110
ЧАСТЬ I
Финансовые инструменты, рынки и институты
Ипотеки
спогфдвкой
на уровень МЭН
шш
Во многих странах
мира,
таких,
кшс Австралия, Бразилия, Кана-
да,
Колумбия, Финляндия, Па-
рагвай и Перу, все большей
распространение получает финансоаьт ин-
струмент, называемый ипотекой с поправ-
кой Hit уровень цен (pme-levei-Cfdjusted
mortgage^ PLAM). В отличие от ипотеки с
фиксированной ставкой, р,т которой номи-
нальная
fAisicsi4HdM
выплата фиксирована, и
от ипотеки с плавающей ставкой, для кото-
рой номинальная месячная выплата фикси-
рована на определенные периоды, заканчи-
вак>1диеся,
когда уровень
цен
изменяется на-
столько существенно, что выплаты дохода
дол>»шы
быть изменены, ипотека PtAM пр^
дусматривает постоянство реальной месяч-
ной
выплаты на
протяжение всего срока ссу-
ды.
Это значит, что внутристрановые месяч-
ные выплаты
автоматически подгоняются под
изменения уровня
цен
так,
что реальнь»й
раз-
мер выплат остается постоянным.
Обычным обоснованием использования
ипотеки FLAM является то, что в условиях
\АЫф)ПЩ\\\{1
которая после второй мировой
войны существует почти во всем мире, для
ипотек с фиксированной ставкой характер-
ны высокие месячные выплаты в начале
срока ссуды. Затем, по мере роста уровня
цен при постоянном темпе инфляции, ре-
альный размер выплат в погашение ссуды
снижается.
Предположим
fK^fi
примера, что годовой
темп инфляции постоянен и равен 5%, Если
индивид финансирует
покупку
дома стоимо-
стью в 111
111
долл. с первой выплатой
11
111
долл. и берет 30-летнюю ссуду раз-
мером
100 000
долл.
с фиксированным го-
довым процентом 10%, номинальная месяч-
ная
вьшлата
в
погашение ссуды будет
в
тече-
ние 30 лет постоянной и составит 884 долл.
Однако ср^ыт реальная месячная выпла-
та в первый год составит
842
долл.;
к 30-му
году
т-^ш
постоянной ежегодной 5-проиент-
ной vk^nmyibi срет^я реальная
ьиестиап
йьтптй
снизится до 205 долл.
Проблема, возникающая при общепри-
нятой практике предоставления ссуды под
закладную с фиксированной номинальной
в!
ежемесячной выплатой, за^
ключается в том, что покупа-
тели,
впервые покупающие
дом — обычно это молодые
пют или пары, только начи-
нающие ж\\ть, — как прави-
ло,
не могут делать высокие
реальные выплаты, которые
предусматриваются в самом
Hmdim срока ссуды. Это вы-
нуждает многих из
н^к
копить
fi,BHbm дпя более высокой пераоначальнст
выплаты ит расстаться с мечтой о покупке
собственного дома*
Ипотека
PLAM
преодолевает
эти
затруд*
иен^лй,
потому что фиксируется
редльншп
величина
выплаты
ни весь срок ссуды. Для
того же численного примера, который раз-
бирался выше,
в
случае использования ипо-
теки PtAM средняя номинальная месячная
выплата в год составит 569
долл.;
к 30-му
году она станет равной 2343
долл.
Но ре-
альная выплата
останется прежней, точнее^
она составит 542
долл.
в долларах, привес-
денных
к
текущему уровню цен. Эта реаль-
ная выплата в
542
долл.
более чем на 35%
ниже (в пересчете на реальную покупатель-
ную способность, которой обычно как раз
и недостает покупателю своего первого
дома) реальной месячной выптгы первот
года
в
842
долл.
при
фиксированной ставке
ebtKyna закладной.
Ипотека PtAM *- единственный вид
закладной, существующей в Израиле. Не^
давно усилиями Всемирного банка к стра^
нам,
в которых ипотека PtAM становится
обычным финансовь1М инструментом, при-
соединились Аргентина,
Hi^nn,
Эквадор,
Гана, Шкерка и Турция. Следующими мо-
гут
стать страны Восточной Европы, напри»
мер
Венгрия,
Почему ипотека PtAM не
прц*
вилась в США и некоторых других стра*
нах? Одна из причин заключается в том,
что преимущество ипотеки PtAM наиболее
очевидны гражданам стран с особенно
высоким уровнем у\нфтцин. Именно
к
та-
ким странам относятся государства, в ко-
торых развилась практика использования
ипотеки PtAM. Чаще называют другую
npv^чинy
того, что ипотека PtAM не
прнвн*-
лась в США. Эта
причина
состоит в том,
что в недавнем
прошло*^
не было ясности
8 отношении
применения
к ипотеке PtAM
законов о налогах,
пре^^ельных
ставок про-
цента, правил предоставления ссуд и
^ру-^
ГНК
предпнсант, Нем^но, однако, агент-