Горемыкин В.А. Экономика недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.

181

Таблица 16

Базовые понятия

№

п/п

Термин Основное содержание

1. Недвижимость, права

на которую подлежат

государственной

регистрации

1. Земельные участки и все объекты, которые

связаны с землей так, что их перемещение без

несоразмерного ущерба их назначению

невозможно, в том числе: участки недр,

обособленные водные объекты, здания,

сооружения, жилые и нежилые помещения, леса,

многолетние насаждения, кондоминиумы,

едп

иятия как им

щественные комплексы

2. Сервитут Право ограниченного пользования чужим

объектом недвижимости для прохода, прокладки

и эксплуатации коммуникаций и иных нужд,

которые не могут быть обеспечены без

установления сервитута. Сервитут - вещное право

на здание, сооружение, помещение - может

существовать без связи с пользованием

земельным участком. Для собственника

недвижимости сервитут является обременением

3. Кадастровый номер Уникальный номер объекта недвижимости,

присваиваемый при инвентаризации на весь

период его существования. Кадастровый номер

здания или сооружения состоит из кадастрового

номера земельного участка и инвентарного

номера здания или сооружения, а помещения - из

кадастрового номера здания или сооружения и

инвентарного номера помещения

4. Кадастровый

технический учет

(инвентаризация)

объекта недвижимости

Описание и индивидуализация объекта и

недвижимости, позволяющие однозначно

выделить его из других объектов с присвоением

кадастрового номера

5. Регистрационный

округ

Территория, на которой действует учреждение

юстиции по государственной регистрации прав на

Недвижимое имущество и сделок с ним. Создается

субъектами РФ, как правило, в границах

административно-территориальных единиц

6. Ограничения

(обременения)

Наличие установленных законом или

уполномоченным органом условий и запрещений,

стесняющих правообладателя при осуществлении

своих прав на объект недвижимости (сервитута,

доверительного управления, аренды, ареста и др.)

7. Сделки с недвижимым

имуществом

Правовые действия, направленные на

установление, изменение, передачу и

прекращение прав на недвижимое имущество

182

Земельным участком принято считать поверхность земли, имеющую

четкие географическое положение и правовое отношение. На плане

(чертеже) земельного участка указываются поворотные точки границ,

юридически оформленные со смежествами, дирекционные углы (румбы),

межевые знаки, постройки и другие данные и координаты. Кадастровый

номер земельного участка идентифицируется по шести позициям: субъект

Федерации, район, сельская администрация, населенный пункт, квартал и

номер участка. Если к нему добавить инвентарный номер здания, то полу-

чится кадастровый номер всего объекта недвижимости.

Чтобы усвоить новые правила регистрации прав на недвижимое

имущество, надо сформировать ответы, по крайней мере, на три основных

вопроса: какие права на недвижимость и сделки с нею подлежат

государственной регистрации, какие органы ее осуществляют и какой

порядок проведения регистрации установлен новым законом.

Ответы на поставленные вопросы содержатся в авторизованных

схемах, имеющих соответствующие заголовки, по которым легко

сориентироваться. Но сначала рассмотрим цели и правовое значение

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с

ним.

В общем виде регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с

ним представляет собой организованную систему взаимосвязанных и

взаимодействующих элементов (частей), обеспечивающих факт

государственного признания и подтверждения определенных прав на

объекты недвижимости (схемы 73, 74).

183

Схема 73. Основные элементы государственной регистрации прав

на недвижимое имущество и сделок с ним

184

Схема 74. Понятие и участники государственной регистрации прав

на недвижимое имущество и сделок с ним

В России с 1 февраля 1998 г. действует единая система регистрации

прав на недвижимость. Теперь государственная регистрация является

единственным доказательством существования зарегистрированного права

(п. 1 ст. 2 Закона о регистрации). В соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ права

185

на имущество возникают из актов государственных органов и органов

местного самоуправления, которые предусмотрены законом.

Регистрация прав на недвижимость и сделок с нею преследует две

важнейших цели:

- обеспечение правовых гарантий и защиты собственности граждан,

всех субъектов хозяйствования, государства, областей и районов;

- формирование объективной базы данных для справедливого

налогообложения владельцев недвижимости в соответствии с законом.

В процессе государственной регистрации прав на недвижимость и

сделок с нею устанавливаются, как это показано в схемах 73 и 74,

отношения между двумя группами участников: с одной стороны –

обладатели тех или иных прав на недвижимость, а с другой – учреждения

по регистрации, органы власти и управления, действия которых

достаточно четко регламентированы законом (ст. 3, 4, 5 Закона).

Регистрация уже имеющегося права на недвижимость – это право

собственника или иного владельца, а не его обязанность. Обязательной

государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество,

правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения

в действие Закона о регистрации, т.е. с 1 февраля 1998 г. В случаях, когда

отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право

собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации,

если иное не установлено Законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ). То же самое

относится и к сделкам с недвижимостью: согласно ст. 164 ГК РФ они

подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке,

предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о регистрации прав на

недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 2).

Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки

влечет ее недействительность. Она считается ничтожной (ст. 165 ГК РФ).

Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки

может быть предъявлен в течение 10 лет со дня, когда началось ее

исполнение (п. 1 ст. 181 ГК РФ).

6.2. Объекты государственной регистрации

Все объекты, подлежащие государственной регистрации и учету,

можно объединить, исходя из ГК РФ (ст. 131, 216, 265, 268, 294, 296) и ст.

4 Закона, в пять групп: право собственности, вещные права, ограничения

прав, сделки с недвижимым имуществом и сами физические объекты,

подлежащие специальной регистрации или учету (схема 75).

Государственной регистрации подлежат права всех форм

собственности, в том числе государственной, муниципальной, частной,

общей и др.

В отличие от права собственности вещные права лиц, не являющихся

собственниками, предоставляют меньший объем правомочий их

обладателям. Согласно ст. 216 ГК РФ вещные права – это право

хозяйственного владения имуществом (ст. 294 ГК РФ), право

186

пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265 ГК

РФ) и другие права (см. схему 75). По своей правовой природе они

являются абсолютными, т.е. субъекты таких прав могут их осуществлять

самостоятельно, без содействия третьих лиц. Даже в случае перехода права

собственности на недвижимость к другому лицу вещные права лиц, не

являющихся собственниками, не прекращаются (п. 3 ст. 216 ГК РФ), и они

могут продолжать в отношении имущества свои правомочия (действия),

предусмотренные соответствующими статьями ГК РФ (ст. 216, 265, 268,

294, 296). Поэтому любое вещное право, регламентируемое ГК РФ, должно

быть зарегистрировано.

Схема 75. Объекты государственной регистрации прав

на недвижимое имущество и сделок с ним

187

Третью группу объектов регистрации составляют ограничения

(обременения) прав на недвижимость: сервитуты (ст. 274, 277 ГК РФ),

ипотека (ст. 334 ГК РФ); доверительное управление (ст. 1017 ГК РФ) и

аренда (ст. 651, 658 ГК РФ), которые имеют неодинаковую правовую

природу. Так, сервитут – это ограниченное вещное право, ипотека – способ

обеспечения обязательств, а аренда и доверительное управление –

договорные обязательства. Следует обратить внимание на кажущееся

несоответствие положений Кодекса, где говорится о регистрации

договоров аренды, и Закона (ст. 26), где имеется в виду регистрация прав

аренды недвижимого имущества. Поскольку само право аренды

воплощается в договоре аренды, то и регистрироваться должен именно

договор как носитель права аренды.

188

Права же и обязанности арендодателя и арендатора, возникающие из

договора аренды, являются обязательственными, и, по ГК РФ, они не

должны регистрироваться.

Государственная регистрация передачи недвижимости в

доверительное управление осуществляется в том же порядке, что и

переход права собственности. Согласно ст. 30 Закона любые права на

недвижимое имущество, связанные с распоряжением им на условиях

доверительного управления или опеки, должны регистрироваться только

на основании документов, определяющих такие отношения, в том числе на

основании договоров или решения суда.

Четвертая группа объектов регистрации – действия (сделки),

влекущие возникновение, изменение, прекращение или передачу прав на

недвижимое имущество. Право собственности и другие вещные права

возникают не только из договоров купли-продажи, мены, дарения, но и

при возведении объекта, его реконструкции, продаже с открытых торгов

при исполнительном производстве. Согласно ГК РФ и ст. 25 Закона вновь

создаваемые объекты недвижимости подлежат государственной

регистрации.

При совершении сделок с объектом незавершенного строительства

право на него регистрируется на основании документов, подтверждающих

право пользования земельным участком для создания недвижимого

имущества, или проектно-сметной документации и описания объекта

незавершенного строительства.

Особое место занимают сделки, совершенные до вступления в

действие Закона о регистрации прав. В соответствии с п. 2 ст. 6 Закона

права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в

силу Закона, признаются действительными без их государственной

регистрации, которая может проводиться по желанию их обладателей.

Если же регистрируются сделки с объектами недвижимости после

введения в действие Закона, то требуется регистрация на этот объект прав,

возникших раньше, т.е. до введения рассматриваемого нормативного акта.

Кроме государственной регистрации могут осуществляться

специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого

имущества (п. 2 ст. 131 ГК РФ), а также кадастровый и технический учет

(инвентаризация) объектов недвижимости, т.е. описание и

индивидуализация земельного участка, здания и др. объектов. Поэтому не

следует отождествлять правовой и технический учет имущества, который

ведут различные государственные органы (БТИ, земельный комитет и др.).

Субъектами государственной регистрации являются держатели прав на

недвижимое имущество (схема 76).

Схема 76. Субъекты государственной регистрации прав

на недвижимое имущество и сделок с ним

189

6.3. Органы государственной регистрации

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и

сделок с ним теперь осуществляют вновь созданные учреждения юстиции

по регистрации прав (ст. 9 Закона) – самостоятельные юридические лица,

подотчетные и контролируемые Министерством юстиции РФ. Их нельзя

отождествлять с органами юстиции, которые входят в систему Минюста и

прямо ему подчинены.

Создают учреждения юстиции по регистрации прав субъекты

Федерации (п. 2 ст. 33 Закона). Но назначение и освобождение от

должности самого регистратора входит в функции уполномоченного

федерального органа исполнительной власти – Министерства юстиции

России. Отношения по регистрации прав на недвижимое имущество и

сделок с ним регулируются только актами федерального законодательства

(ст. 3 Закона). Органы власти субъектов РФ могут принимать нормативно-

правовые акты лишь о поэтапном создании учреждений по регистрации

прав. На центральные органы возлагаются правовой контроль, разработка

методических нормативных материалов, координация работ, подготовка

персонала и другие функции (схемы 77, 78).

На учреждения юстиции по регистрации прав возложена также

правовая экспертиза сделок. В обязанности регистратора входят проверка

юридической природы сделок и правовое их сопровождение. Поскольку

право собственности возникает не с момента заключения соглашения, а с

момента государственной регистрации сделок, то проверяться должен

именно переход права на недвижимость.

Так, в Московской области создано только одно учреждение по

регистрации прав на недвижимость и сделок с нею (регистрационная

палата), а в районах и городах действуют его филиалы и

представительства, т.е. структурные подразделения, не обладающие

самостоятельным статусом юридического лица. Такая система

190

организации учреждений юстиции обеспечивает непротиворечивость

применяемых процедур и правил регистрации на территории одного

округа.

Схема 77. Органы государственной регистрации прав

на недвижимость и сделок с нею

Схема 78. Статус регистратора прав на недвижимость

и сделок с нею