Щербакова Н.А. Экономика недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.

подготовке участка под строительство, земляные работы,

фундамент, внутренние стены, потолок, водосточные трубы,

лестницы, двери, окна, подведение воды, система труб, слесарно-

водопроводные работы, электропроводка, окраска. Применяемые

единицы сравнения: 1 м

кладки, 1 м электропроводки и др.

Этот метод обеспечивает лучшее сравнение элементов

оцениваемого объекта с типовыми элементами, поэтому

позволяет получить величину большей точности, чем с

использованием метода сравнительной стоимости единицы.

Метод количественного анализа – оценка объекта на основе

полной сметы затрат на его воспроизводство. Метод заключается

в суммировании всех затрат на возведение или установку

составных частей строения и включает составление перечня всех

материалов и оборудования, подсчет трудовых затрат,

необходимых для установки каждого элемента, учет косвенных,

накладных расходов и прибыли застройщика.

Количественный анализ всех компонентов здания дает наиболее

точные расчеты затрат. Однако метод очень трудоемок, его

применение основано на составлении перечня всех материалов и

оборудования, подсчете необходимых для установки каждого

элемента трудовых затрат, что требует привлечения

квалифицированных сметчиков.

После расчета затрат на возможное новое строительство

точной копии или аналога оцениваемого объекта приступают к

определению накопленного износа.

5.3. МЕТОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ИЗНОСА

НЕДВИЖИМОСТИ

Износ имущества – снижение стоимости имущества по

различным причинам. Существуют три вида износа

недвижимости – физический, функциональный, внешний.

Физический износ имущества – износ, связанный со

снижением работоспособности имущества в результате

естественного физического старения и влияния внешних

неблагоприятных факторов.

Функциональный износ имущества – износ из-за

несоответствия современным требованиям, предъявляемым к

данному имуществу.

Внешний износ имущества – износ в результате изменения

внешних по отношению к имуществу факторов.

Износ подразделяют на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ имущества – износ имущества, затраты на

устранение которого меньше, чем добавляемая при этом

стоимость.

Неустранимый износ имущества – износ имущества, затраты

на устранение которого больше, чем добавляемая при этом

стоимость.

Существует несколько методов, используемых оценщиками

для определения величины накопленного износа, основными из

которых являются методы разбиения, срока жизни и сравнения

продаж.

Метод разбиения заключается в определении отдельно трех

видов износа с разделением физического и функционального на

устранимые и неустранимые типы. Для определения каждого

компонента износа используются инженерные и визуальные

методы.

Физический износ недвижимости проявляется в потере

элементами строения первоначальных технических и

эксплуатационных свойств, что может быть вызвано

неправильной эксплуатацией, физическим и химическим

воздействием. В России действуют правила оценки физического

износа жилых зданий, содержащие перечень конструктивных

элементов зданий с возможными повреждениями не из-за

стихийных бедствий, соответствующими процентами

физического износа и примерным составом ремонтных работ [4].

Определение устранимого физического износа основано на

учете всех необходимых расходов по текущему ремонту,

включающему покраску и мелкий технический ремонт, который

следует выполнить перед продажей недвижимости для

максимизации прибыли или минимизации убытков. Признак

неустранимого физического износа здания – невозможность его

дальнейшей эксплуатации по условиям технической

безопасности. Износ каждого элемента объекта оценивают

отдельно. Процент износа определяется в результате осмотра или

технической экспертизы и переводится в денежное выражение

умножением процента износа на восстановительную стоимость

каждого элемента.

Функциональный износ возникает вследствие несоответствия

объекта современным функциональным требованиям. Может

возникнуть из-за неэффективной планировки здания, плохого

дизайна. Строение при этом пригодно к эксплуатации, но

обесценивается, т. е. утрачивает меновую стоимость за счет

появления современных более совершенных функциональных

аналогов. Функциональный износ рассчитывается как разница на

дату оценки между величинами стоимостей здания с

устранимыми и неустранимыми функциональными

недостатками. Под неустранимым функциональным износом

подразумевают уменьшение стоимости из-за недостаточности

или избыточности качественных характеристик элементов

здания, когда некоторые из них не соответствуют требованиям к

подобным объектам, существующим на дату оценки. Если

имущество предназначено для сдачи в аренду, его износ

определяется потерями в арендной плате.

Внешний износ можно определить потерями дохода из-за

внешних факторов, либо рассчитать путем сопоставления продаж

при наличии и отсутствии внешних воздействий. Причины

возникновения внешнего износа – изменение внешних по

отношению к недвижимости факторов, например: общий упадок

района местоположения строения; большой транспортный поток

внутри жилого квартала; изменения соотношения спроса и

предложения на рынке, финансовых условий и законодательства.

Метод срока жизни основан на определении накопленного

износа в результате непосредственного осмотра строений и

базируется на том, что эффективный возраст, выраженный в

процентах, отражает типичный срок экономической жизни, так

же как процент накопленного износа отражает общие затраты

воспроизводства. Оба этих значения представляют на дату

оценки. Данная концепция отражена в формуле:

И ЭВ

СВ СЭЖ

где И – износ, руб.; ЭВ – эффективный возраст, лет; СВ –

стоимость воспроизводства, руб.; СЭЖ – типичный срок

экономической жизни, лет.

Срок экономической жизни определяется как отрезок

времени, в течение которого объект можно использовать и

получать прибыль, а вклад улучшений в стоимость земельного

участка больше нуля. Сложность определения оставшегося срока

экономической жизни заключается в том, что ремонт и

реконструкция могут увеличить его, а изменившиеся вкусы и

социально-экономическая обстановка – уменьшить.

Эффективный возраст здания определяется исходя из его

внешнего вида.

Метод срока жизни основан на визуальном осмотре, поэтому

точность результатов зависит от знаний и опыта оценщика.

Метод сравнения продаж заключается в определении износа

в результате анализа рыночных данных о текущих сопоставимых

продажах.

Отбираются недавно проданные аналоги объекта оценки,

затем – накопленный износ каждого из них в порядке,

представленном на рис. 5.2.

Расчет стоимости земельного участка

(С

)

Определение стоимости улучшений с учетом износа (С

)

исключением стоимости земельного участка из цены продажи

объекта (ЦП)

= ЦП – С

Расчет стоимости нового строительства на дату оценки (С

нс

)

Стоимость воспроизводства (ВС) Стоимость замещения (СЗ)

Расчет накопленного строениями износа

= С

нс

- С

Определение эффективного возраста объекта сравнения

(ЭВ)

Определение среднегодового износа (И

год

) в

абсолютном выражении (руб.)

год

= И

/ ЭВ

Определение величины среднегодового

износа в процентах:

И (%) = 100*И

год

/ С

нс

Рис. 5.2. Определение износа методом сравнения продаж

При оценке накопленного износа методом сравнимых продаж

получают наиболее точные результаты, если имеется достаточное

количество аналогов для сравнения. Точность увеличивается по

мере использования большего числа сопоставимых объектов для

анализа.

Итак, с течением времени вследствие каких-либо причин

стоимость недвижимости уменьшается, именно поэтому при

оценке объекта на основе затратного подхода учитываются не

только затраты на возможное новое строительство, но и

накопленный строением износ.

5.4. ПРЕИМУЩЕСТВА И НЕДОСТАТКИ ЗАТРАТНОГО

ПОДХОДА

Затратный подход наиболее надежен при оценке новых

объектов, готовых для эффективного использования.

Оценка на основе затратного подхода наиболее целесообразна

и (или) единственно возможна в следующих случаях:

– анализ наилучшего и наиболее прибыльного земельного

участка (учет соотношения затрат на строительство и

ожидаемого дохода);

– технико-экономический анализ нового строительства и

улучшений (обоснование целесообразности строительства или

реконструкции);

– оценка общественно-государственных и специальных

объектов, так как они не предназначены для получения дохода и

низка вероятность найти данные об аналогичных продажах.

– оценка объектов на малоактивных рынках, например

уникальные объекты продаются редко или не продаются вообще,

единственный способ оценки объекта – на основе затрат;

– оценка для целей страхования и налогообложения.

Основные недостатки затратного подхода:

1. Значительная трудоемкость. Попытки достижения более

точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом

затрат труда: для использования метода количественного

анализа, позволяющего получить наиболее точные результаты,

требуются дополнительные затраты времени и денег на оплату

услуг квалифицированных сметчиков.

2. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого

объекта недвижимости затратам на новое строительство точно

такого же, так как в процессе оценки из стоимости строительства

вычитается накопленный строением износ.

3. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства

старых строений, так как сложно или невозможно определить

текущую стоимость устаревших, ранее использовавшихся

материалов и методов строительства.

4. Оценка земельного участка отдельно от строений. Однако

разделение земли и размещенных на ней зданий и сооружений

практически невозможно, либо связано со значительными затратами.

5. Проблематичность оценки земельных участков в России.

6. Сложность определения величины накопленного износа

старых зданий и сооружений, так как в большинстве случаев

суждение о степени износа основывается на экспертном мнении

оценщика и точность результатов во многом зависит от его

квалификации и опыта.

Наиболее точные результаты получают на основе применения

затратного подхода к оценке новых объектов, готовых к

использованию в соответствии с вариантом ННЭИ.

П р и м е р 1. Оцените объект недвижимости № 1, если о нем

известна следующая информация: стоимость земельного участка

25 000 долл., восстановительная стоимость здания 56 800 долл.,

эффективный возраст здания 20 лет. Данные о недавней продаже

объекта № 2, аналогичного оцениваемому: стоимость земельного

участка 20 000 долл., восстановительная стоимость здания 55 000

долл., эффективный возраст здания 20 лет; цена продажи 65 000

долл.

Решение:

а) определим износ методом сравнения продаж:

нси 2

= 65 000 – 20 000 = 45 000 долл.

н 2

= 55 000 – 45 000 = 10 000 долл.

н 2

(%) = 100  10 000 / 55 000 = 100  0,182 = 18,2 %

б) определим стоимость оцениваемого объекта:

н 1

= 56800  18,2 % = 10 338 долл.

зп 1

= 56800 – 10 338 + 25 000 = 71 462 долл.

В результате округления стоимость оцениваемого объекта

недвижимости составит 71,5 тыс. долл.

П р и м е р 2. Определите стоимость нового строительства

жилого здания, если площадь оцениваемого здания составляет

12 000 м

, стоимость строительства 1 м

аналога – 7 тыс. руб. К

тому же в объекте оценке, в отличие от аналога, в нескольких

квартирах установлены кабинки на сумму 900 тыс. руб.

Решение: 12 000*7 + 900 = 84 900 тыс. руб.

Стоимость нового строительства здания составит

84,9 млн руб.

П р и м е р 3. Оценим дачу, используя затратный подход.

Характеристика дачи

№ п/п Параметры

Единица

измерения

Количество

1 Площадь дачного дома м

2 Стоимость строительства дачи долл / м

150

3 Площадь гаража м

4 Стоимость строительства

гаража

долл / м

Стоимость воспроизводства

парника

долл. 180

6 Устранимый физический износ долл. 280

Неустранимый физический

износ строений

% 5

8 Функциональный износ дачи долл. 200

Рыночная стоимость земельного

участка

долл. 550

Р е ш е н и е :

Определим стоимость воспроизводства дачного дома и

сооружений

ВС = 42  150+20  50+180 = 7480 долл.

Рассчитаем неустранимый физический износ от остаточной

восстановительной стоимости:

И = (7480 – 280)  5 %= 360 долл.

Тогда накопленный износ: Ин = 360 + 280 +200 = 840 долл.

Стоимость дачи С зп = 550 + 7480 – 840 = 7190 долл.

З а д а ч а 1. Оцените затратным подходом здание, если

известно, что его площадь 850 м

, срок экономической жизни –

70 лет, эффективный возраст – 5 лет, стоимость строительства

1 м

недавно построенного аналогичного здания – 300 долл.

З а д а ч а 2. Владелец застроенного дачного участка принял

решение его продать. Строительные затраты на возведение такого

же дачного дома составят 50 тыс. руб., а стоимость земельного

участка, на котором расположен дом, – 15 тыс. руб. Известно также,

что недавно за 70 тыс. руб. продан расположенный в том же районе

аналогичный объект. Строительные затраты на возведение такого

же дома – 55 тыс. руб. В результате проведения отдельной оценки

земельного участка проданного объекта установлено, что его

стоимость составляет 20 тыс. руб. Оцените предлагаемый на

продажу дачный участок, если известно, что эффективный возраст

строений, имеющихся на сравниваемых дачных участках, одинаков.

З а д а ч а 3. Определить стоимость индивидуального жилого

дома, эффективный возраст которого составляет 15 лет.

Известно, что общая экономическая жизнь этого строения – 60

лет, стоимость нового строительства точной копии – 300 тыс.

руб., стоимость земельного участка – 10 тыс. руб.

6. ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

6.1. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

Доходный подход – способ оценки имущества, основанный на

определении текущей стоимости будущих доходов от его

использования. Доходный подход основан на том, что стоимость

недвижимости, в которую вложен капитал, должна

соответствовать текущей оценке качества и количества дохода,

который эта недвижимость способна принести.

Основной предпосылкой расчета стоимости недвижимости на

основе данного подхода считают ее сдачу в аренду.

Для преобразования будущих доходов от недвижимости в

текущую стоимость осуществляется капитализация дохода –

процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей

стоимости оцениваемого объекта.

Базовая формула доходного подхода

V = I / R,

где V – стоимость недвижимости, I – ожидаемый доход от

оцениваемой недвижимости, R – норма дохода или прибыли.

В упрощенном варианте применение капитализации дохода

для определения стоимости приносящей доход недвижимости

можно представить в виде легко запоминающейся модели,

представленной на рис. 6.1. В треугольнике объединены доход,

стоимость и норма прибыли. При этом короткая горизонтальная

грань принимается за знак деления, вертикальная – за знак

умножения.

Любую неизвестную величину, расположенную внутри

треугольника, легко найти по следующим уравнениям:

I = R V,

R = I / V,

V = I / R .

IRV-формула представляет собой основ-

ное уравнение доходного подхода.

Существуют разные методы

капитализации, разные способы

измерения величин дохода и нормы

прибыли. Под доходом обычно

подразумевают чистый операционный

доход, который способна приносить

недвижимость за год, под нормой

прибыли – коэффициент или ставку

капитализации.

Коэффициент капитализации –

норма дохода, отражающая взаимосвязь

между доходом и стоимостью объекта

оценки.

Ставка капитализации – отношение рыночной стоимости

имущества к приносимому им чистому годовому доходу,

применяется при прямой капитализации для преобразования

будущих доходов от объекта оценки в его текущую стоимость.

Ожидаемый доход от объекта оценки определяется в

результате анализа доходов в течение периода владения

недвижимостью. При этом учитывается, предполагается ли рост

или уменьшение доходов, каков риск вложений в недвижимость

для собственного и заемного капитала.

Оценка объектов доходным подходом осуществляется в

несколько этапов, которые представлены на рис. 6.2.

Основные методы капитализации – метод прямой

капитализации и метод капитализации доходов по норме отдачи

на капитал (анализ дисконтированных денежных потоков и

капитализация по расчетным моделям).

На выбор метода капитализации в каждом конкретном случае

оказывают влияние следующие факторы:

– тип недвижимости;

– эффективный возраст и срок экономической жизни объекта;

– достоверность и обширность информации;

– характеристики дохода от объекта оценки (величина,

продолжительность поступления, темпы изменения).

R V

Рис. 6.1. IRV-

формула [14]

Выбор конкретного способа капитализации определяется

характером и качеством ожидаемых доходов.