Горемыкин В.А. Экономика недвижимости
Подождите немного. Документ загружается.
101
Схема 50. Структура права собственности на землю
Следует, однако, заметить, что в каждом конкретном случае право
собственности включает в себя далеко не все названные компоненты, а
лишь некоторые из них в определенном сочетании. Некоторые
специалисты полагают, что к праву собственности можно отнести любое
сочетание названных выше элементов, если в нем содержится хотя бы
один из пяти первых элементов, включая владение, пользование и
распоряжение. В понятие собственности включают кроме прав еще
102
интересы и выгоды, связанные с владением землей. Таким образом,
возможно существование около 1500 вариантов прав собственности,
которые в России пока еще не полностью учитываются.
Все функции собственности на землю подразделяются на общие и
специальные, т.е. свойственные всем земельным отношениям и имеющие
специфические особенности в зависимости от категории земель и условий
их использования.
К основным общим правам собственников земли относится право
совершать или не совершать определенные действия в отношении земли.
Например, каждый землевладелец имеет право самостоятельно
хозяйствовать, отчуждать свой участок, получать компенсации за его
изъятие государством, за ограничение прав, ухудшение земель и т.п.
(схема 51).
Объем и содержание специальных прав и обязанностей
определяются целевым назначением земельного участка, особенностями
правового статуса собственника и иными обстоятельствами.
Особенности земельных участков обусловливаются двумя
признаками: их свойствами – категорией земель и хозяйственным
состоянием. Например, на землях особо охраняемых территорий
хозяйственная деятельность существенно ограничивается или полностью
исключается. Недопустимо использовать пашню под строительство или
лесопосадки.
103
Схема 51. Общие права и обязанности собственников
земельных участков
Состояние земель во многом зависит от хозяйственной деятельности
людей. Так, земли с нарушенной почвой подлежат рекультивации
(восстановлению), а деградированные – консервации и т.п.
104
Статус собственников земли – граждан – зависит от цели ее
использования. Например, собственник-фермер имеет право вести
товарное хозяйство в отличие от гражданина, владеющего участком для
индивидуального жилищного строительства или личного подсобного
хозяйства, которое не может быть ликвидировано вследствие банкротства.
Обстоятельства, влияющие на права собственников, имеют различный
характер: изменение статуса местности, на которой расположен участок,
возникновение общественной потребности в данном участке и др.
Правовой статус собственников земли – коммерческих организаций
(ОАО, ООО, ЗАО, кооперативов и пр.) определяется их уставом.
Наряду с правом собственности на рынке земли необходимо
учитывать и ограниченные вещные права на нее, в частности, право
пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного)
пользования земельным участком и сервитута. Такие права на землю
принадлежат лицам, не являющимся ее собственниками, однако
имеющими возможность в том или ином объеме использовать чужие
участки в своих интересах без посредничества других лиц и собственника,
иногда даже помимо его воли. Они сохраняются и при смене собственника
земли, следуют не за собственником, а за самим земельным участком, как
бы обременяя его. Об этом надо помнить при осуществлении сделок, так
как наличие вещных прав на тот или иной земельный участок является
определенным ограничением прав самого собственника этой земли (см.
табл. 8).
Для продаваемых застроенных земельных участков устанавливаются
публичные сервитуты, в соответствии с которыми собственники
земельных участков должны обеспечить:
- безвозмездное и беспрепятственное использование мест общего
пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной
инфраструктуры), которые существовали на момент передачи земельного
участка в собственность;
- возможность размещения на участке межевых и геодезических
знаков и подъездов к ним;
- возможность доступа на участок соответствующих муниципальных
служб для ремонта объектов инфраструктуры. Изменение названных и
введение новых публичных сервитутов возможно лишь федеральным
законом или принятыми в соответствии с ним нормативно-правовыми
актами.
105
Таблица 8
Комплекс вещных прав на земельные участки
Вид права Основные приобретения Содержание прав
1 2 3
1. Постоянное
(бессрочное)
пользование
государственным или
муниципальным
участком
юридическими лицами
* Закон, решение органов
государственной или
муниципальной власти
* Право собственности на
недвижимость,
расположенную на части
участка, принадлежащего
другому лицу
* Владение и
пользование участком в
установленных
пределах
* Возведение строений
на праве собственности
* Передача в аренду с
согласия собственника
участка
2. Пожизненное
наследуемое владение
государственным или
муниципальным
участком гражданами
* Закон и соглашение
между лицами в
соответствии с законом
* Наследование
* Владение и
пользование в
соответствии с целевым
назначением земель
* Возведение на участке
строений на праве
собственности
* Передача другим
лицам во временное
пользование
* Отчуждение не
допускается
3. Сервитут - право
ограниченного
пользования чужим
участком
* Закон и соглашение
между лицами на основе
закона
* Подлежит
государственной
регистрации
* Не может быть
предметом купли-
продажи, залога и т.д.
* Владение,
пользование и
распоряжение участком,
обремененным
сервитутом
* Требовать плату за
сервитуты
* Сервитут сохраняется
при переходе прав на
участок другому лицу
* Прекращение
сервитута:
- по требованию
собственника участка
при отпадении
оснований его
установления;
- по решению суда, если
участок нельзя
использовать по
назначению из-за
106
сервитута
(окончание табл. 8)
1 2 3
4. Права на участок
собственника
недвижимости,
находящейся на нем, на
селе
Указ Президента РФ от
14 февраля 1996 г. № 198
* Передается бесплатно
в собственность
гражданам, получившим
недвижимость при
выходе из
сельскохозяйственной
организации
* Другим гражданам в
собственность за плату
* Площадь может быть
увеличена до нормы
5. Права на участок при
покупке недвижимости,
находящейся на нем, в
городе
* ГК РФ, часть II и
соглашение сторон
* Право определяется
договором:
а) в собственность
б) в аренду либо иное
право
* Пользование частью
участка на тех же
условиях, что и
продавцу
* Продажа здания
возможна без согласия
собственника участка
6. Права собственника
при продаже участка
* ГК РФ, часть II и
соглашение сторон
* Сохраняет право
пользования частью
участка для
обслуживания зданий
* Сохраняет сервитут
7. Выкуп участка для
государственных или
муниципальных нужд
* Решение органов власти
РФ или субъектов РФ
* Национализация
участка
* Согласие на выкуп
части участка
* Согласование условий
выкупа и цены
* Владение,
пользование и
распоряжение участком
до момента соглашения
или решения суда о
принудительном выкупе
8. Аренда земельного
участка
Договор аренды земли * Вести
предпринимательскую
деятельность в
107
соответствии с целевым
назначением участка
* Передавать участок в
субаренду
* Возмещение
стоимости
произведенных
улучшений после
окончания срока
договора
3.3. Виды и формы собственности на недвижимость
Форма собственности – понятие, в общем, экономическое,
Реализуется же экономически собственность тогда, когда начинает
приносить доход, т.е. в процессе присвоения и отчуждения земли и
другого недвижимого имущества как основного фактора производства и
его результатов – дохода. Существуют два основных способа присвоения и
отчуждения благ: индивидуально обособленный – частный, и совместный
– общий публичный. Соответственно, по признаку субъекта присвоения
различают две основные формы собственности: частную и публичную
(государственную и муниципальную) (схемы 52-57).
Схема 52. Структура форм собственности на землю
108
Схема 53. Характеристика государственной формы
собственности на землю
109
110
Схема 54. Основное содержание частной формы
собственности на землю