Горемыкин В.А. Экономика недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.

161

Таблица 10

Поправки цены сопоставимого участка

Поправки

Параметр

Сравниваемый

(проданный)

участок

на независимой

основе (+,-), %

на

кумулятивной

основе

(умножено)

Цена, единиц 100 - -

Дата 5 месяцев назад +4% 1,04

Местоположение

На 7% лучше, чем у

оцениваемого участка

-7% 0,93

Окружающий

ландшафт

На 10% лучше, чем у

оцениваемого участка

-10% 0,90

Рельеф

На 3% хуже, чем у

оцениваемого участка

+3% 1,03

Общая поправка - -10% 0,8966

Скорректированн

ая стоимость

сопоставимого

участка

- 90% 89,7

При оценке земли поправки следует проводить по всем основным

характеристикам, влияющим на стоимость: по размеру, местоположению,

по расстоянию от города и дорог; по форме и глубине участка, угловому

расположению, типу почв, рельефу, экономическим условиям и др.

Применяют следующие единицы сравнения:

1. Цена за 1 га – для больших массивов сельскохозяйственного,

промышленного назначения или жилищного строительства.

2. Цена за 1 кв. м – в деловых центрах городов, для офисов, магазинов

и т.д.

3. Цена за 1 фронтальный метр – для коммерческого использования

земель в городах. Стоимость участка пропорциональна длине его границы

по улице или шоссе при стандартной глубине участка, на которую

приходится небольшая часть стоимости.

4. Цена за лот – стандартные по форме и размеру участки в районах

жилой, дачной застройки и др.

5. Цена за единицу плотности – коэффициент отношения площади

застройки к площади земельного участка (ФАР – этаж, зона, отношение).

Правила зонирования обычно ограничивают величину здания данным

коэффициентом. Например, если ФАР равен 3, то суммарная площадь всех

этажей не должна более чем в 3 раза превышать общую площадь

земельного участка. Это значит, что можно построить 3-этажное здание на

всем участке, 6-этажное – на половине участка, 12-этажное – на 0,25

участка.

162

По застроенным участкам в качестве единицы сравнения могут

применяться:

- цена за 1 кв. м общей или чистой площади;

- цена за 1 куб. м - для складов, элеваторов и др.;

- цена за единицу, приносящую доход – место в гараже, на стадионе,

место парковки и др.

При использовании приема единицы сравнения определяется на

основе ряда фактических продаж средняя или типичная стоимость

единицы сравнения для каждой однородной группы (страты) участков.

Среднее значение определяется путем расчета медианной (середина

ранжированного ряда) или средней цены продажи за единицу сравнения.

Применяется этот прием в случаях, когда участки сильно отличаются друг

от друга по размерам, но относительно схожи по другим параметрам.

Другой прием основан на определении путем анализа сравнимых

продаж стоимости базового, стандартного участка, который является затем

ориентиром расчета стоимости других участков земли. Объектом оценки

служит реальный, или гипотетический, базовый участок (табл. 11).

Таблица 11

Расчет стоимости по способу базового участка

Участок

Цена

продажи,

приведен

ная во

времени,

руб.

Обзор

Интенсивнос

ть дорожного

движения

Размер,

га

Цена

продажи,

приведен

ная к

базовому

участку,

руб.

Базовый Н стандартный умеренная 0,25 Н

Объекты

сравнения

№1

2500,0 стандартный

низкая

(-0,05)

0,25 2487,5

№2 3000,0

лучший

(-0,15)

низкая

(-0,5)

0,25 2400,0

№3 2000,0

ограниченный

(+0,15)

уменьшенная 0,25 2300,0

№4 1600,0

ограниченный

(+0,15)

высокая

(+0,10)

0,25 2000,0

№5 3200,0 стандартный умеренная

0,50

(-0,3)

2240,0

В рассматриваемом примере среднее значение цены – 2263,0, медианы

– 2300,0 руб. Следовательно, рыночная стоимость базового участка равна

примерно 2280,0 руб. Можно использовать и медианное значение. Метод

базового участка больше подходит для участков примерно одинакового

размера, но сильно отличающихся по другим параметрам.

163

После установления стоимости единицы сравнения или стоимости

базового участка можно определять рыночную стоимость отдельных

земельных участков, внося поправки на их отличительные параметры.

Например, для поправки стоимости на неправильную форму участков

(треугольной конфигурации) применяется "правило 65-35" (схема 68).

Схема 68. Влияние треугольной формы участка

на его стоимость

При одинаковой площади и протяженности фронтальной границы

треугольный участок оценивается значительно ниже, чем прямоугольный.

Установлено, что стоимость треугольного участка с основанием по фронту

улицы составляет примерно 65% стоимости участка прямоугольной формы

с такой же протяженностью границы и глубиной. Если же на главной

улице находится вершина треугольного участка, то его стоимость будет в

пределах 35% стоимости участка прямоугольной формы.

2. Способ валового рентного мультипликатора (ВРМ) Оценка

стоимости земельных участков производится на основе соотношения

продажных цен и потенциального или фактического валового дохода,

получаемого от собственности. Надо совершить три действия:

- Оценить рыночный рентный доход от оцениваемого участка.

- Определить отношение валового дохода к продажной цене исходя из

недавних рыночных сделок.

- Найти стоимость оцениваемого участка путем умножения рыночного

рентного дохода от него на ВРМ (табл. 12).

Таблица 12

Расчет оценочной продажной цены земельного

участка способом ВРМ

№ участка

Рыночная цена

продажи,

тыс. руб.

Фактический или

потенциальный

валовый доход,

тыс. руб.

Валовый

рентный

мультипликато

1 54,0 12,0 4,5 = (54-12)

2 72,0 18,0 4 = (72:12)

3 40,0 8,0 5 = (40:8)

164

оцениваемый 67,5 = (15-4,5) 15 4,5 = (5+4+4,5):3

ВРМ не корректируют на различия между сопоставимыми и

оцениваемыми участками, так как они учитываются в самих продажных

ценах и ставках дохода. Надо только более точно подобрать аналоги для

сравнения. Но в то же время данный метод не учитывает возможные

различия операционных расходов по всем объектам. Этот недостаток

можно устранить, заменив в расчетах валовой доход на чистый.

3. Прием переноса или соотнесения - реализуется путем

определения соотношения между общей стоимостью застроенного участка

и стоимостью земли. Установлено, что существует устойчивая связь между

стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней сооружений.

Поэтому стоимость участка можно оценивать распределением общей цены

продажи сопоставимого объекта двумя ее составными частями –

земельным участком и строениями (улучшениями). Полученные

коэффициенты соотношений можно применить к оцениваемым

микрорайонам для определения стоимости единицы сравнения или

базового участка для данного района (табл. 13).

Таблица 13

Расчеты коэффициента по методу переноса

№ района

Общая стоимость

застроенного

участка, тыс. руб.

Средняя

стоимость земли,

тыс. руб.

Отношение

стоимости земли

к общей

стоимости

участка

1 80,0 16,0 0,200

2 90,0 20,0 0,222

3 120,0 30,0 0,250

Так, если в оцениваемом районе объект собственности продан за 200

тыс. руб., то стоимость земли будет:

200,0 х 0,224 = 44,8 тыс. руб.,

где 0,224 – среднее значение коэффициента в табл. 9.

4. Принцип остаточной продуктивности (остатка)

Чистый доход, отнесенный к земле, определяется после оплаты

расходов за три других фактора производства: труда – зарплаты,

комиссионных; капитала – процентов, дивидендов; предпринимательских

способностей – прибыли, вознаграждений. В остатке будет земельная

рента для собственника участка.

Например, если цена урожая с 1 га – 100 ед., а затраты на труд – 40, на

капитал – 20 и предпринимательство – 10; то 30 ед. – это остаточный доход

земли. При коэффициенте капитализации в 10% стоимость 1 га может быть

оценена в 300 ден. ед. (тыс. млн. руб.).

165

Метод остатка применим и при оценке стоимости застроенных

участков, когда известны стоимость или проектные затраты на сооружение

зданий (например, 500 ед.), продолжительность их полезной жизни (50

лет), ставка дохода на инвестиции (10%) и годовой чистый доход от

объекта (72) (табл. 14).

Таблица 14

Расчет стоимости земли методом остатка

Показатель Значение

1. Чистый доход за первый год, ед. 72

2. Доход от зданий 10%, доход на инвестиции +2%, возврат

инвестиций за 50 лет = 12% (0,12-500 = 60)

3. Остаточный доход земли (72-60) 12

4. Стоимость земли при капитализации дохода по 10%-й

ставке на инвестиции без ограничения срока (12:0,10 = 120)

120

5. Общая стоимость объекта = 500+120 160

5. Принцип лучшего и наиболее эффективного использования

земли (ЛНЭИ)

В самом общем виде ЛНЭИ – это, вероятнее, наиболее выгодное и

доходное использование земельного участка, обеспечивающее самую

высокую его стоимость для собственника и учет общественных интересов.

Выбор производится среди всех возможных и законных альтернативных

вариантов, которые физически допустимы и экономически эффективны

(схемы 69,70).

6. Оценка земли методом капитализации дохода

Оценка земли по доходности осуществляется преобразованием денеж-

ного дохода в стоимость с помощью коэффициента капитализации, т.е.

доли текущего дохода в полной стоимости участка. Иначе говоря,

стоимость участка может быть определена как его способность приносить

доход в будущем.

Если известны величина чистого дохода (Д) и норма (коэффициент)

капитализации (К), то можно определить стоимость земли (С) по формуле:

С = Д : К.

166

Схема 69. Критерии выбора лучшего и наиболее эффективного

использования земли

Схема 70. Факторы, определяющие вариант наилучшего и наиболее

эффективного использования участка

Капитализация – это пересчет потока будущих доходов в сумму

текущей стоимости. Коэффициент капитализации – это множитель, с

помощью которого осуществляется переход от величины текущего чистого

дохода от земельного участка к его стоимости. Он выбирается таким,

чтобы обеспечить инвестору приемлемый уровень дохода (отдачи) на

вложенный капитал и его возмещение.

167

Последовательность расчета стоимости земельного участка может

быть следующей:

1. Определяется потенциальный валовой доход на основе анализа

денежных потоков (поступлений) по сравнимым участкам за прошлые

годы в сопоставимых условиях.

2. Калькулируются расходы на будущий год с подразделением на

постоянные, эксплуатационные по всем статьям и резервы, используя

фактические издержки.

3. Из потенциального валового дохода вычитаются возможные потери

по различным причинам, которые устанавливаются путем анализа соот-

ветствующих показателей на рынке, и получается действительный валовой

доход (эффективный).

4. Исчисляется чистый доход путем исключения из действительного

валового дохода всех расходов без обслуживания долга по ипотечному

кредиту и амортизационных начислений.

5. Чистый доход пересчитывается в текущую стоимость земли

различными способами.

Соотношения чистого дохода (Д), коэффициента капитализации (К)

и стоимости земельного участка (С) можно представить как:

= С · К;

К = Д : С;

С = Д : К.

Формула капитализации (К) показывает прямой способ расчета

стоимости участка:

С = Д : К.

Если стоимость земельного участка умножить на коэффициент

капитализации, получим величину чистого дохода:

Существует несколько способов получения ставки (коэффициента)

капитализации дохода (схема 71).

168

Схема 71. Способы определения ставки капитализации

Самым простым и надежным способом является определение

коэффициента капитализации с помощью собранных на рынке данных о

чистом доходе и стоимости ряда сопоставимых земельных участков. Тогда

стоимость легко преобразуется в общую ставку капитализации по

формуле:

= Д : С.

Поскольку при покупке земельных участков обычно используется

заемный и собственный капитал, то общая ставка капитализации должна

удовлетворять рыночным условиям получения дохода на обе части

инвестиций, соизмеримого с ожидаемыми рисками.

Ставка капитализации на заемные средства (ипотечная постоянная –

) – это отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной

сумме ипотечной ссуды. Она состоит из двух частей: ставки процента и

коэффициента фонда погашения. Когда условия кредита известны,

ипотечную постоянную можно определить по финансовым таблицам.

Ставка капитализации на собственный капитал (К

) определяется

отношением денежных поступлений до вычета налогов к сумме

вложенных собственных средств и сочетает в себе норму прибыли и

возврат вложенных средств.

Общая ставка капитализации (К

) взвешивается в соответствии с

соотношением собственного

(

)

сс

КУ

и заемного

(

)

зз

КУ

капитала в

общем объеме инвестиций:

()

(

)

оссзз

ККУКУ

169

Например,

()

(

)

114,003,0084,010,03,012,07,0 К=

+× .

Исходные данные для расчетов можно получить путем изучения

деятельности кредиторов на рынке и анализа сопоставимых продаж для

собственных средств.

Ставка возмещения капитала равняется единице, деленной на число

лет возвращения вложенных средств инвестору.

Кумулятивная модель построения коэффициента капитализации

включает в себя 5-6 составляющих (см. схему 71): чистый процент,

надбавки за риски, низкую ликвидность, нагрузку управления

инвестициями и поправку на динамику стоимости участка.

Для определения стоимости земельных участков применяются и

другие методы расчетов, в частности, путем умножения валового или

чистого дохода на рентный мультипликатор (Р

), который получается от

деления цены продаж (Ц

) сопоставимых участков на величину арендной

платы или чистого дохода (Д):

= Ц

: Д.

5.3. Оценка зданий и помещений

На стоимость зданий и помещений (жилых, офисных и др.) влияют

многие факторы, среди которых важное значение имеют: местоположение

объекта, его техническое состояние, наличие и состояние коммуникаций и

инфраструктуры, степень износа, экологические условия и др.

При оценке квартир учитываются не только внутренние их качества

(площадь, количество комнат и их размер, наличие и площадь подсобных

помещений, кухня и т.д.), но и внешние факторы: состояние подъезда,

количество квартир, выходящих на лестничную площадку, ориентация

дома (попадает ли в окна солнечный свет) и др. Если окна выходят на две

противоположные стороны, то это плюс, а если в темный двор – "колодец"

– минус.

Предпочтительней, если в квартире имеется черный ход, а в доме –

дополнительная лестница, особенно если там есть лифт или пространство

для его установки.

Существенным недостатком является отсутствие в подъезде

отопления. Все большее значение в будущем станут иметь наличие

подземных гаражей или паркингов около дома; освещенность улицы, ее

безопасность (так, близость посольства, а следовательно, и поста милиции

– гарантия вашей защищенности от различного рода неприятностей).

170

В оценке жилья наряду с материальными немаловажны и эстетические

факторы, например, вид из окна, за что многие покупатели готовы

заплатить дополнительно 10-15%.

Уже на стадии ознакомления с квартирой необходимо выявить

следующие принципиальные моменты:

* тип перекрытий (деревянные или по металлическим балкам);

* состояние стояков (от этого будет зависеть масштаб затрат,

связанных с преобразованием жилья);

* несущие стены (при учете возможностей перепланировки квартиры);

* уникальные качества жилья (во многих коммуналках сохранились

великолепные образцы лепнины, камины, паркеты, элементы отделки).

Также важно выяснить, делался ли в доме капитальный ремонт, а если

да, то как давно; менялась ли система отопления; в каком состоянии на-

ходится проводка и как она проходит, какова ориентация окон, нет ли

грибка на стенах, есть ли в квартире подпол, требуется ли замена дверей и

оконных рам, есть ли на окнах сливы. Перечисленные факторы

определяют истинное качество квартиры и ее стоимость.

Профессиональные риэлтеры знают, что элементарный косметический

ремонт повышает стоимость 1 кв. м общей площади в среднем на 200-300

у.е., в то время как серьезная реконструкция, включающая замену

коммуникаций, практически незаметна.

В отношении действительно престижного дома идея дорогостоящего

капитального ремонта с целью получения прибыли при продаже себя

оправдывает. Так, цена на квартиры в доме, где сделан основательный

ремонт с применением оригинальных дизайнерских решений, может

возрасти в 2 раза; тогда как затраты на подобный ремонт в менее

престижном доме могут и не окупиться.

Для оценки первоначальной восстановительной, остаточной,

инвентаризационной, рыночной и других видов стоимости зданий и

помещений, как и для других объектов недвижимости, применяют три

известных метода: затратный, доходный и рыночный (сравнительных

продаж).

Затратный метод основан на предположении, что затраты на

строительство объекта с учетом износа служат приемлемым ориентиром

для определения рыночной стоимости объекта,

Затратный подход к оценке объекта недвижимости реализуется в

несколько этапов:

На первом этапе определяется стоимость земельного участка, на

котором находятся здания и сооружения.

На втором – рассчитывается восстановительная стоимость, или

стоимость замещения здания и сооружения.

На третьем – рассчитываются все виды износа – физический,

функциональный и внешний.