Лютий І.О., Савич В.І., Калівошко О.М. Іпотека: сучасні концепції, тенденції суперечності розвитку

Подождите немного. Документ загружается.

411

Розділ 7. Іпотечні ризики та проблеми їх мінімізації

Якщо сума яку хоче отримати позичальник більша за суму роз-

раховану на основі платоспроможності клієнта, експерт з андерай-

тингу визначає:

• чи має потенційний позичальник ліквідні активи або іншу не-

рухомість, крім того об’єкту нерухомості, що пропонується в за-

ставу;

• чи має позичальник досить компенсуючих факторів, аналіз яких

показує, що він буде здатний своєчасно і правильно здійснювати

платежі за кредитом.

Якщо сума коштів, яку намагається отримати потенційний по-

зичальник більша розрахованої на основі вартості нерухомості, що

пропонується в заставу, тоді порівнюють значення максимально до-

пустимих сум. Коли ж сума кредиту, розрахована на основі з плато-

спроможності позичальника, більша чи дорівнює необхідній сумі,

тоді визначають, наскільки перебільшення доходів компенсує ризик

зміни вартості майна.

Отже, максимальний розмір кредиту і сума щомісячних плате-

жів по ньому визначається рівнем доходів потенційного позичаль-

ника, вартістю предмета застави, а крім того, строком кредитного

періоду, типом іпотечного інструменту та методом розрахунку пла-

тоспроможності різних комерційних банків.

Наприкінці слід також зазначити, що перед комерційними бан-

ками України стоять певні труднощі в управлінні ризиками. Контр-

оль з боку уряду, тиск внутрішніх та зовнішніх політичних обставин,

фінансові обмеження, зриви графіків, планів через непередбачувані

обставини, приватні ситуації нестабільності в економічній та вироб-

ничій сфері, що підривають фінансовий стан позичальників. Крім

того, фінансова інформація часто ненадійна, правове забезпечення

не сприяє виконанню зобов’язань з погашення заборгованості. Ко-

мерційні банки в багатьох випадках, особливо переважна більшість

середніх та дрібних, не мають у своєму розпорядженні надійно роз-

роблених систем управління ризиками. Найчастіше такі недоліки

трапляються в управлінні ризиками:

• відсутність письмово зафіксованого у вигляді документу викла-

дення кредитної політики щодо управління ризиками;

• надмірна централізація чи децентралізація кредитного керівни-

цтва;

• поверхневий фінансовий аналіз потенційного позичальника та

галузі в якій він працює;

412

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

• завищена або занижена вартість предмету іпотеки, його

необ’єктивна оцінка;

• рідкі контакти з клієнтом;

• недостатні перевірки та відсутність збалансованості в кредитуванні;

• низький контроль над позиками;

• невміння ефективно контролювати кредитування.

Зазначені недоліки виливаються в слабкий іпотечний кредит-

ний портфель, включаючи надмірну концентрацію кредитів, нада-

них у певний сектор, збитки за кредитами, низьку платоспромож-

ність та ліквідність.

Висока ризиковість сільськогосподарського виробництва в цілому,

а також пов’язаних з ним різноманітних фінансових операцій, включа-

ючи іпотечні, зокрема, обумовлює небажання потенційних інвесторів

вкладати фінансові ресурси в цю сферу. Однією з причин є також те,

що переважна більшість фінансових інститутів не знає з чим і з ким їм

прийдеться зустрітися на даному ринку, тому ми вирішили розглянути

які ж саме ризики присутні на аграрному іпотечному ринку.

Аграрній іпотеці притаманні всі ті ризики, що й іпотеці в цілому, з

нею пов’язані ті ж фінансові ризики, крім того на аграрну іпотеку суттєво

впливають специфічні ризики сільського господарства, тому на рис. 7.5

ми спробували навести схему ризиків сільського господарства пов’язаних

з іпотекою, а на рис. 7.6 зобразили модель ризиків аграрної іпотеки.

Ризики

сільськогосподарського

виробництва, пов’язані з

аграрною іпотекою

Кліматичний

Сезонний

Погодний

Біологічний Часовий

Специфіки умов

аграрного

виробництва в

егіоні

Специфіки стану

основних

виробничих фондів

підп

иємства

Агротехнічний

Рис. 7.5. Схема ризиків аграрного виробництва, пов’язаних з іпотекою

413

Розділ 7. Іпотечні ризики та проблеми їх мінімізації

Слід зазначити, що основними специфічними та значним ри-

зиком аграрної іпотеки є погодний, кліматичний та біологічний,

саме вони є найскладнішими при страхуванні , основному елементі

управління ризиками аграрної іпотеки за кордоном.

Ризики сільськогосподарського виробництва, пов’язані з

аграрною іпотекою

Ризики аграрної іпотеки

Загальні іпотечні

ризики

Спеціальні іпотечні

ризики

Рис. 7.6. Зв’язок та структурне місцезнаходження ризиків аграрної іпотеки

Іпотечне страхування набуло найбільшого розвитку в США, да-

ний ринок має обсяг у розмірі 524 млрд доларів США, проте частка

застрахованих іпотечних кредитів в цій країні становить 12%, в Ка-

наді – до 50, в Австралії і Новій Зеландії – до 40, в Литві – до 33%

(див. табл. 7.1) [175, с.11; 462]. В табл. 2.29 та 2.30 ми розглянули за-

рубіжний досвід функціонування системи іпотечного страхування

деяких іноземних країн, таких, як: Канада, США, Філіппіни і та ін.,

що мають піввікову історію, порівнюючи з системами таких країн,

як: Гонконг, Литва, Ізраїль, що тільки почали її формування і мали

подібні до українських умови становлення іпотеки [175, с.10-13;

462].

Слід звернути увагу на те, що застраховані іпотечні кредити ма-

ють вище LTV ніж незастраховані, у Великобританії та США серед-

ній показник LTV становить 80% (див. табл.5.7), тоді як максималь-

ний LTV у Великобританії 100%, а в США – 97-100% (табл.7.2), при

середньому значенні LTV в цих країнах та за цими кредитами 90%.

У свою чергу, незастраховані іпотечні кредити у Великобританії та

США мають середнє значення LTV близько 70%. Подібна ситуації

спостерігається і в інших іноземних країнах з розвинутою системою

страхування іпотечних ризиків та країнах де така система тільки по-

чинає формуватися [459, 462, 476].

414

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

Таблиця 3.1

Основні характеристики програм іпотечного страхування деяких

кран світу (в основном за 2002 рік)

Країна

Кількість учасників

Загальний розмір

капіталу, млн доларів

США

Страхова сума по за-

ново укладеним кре-

дитним договорам,

млн доларів США

Кількість кредиторів,

що страхують ризики

при іпотечному кре-

дитуванні

Частка застрахо-

ваних кредитів із

загальної кількості

виданих кредитів, %

Австралія і Нова

Зеландія

2 367 60 000 200 ≈40,0

Гонконг 5 - 15 000 >40 ≈15

Ізраїль 1 11 450 8 11,0

Канада 2 1 400 42 000 140 ≈50,0

Литва 1 ≈530 8 ≈33,0

США – державне

іпотечне страхування

2 23 000 187 000 >1000 7,5

США – приватне

іпотечне страхування

7 16 000 337 000 >1000 13,4

Філіппіни 1 109 280 - -

Південна Африка 1 25 205 - -

Існують два варіанти організації системи страхування іпотечних

ризиків: державна та приватна. Кожна має свої переваги та недолі-

ки. Наприклад, приватна система страхування іпотечних ризиків:

розвиває конкуренцію на ринку страхування; сприяє підвищенню

надійності цього виду страхування та знижує ціну страхового по-

лісу; орієнтує страхові компанії на власні фінансові можливості, що

сприяє більш дбайливій оцінці страхових ризиків, підвищує надій-

ність системи в цілому. Проте в такій системі є і проблеми, із забез-

печенням довіри банків до страхових компаній і навпаки, пробле-

ма відповідності ціни страхового продукту реальному ризику тощо

(табл.7.2) [175, с.37-38; 462].

415

Розділ 7. Іпотечні ризики та проблеми їх мінімізації

Таблиця 3.2

Умови програм іпотечного страхування деяких країн світу

Країна

Фінан-сова

підтримка

Макси-мальне LTV,

Звичайний відсоток

покриття

Максима-

льний термін

кредитування, років

Способи внесення

страхових премій

Типові ставки

страхо-вих премій,

1234567

Австралія

і Нова

Зеландія

Приватна 95 100 30

Перед-

плата

1,00-3,75

Велико

британія

Приватна 100

За

домовле-

ністю

Перед-

плата

плюс

відсоткова

ставка

за домов-

леністю

Гонконг Державна 90 10-25 25

Перед-

плата

1,40-3,35

Ізраїль Приватна 90 20-30 20-25

Перед-

плата

3,00-4,00

Канада

Державна

і приватна

95 100 30

Перед-

плата

1,00-3,75

Литва Державна 95 100 25

Перед-

плата

2,80-4,40

США –

державне

іпотечне

страхування

Державна

97-

100

Від 25

до100 за-

лежно від

страхува-

льника

30 Щорічно

1,5%

початко-

вий

внесок,

0,5%

щорічно

за умови

продо-

вження

договору

страху-

вання

416

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

Продовження табл. 3.2

США –

приватне

іпотечне

страхування

Приватна

97-

100

17-25 30

Щоміся-

чно,

щорічно

або перед-

плата

Від 140$

USA до

3,20%

передп-

лати

Філіппіни Державна

70-

100

85-100 30 Щорічно 2,00-2,75

Південна

Африка

Державна - 20 5

Перед-

плата

2,00

Незважаючи на позитивний іноземний досвід, як довгостроко-

вого іпотечного кредитування, так і страхування цих кредитів, укра-

їнські фінансові установи не поспішають інвестувати кошти таким

шляхом, а ще менше охочих страхувати ці інвестиції. Це пояснюєть-

ся насамперед нерозвинутою методологією та відсутністю достат-

нього практичного досвіду. На нашу думку, зростання та розповсю-

дження страхування іпотечних ризиків приватними страховиками в

Україні, можливе лише за підтримки та активної участі уряду.

Підсумовуючи, слід зазначити, що із заглибленням в систему

ринкових відносин ризикованість середовища функціонування кож-

ного учасника іпотечного ринку зростає. Це, у свою чергу, актуалізує

проблему опрацювання антиризикових стратегій, запровадження та

диверсифікації ефективних механізмів мінімізації ризиків.

Висновки до розділу 7

Іпотечній системі України в процесі її становлення притаман-

на ціла сукупність ризиків, зумовлена переплетенням інтересів

та повноважень численних учасників іпотечного ринку. Шляхом

узагальнення наукових підходів до класифікації ризиків іпотеч-

ного кредитування виділена група загальних іпотечних ризиків. З

ускладненням іпотечної системи ризикованість середовища функ-

ціонування учасників іпотечного ринку зростає, що актуалізує про-

блему опрацювання антиризикових стратегій, запровадження та ди-

версифікації ефективних механізмів мінімізації ризиків.

Досліджено основні методи аналізу та оцінки загальних іпотеч-

них ризиків, як ті, що використовують в Україні, так і ті, що засто-

совують в іноземних країнах. Проведені дослідження показали, що

необхідна більш якісна адаптація іноземних моделей та методів до

417

Розділ 7. Іпотечні ризики та проблеми їх мінімізації

реалій іпотечного ринку нашої країни. Крім того, слід зазначити,

що тільки при комплексному застосуванні якісного та кількісного

методів аналізу ризиків можна з високою часткою вірогідності здій-

снити оцінку ризиків.

Визначено, що всі розглянуті моделі та методи, як кількісно-

го, якісного так і комбінованого спрямувань, мають одну спільну

рису. Вони створювалися для аналізу ризиків у певній сфері, чи/

або певного виду, чи/або котроїсь з форм ризику, тобто для реалі-

зації певних цілей чи/або завдань. Відповідно кожна модель (метод,

методика) найефективніші саме в тому місці для якого вони призна-

чалися. Для аналізу іпотечних ризиків у цілому, та аграрної іпотеки

зокрема, а також фінансових ризиків з ними пов’язаних спеціальних

моделей (методів) в українських фінансових установах, що займа-

ються іпотекою не розроблялося. Використовують моделі (методи)

з нами досліджених залежно від специфічності ситуації.

Досліджено суб’єкти, об’єкти та джерела ризику. Проаналізова-

но причини виникнення ризику. Вивчено різноманітні класифікації

загальних іпотечних ризиків: за видами, факторами, формами, ти-

пами тощо.

Вперше запропоновано визначення терміну «іпотечний ризик»,

який тлумачиться таким чином:

виникає в результаті будь-яких видів іпотечної діяльності, -

пов’язаних з товарно-грошовими, фінансовими, правовими,

інвестиційними, комерційними і виробничо-обслуговуючими

операціями;

здійсненням соціально-економічних і науково-технічних про- -

ектів;

пов’язана з можливим неотриманням доходу чи отриманням -

збитку;

Специфічні іпотечні ризики залежать від ринку нерухомості та

фондового ринку, що виражається в негативному впливі цих ринків

на перебіг іпотечної операції та можливості отримання негативного

результату.

Розроблено структуру специфічних іпотечних ризиків. Ви-

значено взаємозв’язок ризиків аграрної іпотеки з іпотечними та

пов’язаними з іпотекою і сільським господарством ризиками.

Досліджено основні методи аналізу та оцінки ризиків, пов’язаних

з іпотекою, як ті, що використовують в Україні, так і ті, що засто-

совують в іноземних країнах. Проведені дослідження показали, що

418