Лютий І.О., Савич В.І., Калівошко О.М. Іпотека: сучасні концепції, тенденції суперечності розвитку

Подождите немного. Документ загружается.

401

Розділ 7. Іпотечні ризики та проблеми їх мінімізації

На загальному етапі необхідно оцінити такі елементи:

• дата та мета проведення оцінки;

• які документи брали до уваги при складанні звіту;

• чи була здійснена фізична перевірка об’єкту (на місці), якщо

фізична перевірка була здійснена, рекомендується зазначити, з

яким ступенем детальності ця перевірка була виконана;

• детальна інформація про запис у земельному реєстрі (реє-

страційний номер, чітке зазначення різних земельних ділянок

тощо);

• точна адреса;

• інформація про можливі обмеження у використанні окремих зе-

мельних ділянок;

• точний розмір земельних ділянок (м

) та точний розмір загаль-

ної площі, що використана під забудову (м

);

• усі обтяження (застави, земельні сервітути, зареєстровані права

третьої сторони тощо);

• інформація про договори оренди, що стосуються цієї власності

(річна оренда та зміст відповідного документу);

• інформація про оточуючу інфраструктуру та стадії освоєння те-

риторії;

• тип будівлі, проект, спосіб будівництва (наприклад, сталеві кон-

струкції, монолітна споруда, плоский або двоскатний дах, сис-

тема опалення тощо), дата побудови, дата останнього ремонту,

стан будівлі;

• використання будівлі у цей час;

• інформація про можливе або фактичне погіршення стану (напри-

клад, реєстрація у центральному реєстрі забруднення територій,

чи є зазначене погіршення наслідком попереднього використання

об’єкту, чи існують видимі ознаки погіршення на місці тощо);

• детальний опис можливостей доступу до об’єкту нерухомості;

• інформація про етап одержання необхідних дозволів на будівни-

цтво, планування тощо.

• інформація про призначення оточуючих земельних ділянок;

• інформація про майбутні можливі способи використання будівлі;

• оцінка можливості повторної реалізації/ ліквідності об’єкту;

• фотографії земельної ділянки та будівлі (у прийнятному масш-

табі, з відображенням внутрішнього, зовнішнього виду та виду

у плані – зазвичай, дві – три фотографії ззовні і три – чотири

фотографії всередині).

402

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

Аналіз ризику забезпечення треба проводити за такими параметрами:

• оцінка достатності оціночної вартості забезпечення для покрит-

тя можливих збитків від іпотечної операції, виходячи з оціноч-

ного рівня ризику такої операції;

• оцінка рівня ліквідності запропонованого підприємством забезпечення.

Останній етап діагностики предмета застави починається з того,

що необхідно звернути увагу на те, що у звіті про оцінку крім опи-

су основного активу необхідно навести ключову інформацію про

метод оцінки, що застосовувався. Наступні пункти являють собою

мінімальний рівень необхідної інформації або представляють міні-

мальні критерії, котрі мають бути дотримані (залежно від того, які

саме методи були врешті решт застосовані):

• інформація про обраний метод оцінки та обґрунтування цього

вибору;

• обґрунтування вибраних вхідних параметрів (ціни оренди, нор-

ми капіталізації, часу корисного використання тощо);

• представлення інформації окремо про вартість земельної ділян-

ки та вартість будівлі;

• вартість земельної ділянки має бути визначена за методом пря-

мого порівняння вартості (метод порівняння продажів), за допо-

могою якого база для порівняння має бути представлена деталь-

но або розрахована таким чином: розмір використаної площі у

помножений на ціну квадратного метру на місцевому ринку

(має бути розкрите джерело місцевих ринкових цін) мінус вар-

тість розбирання, якщо попередня будівля має бути розібрана;

• переважне право утримання майна за борги, а також інші обтя-

ження мають бути вирахувані (відчуження, що не є заставою –

наприклад, довічні ренти та інші зареєстровані контрактні права,

які зменшують вартість об’єкту для потенційного покупця – ма-

ють бути вирахувані у розмірі їхньої теперішньої вартості).

Критерії, що є необхідними, якщо застосовується підхід на осно-

ві оцінки вартості витрат:

• фактична відновлювальна вартість має бути визначена із засто-

суванням показників фактичної вартості;

• вік, час технічної та економічної експлуатації, а також час тех-

нічної та економічної експлуатації, що залишився;

• інформація про приблизні витрати на щорічну експлуатацію та

ремонт плюс інформація про невиконані ремонтні та експлуата-

ційні роботи;

403

Розділ 7. Іпотечні ризики та проблеми їх мінімізації

• тип будівлі, проект, метод побудови, вік, загальний стан будівлі

із зазначенням останніх проведених ремонтних та експлуатацій-

них робіт;

• розрахунок залишкової відновлювальної вартості шляхом від-

рахування річної амортизації з фактичної відновлювальної вар-

тості об’єкту, враховуючи вищезазначені фактори.

Критерії, що є необхідними, якщо застосовується метод вартості

доходу:

• інформація про залишок часу економічної експлуатації, який

був використаний як базис для розрахунку;

• застосування схеми розрахунку, як детально описано нижче.

Критерії, що є необхідними, якщо застосовують метод аналогій:

інформація про остаточну поточну ринкову ціну об’єкту і детальний

опис того, яким чином вона була одержана (наприклад, якщо засто-

совують декілька методів оцінки і остаточний результат одержують

шляхом зважування, наприклад, величини дисконтованого потоку

грошових коштів та величини залишкової відновлювальної вартос-

ті, то необхідно проаналізувати підстави, на яких це зважування за-

стосовувалося).

За результатами діагностики предмету іпотеки вносять реко-

мендації щодо прийнятності рівня ризику забезпеченню та наявнос-

ті необхідності в його заміні.

Кількісну оцінку іпотечного та пов’язаного з іпотекою ризику

позичальника проводять шляхом надання кожному з напрямків

ідентифікації відповідного цифрового значення. Можливу оцінку

ризику визначають, наприклад, у діапазоні від 1 до 7. При цьому,

показник 1 характеризує найменший можливий рівень ризику, а по-

казник 7 максимально можливий. По кожному з напрямів ідентифі-

кації та оцінки(іпотечних і пов’язаних з іпотекою) ризиків визнача-

ють середню оцінку ризику та зважену його оцінку. Середню оцінку

ризику відповідного напряму розраховують як середньоарифметич-

не значення кількісних оцінок ризиків, що є складовими частина-

ми даного напряму. Зважену оцінку ризику розраховують шляхом

обчислення середньозваженого показника, в якому в якості вагово-

го значення виступає ступінь впливу на загальну оцінку ризику за

відповідним напрямом. При розрахунку зваженої оцінки ризиків,

визначають ступінь впливу кожної складової відповідного напряму

ідентифікації ризику на загальну кількісну оцінку ризику за напря-

мом. Результуючий показник, який відображають у карті ризиків,

404

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

є загальною кількісною оцінкою іпотечного та пов’язаного з іпоте-

кою ризику позичальника, яку розраховують як середньозважене

значення зважених оцінок ризику за напрямами іпотечні ризики та

ризики пов’язані з іпотекою. Залежно від отриманого кількісного

значення ризику, потенційного позичальника доцільно оцінювати

за такими рівнями ризику:

• від 1 до 2 – мінімальний рівень ризику;

• від 2 до 3 – допустимий рівень ризику;

• від 3 до 4 – середній рівень ризику;

• від 4 до 5 – високий рівень ризику;

• від 5 до 6 – критичний рівень ризику;

• від 6 до 7 – «територія ризику».

Підсумковим документом, що дає повну характеристику всіх

можливих іпотечних та пов’язаних з іпотекою ризиків потенційно-

го позичальника, сукупність яких відображає комплексну оцінку

даних ризиків – є карта ризиків. Структура побудови карти ризи-

ків передбачає поєднання в одному документі якісної та кількісної

оцінки іпотечних і пов’язаних з іпотекою ризиків позичальника, а

також можливих рекомендацій щодо зниження ризику, що можуть

надаватися за кожним напрямом ідентифікації і є підсумковим роз-

ділом карти ризиків. Приклад можливої структури карти ризиків

наведено у Додатку Ш.

Нагляд, контроль, стратегія відношення до ризику комерційним

банком залежить від принципів та цілей його кредитної політики.

Проте, в кожному конкретному випадку можливі такі варіанти роз-

витку подій:

відмова в наданні кредиту, тобто уникнення ризику; -

застосування методів зниження та мінімізації ризику; -

прийняття ризику. -

Комерційний банк може відмовити в наданні кредиту на будь-

якому етапі, що передує підписанню кредитної та іпотечної угод: під

час співбесіди з потенційним позичальником та оцінки кредитної

заявки, фінансового стану, нерухомості, що пропонується у заста-

ву, якщо працівники кредитного, юридичного, оцінки нерухомості,

управління ризиками підрозділів, виявлять певну кількість факто-

рів, які можуть призвести до невиконання зобов’язань позичальни-

ком. Наприклад, якщо потенційний позичальник має незадовільний,

згідно з стандартами банку, фінансовий стан, низьку кредито- та

405

Розділ 7. Іпотечні ризики та проблеми їх мінімізації

платоспроможність, негативну репутацію, низький рівень компе-

тентності керівників, постійні протиріччя між акціонерами тощо.

Існують такі методи зниження та мінімізації ризиків [399, с.202-

204]:

1. Зовнішні, за допомогою методів фінансової інженерії:

• диверсифікація ризику;

• передача(страхування) ризику;

2. Внутрішні:

• лімітування;

• підбір, підвищення кваліфікованості та компетентності персо-

налу;

• організація захисту комерційної таємниці;

• обов’язкова перевірка клієнтів власною службою безпеки.

Крім того слід зазначити, що всі методи зовнішньої мінімізації

ризиків, можна класифікувати так: метод, який використовують на

рівні конкретної позики, це метод передачі ризику та метод, який

використовують на рівні іпотечного кредитного портфелю банку,

це диверсифікація ризику. Внутрішні методи, крім резервування

та лімітування, які використовують на рівні кредитного іпотечно-

го портфелю банку в цілому універсальні, їх використовують, як на

рівні конкретної позики, так і на рівні іпотечного кредитного порт-

фелю банку.

Диверсифікація, це різноманітний та різнобічний розвиток іпо-

течного кредитування комерційним банком: збільшення кількості

видів іпотечних кредитів, які пропонує банк, диференційований

підхід до їх надання та порядку погашення, розширення параметрів

позики тощо. Наприклад, якщо один з видів іпотечних кредитів, у

результаті непередбачуваних подій, буде збитковим, а інші давати-

муть прибуток, за рахунок яких комерційний банк зможе перекрити

збитки і продовжить діяльність.

Передача ризику, це в основному страхування(хеджування) – пе-

рекладання ризиків на страхову компанію, оскільки остання згідно з

стандартними договорами страхування бере на себе відповідальність

за відшкодування збитків при настанні страхового випадку. Предмет

іпотеки обов’язково потрібно страхувати, в прийнятній для банку

страховій компанії та/або повинен бути визначений перелік страхо-

вих компаній з якими співпрацює банк. Ринок іпотечного кредиту-

вання не зможе нормально розвиватися та функціонувати не вико-

ристовуючи послуги страхування, оскільки останні суттєво знижують

406

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

і/або перерозподіляють іпотечні та пов’язані з іпотекою ризики. Крім

предмету іпотеки, в процесі іпотеки, при високих ризиках, необхідно

по можливості застрахувати:

• безпосередньо іпотечний кредит;

• помилки при оцінці вартості нерухомості;

• іпотечні цінні папери;

• іпотечну заборгованість;

• особисте страхування позичальника – життя, втрата працездат-

ності, якщо позичальником є фізична особа;

• страхування комерційного ризику банку, тобто банк який надає

іпотечний кредит, може самостійно без згоди або погодження з

позичальником укласти договір страхування комерційного ри-

зику з страховою компанією. Згідно з цим договором банк стра-

хує ризик виникнення фінансового збитку внаслідок невико-

нання позичальником своїх зобов’язань за кредитним договорам

і неможливості отримати повну компенсацію втрат в результаті

реалізації предмета застави.

Лімітування – профілактика ризику, що виходить за межі «допусти-

мого», здійснюється шляхом встановлення внутрішніх нормативів віднос-

но подій, які призводять до появи таких ризиків [96, с.123]. Лімітуються

розмір кредиту, LTV, термін дії, відсоткова ставка за використання, вар-

тість предмету застави, вимоги до потенційного позичальника тощо.

Підбір персоналу є важливим елементом управління ризиками.

Основними методами підбору кадрів такі:

• співбесіда;

• тестування;

• випробувальний термін.

Крім того, слід не забувати і про існуючий персонал, влаштову-

вати тренінги, стимулювати самовдосконалення, сприяти подаль-

шій освіті тощо.

Комерційна таємниця – засекречування операцій, з кон’юктурних

і конкурентних міркувань, а також характеру та особливостей по-

літики банку. В цілому, організація захисту комерційної таємниці

може складатися з таких компонентів [230]:

• визначення, що є комерційною таємницею для конкретного ко-

мерційного банку;

• визначення, рівня допуску та відповідальності персоналу за ро-

боту з комерційною таємницею, згідно з посадами та виробни-

чою необхідністю;

407

Розділ 7. Іпотечні ризики та проблеми їх мінімізації

• розробка, класифікації документації за конфіденційністю та

терміном протягом якого, той чи інший документ є комерцій-

ною таємницею в цілому та певного класу зокрема;

• періодичної перевірки надійності захисту конфіденційної ін-

формації.

Перевірка потенційних партнерів, клієнтів, позичальників ко-

мерційного банку – початковий та невід’ємний етапом в управлін-

ні ризиками. Вона повинна бути всеосяжною, тобто охоплювати по

можливості всі сторони їх створення, діяльності та подальшого роз-

витку. Перевірку краще здійснювати за допомогою власної служби

безпеки, що підвищить її якість, та зменшить вірогідність отриман-

ня необ’єктивної і/або недостовірної інформації. До перевірки юри-

дичних й фінансових документів необхідно залучати працівників

юридичного та фінансово-аналітичного напрямів. Крім того, корис-

ним буде проаналізувати фінансовий стан партнерів позичальника,

можливості та перспективи його конкурентів.

Прийняття ризику це принципова згода на відшкодування збит-

ків за рахунок власних коштів. При цьому деякі ризики приймають

тому, що вони неминучі, інші тому, що несуть потенціал можливого

прибутку. При прийнятті ризику слід враховувати наступні аспек-

ти: втрати, які легко передбачити та прорахувати, такі, як наприклад,

помилки працівників, слід враховувати, як оперативні витрати, а не

як шкоду заподіяну ризиком. Крім того необхідно пам’ятати, що до

фінансування ризику удаються тоді, коли мають у своєму розпоря-

дженні певні кошти. Крім того, прийняття ризику не завжди означає

відмову від будь-яких дій спрямованих на зменшення збитку. Засо-

би здійснювані при збереженні ризику можуть бути такі: отримання

кредитів, державні дотації, випуск акцій тощо. Прийнятий ризик

буває двох видів: запланований та незапланований. Запланований

ризик покривають з поточного доходу, якщо він невеликий, а якщо

навпаки, або ризик є незапланований банку доводиться покривати

його за допомогою будь-яких ресурсів. Управління прийнятим за-

планованим ризиком здійснюють за допомогою трьох методів:

• резервування;

• управління коригуванням відсоткової ставки за користування

кредитом;

• андерайтинг.

Резервування, створення банком резервів, для можливого від-

шкодування кредитів, чиє повернення ставиться під сумнів, тобто

408

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

ціль резервування полягає у відшкодуванні збитків, повернення

яких неможливе. Формування резервів банки зобов’язані здійсню-

вати щомісяця. Згідно з Постановою НБУ №279 від 6 липня 2000р.,

кредитні операції рекомендується класифікувати залежно від рівня

ризику та поділяти на [257, с.4-5,18; 461]:

• «стандартні» – ризик незначний, коефіцієнт резервування 1%;

• «під контролем» – ризик незначний, але може збільшитися через

несприятливі для позичальника ситуації, ставка резервування 5%;

• «субстандартні» – ризик значний і може зростати, є ймовірність

несвоєчасного погашення заборгованості, ставка резервування

20%;

• «сумнівні» – ймовірність виконання зобов’язань позичальни-

ком під загрозою, ставка резервування 50%;

• «безнадійні» – ймовірність виконання зобов’язань позичальни-

ком практично відсутня, коефіцієнт резервування 100%.

Метод управління ризиками за допомогою коригування відсо-

ткової ставки полягає в тому, що чим вищий ризик та можливість

отримати збитки, тим вищою має бути відсоткова ставка за користу-

вання коштами, тобто можливий дохід має бути вищим, ніж за умов

з низьким або середнім рівнем ризику. Перед комерційним банком

завжди стоїть дилема «ризик-доход», тому він намагається мінімі-

зувати ризик для даного рівня дохідності, або максимілізувати до-

хідність для даного рівня ризику за допомогою коригування відсо-

ткової ставки [66, с.230], тому відсоткову ставку можна поділити на

базову складову і надбавку за ризик. Базова складова включає такі

компоненти: співвідношення залучених і власних ресурсів, вартості

залучених ресурсів та вартості акціонерного капіталу.

Слід також зазначити, що розмір відсоткової ставки іпотечного

кредиту залежить від типу іпотечного кредиту і ряду внутрішніх та

зовнішніх, відносно кредитора, факторів. Вибір типу кредиту перед-

бачає, насамперед, вибір характеру зміни в часі відсоткової ставки

і встановлення графіка погашення цього кредиту. Так, відсоткова

ставка може бути постійною протягом всього періоду кредитуван-

ня або змінюватися за певним принципом. При визначені графіка

погашення заборгованості за кредитом враховується, що загальна

сума щомісячних платежів, як правило, має складатися з двох час-

тин: суми в рахунок погашення основного боргу та суми в рахунок

погашення відсотків. Надбавку за ризик розраховують для кожного

з типів іпотечних кредитів.

409

Розділ 7. Іпотечні ризики та проблеми їх мінімізації

Ступінь неповернення кредиту, тобто того, що позичальник не

виконає свої зобов’язання залежить також від величини LTV. Отже,

на розмір надбавки за ризик впливає також величина LTV.

Дослідивши іноземний досвід відносно розміру надбавки за

ризик, можемо зазначити, що в Данії, Німеччині та США вона не-

висока і становить- відповідно 0,34, 0,31 та 0,35. Це пояснюється

консервативністю, стандартизованістю та відпрацьованістю проце-

су управління ризиками в Данії і Німеччині, та добре розвинутою

інформаційною базою випадків неповернення кредитів, а також гео-

графічною диверсифікацією в США. Остання може зменшити ризик,

якщо між доходами за кредитами, виданих в різних географічних

регіонах та на різні цілі, кореляція відсутня чи має від’ємне значен-

ня. Таким чином, ризик іпотечного кредитування в двох різних гео-

графічних регіонах може бути меншим за ризик в окремо взятому

регіоні, якщо економічні умови, а тому і вартість нерухомості різні

[439, с.93]. У Великобританії та Франції надбавка за ризик більша

порівняно з Німеччиною, Данією та США і становить – відповід-

но 0,63 та 0,78. Стосовно Великобританії це пояснюється тим, що

неповернення кредитів стало розповсюдженим явищем в цій країні.

Це обумовлено високим значенням LTV, обмеженою ліквідністю

ринку нерухомості й застосування практично тільки інструментів із

змінною відсотковою ставкою. Крім того, ринок нерухомості геогра-

фічно сильно сконцентрований [438, 439]. Високий розмір надбавки

за ризик у Франції пояснюється:

• м’якістю законодавства щодо виконання зобов’язань за іпотеч-

ними кредитами;

• існують великі труднощі в питаннях вступу в володіння застав-

леним майном позичальника для кредитора, термін процедур

звернення стягнення може бути від трьох до восьми років;

• недосконалістю методів оцінки нерухомості порівняно з інши-

ми країнами Європи [438].

За деякими параметрами, ситуація, що склалася у Франції сто-

совно іпотечного кредитування дуже близька до ситуації в Україні.

Надбавки за ризик в усіх розглянутих країнах встановлюють

на конкурентній основі і ґрунтуються вони на динаміці еконо-

мічних характеристик з урахуванням накопиченого досвіду по-

гашення іпотечних кредитів. При цьому спостерігається загальна

тенденція зростання надбавки за ризик із ростом LTV [438, 439,

459].

410

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

Андерайтинг – найрозповсюдженіший метод управління ри-

зиками. Його використовюєть на етапі видачі іпотечного кредиту.

Основне завдання андерайтингу – прийняття рішення про надан-

ня кредиту на основі оцінки ймовірності його погашення. В про-

цесі андерайтингу аналізують кредито- та платоспроможність по-

тенційного позичальника. Теоретично процедура андерайтингу за

допомогою суворих критеріїв дає можливість знизити ризик майже

до нуля. Разом з тим занадто жорсткі вимоги призводять до втра-

ти можливостей прибуткового кредитування. Як правило банки, за

допомогою андерайтингу підтримують допустимий, не нульовий рі-

вень ризику.

Основні причини неповернення іпотечних кредитів низька пла-

тоспроможність і небажання позичальника акуратно здійснювати

платежі. Головний орієнтир при визначенні платоспроможності –

частка платежів у доході потенційного позичальника. Цей показник

визначають, як на момент видачі кредиту, так і на весь період креди-

тування. Важливий орієнтир при визначенні бажання позичальника

здійснювати виплати – розмір LTV. Його також треба визначати на

момент видачі кредиту і прогнозувати на період кредитування. Гра-

ничні значення частки платежів у доході позичальника та LTV вста-

новлює банк перед початком кредитування і періодично переглядає

з урахуванням змін в економічній, правовій та політичній ситуаці-

ях. Додатковий фактор, який враховують в процесі андерайтингу це

здатність позичальника продати своє майно протягом періоду вста-

новленого для здійснення платежів за іпотечним кредитом, а також

передбачити ситуацію накладанням арешту на це майно. Деталі та

елементи процесу андерайтингу повністю залежать від кредитної

політики певного банку, але такі складові, як: визначення цілі кре-

диту, платоспроможності потенційного позичальника, стабільності

його доходів, бажання акуратно здійснювати платежі за кредитом,

достатнє забезпечення кредиту, у вигляді об’єкту нерухомості – по-

винні бути присутні завжди. Загалом експерт з андерайтингу має

також проаналізувати:

• суму кредиту яку хоче отримати потенційний позичальник;

• максимально допустиму суму кредиту розраховану на основі

його доходів;

• максимально допустиму суму кредиту розраховану на основі

вартості предмета іпотеки;

• наявні кошти, необхідні для здійснення угоди.