Щербакова Н.А. Экономика недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.

Фактор фонда возмещения (SFF) показывает денежную

сумму, которую необходимо депонировать в конце каждого

периода для того, чтобы через n-периодов при ставке сложного

процента i остаток на счете составил один рубль

SFF



, или

(1 ) 1

SFF



 

П р и м е р . Если остаток на депозите приносит ежегодно 20 %

дохода, то, чтобы за три года накопить 3, 64 млн руб., нужно

ежегодно вкладывать по 1 млн руб.: 0,27473  3,64 = 1,0 млн руб.

Текущая стоимость единицы (V

) – текущая стоимость одной

денежной единицы, которая должна быть получена через n –

периодов при ставке сложного процента, равной i,



Текущая стоимость единичного аннуитета (a

) – текущая

стоимость серии ожидаемых равных единичных поступлений в

течение n-периодов при ставке сложного процента i





П р и м е р . Право получения 100 тыс. руб. дохода в конце

каждого года в течение следующих 3 лет можно оценить

следующим образом:

= 2,106,

100 * 2,106 = 210,6 тыс. руб.

Следовательно, текущая стоимость инвестиций 210,6 тыс. руб.

является обоснованной платой за право получения 100 тыс. руб. в

конце каждого следующего года в течение 3 лет при 20%-ной

ставке.

Взнос на амортизацию денежной единицы – коэффициент

частичных платежей, показывающий величину обязательного

периодического платежа, необходимую для погашения кредита

за n-периодов при ставке сложного процента i





П р и м е р . Ожидается получение 1 тыс. руб. в конце каждого

из двух последующих лет при годовой ставке 30 %.



0,73478 .

Следовательно, для полного погашения первоначальной

суммы кредита и процентов, начисленных по годовой ставке 30

%, в конце каждого года на протяжении двух лет следует за

каждую

1 тыс. руб. уплачивать 734,8 тыс. руб.

Функции сложных процентов применяются для анализа

денежных потоков от недвижимости, определения текущей

стоимости инвестиций, обоснования величины платы за

получение будущих потоков дохода.

8. ОФОРМЛЕНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

НЕДВИЖИМОСТИ

Результаты оценки недвижимости должны оформляться

письменно в виде отчета об оценке.

Отчет об оценке – документ, содержащий обоснование

мнения оценщика о стоимости имущества. При составлении

отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию,

обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа,

содержащего сведения доказательственного значения.

Общие требования к оформлению результатов оценки

установлены Законом «Об оценочной деятельности в Российской

Федерации». Своевременное составление в письменной форме и

передача заказчику отчета об оценке объекта оценки считаются

надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей,

возложенных на него договором.

Согласно ст. 11, отчет не должен допускать неоднозначного

толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном

порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки,

используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения

оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения,

которые необходимы для полного и недвусмысленного

толкования результатов проведения оценки объекта оценки,

отраженных в отчете. Если при проведении оценки определяется

не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете

должны быть указаны критерии их установления и причины

отступления от возможности определения рыночной стоимости.

В отчете должны быть указаны (ст. 11):

– дата составления и порядковый номер отчета;

– основание для проведения оценщиком оценки объекта

оценки;

– юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему

лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному

виду имущества;

– точное описание объекта оценки, а в отношении объекта

оценки, принадлежащего юридическому лицу, – реквизиты

юридического лица и балансовая стоимость данного объекта

оценки;

– стандарты оценки для определения соответствующего вида

стоимости объекта оценки, обоснование их использования при

проведении оценки данного объекта оценки, перечень

использованных при проведении оценки объекта оценки данных

с указанием источников их получения, а также принятые при

проведении оценки объекта оценки допущения;

– последовательность определения стоимости объекта оценки

и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы

применения полученного результата;

– дата определения стоимости объекта оценки;

– перечень документов, используемых оценщиком и

устанавливающих количественные и качественные

характеристики объекта оценки.

Отчет может содержать и иные сведения, являющиеся, по

мнению оценщика, существенно важными для полноты

отражения примененного им метода расчета стоимости

конкретного объекта оценки. Отчет собственноручно

подписывается оценщиком и заверяется его печатью. Для

проведения оценки отдельных видов объектов оценки

законодательством Российской Федерации могут быть

предусмотрены специальные формы отчетов.

Согласно ст. 13, в случае спора о достоверности величины

рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в

отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об

оценке этого же объекта, указанный спор подлежит

рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с

установленной подведомственностью, третейским судом по

соглашению сторон спора или договора или в порядке,

установленном законодательством Российской Федерации,

регулирующим оценочную деятельность.

Оценщик имеет право запрашивать в письменной или устной

форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения

оценки объекта оценки, за исключением информации,

являющейся государственной или коммерческой тайной. Если

отказ в предоставлении указанной информации существенным

образом влияет на достоверность оценки объекта оценки,

оценщик должен указывать это в отчете.

Оценщик не должен разглашать конфиденциальную

информацию, полученную от заказчика в ходе проведения

оценки объекта оценки, за исключением случаев,

предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Копии составленных отчетов требуется хранить в течение трех

лет.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от

06.07.2001 № 519 «Об утверждении стандартов оценки» итоговая

величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об

оценке, составленном в порядке и на основании требований,

установленных Федеральным законом «Об оценочной

деятельности в Российской Федерации», стандартами оценки и

нормативными актами по оценочной деятельности

уполномоченного органа по контролю за осуществлением

оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть

признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом

оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты

совершения сделки с объектом оценки или даты представления

публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

Профессиональные оценщики должны удовлетворять

жестким профессиональным стандартам (требованиям в плане

компетентности, образования и профессиональных навыков) и

соблюдать профессионально-этические нормы. Соблюдение

профессиональных этических норм в области оценки очень

важно, так как на основании мнения оценщика заключаются

сделки на дорогостоящие объекты недвижимости, выдаются

крупные кредиты под залог этих объектов, принимаются

решения о начале финансирования проектов землеустройства,

разрешаются спорные имущественные вопросы.

Недобросовестность оценщика может привести к значительным

финансовым потерям со стороны его клиентов, банков-

кредиторов. Оценщик должен составлять и передавать заказчику

отчеты об оценке имущества в установленные договором сроки и

хранить копии отчетов об оценке в течение трех лет.

9. ЗАДАНИЕ ДЛЯ ВЫПОЛНЕНИЯ КОНТРОЛЬНОЙ

РАБОТЫ ПО ДИСЦИПЛИНЕ

«ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ»

В процессе выполнения контрольной работы необходимо

определить стоимость необорудованного нежилого помещения.

Основные этапы работы:

1. Анализ ННЭИ объекта.

2. Определение стоимости объекта:

2.1. Оценка сравнительным подходом.

2.2. Определение стоимости затратным подходом.

2.3. Оценка объекта доходным подходом.

3. Согласование полученных результатов в итоговую оценку

стоимости.

Основные характеристики объекта оценки указаны в прил. 2.

Применяемые условные обозначения:

– местоположение: о – в отдаленном районе, с/о – в районе

средней отдаленности от центра города; ц – в центре города.

– материал стен: к – кирпич, п – панель.

– состояние помещения: пл – плохое, ср – среднее.

Сведения о доходности аналогичных объектов представлены

в табл. 9.1.

Т а б л и ц а 9.1

Очищенные ставки аренды по нежилым помещениям

за месяц, руб./ м

Наименование

объекта

Площадь,

Местоположение

о с/о ц

СКЛАД

До 60 33 35 45

60…600 31 33 38

Больше 600 30 31 33

ОФИС

До 30 31 36 55

30…60 30 36 55

Больше 60 29 35 54

МАГАЗИН

До 30 32 36 60

30…100 31 35 58

Больше 100 29 35 57

Наряду с предполагаемой доходностью обосновать вариант

ННЭИ анализом соседнего окружения оцениваемого объекта.

Данные о продажах аналогов представлены в табл. 9.2.

Т а б л и ц а 9.2

Данные о продажах нежилых помещений

Аналоги

объекта

оценки

Местопо-

ложение

Пло-

щадь, м

Материал

стен

Состояние

помеще-

ния

Стоимость

оборудова

ния, тыс. руб.

А1

А2

А3

с/о

нп

+ 10

нп

- 2

нп

- 3

ср

пл

ср

А4

А5

А6

нп

- 2

нп

+ 5

нп

+ 15

ср

пл

ср

А7

А8

А9

нп

+ 2

нп

+ 5

нп

- 4

ср

пл

ср

*П

нп

– площадь объекта оценки в соответствии с вариантом

Результаты расчетов скорректированных цен следует записать

в табл. 9.3. с точностью до сотых.

Т а б л и ц а 9.3

Расчет скорректированных цен нежилых помещений

Цены продаж нежилых помещений, сопоставимых с оцениваемым,

представлены в соответствии с номером варианта в прил. 3.

кх

– цена продажи, приведенная к оцениваемому объекту по

количественным характеристикам (по площади и стоимости оборудования),

тыс. руб.

Различия в ценах аналогичных нежилых помещений за счет

местоположения: 15 % – между расположенными в отдаленном

районе и районе средней отдаленности; 10 % – между

расположенными в центре города и районе средней

отдаленности. Для определения корректировок по другим

параметрам следует применять парный анализ продаж.

При проведении расчетов затратным подходом учесть

следующее:

– для определения площади земли схематично начертить

расположение здания на земельном участке с указанием размеров

нежилого помещения (соответствующих П

нп

), границы

земельного участка плюс 2,5 м от кромки здания;

– цена земли 100 руб / м

;

– типичная предпринимательская прибыль подрядных

организаций принимается равной 20 %, строительные затраты

подрядных организаций на возведение аналогов объекта оценки -

3000 руб / м

;

– величины внешнего и функционального износа равны

нулю.

Информация об убытках и расходах, связанных с объектом

оценки:

– убытки от недосбора арендной платы и смены арендаторов

составляют 1 % от потенциального валового дохода;

– расходы по управлению – 10 % от действительного

валового дохода;

– налог на имущество – 2 % в год от стоимости нового

строительства оцениваемого помещения с учетом износа

(упрощенно);

– страхование – 0,1 % в год от стоимости нового

строительства;

– плата за землю – 1,5 руб. / м

в месяц.

Данные о согласовании полученных результатов в итоговую

стоимость объекта оценки заносятся в табл. 9.4 и

обосновываются в тексте работы.

Т а б л и ц а 9.4

Расчет рыночной стоимости нежилого помещения

Подходы к оценке недвижимости

Стоимость

объекта оценки,

тыс. руб.

Весовой

коэффициент

Сравнительный … …

Затратный

Доходный

…

Итого рыночная стоимость … 1

ЛИТЕРАТУРА

1. Артеменков И.Л., Попов Г.В. Оценка недвижимости. – 3-е изд. – М.: АО

РОО, 1995. – Ч. 1.

2. ГОСТ Р51195.0.02.98. Единая система оценки имущества.

3. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. – М.: ИНФРА-М, 1996.

4. ВСН 53-86 Правила оценки физического износа жилых зданий /

Росгражданстрой. – М.: Прейскурантиздат, 1988. – 72 с.

5. Горемыкин В.А. Рынок недвижимости. – М.: Изд-во МЭГУ, 1994.

6. Игнатьев Г.В., Жуков И.В. Ипотечное кредитование как метод

привлечения инвестиций в строительство: практическое пособие. –

Красноярск, 1999.

7. Калачева С.А. Операции с недвижимостью. – М.: Приор, 1997.

8. Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости:

Учеб. пособие. – М., 1998.

9. Макконелл Кэмпбелл Р., Брю Стэнли Л. Экономикс: принципы,

проблемы и политика / Пер. с англ. – М., 1992. – Т. 2.

10. Максимов С.Н. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. – СПб., 1999.

11. Мосин В.Г., Щербаков В.А. Основы внешней оценки производственно-

хозяйственной деятельности предприятий. – Новосибирск, 1998.

12. Налогооблажение недвижимости: [Нормат. документы / Ред. Новиков

С.А.]. – М.: Приор, 1998.

13. Опекунов В.А. Оценка недвижимости в инвестиционной деятельности. –

М., 1999.

14. Организация оценки и налогообложения недвижимости.

Т. 1. – М., 1999.

15. Организация оценки и налогообложения недвижимости.

Т. 2. – М., 1997.

16. Оценка имущества предприятий. Финансирование инвестиций в объект

недвижимости: учеб. пособие / Э.А. Козловская, Д.С. Демиденко, О.В.

Балашов и др. – СПб, 2000.

17. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические

аспекты / Под ред. В.В. Григорьева. – М.: ИНФРА-М, 1997.

18. Оценка рыночной стоимости недвижимости: Учеб. и практическое

пособие. – М.: Дело, 1998. – (Серия «Оценочная деятельность).

19. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г.

№ 2820 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в

Российской Федерации».

20. Постановление Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 «Об

утверждении стандартов оценки».

21. Проскурякова Н. Кредитная система России в первой половине XIX

века // Ипотека. – 1996. – № 3(15), март.

22. Руководство по политике и процедурам кредитования коммерческой

недвижимости. – М., 1998 – Вып 4.

23. Рынки недвижимости и развитие городов: российская реформа и

международная практика: Сб. статей с приложением толкового словаря по

экономике недвижимости / Международный центр социально-экономических

исследований «Леонтьевский центр». – СПб., 1994.

24. Смирнов В.А. Организационно-экономические основы инвестирования

проектов недвижимости. – СПб.: СП6ГУЭФ, 1999.

25. Смирнова И.В. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. – СПб., 1996.

26. Стерник Г.М., Ноздрина Н.Н. Методология сбора и обработки

информации о рынке недвижимости. – М.,1997.

27. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости: Учеб. пособие. – СПб.,

МИПК при СПбГТУ, 1994.

28. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. – СПб.:СПб ГТУ, 1997.

29. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость. – СПб.:

СПбГТУ, 1996.

30. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход

недвижимости / Пер. с англ. – М.: «Дело Лтд.», 1995.

31. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости / Пер. с англ. – М.,1994.

32. Щербаков А.И, Золотарев И.И., Щербакова Н.А. Основы экономики

недвижимости: Учеб. пособие. – Новосибирск: НГАС, 1997.

33. Щербаков В.А., Шаронова И.В., Щербакова Н.А. Основы

управленческого функционально-стоимостного анализа. – Новосибирск, 1999.

34. Щербакова Н.А. Определение стоимости недвижимости: Метод.

указания к выполнению курсовой работы по дисциплине «Экономика

недвижимости» для студентов по специальности 06.08.00 – «Экономика и

управление на предприятиях «строительство») всех форм обучения. –

Новосибирск, 1999.

35. Черняк А.В. Оценка городской недвижимости. – М.: Русская деловая

литература, 1996.

36. Экономика и финансы недвижимости / Под ред. Ю.В. Пашкуса. – СПб,

1999.

37. Экономическая оценка недвижимости: оценка эффективности

инвестиционных проектов: Метод. указания для V курса днев. отд. –

Новосибирск, 1997.

38. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. – СПб, 2001. – (Сер.

«Учебники для вузов»).

39. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика

недвижимости. – СПб, 2000.

40. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория,

проблемы, практика. – М.: Экономика, 2000.

41. Щербаков В.А., Щеорбакова Н.А. Основы финансирования

недвижимости. – Новосибирск: НГТУ, 2001.

42. Alfred A. Ring, Jerome Dasso. REAL ESTATE: princnples and practices.–

Prentice-Hall, inc., Englewood Cliffs. – N.Y. – 1985.

43. J. Harvey. Urban land economics: The economics of real property. –

Macmillan ed. London, 1987.

42. The appraisal of Real Estate. Tenth edition. Appraisal Institut. – Chicago,

1992.