Чубуков Г.В. Земельное право России

Подождите немного. Документ загружается.

ОСОБЕННАЯ ЧАСТЬ 171

ний, отделяющие эти земли от земель иных категорий (п. 1

ст. 84 ЗК РФ). Утверждение черты поселений проводится

на основании утвержденной градостроительной и земле-

устроительной документации. Проект черты поселения от-

носится к градостроительной документации. Черта поселе-

ния должна устанавливаться по границам земельных уча-

стков, предоставленных гражданам и юридическим лицам.

Утверждение и изменение черты городских, сельских

поселений осуществляется органами государственной вла-

сти • субъектов Федерации за некоторыми исключениями,

установленными в ЗК РФ. Черта городов федерального

значения Москвы и Санкт-Петербурга утверждается и из-

меняется федеральным законом по согласованному пред-

ставлению законодательных (представительных) органов

Москвы и законодательных (представительных) органов

Московской области, законодательных (представительных)

органов города Санкт-Петербурга и законодательных

(представительных) органов Ленинградской области.

Утверждение и изменение черты городских поселений,

входящих в состав закрытых административно-территори-

альных образований, осуществляется Правительством РФ.

Включение земельных участков в черту поселений не

влечет за собой прекращение прав собственников земель-

ных участков, землепользователей, землевладельцев и

арендаторов земельных участков.

Застройка земель в городах и поселениях ведется на

основе разрешительного использования, то есть использо-

вания объектов недвижимости в соответствии с градо-

строительным регламентом, ограничениями на использова-

ние этих объектов и установленными сервитутами. Разре-

шение на строительство (документ) выдается в порядке,

установленном ГрК РФ, на основании заявлений

заинтере-

сованных физических и

юридргческих

лиц при наличии ут-

вержденной проектной документации (ст. 62 ГрК РФ).

2. Состав земель поселений

и зонирование территорий

При разработке градостроительной документации по-

селений и об их застройке разрабатываются схемы зони-

рования

территорий, определяющие вид использования

территорий и устанавливающие ограничения на их ис-

пользование, для осуществления градостроительной дея-

172 ОСОБЕННАЯ ЧАСТЬ

тельности.

Могут устанавливаться территориальные зоны сле-

дующих

видов.

Жилые

зоны. Жилые зоны предназначены для за-

стройки многоквартирными,

многоэтажными

жилыми до-

мами, жилыми домами малой и средней этажности, инди-

видуальными жилыми домами с приусадебными земель-

ными участками. В жилых домах допускается размещение

отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объек-

тов социального и культурно-бытового обслуживания на-

селения, культовых зданий, стоянок автомобильного

транспорта, промышленных, коммунальных и складских:

объектов, для которых не требуется установление сани-

тарно-защитных зон и деятельность которых не оказывает

вредное воздействие на окружающую среду (щум, вибра-

ция, магнитные поля, радиационное воздействие, загрязне-

ние почв, воздуха, воды и иные вредные воздействия).

К жилым зонам относятся также территории садовод-

ческих и дачных кооперативов, расположенные в пределах

границ (черты) поселений.

Общественно-деловые зоны. Они предназначены для

размещения объектов здравоохранения, культуры, торгов-

ли, общественного питания, бытового обслуживания, ком-

мерческой деятельности, а также образовательных учреж-

дений среднего профессионального и высшего профессио-

нального образования, административных, научно-исследо-

вательских учреждений, культовых зданий и иных зданий,

строений и сооружений, стоянок автомобильного транспор-

та, центров деловой, финансовой, общественной активно-

сти. В перечень объектов недвижимости, разрешенных к

размещению в общественно-деловых зонах, могут вклю-

чаться жилые дома, гостиницы, подземные или много-

этажные гаражи.

Производственные зоны. Предназначаются для разме-

щения промышленных, коммунальных и складских объек-

тов, обеспечивающих их функционирование объектов ин-

женерной и транспортной инфрастуктуры, а также для

установления санитарно-защитных зон таких объектов. В

санитарно-защитных зонах промышленных, коммунальных

и складских объектов не допускается размещение жилых

домов, дошкольных образовательных учреждений, обще-

образовательных учреждений, учреждений здравоохране-

ния, учреждений отдыха, физкультурно-оздоровительных

ОСОБЕННАЯ ЧАСТЬ 173

и спортивных сооружений, садоводческих, дачных и ого-

роднических кооперативов, а также производство сельско-

хозяйственной продукции,

Благоустройство территорий производственных зон

осуществляется за счет собственников производственных

объектов.

Зоны инженерной и транспортной инфраструкту-

ры. Эти территории предназначены для размещения и

функционирования сооружений и коммуникаций железно-

дорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного

и трубопроводного транспорта, связи, инженерного обору-

дования.

Для предотвращения вредного воздействия сооруже-

ний и коммуникаций транспорта, связи, инженерного обо-

рудования на среду жизнедеятельности обеспечивается

соблюдение необходимых расстояний от таких объектов до

территории жилых, общественно-деловых и рекреацион-

ных зон и других требований в соответствии с государст-

венными градостроительными нормативами и правилами, а

также со специальными нормативами, правилами застрой-

ки.

Сооружения и коммуникации транспорта, связи, инже-

нерного оборудования, эксплуатация которого оказывает

прямое вредное воздействие на безопасность населения,

размещаются за пределами городских и сельских поселе-

ний

Территории в границах отвода сооружений и коммуни-

каций транспорта, связи, инженерного оборудования и их

санитарно-защитных зон подлежат

благоустройству

с уче-

том технических и эксплуатационных характеристик та-

ких сооружений и коммуникаций. Обязанности по благоус-

тройству указанных территорий возлагаются на собствен-

ников сооружений и коммуникаций транспорта, связи, ин-

женерного оборудования.

Рекреационные зоны предназначены для организации

мест отдыха населения и

включают

в себя парки, сады,

городские леса, лесопарки, пляжи, иные объекты. В рек-

реационные зоны могут включаться особо охраняемые

природные территории и природные объекты. На террито-

рии рекреационных зон не допускается строительство и

расширение действующих промышленных, коммунальных

и складских объектов, непосредственно не связанных с

эксплуатацией объектов оздоровительного и рекреацион-

174 ОСОБЕННАЯ ЧАСТЬ

ного назначения.

Зоны сельскохозяйственного использования. В преде-

лах границ (черты) городских и сельских поселений выде-

ляются зоны сельскохозяйственного

использования,

заня-

тые пашнями, садами, виноградниками, огородами, сеноко-

сами, пастбищами, а также сельскохозяйственными зда-

ниями, строениями, сооружениями.

Территории указанных зон могут быть использованы в

целях ведения сельского хозяйства до момента изменения

вида их использования в соответствии с генеральным пла-

ном и правилами застройки.

Зоны специального назначения выделяются для раз-

мещения кладбищ, крематориев, скотомогильников, свалок

бытовых отходов и иных объектов, использование которых

несовместимо с использованием других видов территори-

альных зон городских и сельских поселений.

Земельные участки общего пользования, занятью пло-

щадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами,

набережными, скверами, бульварами, закрытыми водо-

емами, пляжами и другими объектами, могут включаться в

состав различных территориальных зон и не подлежат

приватизации.

Порядок использования данных территорий

устанав-

ливается правилами застройки с учетом требований госу-

дарственных градостроительных нормативов и правил,

специальных нормативов.

Зоны военных объектов и иные режимные террито-

рии. Порядок использования указанных зон в пределах

границ (черты) городских и сельских поселений

устанав-

ливается федеральными органами исполнительной власти

и органами исполнительной власти субъектов Федерации

по согласованию с органами местного самоуправления в

соответствии с государственными градостроительными

нормативами и правилами, со специальными нормативами,

правилами застройки.

Границы территориальных зон должны отвечать тре-

бованиям принадлежности каждого земельного участка

только к одной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавли-

вается градостроительный регламент для каждой террито-

риальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее

расположения

развития, а также возможности террито-

риального сочетания различных видов использования зе-

ОСОБЕННАЯ ЧАСТЬ 175

мельных участков (жилого, общественно-делового, произ-

водственного, рекреационного и иных видов использования

земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах

одной территориальной зоны, устанавливается единый

градостроительный регламент. Он определяет

основу

пра-

вового' режима земельных участков, а также всего, что на-

ходится над и под поверхностью земельных участков и ис-

пользуется в процессе застройки и последующей эксплуа-

тации зданий, строений, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для ис-

полнения всеми правообладателями земельных участков

независимо от форм собственности и иных прав на зе-

мельные участки. Правообладатели могут использовать

земельные участки в соответствии с любым предусмотрен-

ным градостроительным регламентом для каждой терри-

ториальной зоны видом разрешенного использования.

Земельные участки и прочно связанные с ними объек-

ты недвижимости признаются несоответствующими уста-

новленному регламенту территориальных зон, если виды

их использования не входят в перечень видов разрешен-

ного использования либо их

размеры

не соответствуют

предельным значениям, установленным градостроитель-

ным регламентом. Названные земельные участки и прочно

связанные с ними объекты недвижимости могут использо-

ваться без установления срока приведения их в

соответст-

вие с градостроительным регламентом, за исключением

случаев, когда их использование опасно для жизни и здо-

ровья людей, окружающей среды, памятников истории и

культуры.

Запрет на использование земельного участка и прочно

связанных с ним объектов недвижимости до приведения

их в соответствие с градостроительным регламентом или

срок приведения видов использования земельного участка

и прочно связанных с ним объектов недвижимости в соот-

ветствие с градостроительным регламентом устанавлива-

ется органом местного самоуправления.

Пригородные зоны. К городам и поселениям всегда

примыкают земли иных категорий. Земли, находящиеся за

пределами черты городских поселений, но составляющие с

городом единую социальную, природную и хозяйственную

территорию и не входящие в состав земель иных поселе-

ний, именуются пригородными зонами.

176 ОСОБЕННАЯ ЧАСТЬ

Границы и правовой режим пригородных зон, за ис-

ключением пригородных зон городов федерального значе-

ния Москвы и Санкт-Петербурга,

утверждаются

и изме-

няются законами субъектов Федерации. Границы и право-

вой режим городов Москвы и Санкт-Петербурга утвер-

ждаются и изменяются федеральными законами.

В пригородных зонах выделяются территории сельско-

хозяйственного производства, зоны отдыха населения, ре-

зервные земли для развития города. В составе

пригород-

ных зон могут выделяться зеленые зоны, которые выпол-

няют санитарные, санитарно-гигиенические и рекреацион-

ные функции и в границах которых запрещается хозяйст-

венная и иная деятельность, оказывающая негативное

(вредное)

воздействие

на окружающую среду.

Перевод земель в границах пригородных зон и зеле-

ных зон, занятых лесами первой группы, в земли иных ка-

тегорий допускается на основании решения Правительства

РФ (ст. 86 ЗК РФ).

3. Правовой режим закрытых территорий

Имеют место законодательно закрепленные особенно-

сти правового режима земель для закрытых администра-

тивно-территориальных образований.

Они

установлены

Законом РФ от 14 июля 1992 г. «О закрытом администра-

тивно-территориальном образовании».

Земли закрытого административно-территориального

образования в соответствии с их основным целевым назна-

чением

могут включать в себя земли населенных пунктов

(городов, поселков и сельских населенных пунктов), земли

промышленности, обороны и иные земли, предусмотрен-

ные законодательством Российской Федерации.

В закрытом административно-территориальном обра-

зовании по согласованию с органами местного самоуправ-

ления может устанавливаться особый режим использова-

ния земель. Он проявляется в следующем.

Земли, занимаемые предприятиями и (или) объектами,

по роду деятельности которых созданы закрытые админи-

стративно-территориальные образования, находятся в

фе-

деральной собственности и передаются в постоянное (бес-

срочное) пользование этим предприятиям и

(или)

объек-

там.

Решение об отнесении иных земель, включая зоны

ОСОБЕННАЯ ЧАСТЬ 177

безопасности и санитарно-защитные зоны, к землям феде-

ральной собственности на территории конкретного закры-

того административно-территориального образования при-

нимаются Правительством РФ по согласованию с органами

государственной власти субъектов Федерации и органами

местного самоуправления закрытого административно-

территориального образования. Управление этими

землями

осуществляется Правительством РФ. Земли закрытого ад-

министративно-территориального образования, за исклю-

чением земель, находящихся в федеральной собственно-

сти, остаются

ведении органов местного самоуправления

данного образования.

Глава 18

ЗЕМЛИ ПРОМЫШЛЕННОСТИ, ЭНЕРГЕТИКИ,

ТРАНСПОРТА, СВЯЗИ, РАДИОВЕЩАНИЯ,

ТЕЛЕВИДЕНИЯ,

ИНФОРМАТИКИ,

ЗЕМЛИ ДЛЯ ОБЕСПЕЧЕНИЯ КОСМИЧЕСКОЙ

ДЕЯТЕЛЬНОСТИ,

ЗЕМЛИ ОБОРОНЫ, БЕЗОПАСНОСТИ

И ЗЕМЛИ ИНОГО СПЕЦИАЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Наименование названной категории земель заслужива-

ет резкого критического суждения. Ранее действовавший

ЗК

РСФСР

1991 г. содержал в наименовании этой катего-

рии земель четырнадцать слов. В ныне действующем ЗК

РФ законодатель расширил понятие этой категории зе-

мель до двадцати одного слова. Возникает вполне закон-

ный вопрос, нужно ли употреблять столь длинные, неудоб-

ные для произношения и использования законодательные

дефиниции. Мудрость философского или законодательного

понятия всегда обратно пропорциональна количеству слов,

которыми оно выражено.

В критикуемом понятии земель промышленности и

иного назначения после прочтения двадцати одного слова о

их наименовании все равно остается не вполне понятная

их часть, поименованная как «земли иного специального

назначения». В прошлом критикуемая категория земель

именовалась достаточно не многословно. Перечисленные

земли именовались как земли специального назначения.

Это было и правильно, и удобно для использования. Но и

тогда, и теперь виды земель, объединяемые приведенным

названием, требовали и сейчас требуют дополнительного

пояснения.

178 ОСОБЕННАЯ ЧАСТЬ

Такими землями признаются те, которые в зависимо-

сти от характера специальных задач, для решения кото-

рых они используются или предназначены, подразделяют-

ся на:

земли промышленности;

земли энергетики;

земли транспорта;

земли связи, радиовещания, телевидения, информати-

ки;

земли для обеспечения космической деятельности;

земли обороны и безопасности;

земли иного специального назначения.

В состав земель промышленности и иного специального

назначения могут включаться охранные, санитарно-

защитные и иные зоны с особыми условиями использова-

ния. Эти зоны необходимы в целях безопасности населения

и создания должных условий для эксплуатации объектов

промышленности, энергетики, особо радиационно-опасных

и ядерно-опасных объектов, пунктов хранения ядерных

материалов и радиоактивных веществ, транспортных и

иных объектов. Земельные участки, которые включены в

состав таких зон, у собственников и других правооблада-

телей земельных участков не изымаются, но в их границах

может быть введен особый режим их использования, огра-

ничивающий или запрещающий те виды деятельности, ко-

торые несовместимы с целями использования установлен-

ных

зон.

Земли промышленности и иного специального назначе-

ния, занятые федеральными энергетическими системами,

объектами использования атомной энергии, федеральным

транспортом, путями сообщения, объектами федеральной

информатики и связи, объектами, обеспечивающими кос-

мическую деятельность, объектами обороны и безопасно-

сти, объектами оборонного производства, объектами, обес-

печивающими статус и защиту Государственной границы

РФ, другими объектами, отнесенными к ведению Россий-

ской Федерации, являются федеральной собственностью

(п. 4 ст. 87 ЗК РФ).

Порядок пользования отдельных видов земель про-

мышленности и иного специального назначения и установ-

ления в них зон с особыми условиями использования оп-

ределяются:

Правительством РФ - для земель, находящихся в фе-

ОСОБЕННАЯ ЧАСТЬ 179

деральной собственности;

органами исполнительной власти субъектов Федерации

- для земель, находящихся в собственности субъектов

Федерации; ,

органами местного самоуправления - применительно к

землям, находящимся в муниципальной собственности.

Земли промышленности и иного специального назначе-

ния могут предоставляться в безвозмездное срочное поль-

зование для сельскохозяйственного производства и иного

использования.

Рассмотрим особенности использования отдельных ви-

дов земель названной категории.

Землями промышленности признаются те, которые

используются или предназначены для обеспечения дея-

тельности организаций и (или) эксплуатации объектов

промышленности и права на которые возникли у участни-

ков земельных отношений по основаниям, предусмотрен-

ным ЗК РФ, федеральными законами и законами субъек-

тов Российской Федерации. На этих землях могут разме-

щаться объекты промышленности,

производственные

административные здания, строения, сооружения и их об-

служивающие объекты.

Организациям горнодобывающей и нефтегазовой про-

мышленности земельные участки для разработки полез-

ных ископаемых предоставляются после оформления гор-

ного отвода, утверждения проекта рекультивации, восста-

новления ранее отработанных земель. Особо ценные про-

дуктивные сельскохозяйственные угодья предоставляются

после отработки других сельскохозяйственных угодий в

границах горного отвода.

Размеры земельных

участков,'

предоставляемых'

для

промышленных целей, определяются в соответствии с ут-

вержденными в установленном порядке

нормами

или про-

ектно-технической документацией.

Землями энергетики признаются те, которые исполь-

зуются или предназначены для обеспечения деятельности

организаций и (или) эксплуатации объектов энергетики и

права на которые возникли у участников земельных отно-

шений по основаниям, предусмотренным земельным зако-

нодательством.

В целях

обеспечения

деятельности организаций и объ-

ектов энергетики могут предоставляться

земельные

участ-

ки для размещения:

180 ОСОБЕННАЯ ЧАСТЬ

1) гидроэлектростанций, атомных станций, ядерных

установок, пунктов хранения радиоактивных материалов и

радиоактивных веществ, хранилищ радиоактивных отхо-

дов, тепловых станций и других электростанций, обслужи-

вающих их сооружений и объектов;

2) воздушных линий электропередачи, наземных со-

оружений кабельных линий электропередачи, подстанций,

распределительных пунктов, других сооружений и объек-

тов энергетики.

Понятие земель энергетики введено действующим ЗК

РФ впервые. В прошлом они оставались не обозначенными

в составе земель промышленности и иного специального

назначения. На объектах энергетики вырабатывается

электричество. Оно передается зачастую на далекие рас-

стояния по воздушным линиям, которые размещаются, как

правило, на опорах на множестве небольших земельных

участках, которые входят в состав земель энергетики. На

этих земельных участках и вдоль линий электропередачи

могут устанавливаться охранные зоны электрических се-

тей. Правовой режим охранных зон, как следует из пред-

писаний ЗК РФ (п. 3 ст. 89), будет определен правовым ак-

том Правительства РФ.

Землями транспорта признаются те, которые исполь-

зуются или предназначены для обеспечения деятельности

организаций и (или) эксплуатации объектов железнодо-

рожного, автомобильного, морского, внутреннего водного,

железнодорожного, воздушного и иных видов транспорта и

права на которые возникли у участников земельных отно-

шений по основаниям, предусмотренным земельными за-

конами.

Железнодорожный транспорт составляет основу

транспортной

системы Российской

-Федерации

и призван

во взаимодействии с другими видами транспорта своевре-

менно и качественно обеспечивать во внутреннем и в меж-

дународном железнодорожном сообщениях потребности

населения в перевозках и услугах, жизнедеятельность

всех отраслей экономики и национальную безопасность го-

сударства, формирование рынка перевозок и связанных с

ними услуг, эффективное развитие предпринимательской

деятельности.

Производственно-технологический комплекс

железнодорожного транспорта включает в себя единую

сеть железных дорог, предприятия и учреждения желез-

нодорожного транспорта.