Горемыкин В.А. Экономика недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.

171

На четвертом – из затрат на воспроизводство, или стоимости

замещения здания и сооружения вычитается величина общего износа

(результат второго этапа минус результат третьего этапа).

На пятом этапе определяется стоимость объекта недвижимости

суммированием стоимости земли и стоимости здания и сооружения,

полученной на четвертом этапе.

Существует четыре основных метода определения восстановительной

стоимости (или стоимости воспроизводства) и стоимости замещения

объекта:

* метод сравнительной единицы измерения, или метод удельной

стоимости;

* поэлементный;

* сметный;

* индексный.

Метод сравнительной единицы измерения (или метод удельной

стоимости) заключается в умножении скорректированной стоимости

выбранной для расчета единицы измерения объекта на количество единиц

оцениваемого объекта. При этом единицами измерения могут быть

квадратный, кубический, погонный метр и пр.

Это наиболее простой метод расчета. Однако достаточно сложно

отыскать значение стоимости выбранной единицы измерения

аналогичного объекта (или) удельной стоимости аналогичного объекта.

Эту информацию можно получить в Центральном научно-

исследовательском институте экономики и управления строительством

(ЦНИИЭУС), который разрабатывает удельные показатели стоимости на

потребительскую единицу строительной продукции по различным типам

зданий и сооружений.

Поэлементный метод расчета стоимости зданий и сооружений

заключается в определении удельной стоимости единицы измерения

объекта, а также всего объекта исходя из поэлементных затрат (затрат на

фундамент, стены, кровлю и пр.).

Сметный метод расчета стоимости объекта недвижимости

заключается в составлении объектных и сводных смет строительства

оцениваемого объекта, как если бы он строился вновь. Это наиболее

сложный метод расчета восстановительной стоимости объекта.

Индексный метод оценки заключается в определении

восстановительной стоимости оцениваемого объекта умножением его

балансовой стоимости на соответствующий индекс. Индексы по группам

основных фондов утверждаются Правительством Российской Федерации.

Для оценки зданий и сооружений используются все доступные методы

(доступные с точки зрения наличия информации, необходимой для

оценки).

См.: Оценка объектов недвижимости / Под ред. В. В. Григорьева. – М.: Инфра-М. 1996.

172

Важным этапом оценки зданий и сооружений является расчет всех

видов износа: физического, функционального и внешнего.

173

5.3.1. Методика расчета инвентаризационной стоимости

жилых помещений в г. Москве

Инвентаризационная стоимость жилых помещений определяется на

основе восстановительной стоимости (С

вд

) дома по данным Бюро

технической инвентаризации и остаточной стоимости 1 кв. м общей

площади дома (С

) с учетом коэффициента пересчета остаточной

стоимости 1 кв. м общей и жилой площади дома (К

), который

устанавливается ежеквартально как отношение средней стоимости 1 кв. м

общей площади по данным Департамента экономической политики и

развития Москвы к стоимости 1 кв. м общей площади жилых домов –

новостроек в Москве в 1990 г. (248,2 руб.), в ценах, действовавших на 1

января 1984 г.

За исходную восстановительную стоимость (С

вд

) принимается

стоимость, определенная БТИ согласно нормативным документам в уровне

цен по состоянию на 1 января 1991 г. и занесенная в технические паспорта

строений.

Остаточная стоимость 1 кв. м общей площади строения определяется

как разность между восстановительной стоимостью общей площади

строения на 1 января 1991 г. и стоимостным выражением его физического

износа в расчете на 1 кв. м:

(

)

F:100:И1СС

фвдо

−

= ,

где

С – остаточная стоимость 1 кв. м;

вд

– исходная восстановительная стоимость жилого строения без

стоимости нежилых помещений в нем, если таковые имеются;

И – физический износ строения на год его последнего

обследования БТИ с корректировкой величины износа (табл. 15);

F – общая площадь строения.

Инвентаризационная стоимость 1 кв. м общей площади строения (С

ом

)

определяется исходя из остаточной стоимости по формуле:

поом

КСС

где С

– остаточная стоимость 1 кв. м общей площади дома;

– коэффициент пересчета остаточной стоимости.

Инвентаризационная стоимость квартиры (С

кв

) составляет:

комомкв

FСС

где F

ком

– общая площадь квартиры.

Инвентаризационная стоимость 1 кв. м жилой площади квартиры

(С

жм

) определяется по следующей формуле:

жквквжм

РСС

где С

кв

– инвентаризационная стоимость квартиры;

174

жкв

– жилая площадь квартиры.

Инвентаризационная стоимость комнаты (С

ком

) составляет:

komжмком

FСС

−

где F

kom

– площадь комнаты.

Таблица 15

Показатели среднегодового прироста физического

износа жилых строений в г. Москве

Среднегодовой прирост физического износа (%)

зданий, построенных:

Группа

капитальности

строений

до 1917 г. до 1941 г. после 1941 г.

1 0,2 0,4 0,7*

2 0

3 0

5 0

3 0

4 0

6 1

4 0

6 0

9 1

5 - 1

5 2

* Для всех серий пятиэтажных панельных строений – 1.

5.3.2. Методика расчета стоимости помещений в жилых домах

при переводе в нежилой фонд для предпринимательской

деятельности

1. Стоимость жилых помещений (С

пж

) определяется согласно

методике расчета инвентаризационной стоимости жилых помещений,

реализуемых физическими и юридическими лицами (см. выше – 5.3.1).

2. Стоимость переводимых жилых помещений в качестве нежилых

(С

пнж

) определяется исходя из стоимости жилых помещений,

рассчитанной согласно п.1 настоящей Методики, с применением

следующих коэффициентов:

2.1. К

нж

– коэффициент качества нежилого помещения:

нж

= К1 + К2 + КЗ + К4 + К5,

где К1 – размещение помещений:

0,54 – в отдельно стоящем строении;

0,49 – в надземной части строения;

0,26 – в чердачном помещении (мансарда);

0,22 – в полуподвальном помещений;

0,19 – в подвальном помещении;

К2 – степень технического обустройства помещения:

0,27 – при наличии водопровода, канализации, горячей воды

центрального отопления;

0,16 – водопровода, канализации, центрального отопления;

0,10 – водопровода, канализации;

175

К3 – использование прилегающих территорий:

0,27 – при наличии огороженной прилегающей территории;

0,16 – неогороженной прилегающей территории;

0,10 – отсутствие возможности использовать прилегающую

территорию;

К4 – высота потолков в помещении (средняя по помещениям):

0,07 – при высоте потолков 3,0 м и более;

0,04 – от 2,6 м до 3,0 м;

0,02 – менее 2,6 м;

К5 – удобство коммерческого использования:

0,54 – при местонахождении от станции метро в радиусе 200 м;

0,32 – выход на общегородские магистрали (адрес строения

содержит наименование общегородской магистрали);

0,19 – выход на прочие транспортные магистрали.

Примечание. Если при учете удобства коммерческого использования

помещения (коэффициент К

) месторасположение переводимого жилого

помещения удовлетворяет нескольким условиям, то применяется одно –

наивысшее из рассматриваемых значений коэффициента.

2.2. К

– коэффициент типа деятельности:

0,7 – производство товаров и услуг для инвалидов, муниципальные

аптеки, образовательные учреждения, имеющие лицензию на право

ведения образовательной деятельности;

1,0 – строительство, ремонт и эксплуатация жилья, услуги связи,

бюджетные муниципальные организации г. Москвы и органы

госстатистики, общественные и некоммерческие организации, транспорт;

1,3 – торговля, производство, проектирование и прочие виды

деятельности, не вошедшие в настоящий Перечень;

2,0 – банковская, обмен валюты, страховые компании,

инвестиционные фонды, биржевая, риэлторская, гостиницы, казино и

другие предприятия игорного бизнеса, ночные клубы,

2.3. Стоимость помещений (С

пнж

) определяется по формуле:

ПККСC

днжинвпнж

= ,

где С

инв

– инвентаризационная стоимость 1 кв. м общей площади,

которая определяется согласно п. 1 настоящей Методики;

П – общая площадь помещений.

3. Расчетный размер платы, взимаемой с собственников квартир

(комнат), переводимых в нежилой фонд с целью использования их для

предпринимательской деятельности, определяется по формуле:

пжпнжрп

ССР

−

176

где С

пнж

– стоимость переводимых жилых помещений в качестве

нежилых;

пж

– стоимость жилых помещений.

Схема 72. Виды и способы расчета стоимости зданий и сооружений

177

4. При определении стоимости жилых и нежилых помещений при

необходимости допускается использование экспертных заключений о

рыночной стоимости рассматриваемых помещений, выполненных

организациями, имеющими лицензию на осуществление деятельности,

связанной с оценкой недвижимости.

5. Окончательный размер платы, взимаемой с собственников квартир

(комнат), переводимых в нежилой фонд с целью использования их для

предпринимательской деятельности, утверждается Городской комиссией

по приватизации и управлению жилищным фондом в г. Москве.

Виды и способы расчета стоимости зданий и сооружений приведены

на схеме 72.

178

ГЛАВА 6. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ

НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

6.1. Общие положения

Одним из важнейших условий эффективного управления

недвижимостью, не только как физическим объектом владения и

использования, но и как правом на него, является принятая в стране

система регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Уровень и

качество ее постановки в значительной мере определяют степень защиты

прав и законных интересов граждан и организаций, а также наполнение

бюджета государства и его субъектов за счет налогообложения. Именно

регистрация дает людям титул собственности – законное право на

недвижимость, которое регламентирует и права ее владельца, и

обязанности, например, нести бремя расходов по содержанию объектов,

платить за него налоги и др. Поэтому, чтобы приобрести права

собственности на недвижимое имущество, надо зарегистрировать его

установленным в стране способом.

В мире существуют две системы регистрации недвижимости: англо-

американская и европейская.

Либеральные англо-американские правила предусматривают

регистрацию передачи прав собственности на недвижимое имущество по

договорам между прежними и новыми его владельцами. Чтобы

максимально гарантировать сделку от возможных ошибок, новый владелец

вынужден пользоваться дорогостоящими услугами страховых и

юридических компаний, которые анализируют всю историю объекта

недвижимости на глубину до 70 лет. Тщательная проверка позволяет

выявить возможные непогашенные обязательства или права каких-то лиц

на данный объект, т.е. проверить его юридическую чистоту. Такая система

регистрации недвижимости хотя и требует больших денежных затрат на

защиту права собственности, но в случае возникновения всякого рода

посягательств на объект или требований ответственность несет уже

страховая фирма, которой был выплачен страховой взнос.

Наиболее распространенная европейская система регистрации

основана на государственных гарантиях, права собственности на

недвижимость. При такой организации вся история недвижимости

находится в Едином государственном реестре, и вся совокупность прав на

имущество, включая сервитута, также гарантируется государством. Если в

дальнейшем выявляются какие-либо ошибки, например, недееспособность

физических лиц или другие упущения, то ответственность несет

правительственный орган, который компенсирует возникшие по этой

причине издержки. Государственная регистрация и гарантии прав

179

собственности на недвижимость намного надежнее и дешевле, чем

частные системы регистрации сделок, а не прав.

В России с 1 февраля 1998 г, принята государственная регистрация

прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Она предусматривает

существенные изменения сложившейся практики учета недвижимости, в

основном, как физических объектов в различных ведомствах (Роскомзем,

БТИ и др.), и создание максимально независимой системы

регистрирующих учреждений Министерства юстиции РФ, формирующей

единое правовое поле отечественного рынка недвижимости. Весь комплекс

работ по реорганизации учетной сферы управления недвижимостью

полностью завершен к 2001 г.

В Москве и Петербурге новая система регистрации недвижимости уже

создана и сбалансирована, а в регионах она все еще слабо развита.

Руководители и специалисты предприятий и организаций, а также простые

граждане недостаточно информированы в доступной форме о новых

правилах регистрации. В связи с этим большой интерес представляет

подробное рассмотрение организационных и правовых процедур

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, все

содержание которых изложено в авторизованных схемах в предельно

сжатой, стройной и понятной форме.

При построении схем использованы следующие нормативные акты,

регулирующие отношения по государственной регистрации прав на

недвижимость в России:

- Закон РФ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О Государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее

именуется – Закон);

- постановление Правительства РФ от 1 ноября 1997 г. № 1378 "О

мерах по реализации Федерального закона "О государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним":

- Гражданский кодекс РФ, ч. I, II. М. 1997 г.;

- Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г. № 293 "О

дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования";

- Указ Президента РФ от 27 августа 1996 г. № 1270 "Об утверждении

Порядка предоставления информации о государственной регистрации прав

на недвижимое имущество и сделок с ним";

- Указ Президента РФ от 11 декабря 1993 г. № 2140 "О

Государственном земельном кадастре и регистрации документов в правах

на недвижимость";

- Постановление Правительства РФ от 15 апреля 1996 г. № 475 "Об

утверждении Положения о структуре и порядке учета кадастровых

номеров объектов недвижимости и Порядка заполнения форм

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с

ним";

180

- Закон Московской области от 12 июля 1995 г. № 7160 "О единой

системе государственной регистрации субъектов предпринимательской

деятельности, имущественных прав и связанных с ними неимущественных

прав и сделок на территории Московской области" (с изменениями и

дополнениями от 17 января 1996г.);

- "Правила ведения Единого государственного реестра прав на

недвижимое имущество и сделок с ним". Утверждены Постановлением

Правительства РФ от 28 февраля 1998 г. № 219;

- Распоряжение мэра Москвы от 14 марта 1996 г. № 238 "О

регистрации прав собственности на жилые помещения";

- Распоряжение мэра Москвы от 16 июня 1994 г. № 288-РМ,

утвердившее "Положение о реестре частной собственности на недвижимое

имущество дипломатических представительств иностранных государств, в

том числе консульских учреждений и международных организаций, на

территории г. Москвы";

- "Порядок установления платы за предоставление информации о

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и

использования полученных средств". Утвержден Минфином РФ от 21

октября 1996 г. № 90, Роскомземом от 21 октября 1996 г, № 2,

Госкомимуществом РФ от 28 октября 1996 г. № АР-18/7572;

- Распоряжение мэра Москвы от 14 апреля 1995 г. "О концепции

городской политики в области недвижимости";

- Закон г. Москвы от 2 апреля 1997 г. № 7 "О государственном

контроле за учетом, регистрацией и использованием объектов нежилого

фонда в г. Москве".

Как известно, познание любого экономико-правового процесса

начинается с четкого определения используемых терминов или понятий и

синтетического представления изучаемого явления в целом (табл. 16).

Учитывая, что авторизованные схемы, как классический способ сжатого

изложения информации, имеют строгое правовое содержание,

соответствующее действующим нормативным актам, комментарии к ним в

данном случае будут излишними или достаточно краткими.

Так, в табл. 16 следует обратить особое внимание на два понятия:

земельный участок, как основа всех объектов недвижимости, и

кадастровый номер.