Ершова И.В. Предпринимательское право. Учебник

Подождите немного. Документ загружается.

2) принцип независимости. Соблюдение данного принципа гаран-

тируется установлением в ст.

Закона об оценочной деятельности

запрета:

а) на осуществление оценочной деятельности при наличии заинте-

ресованности оценщика. Так, оценка не может проводиться оценщи-

ком, если он является учредителем, собственником, акционером или

должностным лицом юридического лица либо заказчиком, или физи-

ческим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки,

или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

Кроме того, проведение оценки объекта оценки не допускается, если:

- в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обяза-

тельственные права вне договора;

- оценщик является учредителем, собственником, акционером,

кредитором или страховщиком юридического лица либо юридичес-

кое лицо является учредителем, акционером, кредитором или стра-

ховщиком оценочной организации;

б) на вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц

в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на до-

стоверность результата проведения оценки, в том числе ограниче-

ние круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при

проведении оценки объекта оценки;

в) на зависимость размера оплаты оценщика за проведение оцен-

ки от итоговой величины стоимости объекта;

3) принцип полноты. Согласно этому принципу оценщик осуще-

ствляет сбор и обработку всей информации, необходимой для объек-

тивной оценки объекта. Гарантией соблюдения принципа полноты

является предусмотренное ст. 14 Закона об оценочной деятельности

право оценщика требовать от заказчика при проведении обязатель-

ной оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации,

необходимой для осуществления оценки; получать разъяснения и

дополнительные сведения; запрашивать в письменной и устной фор-

ме информацию у третьих лиц. Оценщик вправе отказаться от прове-

дения оценки, если заказчик не обеспечил предоставление необходи-

мой информации об объекте оценки;

4) принцип достоверности. В соответствии с данным принципом

итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете,

который составлен оценщиком в предусмотренном законодательст-

вом порядке, признается достоверной. Она рекомендуется для целей

совершения сделки с объектом оценки. При этом следует учитывать,

что правило о рекомендации данной стоимости действует, если с да-

ты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объ-

ектом оценки (или даты представления публичной оферты) прошло

не более шести месяцев (п. 20 Стандартов оценки).

Закон об оценочной деятельности вводит правило

оспоримости

стоимости объекта, содержащейся в отчете оценщика. В случае на-

личия спора о достоверности величины стоимости, в том числе и в

связи с наличием иного отчета об оценке этого же объекта, указан-

ный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом или

третейским судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по

цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседа-

нии, только в случае обязательного совершения сделки в соответст-

вии с законодательством Российской Федерации.

В случае признания отчета об оценке имущества недостоверным

убытки подлежат возмещению в

размере,

составляющем разницу

между реальной рыночной стоимостью объекта оценки и суммой,

указанной в отчете.

Следует учитывать, что в соответствии со ст. 6 Закона об оценоч-

ной деятельности, результаты проведения оценки объекта оценки

могут быть обжалованы заинтересованными лицами. На наличие у

любых заинтересованных лиц права обжалования результатов про-

ведения оценки неоднократно обращалось внимание судами. Так, от-

меняя решение Арбитражного суда г. Москвы от 02 августа 2002 г. по

делу №

А40-8076/01-7-90

с передачей дела на новое рассмотрение в

первую инстанцию Федеральный арбитражный суд Московского ок-

руга в Постановлении от 31 октября 2002 г. № КА-А40/7268-02 ука-

зал, что заинтересованным лицом является любое лицо, которое

считает, что результат проведения оценки влияет на его права и за-

конные интересы. Выяснение указанного обстоятельства судом воз-

можно только при рассмотрении дела по существу. Таким образом,

право на иск для обжалования результата оценки имеет любое лицо.

2. Субъекты оценочной деятельности

Согласно ст. 4 Закона об оценочной деятельности, субъектами

оценочной деятельности являются оценщики и потребители их

услуг - заказчики.

В роли оценщиков могут выступать юридические лица и физичес-

кие лица (индивидуальные предприниматели), которые на профессио-

нальной основе и в порядке, предусмотренном Законом, осуществляют

оценочную деятельность. Законодательство об оценочной деятельности

не содержит каких-либо требований или ограничений в отношении ор-

ганизационно-правовой формы юридического лица-оценщика. Что же

касается физических лиц, то в качестве обязательного условия осуще-

ствления ими данного вида предпринимательской деятельности выдви-

гается регистрация в качестве индивидуального предпринимателя.

Законодательство устанавливает ряд обязательных требова-

ний к оценщику. В соответствии с Федеральным законом «О лицензи-

ровании отдельных видов деятельности», оценочная деятельность

относится к числу лицензируемых

. Следовательно, условием ее осу-

Лицензирование

оценочной деятельности прекращается с 1 января 2006 г.

ществления является получение субъектами - юридическими лица-

ми или индивидуальными предпринимателями - лицензии.

Статья 21 Закона об оценочной деятельности вводит норму о

профессиональном обучении оценщиков. Такое обучение осуществ-

ляется высшими государственными или частными учебными заве-

дениями, специально создаваемыми для этой цели, или на базе фа-

культетов (отделений, кафедр) высших государственных или

частных учебных заведений, имеющих право осуществлять такое

обучение в соответствии с законодательством РФ. Образовательные

программы, по которым проводится профессиональное обучение

оценщиков, представляются образовательными учреждениями в

Росимущество РФ (ранее - в Минимущество РФ) для согласования.

Перечень образовательных учреждений, прошедших согласова-

ние образовательных программ в области оценочной деятельности в

Минимуществе России определен Распоряжением Минимущества

РФ от 27 февраля 2002 г. № 500-р «О лицензировании отдельных ви-

дов деятельности».

В качестве условия осуществления оценочной деятельности, на-

правленного на обеспечение защиты прав потребителей, ст.

Закона

вводит обязательное страхование гражданской ответственности

оценщиков. При этом под страховым случаем понимается причинение

убытков третьим лицам в связи с осуществлением оценочной дея-

тельности, установленное вступившим в законную силу решением су-

да, арбитражного суда или третейского суда. Страхование граждан-

ской ответственности оценщиков может осуществляться в форме

заключения договора страхования по конкретному виду оценочной

деятельности (в зависимости от объекта оценки) либо по конкретному

договору об оценке объекта оценки. Заниматься оценочной деятельно-

стью без заключения договора страхования оценщик не

вправе.

Закон об оценочной деятельности, характеризуя правовой ста-

тус оценщика, определяет его права и обязанности.

В соответствии со ст. 14 Закона об оценочной деятельности

оценщик, в частности, имеет

право:

- применять самостоятельно методы проведения оценки в соот-

ветствии со стандартами оценки;

- требовать от заказчика при проведении обязательной оценки

объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документа-

ции, необходимой для оценки;

- получать необходимые разъяснения и дополнительные сведения;

- запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц ин-

формацию, необходимую для проведения оценки, за исключением ин-

формации, являющейся государственной или коммерческой тайной;

- привлекать по мере необходимости на договорной основе к уча-

стию в проведении оценки объекта оценки других оценщиков либо

иных специалистов;

- отказаться от проведения оценки, если заказчик нарушил усло-

вия договора, не предоставил необходимую информацию об объекте

оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы;

- требовать возмещения расходов, связанных с проведением

оценки объекта оценки, и денежного вознаграждения за проведение

оценки объекта оценки по определению суда, арбитражного суда,

третейского суда.

В силу ст.

Закона об оценочной деятельности оценщик, в ча-

стности,

обязан:

- соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требо-

вания Закона об оценочной деятельности, а также принятых на его

основе нормативных правовых актов РФ и субъектов РФ;

- сообщать заказчику о невозможности своего участия в прове-

дении оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоя-

тельств, препятствующих проведению объективной оценки;

- обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчи-

ка и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки;

- предоставлять заказчику информацию о требованиях законо-

дательства РФ об оценочной деятельности, об уставе и о кодексе

этики соответствующей саморегулируемой организации, на член-

ство которой ссылается оценщик в своем отчете;

- предоставлять по требованию заказчика лицензию на осуще-

ствление оценочной деятельности, страховой полис и документ об

образовании, подтверждающий получение профессиональных зна-

ний в области оценочной деятельности;

- не разглашать конфиденциальную информацию, полученную

от заказчика в ходе проведения оценки, за исключением случаев,

предусмотренных законодательством РФ;

- хранить копии составленных отчетов в течение трех лет.

Помимо оценщика, как уже указывалось, субъектом оценочной

деятельности являются потребитель их услуг - заказчик.

Круг заказчиков, определяемый Законом об оценочной деятель-

ности, широк. Ими могут быть Российская Федерация, субъекты Рос-

сийской Федерации, муниципальные образования, физические и

юридические лица. Право данных субъектов на проведение в отно-

шении принадлежащих им объектов оценки оценщиком является бе-

зусловным, оно распространяется и на проведение повторной оценки.

Право на проведение оценки не зависит от установленного законода-

тельством РФ порядка осуществления статистического и бухгалтер-

ского учета и отчетности, а полученные в результате оценки сведе-

ния могут быть использованы для корректировки данных

бухгалтерского учета и отчетности. Результаты проведения оценки

могут быть обжалованы заинтересованными лицами в установлен-

ном законодательством РФ порядке.

Следует иметь в виду, что при оценке объектов, принадлежащих

Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образо-

ваниям, договор заключается оценщиком с лицом, уполномоченным

собственником на совершение сделки с объектами оценки, если иное

не установлено законодательством.

Права и обязанности заказчика устанавливаются договором об

оценке и прямо вытекают из положений Закона об оценочной дея-

тельности, корреспондируя с правами и обязанностями оценщика.

3. Объекты оценочной деятельности. Обязательная оценка

Законодательство об оценочной деятельности не содержит ис-

черпывающего перечня или классификации объектов оценки. В со-

ответствии со ст. 5 Закона об оценочной деятельности, к объектам

оценки могут относиться:

отдельные материальные объекты (вещи);

- совокупность вещей, составляющих имущество лица, включая

имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том

числе предприятия);

- право собственности и иные вещные права на имущество или

отдельные вещи из состава имущества;

- права требования, обязательства (долги);

- работы, услуги, информация и др.

Объектами оценки выступают любые объекты гражданских

прав, в отношении которых законодательством РФ установлена воз-

можность их участия в гражданском обороте.

Таким образом, в соответствии с Законом об оценочной деятель-

ности объектами оценки могут быть любые объекты гражданских

прав, не изъятые из оборота.

В отношении ряда объектов Закон об оценочной деятельности

(ст. 8) предусматривает их обязательную оценку. Проведение оцен-

ки объектов является

обязательным:

1) при вовлечении в сделку объектов оценки, принадлежащих

полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ или

муниципальным образованиям, в том числе:

- при определении стоимости таких объектов оценки, принадле-

жащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным

образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное

управление или передачи в аренду;

- при использовании объектов оценки, принадлежащих Россий-

ской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям,

в качестве предмета залога;

- при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принад-

лежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципаль-

ным образованиям;

- при переуступке долговых обязательств, связанных с объекта-

ми оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам

РФ или муниципальным образованиям;

- при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской

Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в ка-

честве вклада в уставные капиталы или фонды юридических лиц;

2) при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

- при национализации имущества;

- при ипотечном кредитовании физических и юридических лиц в

случаях возникновения споров о стоимости предмета ипотеки;

- при составлении брачных контрактов и разделе имущества

разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих

сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

- при выкупе или ином предусмотренном законодательством РФ

изъятии имущества у собственников для государственных или му-

ниципальных нужд;

- при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за

правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об ис-

числении налогооблагаемой базы.

Следует иметь в виду, что правило об обязательной оценке не

распространяется на отношения, возникающие при распоряжении

государственными и муниципальными предприятиями и учрежде-

ниями имуществом, закрепленным за ними в хозяйственном веде-

нии или оперативном управлении (за исключением случаев, если

распоряжение имуществом в соответствии с законодательством РФ

допускается с согласия собственника этого имущества), а также на

отношения, возникающие в случае распоряжения государственным

или муниципальным имуществом при реорганизации государствен-

ных и муниципальных унитарных предприятий и учреждений.

Требования об обязательной оценке объектов независимым про-

фессиональным оценщиком закреплены, помимо Закона об оценоч-

ной деятельности, и в других законодательных актах. Приведем

некоторые примеры.

В соответствии со ст.

130

Федерального закона «О несостоятель-

ности (банкротстве)», в ходе конкурсного производства конкурсный

управляющий осуществляет инвентаризацию и оценку имущества

должника. Оценка имущества должника проводится независимым

оценщиком, если иное не предусмотрено Законом о банкротстве.

Согласно ст. 15 Федерального закона «Об обществах с ограничен-

ной ответственностью», если номинальная стоимость (увеличе-

ние номинальной стоимости) доли участника общества в уставном

капитале общества, оплачиваемой неденежным вкладом, составляет

более 200 минимальных размеров оплаты труда, установленных фе-

деральным законом на дату представления документов для государ-

ственной регистрации общества или соответствующих изменений в

уставе общества, такой вклад должен оцениваться независимым

оценщиком. При этом следует иметь в виду, что в случае внесения в

уставный капитал общества неденежных вкладов участники обще-

ства и независимый оценщик в течение трех лет с момента государ-

ственной регистрации общества или соответствующих изменений в

уставе общества при недостаточности имущества общества соли-

дарно несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в

размере завышения стоимости неденежных вкладов.

В соответствии со ст. 10 Федерального закона «О производствен-

ных кооперативах», оценка паевого взноса, превышающего 250 ус-

тановленных федеральным законом минимальных размеров опла-

ты труда, должна быть подтверждена независимым экспертом.

В соответствии со ст. 34 Федерального закона «Об акционерных об-

ществах», денежная оценка имущества, вносимого в оплату акций при

учреждении общества, производится по соглашению между учредите-

лями. При оплате акций неденежными средствами для определения

рыночной стоимости такого имущества должен привлекаться незави-

симый оценщик, если иное не установлено федеральным законом.

4. Виды стоимости объектов оценки.

Методы и подходы к оценке

Закон об оценочной деятельности (ст. 7) устанавливает предпо-

ложение об определении рыночной стоимости объекта оценки. Дан-

ное правило означает, что если в нормативном правовом акте, содер-

жащем требование о проведении обязательной оценки, или в

договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид сто-

имости объекта оценки, установлению подлежит именно рыночная

стоимость данного объекта. Следует иметь в виду, что данное прави-

ло применяется и в случае использования в нормативном правовом

акте не предусмотренных Законом об оценочной деятельности или

Стандартами оценки терминов, определяющих вид стоимости объек-

та оценки, в том числе «действительная стоимость», «разумная стои-

мость», «реальная стоимость» и др.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наибо-

лее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчуж-

ден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны

сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информа-

цией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычай-

ные обстоятельства.

Под отсутствием чрезвычайных обстоятельства Закон понимает

наличие следующих условий:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а

другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и дей-

ствуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством

публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за

объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении

сторон с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Помимо рыночной применяются следующие виды стоимости (их

перечень и определение приведены в п.

Стандартов оценки):

1) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость

объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна

или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необ-

ходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

2) стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание

объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существую-

щих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

3) стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в

рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на со-

здание объекта, идентичного объекту оценки, с применением иден-

тичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

4) стоимость объекта оценки при существующем использовании -

стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих

условий и цели его использования;

5) инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объек-

та оценки, определяемая исходя из доходности для конкретного ли-

ца при заданных инвестиционных целях;

6) стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стои-

мость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой ба-

зы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных

правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);

7) ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объек-

та оценки в случае, если он должен быть отчужден в срок, меньший

обычного срока экспозиции аналогичных объектов (т.е. периода вре-

мени, начиная с даты представления объекта на открытый рынок до

даты совершения сделки с ним);

8) утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объек-

та оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в се-

бя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта;

9) специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для опре-

деления которой в договоре об оценке или нормативном правовом

акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной

или иной стоимости, указанные в Стандартах оценки.

Аналог объекта оценки представляет собой подобный по основ-

ным экономическим, материальным, техническим и иным характе-

ристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из

сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Под методом оценки понимается способ расчета стоимости объ-

екта оценки в рамках одного из подходов к ней. Различают следую-

щие подходы к оценке:

- затратный подход - совокупность методов оценки стоимости,

основанных на определении затрат, необходимых для восстановле-

ния либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

- сравнительный подход - совокупность методов оценки, осно-

ванных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в

отношении которых имеется информация о ценах сделок с ним;

- доходный подход - совокупность методов оценки, основанных

на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

При проведении оценки объекта оценщик выбирает метод (методы)

оценки в рамках каждого из подходов к оценке. При этом он обязан ис-

пользовать (или обосновать отказ от использования) все указанные ра-

нее подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в

рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

На основании полученных в рамках каждого из подходов к оцен-

ке результатов оценщик определяет итоговую стоимость объекта

оценки. Она представляет собой итог обоснованного оценщиком

обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при ис-

пользовании различных подходов к оценке и методов оценки.

5. Договор и отчет об оценке

Наиболее распространенным основанием для проведения объекта

оценки является договор, заключаемый между оценщиком и заказчи-

ком. Однако в случаях, предусмотренных законодательством РФ,

оценка может быть проведена оценщиком на основании определения

суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению упол-

номоченного органа. Указанные органы свободны в выборе оценщика.

Заключаемый между оценщиком и заказчиком договор по право-

вой природе относится к договорам на возмездное оказание услуг.

Договором может быть предусмотрено проведение данным оценщи-

ком оценки конкретного объекта оценки или ряда объектов либо

долговременное обслуживание заказчика по его заявлению.

Закон об оценочной деятельности устанавливает простую письмен-

ную форму договора без требования нотариального удостоверения.

В соответствии со ст.

Закона об оценочной деятельности, договор

должен содержать: основания заключения договора, вид объекта оцен-

ки (с точным указанием на объект оценки, его описание), вид определя-

емой стоимости (стоимостей) объекта оценки, денежное вознаграждение

за проведение оценки объекта оценки, сведения о страховании граждан-

ской ответственности оценщика и наличии у оценщика лицензии.

Особенности содержания договора на оценку стоимости иму-

щества, вовлекаемого в сделку с участием Москвы, определены

Постановлением Правительства Москвы от 12 апреля 2005 г.

№

204-ПП

В некоторых случаях, предусмотренных нормативными право-

выми актами, договор об оценке заключается по итогам проведе-

ния конкурса. В качестве примера можно привести конкурс на

размещение городского государственного заказа на оценку иму-

щества, порядок проведения которого определен Постановлением

Правительства Москвы от 12 апреля 2005 г. № 204-ПП

Стандарты оценки (п. 13) определяют этапы проведения оценки:

1) заключение с заказчиком договора об оценке;

2) установление количественных и качественных характеристик

объекта оценки;

3) анализ рынка, к которому относится объект оценки;

4) выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к

оценке и осуществление необходимых расчетов;

5) обобщение результатов, полученных в рамках каждого из

подходов к оценке, и определение итоговой стоимости объекта

оценки;

6) составление и передача заказчику отчета об оценке.

Результатом деятельности оценщика, подтверждающим над-

лежащее исполнение возложенных на него договором обязаннос-

тей, является отчет, представляемый им заказчику. Общие тре-

бования к содержанию отчета об оценке закреплены в ст. 11

Закона об оценочной стоимости. Отчет, в частности, должен со-

держать:

- сведения об основании проведения оценки;

- информацию об оценщике, в том числе о выданной ему лицен-

зии на осуществление оценочной деятельности по данному виду

имущества;

- точное описание объекта оценки;

- последовательность определения стоимости объекта и ее итого-

вая величина, а также ограничения и пределы применения получен-

ного результата;

- дату определения стоимости объекта оценки;

См.: Постановление Правительства Москвы от

апреля 2005 г. № 204-ПП «О порядке

работы по оценке стоимости имущества в сделках с участием города Москвы», утвер-

дившее Порядок оценки стоимости имущества в сделках с участием города Москвы.

См.: Постановление Правительства Москвы от

апреля 2005 г. № 204-ПП «О поряд-

ке работы по оценке стоимости имущества в сделках с участием города Москвы», ут-

вердившее Порядок размещения заказов на оценку имущества в сделках с участием

города Москвы.