Щербакова Н.А. Экономика недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.

Итак, стоимость оцениваемой квартиры составляет

385 тыс. руб.

Корректировки, рассчитанные на основе применимых в

конкретных ситуациях методах, вносятся в цены объектов-

аналогов. Цель внесения корректировок – приведение каждого

объекта сравнения к объекту оценки по всем различающимся

характеристикам, существенно влияющим на стоимость.

Основные правила внесения корректировок в цены продаж

аналогов:

Правило 1. Внесение корректировок осуществляется от объекта

сравнения к объекту оценки.

Правило 2. Если сравниваемый объект хуже оцениваемого,

корректировки будут положительными, если лучше – отрицательными.

Для внесения корректировок применяют следующие методы

[14]:

 метод общей суммы – все корректировки отражают

отличия объекта оценки и его аналога, вносятся в виде денежных

сумм;

 метод аддитивных процентных отклонений –

суммируются поправки в виде процентов и приведенная по

времени цена;

 метод мультипликативных процентных отклонений –

выраженные в процентах поправки учитывают взаимосвязь

факторов между собой (отрицательные поправки меньше 100 %,

положительные – больше);

 смешанный метод – используются корректировки и

аддитивные в виде денежных сумм, и мультипликативные в виде

процентов.

П р и м е р . Нужно определить стоимость складского

помещения, расположенного в районе «А», если известны

следующие данные о недавних продажах объектов-аналогов:

№

прода

жи

Цена

продажи,

тыс. руб.

Характеристики относительно объекта

оценки

Район

Подъездные пути

Пожароохранная

сигнализация

1 790 Хуже на 15 % Аналогичная А

2 940 Аналогичные Хуже на 5 % С

3 870 Лучше на 10 % Аналогичная Д

Известно также, что складские помещения в районе «А»

дешевле на 10 %, чем в районе «С», и дороже на 15 %, чем в районе

«Д»

Рассчитаем скорректированные цены продаж объектов-

аналогов, используя метод мультипликативных процентных

отклонений:

№

прода

жи

Цена

продажи,

тыс. руб.

Корректировки в долях Скорректиров

анная цена

продажи,

тыс. руб.

Подъездны

е пути

Сигнализа

ция

Район

1 790 1,15 1,00 1,00 908,5

2 940 1,00 1,05 0,90 888,3

3 870 0,90 1,00 1,15 900,5

Стоимость оцениваемого складского помещения можно

принять равной 900 тыс. руб.

4.3. СОГЛАСОВАНИЕ СКОРРЕКТИРОВАННЫХ ЦЕН

Заключительным этапом сравнительного подхода является

установление стоимости объекта оценки на основе

сравнительного анализа выбранных аналогов в результате

согласования.

Согласование – это не усреднение полученных

промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения

показателей в соответствии с их характеристиками. Согласование

скорректированных цен аналогов проводится в соответствии с

имеющимися отличиями от объекта оценки.

В процессе согласования необходимо выявить причины

различий промежуточных результатов, учесть количество

поправок, внесенных в цену сопоставимой продажи. При

согласовании следует учитывать следующее основное правило:

Чем меньше количество и величина корректировок,

внесенных в цену конкретного объекта сравнения, тем

больший «вес» имеет данная продажа в процессе

формирования стоимости оцениваемого объекта.

При наличии обширной информации о большом количестве

похожих продаж, небольшом различии величин

скорректированных цен применяются статистические методы. В

частности, суждение о стоимости объекта недвижимости на

основе сравнительного анализа продаж можно принять в

результате анализа четырех показателей:

1) среднеарифметического значения скорректированных цен

сопоставимых продаж;

2) моды;

3) медианы;

4) скорректированной цены самого похожего на оцениваемый

объект аналога.

Мода – наиболее часто встречающее значение в числовом

ряду. Например, имеется несколько скорректированных цен

сопоставимых продаж: 200, 220, 180, 200, 210. Следовательно,

мода =

= 200);

Медиана – середина ранжированного числового ряда.

Например, расположим рассмотренный выше числовой ряд в

порядке возрастания: 180, 200, 200, 210, 220. Следовательно,

медиана = 200 (третье значение с обоих концов ранжированного

числового ряда).

При логическом анализе вышеперечисленных показателей

необходимо учесть, что на значение среднеарифметического

могут повлиять разбросы крайних значений.

На малоактивных рынках, когда данных мало и объекты

отличаются друг от друга по ряду параметров, для каждой из

скорректированных цен аналогичных объектов выбирается

весовой коэффициент. Для этого целесообразно применять

теорию нечетких множеств, в частности метод расстановки

приоритетов [11,

с. 45-54; 33]. Метод позволяет сравнивать пары продаж с учетом

их похожести на объект оценки, в чем находит отражение

степень влияния соответствующих им цен на формирование

результата оценки, получаемого сравнительным подходом.

Критерий выбора весового коэффициента – степень похожести

анализируемого аналога на объект оценки.

С использованием полученного весового коэффициента

каждой из сопоставимых продаж и соответствующих им

скорректированных цен как средневзвешенное определяется

величина, которая становится основой при принятии решения об

итоговой стоимости объекта на основе сравнительного анализа

продаж.

Математика позволяет сузить диапазон стоимости объекта,

окончательное решение принимает оценщик после анализа рынка

[27, с. 56]. Итоговая стоимость оцениваемой недвижимости

определяется в результате логического анализа

откорректированных данных по продажам аналогичных объектов

с учетом рассчитанных результатов сравнительного анализа

сопоставимых продаж.

4.4. ПРЕИМУЩЕСТВА И НЕДОСТАТКИ

СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА

Наиболее надежные результаты на основе использования

сравнительного подхода получают при оценке небольших

коммерческих объектов и объектов недвижимости, которые часто

покупаются-продаются и не используется для получения дохода.

Чем более похожи объекты сравнения и чем больше их

используется для анализа, тем более точным будет получаемый

результат оценки. Следовательно, СП наиболее надежен при

оценке жилья, так как рынок жилья – наиболее развитый сегмент

рынка недвижимости и имеется достаточное количество

сопоставимых продаж объектов (квартир). К тому же этот рынок

насыщен информацией: периодическая печать, телевизионная

информация и собственные базы данных риэлтерских фирм.

Преимущества сравнительного подхода :

– позволяет отразить мнение типичных продавцов и

покупателей в итоговой оценке;

– в ценах продаж отражается изменение финансовых условий

и инфляция;

– статистически обоснован;

– позволяет вносить корректировки на отличия сравниваемых

объектов;

– при наличии достаточного количества данных для анализа,

подход достаточно прост в применении и дает надежные

результаты.

Однако существует ряд проблем, связанных с применением

этого подхода. Основные из них представлены в таблице.

Т а б л и ц а 4.1

Основные проблемы, связанные с применением сравнительного

подхода к оценке недвижимости

Проблема

Влияние на точность получаемого результата

Различия продаж

Подход основан на анализе сопоставимых

продаж, а абсолютно идентичных продаж не

бывает, совпадение наблюдается лишь по ряду

параметров. Продажи могут отличаются не только

набором характеристик, присущих самому

объекту, но и условиями сделки. Чем больше

различий между сопоставимыми продажами, тем

больше вероятность получения недостаточно

точного результата оценки

О к о н ч а н и е т а б л и ц ы

Проблема

Влияние на точность получаемого результата

Сложность сбора

информации о

фактических ценах

продаж

Точность оценки зависит не только от

обширности, но и от достоверности используемой

для анализа информации. На сегодняшний день в

России фактические цены продаж нередко

скрываются в целях уклонения от уплаты

существующих государственных налогов и

сборов, проверка достоверности информации

существенно затруднена

Проблематичность

сбора информации

о специфических

условиях

сделки

Процесс проверки специфических условий

совершения сделки (действовали ли стороны

экономически рационально, типична ли была

мотивация продавца и покупателя и т.п.) сложен.

При наличии подобных обстоятельств цена

продажи конкретного объекта может существенно

отличаться от типичной для данного рынка.

Использование информации о таких продажах

может негативно отразиться на результатах

анализа

Зависимость от

активности рынка

Подход основывается на анализе рыночных

данных, поэтому точность результата оценки

зависит от активности и насыщенности рынка

данными о сделках с аналогами оцениваемого

объекта. Оценка на малоактивных рынках

проблематична

Зависимость от

стабильности

рынка

Если рынок подвержен быстрым изменениям,

то получение точного результата оценки

затруднено: за время с момента совершения даже

недавней сделки до даты оценки рыночные

условия могут существенно измениться. Процесс

приведения цен продаж к единому моменту

времени (дате оценки) требует знаний и затрат

времени для тщательного анализа возможных

произошедших изменений на рынке

Сложность

согласования

данных о

существенно

различающихся

продажах

Согласование скорректированных цен очень

похожих продаж основывается на простейших

статистических методах. Если сделок купли-

продажи сопоставимых объектов было мало или

информация о подобных сделках за последнее

время отсутствует, требуется согласование

данных о значительно отличающихся друг от

друга продажах, что может снизить точность

результата оценки

Итак, определение стоимости недвижимости сравнительным

подходом основано на анализе рыночных данных о продажах

аналогичных объектов, в которые вносятся соответствующие

корректировки, сглаживающие существующие различия между

сравниваемыми объектами. Рыночные данные используется во всех

трех базовых подходах к оценке недвижимости, но точность

результата оценки наиболее зависима от рыночных данных при

расчетах на основе сравнительного подхода.

З а д а ч а 1. Используя парный анализ продаж, определите

стоимость квартиры.

Отличия объектов

сравнения

Оцениваема

я квартира

Данные о недавно проданных

квартирах

кв. 1 кв. 2 кв. 3

Балкон – - + +

Этаж / этажность 3/5 5/5 5/5 3/5

Цена продажи, тыс. руб. ? 450 455 495

З а д а ч а 2. Определите стоимость не имеющего улучшений

земельного участка размером 15 соток, расположенного на ул.

«С», если известна следующая информация об аналогичных

участках:

Параметры

Участок

№ 1

Участок

№ 2

Участок

№ 3

Участок

№ 4

Цена и

условия

сделки

Обмен с

доплатой

200 тыс.

руб. на

комнату

44 тыс.

руб.

наличным

Обмен на

легковой

автомобиль

1980 г.

выпуска

50 тыс. руб.

наличными

Улучшения нет нет

фундамент

10*10

фундамент

10*10

Размер

участка,

соток

17 15 14 15

Местополож

ение

ул. А ул. С ул. В ул. Солнечная

стоимость земли на ул. «С» выше в среднем на 5 %, чем на

ул. «А», и ниже на 20 %, чем на ул. «В»;

рыночная стоимость автомобиля 1980 г. выпуска – 55 тыс.

руб.

стоимость комнаты – 245 тыс. руб.

затраты на возведение фундамента 10*10 м = 15 тыс. руб.

5. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

НА ОСНОВЕ ЗАТРАТ

5.1. СУЩНОСТЬ И ЭТАПЫ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

Затратный подход основывается на расчете затрат на

воспроизводство оцениваемых зданий и сооружений с учетом

всех видов износа и предпринимательской прибыли. К

полученной стоимости добавляется рыночная стоимость участка

земли.

Затратный подход – совокупность методов оценки,

основанных на определении затрат, необходимых для

восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом

накопленного им износа.

Затратный подход базируется на предположении, что

типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем

за создание объекта аналогичной полезности. Однако суммарные

издержки на приобретение земельного участка и строительство

на нем аналогично объекта не всегда эквивалентны рыночной

стоимости.

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, так

как рациональный покупатель, принимая решение о

приобретении объекта, учитывает затраты на возможное новое

строительство точной копии или аналога приобретаемого

имущества.

Оценка затратным подходом проводится в несколько этапов

(рис. 5.1).

Определение стоимости недвижимости затратным подходом

начинается с оценки земельного участка, которая является не

только частью этого подхода, но и самостоятельным этапом

процесса оценки. Затем определяют стоимость нового

строительства, оцениваемых улучшений, рассчитывают

накопленный износ. На заключительном этапе затратного

подхода для получения итоговой стоимости объекта

суммируются стоимость земельного участка и затраты на новое

строительство, улучшение имеющихся на нем зданий и

сооружений за вычетом износа.

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

Расчет стоимости земельного участка

с учетом наиболее эффективного использования

(С

)

Расчет затрат на новое строительство оцениваемых строений

(С

нс

)

Стоимость воспроизводства Стоимость замещения

Расчет накопленного износа

(И

)

Физический износ Функциональный износ Внешний износ

Расчет стоимости улучшений с учетом накопленного износа

Су

= С

нс

– И

Определение итоговой стоимости недвижимости

зп

= С

+ С

Рис. 5.1. Основные этапы затратного подхода при оценке недвижимости

5.2. МЕТОДЫ РАСЧЕТА ЗАТРАТ НА НОВОЕ

СТРОИТЕЛЬСТВО УЛУЧШЕНИЙ

Расчет затрат на новое строительство оцениваемых

улучшений включает определение стоимости воспроизводства

или стоимости замещения. При расчете затрат на возможное

новое строительство объекта оценки учитываются затраты

инвестора, а не подрядчика.

Стоимость воспроизводства представляет собой выраженные

в денежной сумме затраты на новое строительство точной копии

оцениваемого здания или сооружения с учетом текущего уровня

цен. Определение стоимости замещения сводится к расчету

основанных на текущих ценах затрат на новое строительство

здания или сооружения аналогичной функциональной

полезности с учетом существующих на дату оценки требований к

аналогичным объектам.

Наиболее точно представление об объекте оценки дает

стоимость воспроизводства, однако для старых зданий такой

расчет практически невозможен вследствие отсутствия или

сложности поиска аналогичных устаревших, ранее

использовавшихся материалов и методов строительства.

Стоимость нового строительства рассчитывают, как правило,

одним из следующих методов: сравнительной стоимости единицы,

стоимости укрупненных элементов и количественного анализа.

Метод сравнительной стоимости единицы – оценка

имущества на основе использования единичных

скорректированных укрупненных показателей затрат на создание

аналогов. Затраты на единицу сравнения (1 м

или 1 место

аналога) и количество единиц сравнения в объекте оценки

перемножаются. Применение укрупненных сметных норм

основано на использовании удельных показателей стоимости на

потребительскую единицу строительной продукции по

характерным типам зданий и сооружений в базисном текущем и

прогнозном уровне цен, определяемых на основании

ежеквартальных цен на ресурсы.

Метод стоимости укрупненных элементов – оценка объекта

на основе суммирования затрат на создание его основных

элементов. В методе используются данные о стоимости

различных элементов (составных частей) здания – поэлементные

затраты. При оценке жилого здания могут быть выделены

затраты по следующим направлениям: составление сметы,

подготовка и проверка планов строительства, работы по