Горемыкин В.А. Экономика недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.

151

* хранить составленные отчеты об оценке объекта оценки в течение

трех лет.

Оценка объекта оценки не может проводиться оценщиком, если он

является учредителем, собственником, акционером или должностным

лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом,

имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с

указанными лицами в близком родстве или свойстве.

Проведение оценки объекта не допускается, если:

* в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или

обязательственные права вне договора;

* оценщик является учредителем, собственником, акционером,

кредитором, страховщиком юридического лица либо юридическое лицо

является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценщика.

Не допускается вмешательство заказчика либо иных

заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно

повлиять на достоверность результатов проведения оценки объектов

оценки, в том числе путем ограничения круга вопросов, подлежащих

выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.

Денежное или иное вознаграждение профессионального оценщика за

проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой

величины стоимости объекта оценки.

Основанием для проведения оценки объекта является договор между

оценщиком и заказчиком, на который распространяются общие нормы ГК

РФ.

Договор должен содержать:

* точное описание объекта с указанием его вида;

* вид определяемой стоимости;

* сведения о наличии у оценщика соответствующей лицензии;

* сведения о том, что оценщик является надлежащим профессиональным

оценщиком (если договор заключает профессиональный оценщик);

* сумму вознаграждения оценщика в денежном выражении.

Отчет об оценке объекта недвижимости не должен допускать

неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в

обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта

оценки, используемые нормативные и инструктивные материалы, включая

стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки,

приводятся иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного

толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в

отчете.

В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется

не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть

указаны критерии установления стоимости объекта оценки и причины

152

отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта

оценки.

Не допускается вмешательство заказчика либо иных

заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно

повлиять на достоверность результатов проведения оценки объектов

оценки, в том числе путем ограничения круга вопросов, подлежащих

выяснению или определению при проведении оценки объекта оценки.

Денежное или иное вознаграждение профессионального оценщика за

проведение оценки объекта оценки не может зависеть от итоговой

величины стоимости объекта оценки.

Основанием для проведения оценки объекта является договор между

оценщиком и заказчиком, на который распространяются общие нормы ГК

РФ.

Договор должен содержать:

* точное описание объекта с указанием его вида;

* вид определяемой стоимости;

* сведения о наличии у оценщика соответствующей лицензии;

* сведения о том, что оценщик является надлежащим

профессиональным оценщиком (если договор заключает профессиональный

оценщик);

* сумму вознаграждения оценщика в денежном выражении.

Отчет об оценке объекта недвижимости не должен допускать

неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в

обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта

оценки, используемые нормативные и инструктивные материалы, включая

стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки,

приводятся иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного

толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в

отчете.

В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется

не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть

указаны критерии установления стоимости объекта оценки и причины

отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта

оценки.

В отчете должны быть указаны:

* дата составления и порядковый номер отчета;

* основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

* юридический адрес и (или) адрес постоянного жительства оценщика

и сведения, позволяющие идентифицировать его как надлежащего про-

фессионального оценщика;

* точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки,

принадлежащего юридическому лицу, – реквизиты балансодержателя и

балансовая стоимость данного объекта оценки;

153

* стандарты и правила проведения оценки для определения

соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их

использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень

использованных при проведении оценки данного объекта оценки данных с

указанием источников их получения, а также принятые при проведении

оценки объекта оценки допущения;

* последовательность определения рыночной или иной стоимости

объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы

применения полученного результата;

* перечень документов, используемых оценщиком и

устанавливающих количественные и качественные характеристики

объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по

мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения

примененного им метода расчета стоимости объекта оценки. Отчет

собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью.

В случае, если оценка имущества проводилась несколькими

оценщиками по разным объектам оценки, входящим в состав этого

имущества, отчет подписывается каждым оценщиком с указанием

объектов, по которым он проводил оценку.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки,

указанная в отчете, предполагается достоверной и рекомендуемой для

целей совершения сделки с объектом оценки.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или

иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в

связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный

спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом или третейским

судом по соглашению сторон спора или при указании на такое разрешение

спора в договоре в соответствии с установленной подведомственностью

или в административном порядке.

5.1. Принципы оценки стоимости недвижимости

В мировой практике участники рынка недвижимости выработали

унифицированный набор фундаментальных оценочных правил или

принципов, которые объединяются в четыре взаимосвязанные группы

(схема 65).

154

Схема 65. Принципы оценки недвижимости

и их взаимосвязи

Принципы пользователя

недвижимого имущества:

полезность;

замещение;

ожидание

Принцип наилучшего и наиболее

эффективного использования (ПНЭИ)

Принципы, связанные с

объектом недвижимости:

остаточная продуктивность;

вклад;

убывающая и возрастающая отдача;

сбалансированность (пропорциональность);

оптимальный размер;

экономическое разделение и

соединение имущественных прав

Принципы внешней рыночной

среды:

соответствие;

зависимость;

спрос и предложение;

конкуренция;

измерение

В процессе оценки конкретного объекта недвижимости могут быть

задействованы сразу несколько принципов или отдельным из них придано

большее значение. В общем принципы отражают только направление,

тенденцию поведения людей в рыночной среде, а не их точную реакцию.

Рассмотрим кратко сущность принципов по классификационным группам.

1. Принцип полезности: любой объект недвижимости обладает

стоимостью, если он может быть полезным потенциальному владельцу для

осуществления предпринимательской деятельности или удовлетворения

социальных либо психологических потребностей. Товар, не имеющий

потребительских свойств, никому не нужен. Именно полезность

формирует потребительскую стоимость объекта.

Полезность – это способность недвижимости удовлетворять

потребности пользователя в данном месте и в течение определенного

периода времени.

2. Принцип замещения: средний (рациональный) покупатель не

заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены за другой

аналогичный объект с такой же полезностью. Иначе говоря, максимальная

стоимость собственности определяется наименьшей ценой или

стоимостью, по которой может быть приобретено другое имущество с

эквивалентной полезностью. По содержанию этот принцип близок к

понятию альтернативных издержек – того, что теряет инвестор при

вложениях именно в данный объект недвижимости, отказавшись от других

альтернативных вариантов инвестирования.

155

3. Принцип ожидания: установление стоимости объекта по текущей

стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в

будущем от владения недвижимостью. Известно, что стоимость денег во

времени меняется. Будущий рубль стоит меньше, чем сегодняшний.

Фактор времени выражается через коэффициент дисконтирования (

(

)

(

)

К i1

+= ,

где i – процентная ставка, доли единицы (или доли прибыли от

вложений через год;

Т – количество лет между годом инвестирования и годом поступле-

ния (отдачи) денег.

4. Принцип остаточной продуктивности земли: в основе стоимости

земельных участков лежит их остаточная продуктивность, т.е. размер

чистого дохода после оплаты затрат труда (заработной платы), капитала

(процентов, дивидендов), менеджмента (прибыли). Поскольку земля не-

движима, то труд, капитал и управление, как активные мобильные факто-

ры, применяются к ней в процессе предпринимательской деятельности, и

расходы их (этих трех факторов) возмещаются в первую очередь, и только

остаток дохода в виде ренты относится к земле. Остаточная (добавочная)

продуктивность возникает потому, что земля как "пассивный" неподвиж-

ный фактор позволяет в соответствующем месте получать дополнительный

доход за счет максимизации выручки, минимизации затрат или удовлетво-

рения особых потребностей. Только по внешней форме – по технике ис-

числения – земельная рента выглядит "остаточной", а не добавочной до-

ходностью. На самом деле земля в предпринимательской деятельности не-

заменима и участвует в создании дохода в совокупности с присоединяе-

мыми к ней факторами. Например, два одинаковых земельных участка,

один из которых при угловом расположении может приносить доход в 2

раза больше, чем при внутриквартальном размещении (табл. 9).

5. Принцип вклада. Вклад – это сумма увеличения или уменьшения

стоимости объекта или дохода от него вследствие наличия или отсутствия

какого-либо дополнительного фактора. Точнее, вклад – это прирост

стоимости недвижимости в результате добавления или улучшения ее, а не

фактические затраты на развитие объекта.

6. Принцип уменьшающей или возрастающей отдачи отражает

известную закономерность об убывающей предельной

производительности: по мере увеличения инвестиций общая доходность

ускоренно повышается до определенного предела, после которого темпы

прироста стоимости становятся меньше темпов дополнительных затрат.

156

Таблица 9

Расчет доходности и стоимости земельных участков

по добавочной продуктивности, у.е.

Участок земли

№

п/п

Показатель

угловой внутриквартальный

1 Валовый доход (выручка) 1100 1000

2 Расходы на оплату труда -300 -300

3 Оплата капитала -500 -500

4 Доходы менеджера -100 -100

5 Доход, отнесенный к земле (рента) 200 100

6 Ставка капитала (в долях) 0,16 0,16

7 Стоимость земли 1250 625

7. Принцип сбалансированности (пропорциональности): любому

типу землепользования соответствует оптимальное сочетание всех других

факторов предпринимательства, обеспечивающих максимальную

стоимость земли. При нарушении пропорциональности появляются

"недоулучшенные" или "переулучшенные" объекты и снижается

эффективность использования земли.

8. Принцип оптимальности размера: на любом рынке существует

оптимальное количество земли, необходимой для эффективного

использования различных видов недвижимости. Выход за пределы

оптимальности в экономике ведет к потере доходности. Недостаточный по

размеру земельный участок снижает стоимость предприятия из-за

нехватки места для различных целей (складирования, парковки и др.), а

избыточный – не приносит соответствующего дохода.

9. Принцип экономического разделения и соединения

имущественных прав: имущественные права следует разделять и

соединять так, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости.

Возможны различные способы разделения прав:

* физическое разделение – это разделение по вертикали прав

пользования воздушным пространством, поверхностью земельного участка

и его недрами;

* разделение по времени владения и использования – это аренда на

разные сроки, пожизненное владение, права на будущие объекты и др.;

* разделение по правам пользования - это ограничения на

пользование объектом (исторические памятники, особо охраняемые

территории и т.п.), ограниченное право пользования чужим имуществом

(различные сервитуты), лицензии и др.;

* разделение по видам имущественных прав – совместная аренда,

товарищества, траст, опционы, кондоминиумы, купля-продажа с условием

и др.;

157

* разделение по залоговым правам - первичные, вторичные залоги

объекта и закладных, участие в капитале;

* горизонтальное физическое разделение – это крупные массивы

земли, подразделяемые на пользующиеся спросом участки, повышающие

общую доходность недвижимости.

10. Принцип зависимости: стоимость объекта недвижимости зависит

от качества его местоположения, соответствия физических параметров

участка принятому в данном районе типу землепользования и близости к

экономической среде и инфраструктуре, т.е. от ситуса недвижимости.

Изменения окружающей среды могут повысить или при

отрицательном воздействии – снизить стоимость объекта, который сам

оказывает влияние на стоимость других близлежащих объектов.

11. Принцип соответствия подтверждает правило – максимальная

стоимость образуется тогда, когда архитектура, уровень удобств и

характер использования объекта соответствуют потребностям и

ожиданиям рынка. Он реализуется в двух связанных с ним принципах

регрессии и прогрессии.

Прогрессия имеет место, когда благодаря высокой стоимости

соседних объектов повышается стоимость недоулучшенного имущества.

Регрессия определяет уменьшение стоимости недвижимости при ее

чрезмерном улучшении относительно местных рыночных условий, т.е.

когда дорогой объект оказывается в окружении менее престижных домов,

рыночная стоимость его скорее всего будет ниже затрат на его

строительство.

12. Принцип конкуренции действует таким образом, что нормальная

прибыль порождает конкуренцию, которая стимулирует развитие рынка

недвижимости, а сверхприбыль ведет к снижению его доходности.

13. Принцип изменения отражает непостоянство стоимости

недвижимости во времени в результате процессов, проходящих как в

самом объекте (физические устаревание, реконструкция и др.), так и в

окружающей среде. Известно, что отдельно взятые объекты

недвижимости, населенные пункты и регионы проходят четыре фазы: рост,

стабильность, спад и обновление, которые соответственно влияют и на

стоимость имущества.

14. Принцип спроса и предложения гласит: цена недвижимого

имущества определяется взаимодействием предложения и спроса на

соответствующем сегменте рынка. На современном рынке недвижимости

предложение превышает спрос, который изменяется в зависимости от

множества условий, включая и эмоциональные.

15. Принцип лучшего и наиболее эффективного использования

объекта – это разумное и возможное его использование, обеспечивающее

самую высокую текущую стоимость недвижимости на дату оценки.

158

Методы оценки на основе приведенных выше принципов рассмотрим

применительно только к наиболее сложному объекту недвижимости –

земельным участкам.

5.2. Основные методы оценки стоимости земельных

участков

В рыночных условиях различают несколько видов стоимости

недвижимости: рыночную, потребительскую, инвестиционную, страховую,

ликвидационную, балансовую, для налогообложения и др. Стоимость

вообще – это денежный эквивалент собственности.

Стоимость недвижимости формируют четыре фундаментальных

фактора: спрос, полезность, дефицитность (ограниченность) предложения

и отчуждаемость объектов.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена продажи объекта

на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных

действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо ин-

формированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств.

Сделка при этом совершается при следующих условиях:

- продавец и покупатель действуют на основе типичной мотивации;

- обе стороны информированы и действуют наилучшим образом в

своих интересах;

- имеется достаточно времени для выявления реакции рынка на

имеющиеся предложения;

- платеж осуществляется наличными или другим сравнимым

способом;

- цена сделки не содержит скидок и уступок ни одной из сторон

сделки;

- объект обладает признаваемой полезностью, достаточно дефицитен

и может передаваться из рук в руки.

Цена - это фактическая сумма купли-продажи земельных участков в

уже совершенных сделках (схема 66).

Кроме рыночной цены купли-продажи земельных участков в России

широко применяется нормативная цена земли (схема 67). Продажная цена

и стоимость равны между собой только в условиях совершенного рынка.

Три основных цели преследуют люди, когда приобретают землю:

непосредственное личное использование, получение дохода (прибыли) и

удовлетворение чувства гордости от владения ею.

159

Схема 66. Стоимость, цена и затраты

Схема 67. Понятие и определение нормативной цены земли

160

В бизнесе инвестиции в землю рассматриваются как надежный

источник доходов, а другие преимущества не учитываются. Во всех

случаях необходимо знать стоимость земельных участков в соответствии с

их функциональным назначением.

В практике традиционно применяют три основных метода

определения стоимости недвижимости, в том числе и земли: 1) прямое

сравнение рыночных продаж; 2) доходный; 3) затратный.

1) Метод рыночных продаж

Наиболее распространенным способом оценки земли является метод

прямого сравнительного анализа продаж (рыночный), исходя из данных

о недавних сделках (за 3-6 месяцев). Основан он на принципе замещения:

рациональный покупатель не заплатит за данный земельный участок

больше, чем ему обойдется аналогичный другой участок с подобными

полезными свойствами.

Последовательность действий при рыночном методе:

1. Выявление фактических продаж участков на соответствующем

рынке или его сегментах.

2. Проверка информации о сделках: подтвердить хотя бы одной

стороной или брокером; убедиться, что они не являются вынужденными, и

все стороны действовали экономически рационально.

3. Внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и

каждым сопоставимым участком. В результате определяется продажная

цена каждого из сопоставимых участков, в случае если бы он имел такие

же параметры, что и оцениваемый участок. Корректировка производится в

направлении от сопоставимого участка к оцениваемому, т.е. уточняется, за

какую сумму был бы продан сравниваемый участок, обладая теми же

характеристиками, что и оцениваемый. Если сопоставимый участок

превосходит оцениваемый по какому-то параметру, то его фактическая

цена должна быть соответственно уменьшена, а если уступает, то цена

сопоставимого участка должна быть увеличена.

Корректировка может осуществляться в трех основных формах: в

рублях, в процентах по каждому фактору и в общей группировке

(совокупная поправка) на независимой (плюс-минус) и кумулятивной

основе (табл. 10).