Лютий І.О., Савич В.І., Калівошко О.М. Іпотека: сучасні концепції, тенденції суперечності розвитку

Подождите немного. Документ загружается.

421

Розділ 8. Іпотечний ринок та його роль

Таблиця 8.1

Кількість банків та філій банків за регіонами України у 2007 р.

Регіони Кількість банків Кількість філій*

Група високої концентрації

Київ та Київська область 104 157

Група середньої концентрації

Дніпропетровська область 13 96

Донецька область 10 129

Харківська область 12 73

Одеська область 10 70

Запорізька область 3 56

Львівська область 5 79

Полтавська область 2 58

АР Крим 3 85

Група незначної концентрації

Луганська область 2 67

Миколаївська область - 56

Черкаська область - 48

Івано-Франківська область 1 42

Волинська область 2 23

Чернігівська область 3 35

Херсонська область - 45

Сумська область 2 48

Вінницька область - 42

Група низької концентрації

Житомирська область - 36

Хмельницька область - 42

Рівненська область - 28

Закарпатська область 1 34

Кіровоградська область - 40

Тернопільська область - 34

Чернівецька область - 20

* Станом на 2005 р.

Примітка. За даними: Бюлетень НБУ. – №8. – 2007. – С. 180; Динаміка фінан-

сового стану банків України на 1 січня 2006 року // Вісник Національного банку

України. – 2006. – №2. – С. 50.

422

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

Значно деформованою є структура кредитно-інвестиційного

портфеля українських банків, насамперед через нерозвиненість

фондового ринку, свідченням чого, зокрема, є низька частка порт-

феля інвестиційних цінних паперів у сукупних активах. По банків-

ській системі в цілому вона не перевищує 2% з диференціацією від

0,5% по другій групі банків до 3,0% – по четвертій. Малі банки, отже,

кошти в цінні папери практично не інвестують. При цьому для ма-

лих банків непривабливі практично всі види цінних паперів і, пе-

редусім, державні облігації (останнє дозволяє передбачити низьку

ймовірність підвищення цікавості цих банків і до іпотечних цінних

паперів, зокрема емітованих Державною іпотечною установою).

Державні облігації є об’єктом інвестування практично 1-ї групи

банків, частка яких у портфелі цінних паперів становить 67%, за об-

сягом же державних облігацій у розрахунку на 1 банк перша група

більш як у 10000 разів перевищує четверту групу.

Навіть такий поверховий аналіз дозволяє зробити висновок про

недоцільність подальшого розширення мережі автономних комер-

ційних банків по території з метою запобігання подальшому розпо-

рошенню фінансових ресурсів, обмеженню можливостей інвести-

ційного кредитування реального сектору національної економіки,

розширенню мережі фінансово слабких та проблемних банків. У

даному випадку слід погодитися з висновком В.Матвієнка, що «при

гострому дефіциті фінансових ресурсів постійно зростаюче і в своїй

основі штучне «розмноження» банків породжує нездорові, а то й про-

сто спекулятивні явища. Вони … призводять до розпорошення коштів

… « [275, c.5]. Одночасно і розширення філій не є свідченням створен-

ня реальних можливостей для спрямування банківського капіталу на

реалізацію інвестиційних проектів у тому чи іншому регіоні чи сег-

менті національної економіки. Сьогодні новостворені філії на пери-

ферійних територіях виконують в основному розрахункові операції.

Забігаючи наперед, орієнтуючись на основні світові параме-

три функціонування банківської системи, слід зробити висновок,

що українські банки поступово мають наближатися до загально-

прийнятих та апробованих на практиці стандартів щодо розвитку

та впровадження інформаційних технологій, систем їх технічного

забезпечення, що є основою спрощення та здешевлення доступу

клієнтів до пропонованого банками асортименту послуг, а відтак –

об’єктивного скорочення мережі філій банків та окремих самостій-

них банківських установ.

423

Розділ 8. Іпотечний ринок та його роль

Що ж до таких представників професійних учасників фінансо-

вого ринку як інститути інфраструктури, то такі, за деякими пооди-

нокими винятками, знаходяться взагалі в стані формування. Йдеть-

ся, зокрема, про рейтингові агентства, кредитні бюро, інформаційні

агентства, клірингові центри. Зрештою, і про розвиненість мережі

таких інститутів як біржі та позабіржові системи, депозитарії, ре-

єстратори можна говорити досить умовно, зважаючи на основний

показник розвитку фінансового ринку – рівень розвитку його скла-

дової підсистеми фондового ринку.

В плані слабкості учасників фінансового ринку коректно го-

ворити як щодо професійних учасників, так й інших складників

структури – інститутів позафінансової сфери (підприємства, уста-

нови, організації) та населення. Йдеться, насамперед, про фінан-

сову слабкість. Свідченням такої щодо перших є показники рівня

прибутковості (збитковості) господарюючих суб’єктів за секторами

економіки та формами власності, щодо других – структура домогос-

подарств України за сукупними ресурсами та сукупними доходами

і витратами, а також здатністю населення до заощаджень. Аналіз

таких показників загалом дозволяє зробити висновок про доволі

скромні інвестиційні можливості зазначених суб’єктів (незважаючи

на позитивну тенденцію щодо зростання банківських депозитів) у

контексті зіставлення їх з дійсною потребою реальної економіки в

інвестиційному ресурсі.

По-друге, для нинішнього стану фінансового ринку України

характерний досить вузький асортимент фінансових інструментів.

Відсутність повноцінного фондового ринку суттєво стримує процес

розвитку інструментів власності. Хоча останнім часом і можна спо-

стерігати певне пожвавлення в русі акціонерного капіталу, все ж про

суттєвий вплив цього процесу на стан формування фондового ринку

говорити передчасно. Серед інструментів позики про такі, що отри-

мали найбільше застосування, можна говорити фактично лише про

кредитні інструменти та окремі види інструментів боргу – казначей-

ські зобов’язання та векселі. Сертифікати ж та облігації як боргові

інструменти використовуються в досить обмежених масштабах.

По-третє, суттєве відставання реального платоспроможного по-

питу на вільний фінансовий ресурс з боку реальної економіки та на-

селення від його потенційного обсягу. Причин тут багато – як вже

зазначалось, фінансова слабкість, високоризикове ринкове середо-

вище, яке стримує кредитну активність як потенційних позичальни-

424

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

ків, так і потенційних кредиторів. Цей чинник певною мірою стримує

розвиток фінансового ринку, у першу чергу окремих його сегментів,

та, відповідно, складних механізмів перерозподілу ресурсів, обмеж-

уючись примітивними формами обслуговування фінансовою систе-

мою господарюючих суб’єктів та населення (пряме кредитування,

акціонування тощо). Крім того, на законодавчому рівні стримується

розвиток ринкових механізмів в окремих секторах економіки (пе-

ретворення земель сільськогосподарського призначення в товар,

наприклад. Наслідок – цілий сектор економіки випадає з системи

іпотечного кредитування, обмежуючись кредитно-бартерними схе-

мами взаємного фінансування, від яких виграє будь-хто з учасників

таких схем, окрім безпосереднього товаровиробника).

Значні перспективи в плані диверсифікації інституційної

структури фінансового ринку України та структури його фінансо-

вих інструментів слід очікувати з розвитком ринку іпотечного кре-

дитування. Це можливо за рахунок формування на ринку реальної

потреби в нових суб’єктах, які за допомогою різноманітних іпотеч-

них механізмів збільшуватимуть ємність фінансового ринку за ра-

хунок виведення на нього нових фінансових активів. У складний

процес купівлі-продажу, випуску та обігу іпотечних фінансових

активів дедалі більше втягуватимуться іпотечні кредитори, інсти-

туційні інвестори, фінансові посередники, населення та держава.

Водночас частка кожного з них постійно змінюватиметься в міру

розвитку іпотечного ринку як особливого сегмента фінансового

ринку. Логічно припустити, що із зміцненням ринку іпотечного

кредитування посилюватимуться позиції на ньому інституційних

інвесторів – страхових компаній, пенсійних фондів, інвестиційних

фондів тощо при одночасному послабленні ролі держави, осно-

вна функція якої зводитиметься до регулювання ринку та підтри-

мання його ліквідності в окремих сегментах. Суттєвої активізації

слід очікувати і з боку банків, які, окрім ролі іпотечного креди-

тора, активно перебиратимуть на себе і функцію інвестора. Осо-

бливо посилення такого вектора в діяльності банків слід очікува-

ти з активізацією процесів концентрації банківського капіталу. В

контексті загальної закономірності – рух фінансових активів між

учасниками ринку відбувається за посередництвом різноманітних

фінансових інститутів – слід прогнозувати зростання активності

на ринку іпотечного кредитування саме таких посередників, які за-

безпечуватимуть безперервне функціонування ринку, розміщення

425

Розділ 8. Іпотечний ринок та його роль

серед інвесторів нових та обіг на ринку емітованих раніше активів.

Тут, насамперед, виділяються спеціалізовані іпотечні установи, що

органічно вбудовані в дворівневу модель іпотечного ринку, яка в

Україні фактично відсутня.

Розширення контингенту учасників іпотечного ринку значною

мірою сприятиме вирішенню низки нагальних проблем підтримки

макроекономічної стабільності та динамічного розвитку грошово-

кредитного ринку.

Іпотека, насамперед, сприяє припливу позичкового капіталу у

сфери з відносно меншими прибутками та швидкістю обертання –

житлове будівництво, аграрний сектор (на відміну від торгівлі, посе-

редництва). Крім того, створюється середовище для врівноваження

грошових потоків між регіонами з різним попитом на інвестиційний

ресурс, а також усунення значних диспропорцій в ціні позичково-

го капіталу, що, в кінцевому плані, підвищує рівень доступності до

нього ширшого кола споживачів. Територіальний та секторальний

розвиток, що відбувається за рахунок активізації іпотечних опе-

рацій, у свою чергу, виступає потужним стимулятором фінансової

стабілізації. Вторинний іпотечний ринок також «допомагає збалан-

сувати потоки позичкового капіталу, а в періоди спаду в операціях

з нерухомим майном – пом’якшити його дію завдяки переміщенню

капіталу» [151, c.22].

Грошово-кредитний ринок із зміцненням іпотечного ринку ціл-

ком може розраховувати (що підтверджено світовою практикою за-

стосування іпотечних механізмів) на збільшення грошового муль-

типлікатора та пропозиції грошей (М3) в економіці, розширення

ринку рефінансування банків за рахунок використання іпотечних

цінних паперів, збільшення ємності ринку позичкового капіталу,

підвищення рівня інвестиційної спрямованості кредитного ринку.

Крім того, впровадження іпотечних механізмів забезпечує диверси-

фікацію ризиків між учасниками іпотечного ринку.

Диверсифікована інституціональна структура учасників іпо-

течного ринку, що передбачає створення на ньому конкурентного

середовища, формує підґрунтя для здешевлення різних фінансових

послуг. Крім того, діяльність фінансових посередників дозволяє мі-

німізувати ризики інвесторів та знизити їх витрати, пов’язані з оці-

нюванням цінних паперів, емітентів та позичальників.

З підвищенням рівня розвитку ринку слід очікувати формуван-

ня рівноважної ціни на фінансові активи, що задовольняє інтереси

426

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

учасників ринку – інвесторів, емітентів та фінансових посередників.

Крім того, розвинута інституційна структура іпотечного ринку за-

безпечує високу ліквідність фінансових активів, тим самим підтри-

муючи його стабільність та високу привабливість для потенційних

учасників. Здешевлення іпотечних кредитів підвищує інвестиційну

привабливість внутрішнього фінансового ринку для господарю-

ючих суб’єктів, які в умовах дорогого внутрішнього позичкового

капіталу змушені залучати інвестиції на зовнішніх ринках – як на

кредитному ринку, так і на ринку цінних паперів (на сьогодні до-

сить активною є діяльність великих промислових структур у напря-

мі розміщення єврооблігацій).

Як вже зазначалося, нинішній іпотечний ринок в Україні зробив

лише перший крок у своєму становленні. Сьогодні можна говори-

ти фактично про первинний іпотечний ринок з обмеженим колом

його учасників та задіяних фінансових інструментів, обмеженим ре-

сурсом для формування іпотечних кредитів. Удосконалення даного

виду ринку відбувається виключно за рахунок зміни умов кредиту-

вання, головним чином з метою підвищення привабливості того чи

іншого кредитора для загалом слабкого в плані платоспроможності

потенційного позичальника в надзвичайно територіально обмеже-

ному іпотечному ринку. Така модель ринку постійно зіткається з

проблемою ресурсу, достатнього для задоволення попиту на іпо-

течні кредити. Оскільки таким ресурсом виступає переважно депо-

зитна маса, значну частину якої складають заощадження населення,

іпотечні кредитори (зокрема банки) вимушені постійно балансува-

ти між ціною іпотечного кредиту та доходністю депозитів. Зважаю-

чи на відсутність в нинішній економіці України альтернативних ді-

йових шляхів здійснення заощаджень населенням, банки у боротьбі

за клієнта (тим самим за додатковий фінансовий ресурс) змушені

підтримувати досить високу доходність депозитів. Наслідок – не-

можливість суттєвого здешевлення ціни іпотечних кредитів. Оче-

видно, що вирішення цієї проблеми значною мірою знаходиться в

площині розвитку вторинного іпотечного ринку (однорівневого

та дворівневого), спроможного задіяти механізми рефінансування

іпотечних кредиторів, максимально залучити на іпотечний ринок

ресурси функціонуючих на фінансовому ринку потенційних інвес-

торів. Очевидно також, що формування такого ринку має супрово-

джуватися відповідними кроками у напрямі створення відповідної

інфраструктури іпотечного ринку, входженням на нього вже функ-

427

Розділ 8. Іпотечний ринок та його роль

ціонуючих та нових інститутів з якісно новими функціями. На дея-

ких аспектах діяльності окремих із них на вторинному іпотечному

ринку вважаємо доцільним зупинитись детальніше.

Зважаючи на середовище, в якому розвивається іпотечний ри-

нок України, логічно припустити активну участь на початковому

етапі цього процесу держави. Роль останньої, у даному випадку,

окрім реалізації складових елементів регулюючої функції – законо-

давчого врегулювання процедур випуску та обігу іпотечних цінних

паперів, діяльності учасників іпотечного ринку тощо, має поляга-

ти у виведенні на іпотечний ринок таких інститутів, які дали б по-

штовх розвитку механізму функціонування вторинного іпотечного

ринку. Йдеться, насамперед, про Державну іпотечну установу. Така

інституція, як вже зазначалося, створена, проте в силу об’єктивних

та суб’єктивних причин тривалий час залишається пасивною на

ринку. Об’єктивність такого становища обумовлена відсутністю

коштів, достатніх для створення необхідного для початку ефектив-

ної діяльності статутного капіталу. Про суб’єктивний же бік такого

стану коректно говорити стосовно досить слабкої активності зазна-

ченої структури у напрямі продукування ініціатив з розбудови дво-

рівневої моделі іпотечного ринку. Діяльність Державної іпотечної

установи нині сконцентрована в основному на напрацюванні норма-

тивної бази, спрямованої на врегулювання відносин на вторинному

іпотечному ринку. Останнім часом активізується робота щодо пря-

мого рефінансування комерційних банків, які реалізують іпотечні

програми.

В роботі ми вже зупинялись на основних питаннях, пов’язаних

з діяльністю Державної іпотечної установи на іпотечному ринку. В

даному параграфі логічно говорити про роль зазначеного інституту

на іпотечному ринку саме в контексті позиціювання останнього як

вагомого сегмента фінансового ринку, на якому відбувається по-

стійний рух фінансових активів, реалізуються фінансові інтереси

учасників ринку. У зв’язку із цим акцент повинен, на нашу думку,

ставитися на наступних основних позитивних моментах діяльності

Державної іпотечної установи на іпотечному ринку: забезпечення

високого рівня ліквідності іпотечних цінних паперів, емітованих

зазначеною інституцією; залучення до рефінансування іпотечних

кредиторів потужних інституційних (в тому числі іноземних) ін-

весторів, інвестиційні стратегії яких орієнтовані на високоліквідні

та малоризиковані цінні папери; здешевлення позичкового капіта-

428

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

лу через значні обсяги рефінансування іпотечних кредитів та від-

сутність інтересу щодо отримання Державною іпотечною устано-

вою надмірного спекулятивного доходу; можливість спрямування

позичкового капіталу у сфери (чи регіони) з прогнозованою низь-

кою дохідністю (реалізація іпотечних програм у різноманітних со-

ціальних проектах, на депресивних територіях тощо); сегментація

іпотечних кредиторів та іпотечних цінних паперів за критерієм на-

дійності (оскільки, відповідно до чинного законодавства, не під-

лягають рейтингуванню іпотечні цінні папери, емітовані Держав-

ною іпотечною установою, увесь ризик, пов’язаний з ліквідністю

іпотечних цінних паперів, випущених нею під іпотечні активи тих

чи інших іпотечних кредиторів, переноситься на Державну іпотеч-

ну установу. І виключно в компетенції останньої знаходиться пи-

тання включення таких кредиторів у механізм їх рефінансування

із залученням ресурсів Державної іпотечної установи чи ні. Вста-

новлюючи певні стандарти щодо іпотечних кредиторів, Державна

іпотечна установа забезпечує своєрідну «фільтрацію» останніх за

критерієм надійності. Інакше увесь ризик з погашення емітованих

цінних паперів зазначена інституція змушена буде брати на себе,

відповідаючи власним капіталом та створюючи необґрунтоване

навантаження на бюджет), тим самим створюючи умови для ста-

більності фінансового ринку в сегменті його іпотечного ринку.

Діяльність Державної іпотечної установи передбачає забезпе-

чення дієвості так званого «багатоканального мультиплікатора»

(рис. 8.1).

Потенційно такий механізм є тим базовим інструментом, який

дозволяє позиціонувати іпотечний ринок на фінансовому ринку.

На нашу думку, слід виходити з того, що Державна іпотечна

установа – це, власне, «бізнес-проект» держави. А будь-який бізнес-

проект на початковому етапі його реалізації потребує значних фі-

нансових вкладень. Повною мірою це стосується і Державної іпо-

течної установи. Сподіватися на перерозподіл з фінансового ринку

багатомільярдних інвестицій з боку потужних вітчизняних та зо-

внішніх інвесторів на користь іпотечного ринку України марно без

достатнього стартового капіталу зазначеної інституції.

429

Розділ 8. Іпотечний ринок та його роль

Державна іпотечна

установа

Банк

Хі

ІА (Хі + М)

Хі + М - В

ІА (Хі + М1)

Інвестори

ЦП (Хі + М) Хі + М

Хі – кредит банку

ІА (Хі + М) – іпотечні активи

ЦП (Хі + М) – цінні папери

Хі + М – гроші

Хі + М – В – кредит банку за вирахуванням витрат на обслуговування та емісію

ІА (Хі + М1) – іпотечні активи

Рис. 8.1 Ефект «багатоканального мультиплікатора»

(фрагмент діяльності Державної іпотечної установи в системі рефінансу-

вання іпотечних кредиторів)

Її діяльність на етапі становлення як ключового посередника на

іпотечному ринку, з одного боку, та як стартової умови формування

вторинного іпотечного ринку, з другого боку, потребує значного за

обсягом початкового капіталу. І держава, якщо вона дійсно в чис-

лі своїх стратегічних пріоритетів ставить завдання розвитку іпо-

теки як локомотива економічного зростання, якщо не за один рік,

430

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

то впродовж кількох років поспіль має, на нашу думку, виділяти у

державному бюджеті певну суму коштів, необхідну для формування

статутного капіталу Державної іпотечної установи в розмірі, достат-

ньому для розкрутки зазначеного «багатоканального мультипліка-

тора» з метою забезпечення безперервного процесу обігу грошей,

постійного нарощування капіталу та збільшення кількості виданих

іпотечних кредитів. Лише після цього можна розраховувати на те,

що Державна іпотечна установа спроможна буде вийти на фінансо-

вий ринок України та світу, ефективно перерозподіляючи його ре-

сурси на користь іпотечного ринку України.

Разом із тим, слід позитивно оцінювати прийняте Державною

іпотечною установою рішення щодо емісії десятирічних облігацій

під державні гарантії на 1 млрд. грн., що дасть можливість розпо-

чати реалізацію програм рефінансування більше як 30-ти комер-

ційних банків, з якими підписані відповідні угоди. Нещодавно на-

глядовою радою Державної іпотечної установи в цілому схвалено

та направлено на доопрацювання «Порядок рефінансування іпотеч-

них кредитів, наданих на будівництво житла», який визначає меха-

нізм надання кредитів за програмою Державної іпотечної установи

на будівництво житла. З виведенням на ринок нового кредитного

продукту пов’язується можливість зменшення відсоткових ставок,

які нині існують на ринку іпотечного житлового кредитування, ко-

мерційними банками.загалом за перше півріччя 2007 р. зазначеною

установою профінансовано банки на загальну суму 386,6 млн. гри-

вень. Нині в системі рефінансування Державної іпотечної установи

працює 63 банки, з яких 14 – з першої групи, 13 – з другої, 7 – з

третьої та 29 – з четвертої групи.

Слід також зазначити, що Державна іпотечна установа 19 жов-

тня 2007 р. достроково закінчила розміщення облігацій серій «F»,

«H», «J», в зв’язку з повним розміщенням запланованого обсягу

зазначених серій та надходженням повної оплати по них. Загальна

номінальна вартість, на яку здійснено розміщення складає 445 міль-

йонів гривень.Єдина Доходність, за якою були розміщені облігації

серій «F», «H», «J», склала 9,33% річних. Фактична сума від розмі-

щення облігацій склала 454,8 млн. гривень. Таким чином, Державна

іпотечна установа розмістила всі 10 серій облігацій на загальну но-

мінальну суму 1 мільярд гривень, фактична сума залучена під час

розміщення склала 1028,3 млн. гривень. Зазначені облігації були

випущені під державну гарантію, згідно Закону України «Про Дер-