижимого имущества и

градостроительную политику.

Комиссия имеет исключительное право:

* бронировать земельные участки или иные объекты недвижимости с

включением их в Реестр конкурсных объектов;

* давать поручения любому органу Правительства Москвы с целью

обеспечения безусловного выполнения графика проведения конкурсов и

осуществлять контроль за сроками их исполнения;

* утверждать стартовые цены на объекты недвижимости,

выставляемые на конкурс (первичный рынок);

* принимать решение о предоставлении права победителю конкурса

произвести оплату в рассрочку;

* рассматривать все возникающие разногласия и принимать по ним

окончательные решения.

Комиссия имеет право привлекать независимых экспертов или

независимые фирмы для оценки коммерческой ценности конкурсных

объектов и определения стартовой цены, давать поручения по подготовке

перечня конкурсных объектов, заключению договоров со средствами

массовой информации об освещении проводимых конкурсов, принимать

решения по форме проведения (открытые или закрытые конкурсы, торги,

аукционы), по форме оплаты (в рублях или в валюте и т.п.).

Комиссия имеет необходимые рабочие органы и регламент.

4.4. Демократизация управления недвижимостью

– народные предприятия

Федеральный закон "Об особенностях правового положения

акционерных обществ работников (народных предприятий)", вступивший

с 1 октября 1998 г. в силу, впервые в современной России сформировал

142

правовые условия для создания и функционирования предприятий,

принадлежащих их работникам.

Народное предприятие может быть создано путем преобразования

любой коммерческой организации, кроме государственных и

муниципальных унитарных предприятий и открытых АО, работникам

которых принадлежит менее 49% уставного капитала. В первую очередь в

народные предприятия могут быть трансформированы бывшие арендные и

коллективные предприятия, функционирующие в настоящее время в

форме ЗАО, в которых более 75% обыкновенных акций принадлежат их

работникам, а также созданные в процессе приватизации ОАО, работникам

которых принадлежит не менее 49% уставного капитала, а 75%

обыкновенных акций в совокупности являются собственностью

работников и (или) государственной собственностью. Участники

коммерческой организации, голосовавшие против преобразования в

народное предприятие, имеют право в течение 1 месяца выкупить свои

акции (доли, паи) полностью или частично.

Учредители народного предприятия заключают между собой

письменный договор о его создании, определяющий порядок

осуществления ими совместной деятельности по учреждению организации,

размер уставного капитала, категории и типы акций, размер и порядок их

оплаты, права и обязанности учредителей. Договор должен содержать

также;.

1) сведения о количестве акций народного предприятия, которыми он

может владеть в момент создания народного предприятия:

каждый работник, в том числе являющийся участником

преобразуемой коммерческой организации и решивший стать акционером

народного предприятия;

каждый участник преобразуемой коммерческой организации, не

являющийся ее работником;

каждое физическое лицо, не являющееся участником преобразуемой

коммерческой организации, и (или) юридическое лицо;

2) денежную оценку акций (долей, паев) преобразуемой коммерческой

организации;

3) условия, сроки и порядок выкупа народным предприятием акций

народного предприятия у его акционеров в целях соблюдения настоящего

Федерального закона и условий договора о создании народного

предприятия;

4) указание формы акций народного предприятия или порядка обмена

акций (долей, паев) преобразуемой коммерческой организации на акции

народного предприятия каждым акционером в момент создания народного

предприятия.

В Уставе народного предприятия следует указать:

* полное и сокращенное фирменное наименование;

* место нахождения предприятия;

143

* тип общества (закрытое);

* количество, номинальную стоимость, категории акций;

* права акционеров;

* размер уставного капитала;

* структуру и компетенцию органов управления обществом и порядок

принятия ими решений;

* порядок подготовки и проведения общего собрания акционеров, в

перечень вопросов, решение по которым принимается органами

управления общества квалифицированным большинством голосов или

единогласно;

* сведения о филиалах и представительствах общества;

* максимальная доля акций народного предприятия в общем

количестве акций, которой могут владеть в совокупности физические лица,

не являющиеся работниками народного предприятия, и (или) юридические

лица;

* максимальная доля акций народного предприятия в общем

количестве акций, которой может владеть один его работник.

Народное предприятие вправе выпускать только обыкновенные

акции. Уменьшение количества голосов владельцу акций народного

предприятия при голосовании по принципу "одна акция – один голос" не

допускается.

Номинальная стоимость одной акции народного предприятия

определяется общим собранием акционеров народного предприятия (далее

– общее собрание акционеров), но не может быть более 20% минимального

размера оплаты труда, установленного федеральным законом.

Работникам народного предприятия должно принадлежать количество

акций народного предприятия, номинальная стоимость которых составляет

75% его уставного капитала.

Работникам народного предприятия, более 45% уставного капитала

которого принадлежат физическим лицам, не являющимся его

работниками, и (или) юридическим лицам, должно принадлежать

количество акций народного предприятия, номинальная стоимость

которых составляет более 75% уставного капитала, не позднее чем на дату

окончания десятого финансового года после создания народного

предприятия.

Работникам народного предприятия, от 35 до 45% уставного капитала

которого принадлежит физическим лицам, не являющимся его работни-

ками, и (или) юридическим лицам, должно принадлежать количество ак-

ций народного предприятия, номинальная стоимость которых составляет

75% уставного капитала, не позднее чем на дату окончания пятого финан-

сового года после года создания народного предприятия.

В случае, если в установленные сроки работникам народного

предприятия не будет принадлежать указанное выше количество его

144

акций, народное предприятие в течение одного года должно

преобразоваться в коммерческую организацию иной формы. По истечении

указанного срока народное предприятие подлежит ликвидации в судебном

порядке по требованию органа, осуществляющего государственную

регистрацию юридических лиц, или уполномоченного на то

государственного органа, или органа местного самоуправления.

Доля акций народного предприятия в общем количестве акций,

которой может владеть в момент его создания работник преобразуемой

коммерческой организации, должна быть равна доле оплаты его труда в

общей сумме оплаты труда работников за предшествующие созданию

народного предприятия 12 месяцев. Договором о создании народного

предприятия может быть предусмотрен иной порядок определения доли

акций народного предприятия в общем количестве акций, которой может

владеть в момент его создания работник преобразуемой коммерческой

организации.

Работник преобразуемой коммерческой организации, не имеющий

достаточного количества акций (долей, паев) преобразуемой коммерческой

организации для обмена на количество акций народного предприятия,

которое должно ему принадлежать в соответствии с договором о создании

народного предприятия, обязан оплатить не менее 50% стоимости того

количества акций народного предприятия, которое должно ему

принадлежать в момент создания народного предприятия.

Доля акций народного предприятия в общем количестве акций,

которой могут владеть в совокупности в момент его создания участники

преобразуемой коммерческой организации, не являющиеся ее

работниками, должна быть менее 25% уставного капитала народного

предприятия, если договором о создании народного предприятия на

периоды не более 5-10 лет не предусмотрено иное.

Доля акций народного предприятия в общем количестве акций,

которой может владеть один работник народного предприятия в момент

его создания, не может превышать максимальную долю (5%), если

договором о создании народного предприятия на установленные периоды

не предусмотрено иное.

Минимальный уставный капитал народного предприятия должен

составлять не менее 1000-кратного размера минимального размера оплаты

труда, установленного федеральным законом на дату государственной

регистрации народного предприятия.

Выкуп акций народного предприятия у акционеров может быть

осуществлен только за счет прибыли народного предприятия.

Народное предприятие ежегодно с соблюдением ограничений,

установленных федеральными законами и иными правовыми актами

Российской Федерации, вправе увеличивать свой уставный капитал путем

выпуска дополнительных акций на сумму не менее суммы чистой

145

прибыли, фактически использованной на цели накопления за отчетный

финансовый год.

Дополнительные акции народного предприятия, а также акции,

выкупленные народным предприятием у его акционеров, распределяются

между всеми имеющими на то право работниками пропорционально сумме

их оплаты труда за отчетный финансовый год. Вновь принятые работники

могут получить дополнительные акции, если они проработали на народном

предприятии не менее трех (максимум 24) месяцев.

Право владения и распоряжения акциями народного предприятия

имеет ряд ограничений. Так, один акционер народного предприятия,

являющийся его работником (далее – работник-акционер), не может

владеть количеством акций народного предприятия, номинальная

стоимость которых превышает 5% уставного капитала народного

предприятия.

Максимальная доля акций народного предприятия, которой может

владеть один работник-акционер, может быть уменьшена уставом

народного предприятия.

Если по каким-либо причинам, в том числе в результате наделения

акциями, у одного работника-акционера оказалось количество акций

народного предприятия, превышающее установленную уставом народного

предприятия максимальную долю, народное предприятие обязано

выкупить у такого работника-акционера те акции, которые образуют

указанное превышение, а работник-акционер обязан продать их народному

предприятию. Выкуп производится по номинальной стоимости акций

народного предприятия в течение трех месяцев с даты образования такого

превышения.

Работник-акционер может продать или иным образом произвести

отчуждение принадлежащих ему акций народного предприятия другому

физическому лицу и(или) юридическому лицу только в случаях,

предусмотренных законом.

Работник-акционер имеет право продать по договорной цене часть

принадлежащих ему на дату окончания отчетного финансового года акций

народного предприятия в течение следующего финансового года

акционерам народного предприятия, за исключением генерального

директора, его заместителей, помощников, членов наблюдательного

Совета и контрольной комиссии, или самому народному предприятию, а в

случае их отказа – работникам народного предприятия, не являющимся его

акционерами.

Количество разрешенных к продаже акций народного предприятия

одним работником-акционером устанавливается общим собранием

акционеров, при этом оно не может превышать 20% принадлежащих

данному работнику-акционеру акций народного предприятия на указанную

дату.

146

Народное предприятие обязано выкупить у уволившегося работника-

акционера, а уволившийся работник-акционер обязан продать народному

предприятию принадлежащие ему акции народного предприятия по их

выкупной стоимости в течение 3 месяцев с даты увольнения.

По решению наблюдательного совета народного предприятия (далее –

наблюдательный совет) или в соответствии с уставом народного

предприятия уволившийся работник-акционер вправе продать по

договорной цене в течение 3 месяцев с даты увольнения принадлежащие

ему акции народного предприятия работникам народного предприятия, за

исключением его руководителей.

В случае, если указанная сделка купли-продажи по каким-либо

причинам не состоялась, то срок, в течение которого народное

предприятие обязано выкупить принадлежащие уволившемуся работнику-

акционеру акции народного предприятия, увеличивается до 6 месяцев.

Уволившийся работник-акционер, не согласный с выкупной

стоимостью принадлежащих ему акций народного предприятия, вправе в

письменной форме обжаловать ее в ревизионную (контрольную) комиссию

народного предприятия (далее – контрольная комиссия).

При недостаточности имущества работника-акционера для

удовлетворения предъявленных требований кредиторов народное

предприятие обязано по решению суда выплатить им выкупную стоимость

принадлежащих такому работнику-акционеру акций или их части. При

этом акции народного предприятия, выкупная стоимость которых

выплачена кредиторам, переходят на баланс народного предприятия.

Акционеры народного предприятия – физические лица, не

являющиеся его работниками, и юридические лица имеют право в любое

время продать по договорной цене принадлежащие им акции, в первую

очередь, акционерам народного предприятия, а в случае их отказа –

самому народному предприятию или его работникам, не являющимся его

акционерами.

Выкупная стоимость всех акций народного предприятия определяется

ежеквартально по методике, утверждаемой общим собранием акционеров.

При этом указанная стоимость не должна составлять менее 30% стоимости

чистых активов народного предприятия и должна, как правило, со-

ответствовать их рыночной стоимости.

На народном предприятии для выкупа акций народного предприятия у

уволившихся работников-акционеров создается специальный фонд

акционирования работников, который не может быть использован для

иных целей. Дивиденды по акциям народного предприятия выплачиваются

не чаще, чем один раз в год.

Народное предприятие не вправе принять решение о выплате

дивидендов, если:

на момент выплаты дивидендов оно отвечает признакам

несостоятельности (банкротства) в соответствии с правовыми актами

147

Российской Федерации о несостоятельности (банкротства) или указанные

признаки могут появиться в результате выплаты дивидендов;

стоимость его чистых активов меньше суммы его уставного капитала

и резервного фонда либо станет меньше такой суммы в результате

выплаты дивидендов;

оно не выкупило у своих акционеров акции народного предприятия,

доля которых в общем количестве акций народного предприятия не

соответствует требованиям закона и устава народного предприятия.

Акции народного предприятия, находящиеся на его балансе,

полностью или частично могут быть проданы его работникам, а также

физическим лицам, не являющимся его работниками, и(или) юридическим

лицам.

Количество продаваемых акций народного предприятия, цена, по

которой они будут продаваться, условия и порядок их продажи

утверждаются решением общего собрания акционеров, принятым не менее

чем тремя четвертями голосов присутствующих на общем собрании

акционеров.

Продажа акций народного предприятия, находящихся на его балансе,

не может превышать 50% общего количества акций народного

предприятия, предназначенных для распределения между работниками.

Продажа акций народного предприятия, находящихся на его балансе,

генеральному директору народного предприятия, его заместителям и

помощникам, членам наблюдательного совета и членам контрольной

комиссии не допускается. Уставом народного предприятия может быть

установлен дополнительный перечень лиц, продажа акций народного

предприятия которым не допускается.

Среднесписочная численность работников народного предприятия не

может составлять менее 51 человека. При снижении указанной

численности народное предприятие обязано в течение одного года

привести ее в соответствие с настоящим пунктом либо преобразоваться в

коммерческую организацию иной формы.

При невыполнении этого требования в течение указанного срока

народное предприятие подлежит ликвидации в судебном порядке по

требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию

юридических лиц, или уполномоченного на то государственного органа,

или органа местного самоуправления.

Число работников, которые не являются акционерами народного

предприятия (далее – работники-неакционеры), за отчетный финансовый

год не должно превышать 10% численности работников народного

предприятия.

В случае, если среднесписочная численность работников-

неакционеров за третий полный отчетный финансовый год с года создания

народного предприятия или за любой последующий финансовый год

превысит 10% среднесписочной численности работников народного

148

предприятия, народное предприятие обязано в течение одного года

привести среднесписочную численность работников-неакционеров в

соответствие с настоящим пунктом либо преобразоваться в коммерческую

организацию иной формы.

При невыполнении указанного требования в течение указанного срока

народное предприятие подлежит ликвидации в судебном порядке по

требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию

юридических лиц, или уполномоченного на то государственного органа,

или органа местного самоуправления.

При расчете среднесписочной численности работников народного

предприятия не подлежат учету работники, с которыми заключены

трудовые договоры (контракты) на время выполнения определенной

работы, а также сезонные работники.

Число акционеров народного предприятия не должно превышать пяти

тысяч. При превышении указанного числа народное предприятие обязано в

течение одного года привести его в соответствие с настоящим пунктом ли-

бо преобразоваться в коммерческую организацию иной формы.

При невыполнении указанного требования в течение указанного срока

народное предприятие подлежит ликвидации в судебном порядке по

требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию

юридических лиц, или уполномоченного на то государственного органа,

или органа местного самоуправления. В обобщенном виде наделение

акциями работников народного предприятия (НП) представлено ниже:

Вновь принятые работники * Наделяются акциями безвозмездно не

ранее чем через 3 и не позднее чем через

24 месяца после даты поступления на

работу

* Имеют возможность купить акции у

НП и (или) его акционеров, у

работников-акционеров

Работники-акционеры * Наделяются акциями безвозмездно в

соответствии с личным трудовым

вкладом в результаты деятельности НП

за прошедший финансовый год

* Имеют возможность купить акции у

НП и (или) его акционеров

Генеральный директор, его

заместители и помощники, члены

наблюдательного советы и

контрольной комиссии

* Те из них, кто является работником

НП, наделяются акциями безвозмездно в

соответствии с личным трудовым

вкладом в результаты деятельности НП

за прошедший финансовый год

* Не допускается покупка акций у

акционеров НП и у самого НП

149

Акционеры – юридические и физические лица, не являющиеся работниками

НП, могут купить акции по договорной цене у акционеров – юридических и

физических лиц, не являющихся работниками, а также у самого НП без

ограничения доли (в пределах 25%)

ГЛАВА 5. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

Оценка как важнейшая функция системы управления предшествует

принятию практически любого решения в отношении недвижимого

имущества. Она проводится обычно профессиональными оценщиками по

заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для

получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или

внесении его в качестве взноса в уставный капитал коммерческой

организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих

других целей. Проведение оценки обязательно в случаях:

* составления брачных контрактов или раздела имущества

разводящихся супругов по требованию одного из них;

* выкупа или иного изъятия недвижимости у собственника для

государственных или муниципальных нужд;

* передачи государственного имущества в доверительное управление

или приватизации;

* реализации инвестиционных проектов с привлечением бюджетных

средств;

* передачи объектов недвижимости из федеральной собственности в

собственность субъектов РФ или муниципальных образований.

Субъектами отношений при оценке недвижимости выступают:

* с одной стороны, – физические лица и индивидуальные

предприниматели, признанные лицензированными оценщиками;

* с другой стороны, – заказчики, т.е. потребители их услуг.

Оценка – это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости

объекта недвижимости и процесс ее определения (расчета).

Не могут быть признаны лицензированными оценщиками:

* индивидуальный предприниматель, если он не является

профессиональным оценщиком;

* юридическое лицо, если оно не приняло обязательство привлекать

для осуществления оценочной деятельности надлежащего

профессионального оценщика;

* юридическое лицо в организационно-правовой форме открытого

акционерного общества.

Право на проведение оценки является безусловным и не зависит от

установленного законом порядка статистического учета и бухгалтерской

отчетности. Оно распространяется и на проведение повторной оценки

объекта. Оценочная деятельность не относится к функциям риэлторов.

Оценщик имеет право:

150

* выбирать и применять самостоятельно методы проведения оценки

объекта в соответствии со стандартами и правилами проведения оценки;

* требовать от заказчика обеспечения доступа к объекту оценки и

предоставления необходимой документации;

* запрашивать в письменной форме у третьих лиц, включая органы

власти, информацию, необходимую для проведения оценки, за

исключением сведений, относящихся к государственной или

коммерческой тайне;

* привлекать на договорной основе к участию в оценке объекта

других специалистов и оценщиков, за действия (бездействие) которых он

несет ответственность;

* отказаться от проведения оценки объекта, если заказчик нарушил

условия договора.

Оценщик обязан:

* соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования

законов, иных применимых нормативных актов Российской Федерации и

субъектов РФ;

* сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении

оценки объекта в случаях, предусмотренных Законом, иным

законодательством Российской Федерации, а также вследствие

возникновения иных обстоятельств, препятствующих проведению

объективной оценки объекта недвижимости;

* обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и

третьих лиц в ходе проведения оценки, и вернуть заказчику полученные от

него документы одновременно с передачей ему отчета об оценке;

* предоставлять заказчику информацию о положении, правилах и

уставе, кодексе этики соответствующего уполномоченного органа

саморегулируемой организации (некоммерческой организации

оценщиков), на действительность аккредитации или членство в которых

ссылается оценщик в своем отчете, а также предоставлять по просьбе

заказчика иную информацию о требованиях законодательства об

оценочной деятельности;

* сообщать заказчику о наличии лицензии на занятие оценочной

деятельностью в отношении предусмотренной договором об оценке

категории объектов оценки;

* в течение срока, определенного договором об оценке, не разглашать

конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе

проведения оценки объекта оценки, за исключением случаев, предусмот-

ренных законодательными актами Российской Федерации;

* в случаях, предусмотренных законодательными актами Российской

Федерации, предоставлять информацию, содержащуюся в хранящемся у

него отчете об оценке, правоохранительным, судебным, иным специально

уполномоченным государственным органам по их официальному

законному требованию;