Лютий І.О., Савич В.І., Калівошко О.М. Іпотека: сучасні концепції, тенденції суперечності розвитку

Подождите немного. Документ загружается.

141

Розділ 3. Ринок іпотечий та особливості механізму

банкрутство), незважаючи на те, що на етапі затвердження фінан-

сової установи управителя вона відповідала встановленим законом

вимогам. У цьому ж контексті актуальними є і питання передачі

майна та майнових прав на об’єкт нерухомості новому управителю,

особливо у випадку, коли управитель припинив свою діяльність за

цілком об’єктивними обставинами після передачі йому майна та

майнових прав на нерухомість, що є об’єктом будівництва, проте но-

вий забудовник ще не визначений.

Закон визначає суб’єктів відповідальності за комерційними та

фінансовими ризиками для фондів обох видів – А і Б, які підляга-

ють обов’язковому страхуванню, проте не врегульовує ситуацію, за

якої виникають підстави для страхового випадку, але страхуваль-

ник банкрутує.

Незрозумілою видається норма, згідно з якою поточна ціна ви-

мірної одиниці об’єкта будівництва не може бути встановлена ниж-

че, ніж попередня ціна для цього об’єкта. Таким чином декларується

постійна тенденція до подорожчання одиниці об’єкта будівництва.

У даному випадку не допускається ситуація, хоча дещо теоретично,

коли відбувається ціновий обвал на ринку будівельних матеріалів,

що неминуче має призвести до здешевлення такого об’єкта. Анало-

гічна реакція має бути і у випадку зниження податкового наванта-

ження в економіці, наслідком чого, зокрема в цивілізованих країнах

ринкової економіки, також має бути здешевлення товарів та послуг

на ринку.

Крім зазначених законів, у 2003 р. Верховна Рада України при-

йняла низку змін до Закону України «Про нотаріат», якими суттєво

удосконалила норми, що регулюють порядок посвідчення угод про

відчуження та заставу майна. Кабінет Міністрів України, у свою

чергу, на виконання вимог Закону України «Про іпотеку» у 2004 р.

прийняв Постанову «Про затвердження Тимчасового порядку дер-

жавної реєстрації іпотек» [268].

У березні 2004 р. загальними зборами членів Української на-

ціональної іпотечної асоціації затверджені Стандарти житлового

іпотечного кредитування [347]. Зазначені Стандарти мають на меті

встановлення єдиних стандартних вимог до надання житлових кре-

дитів, стандартизацію процедур їх надання, сприяння запроваджен-

ню типових форм документів й методик, які використовуються при

наданні житлових іпотечних кредитів, та визначення єдиних крите-

ріїв відповідності суб’єктів ринку іпотечного кредитування функці-

142

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

ям, що ними виконуються. Вони мають рекомендаційний характер,

не є обов’язковими для застосування суб’єктами ринку іпотечного

кредитування, не поширюються на житлові кредити, забезпечені

іпотекою об’єктів незавершеного будівництва, визначають мінімаль-

но необхідні стандартні вимоги, дотримання яких дозволяє кваліфі-

кувати ті чи інші житлові іпотечні кредити як стандартні. Основні

положення Стандартів викладені у Додатку К.

Черговий вагомий крок у напрямі диверсифікації та розширення

ємності фінансового ринку України за рахунок іпотечних цінних па-

перів зроблено у грудні 2005 р. з прийняттям Закону України «Про

іпотечні облігації» [128]. Закон вводить звичайні та структуровані

іпотечні облігації. Емітентом перших є іпотечний кредитор, що несе

відповідальність за виконання зобов’язань за такими іпотечними об-

лігаціями іпотечним покриттям та всім іншим своїм майном, на яке

відповідно до законодавства може бути звернено стягнення. Емітен-

том других є спеціалізована іпотечна установа, яка несе відповідаль-

ність за виконання зобов’язань за такими іпотечними облігаціями

лише іпотечним покриттям.

Даним Законом також внесено суттєві зміни в чинне законодав-

ство, зокрема у: Закон України «Про відновлення платоспромож-

ності боржника або визнання його банкрутом» [116], в якому визна-

чено, що активи, включені до складу іпотечного покриття іпотечних

облігацій, не включаються до ліквідаційної маси емітента іпотечних

облігацій та управителя іпотечним покриттям, а відчуження цих

активів, у тому числі примусове, здійснюється в порядку, передба-

ченому Законом України «Про іпотечні облігації»; Закон України

«Про банки і банківську діяльність», де визначено, що активи бан-

ку, включені до складу іпотечного покриття іпотечних облігацій, не

включаються до ліквідаційної маси банку.

У грудні 2005 р. було прийнято важливий Закон України «Про

внесення змін до деяких законодавчих актів України» [117], спря-

мований на приведення законодавчих актів України у відповідність

із Законом України «Про іпотеку».

У Господарському кодексі України [69], зокрема, перелік цін-

них паперів доповнено сертифікатами фондів операцій з нерухоміс-

тю (сертифікати ФОН), іпотечними сертифікатами (сертифікати

з фіксованою дохідністю, сертифікати участі). Тут же передбачена

норма, що фінансові установи, які створили фонд операцій з неру-

хомістю та здійснюють залучення коштів фізичних та юридичних

143

Розділ 3. Ринок іпотечий та особливості механізму

осіб в управління з метою фінансування будівництва житла, мають

право випускати сертифікати фонду операцій з нерухомістю.

Суттєві зміни внесені у Закон України «Про державне регулю-

вання ринку цінних паперів в Україні» [119]. Зокрема, запровадже-

на система рейтингування за національною шкалою кредитних рей-

тингів. Національна шкала використовується для оцінки кредитного

ризику позичальника – органу місцевого самоврядування, суб'єкта

господарювання та окремих боргових інструментів – облігацій, іпо-

течних цінних паперів, позик. Закон вводить також поняття «рей-

тингова оцінка емітента», яка характеризує рівень спроможності

емітента цінних паперів своєчасно та в повному обсязі виплачувати

відсотки і основну суму за борговими зобов'язаннями відносно бор-

гових зобов'язань інших позичальників, а також «рейтингова оцінка

цінних паперів емітента», яка характеризує рівень спроможності по-

зичальника (емітента) своєчасно та у повному обсязі обслуговувати

зобов'язання за цінними паперами.

Одночасно Закон доповнено новою статтею «рейтингові агент-

ства та рейтингова оцінка». Згідно з цією статтею, рейтингові оцін-

ки, отримання яких відповідно до закону є обов'язковим, мають

право визначати виключно уповноважені рейтингові агентства та/

або міжнародні рейтингові агентства. При визначенні рейтингової

оцінки, визначення якої є обов'язковим за законом, уповноважене

рейтингове агентство зобов'язане використовувати Національну

шкалу. Національна шкала поділяється на дві групи рівнів – інвес-

тиційний та спекулятивний. Визначення рейтингової оцінки між-

народним рейтинговим агентством здійснюється за шкалою, яка

прийнята таким агентством. Визначення рейтингової оцінки, якщо

інше не встановлено законом, потребують усі види емісійних цінних

паперів, які не розподіляються між засновниками або серед зазда-

легідь визначеного кола осіб і можуть розповсюджуватися шляхом

підписки, купуватися та продаватися на біржі або іншому організо-

ваному ринку, крім: державних цінних паперів; акцій; цінних паперів

недиверсифікованих інститутів спільного інвестування; цінних па-

перів, емітованих Державною іпотечною установою. Обов'язковість

визначення рейтингової оцінки цінних паперів не залежить від емі-

тента, способу їхньої емісії, порядку розміщення чи інших ознак.

Крім основної функції запровадження системи рейтингуван-

ня – підвищення рівня безпеки ринку цінних паперів, в тому числі

іпотечних, ідею запровадження рейтингування слід сприймати по-

144

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

зитивно також в контексті зниження кредиторами витрат на про-

ведення андерайтингу, тим більше, якщо хтось із них такою методи-

кою не володіє або володіє досить слабо.

Змінами до Закону України «Про банки і банківську діяльність»

встановлено, що іпотечні активи, що перебувають в управлінні бан-

ку або є забезпеченням виконання зобов'язань за сертифікатами з

фіксованою дохідністю, емітентом яких є банк, а також кошти на ра-

хунку фонду фінансування будівництва або майно фонду операцій з

нерухомістю, в тому числі кошти на його рахунку, що перебувають в

управлінні банку, не включаються до ліквідаційної маси банку.

Підсумовуючи, можна зробити висновок, що прийняття цілої

низки нових нормативно-правових актів створило підстави для ви-

никнення на іпотечному ринку нових правовідносин, зокрема [73,

c.11]: поширення правового режиму нерухомого майна на повітряні,

морські судна внутрішнього плавання, космічні об’єкти; можливість

оформлення у вигляді одного документа іпотечного договору та до-

говору, що обумовлює основне зобов’язання; взаємне поширення

іпотеки на будівлю та земельну ділянку при передачі в іпотеку од-

ного з цих об’єктів; можливість одночасного укладання договору

купівлі-продажу нерухомого майна та іпотечного договору; вклю-

чення до об’єктів іпотеки об’єкта незавершеного будівництва або

іншого нерухомого майна, яке стане власністю іпотекодавця після

укладення іпотечного договору; запровадження заставної як виду

цінного паперу, іпотечних сертифікатів, іпотечних облігацій; виклю-

чення обов’язковості проведення експертної оцінки майна при пере-

дачі його в заставу; встановлення обов’язковості державної реєстра-

ції іпотеки, змін і доповнень до іпотечного договору та припинення

іпотеки; можливість нотаріального посвідчення іпотечного догово-

ру за місцезнаходженням цього майна або місцезнаходженням іпо-

текодержателя чи іпотекодавця. Законодавче врегулювання таких

правовідносин забезпечуватиме розширення ємності іпотечного

ринку, його суттєву, в тому числі територіальну, диверсифікацію,

удосконалення процедур оформлення договорів іпотеки, зниження

рівнів ризику учасників іпотечних угод, збільшення активів різних

суб’єктів ринку за допомогою іпотечних фінансових інструментів,

збільшення інвестування реального сектору економіки тощо.

Слід зазначити, що становлення іпотеки в Україні відбувається

в надзвичайно ризиковому середовищі. Тому основа для мінімізації

ризиків у даній сфері має бути закладена вже на стадії розробки та

145

Розділ 3. Ринок іпотечий та особливості механізму

прийняття нормативно-регулюючих актів. Разом із тим, як показує

аналіз процесу становлення системи житлової іпотеки в Україні, у

сфері її правового оформлення чітка послідовність кроків простежу-

ється досить слабо. Взяти хоча б той факт, що згадувана вже Концеп-

ція створення національної системи іпотечного кредитування схва-

лена розпорядженням Кабінету Міністрів України лише на початку

серпня 2004 року. Проте на момент прийняття даного документа

вже були прийняті і діяли такі визначальні закони як «Про іпотеку»,

«Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним

боргом та іпотечні сертифікати», «Про фінансово-кредитні механіз-

ми і управління майном при будівництві житла та операціях з неру-

хомістю», які, власне, законодавчо закріпили перспективне бачення

іпотечної системи країни, механізми реалізації її основних елемен-

тів. Ще раніше були прийняті інші важливі акти законодавства, які

створили правове середовище формування мотиваційної поведінки

громадян щодо здійснення заощаджень, участі в схемах банківсько-

го іпотечного кредитування тощо. Це, насамперед, податкові закони.

Серед таких найбільше заслуговує на критичний аналіз Закон Укра-

їни «Про податок з доходів фізичних осіб» [133], норми якого безпо-

середньо зачіпають сферу іпотечних відносин, оскільки закладають

стимулюючу складову чинної податкової системи, зокрема в частині

оподаткування доходів громадян, з точки зору позитивного впливу

на можливості інвестиційної діяльності банків у сегменті іпотечного

житлового кредитування, а також формування у населення зацікав-

леності в участі в іпотечних схемах.

Аналіз податкового законодавства, як вже зазначалося, корисно

проводити у двох напрямах – з точки зору впливу на формування

довгострокової ресурсної бази іпотечних кредиторів та в контексті

створення у населення зацікавленості в участі в іпотечних схемах.

Щодо першого положення зауважимо, що на сьогодні не викли-

кає особливої дискусії теза про пряму і досить тісну залежність між

рівнями інвестиційної діяльності банку та довгострокових вкла-

дів населення. Це підтверджено дослідженнями багатьох фахівців.

Серед останніх, зокрема, моделювання інвестиційної діяльності

банків, проведене Г.Карчевою. За її висновком, «… основними чин-

никами, які позитивно впливають на зростання інвестицій в еконо-

міку, є підвищення рівня капіталізації та зростання довгострокових

вкладів…» [162, c.13]. Впродовж останніх років банківській системі

України загалом притаманна досить стійка тенденція нарощування

146

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

депозитної маси населення. Разом із тим темпи такого нарощування,

передусім депозитів у національній валюті (на які припадає більше

половини депозитних вкладів населення), а тим більше довгостро-

кових, в останні (за винятком 2005 р.) роки мають стійку тенденцію

до зниження (див. табл. 4.10).

Певну загрозу для подальшого посилення такої негативної тен-

денції містив у собі Закон України «Про податок з доходів фізичних

осіб», адже з 1 січня 2005 р. мала набути чинності його норма щодо

оподаткування відсотків на банківських рахунках громадян. Водно-

час на найближчі кілька років проблему вдалося зняти з прийнят-

тям законодавцем рішення щодо відстрочення терміну введення в

дію відповідної норми.

Другий блок проблем податкового характеру пов’язаний із сти-

мулюванням населення до участі в іпотечних програмах і стосується,

головним чином, оподаткування операцій, пов’язаних з іпотечним

житловим кредитуванням та купівлею-продажем житла. Найбільш

актуальними у даному випадку видаються наступні моменти [326,

с. 325–329].

Законом України «Про податок з доходів фізичних осіб» вста-

новлені певні, на перший погляд стимулюючі, норми з оподатку-

вання операцій, пов’язаних з іпотечним житловим кредитуванням.

Зокрема, платник податку – резидент має право включити до скла-

ду податкового кредиту частину суми процентів за іпотечним жит-

ловим кредитом, фактично сплачених протягом звітного податко-

вого року. Таке право виникає у випадку, якщо за рахунок такого

іпотечного житлового кредиту будується чи придбається житловий

будинок (квартира, кімната), визначений таким платником податку

як основне місце його проживання. При цьому іпотечний житловий

кредит даним Законом визначається як фінансовий кредит, що на-

дається фізичній особі, товариству співвласників квартир або жит-

ловому кооперативу строком не менше п’яти повних календарних

років для фінансування витрат, пов’язаних з будівництвом або при-

дбанням квартири (кімнати) або житлового будинку (його частини)

(з урахуванням землі, що знаходиться під таким житловим будин-

ком, чи присадибної ділянки), які надаються у власність позичаль-

ника з прийняттям кредитором такого житла (землі, що знаходить-

ся під ним, чи присадибної ділянки) у заставу. Житловий кредит,

таким чином, може вважатися іпотечним лише за умови його отри-

мання на термін не менше як п’ять років. Лише у такому разі по-

147

Розділ 3. Ринок іпотечий та особливості механізму

зичальник такого кредиту може скористатися податковою пільгою.

Разом із тим Законом України «Про іпотечне кредитування, опе-

рації з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати»

іпотечний кредит трактується як правовідносини, які виникають на

підставі договору про іпотечний кредит між кредитодавцем і борж-

ником з приводу надання коштів у користування з встановленням

іпотеки. Як можна побачити з такого визначення, іпотечний кредит

не передбачає будь-якого часового обмеження свого існування, що

дає підстави трактувати його власне як іпотечний. Таким чином, іс-

нує правова колізія, яка на практиці може знівелювати стимулюю-

чу норму основного податкового закону, що врегульовує питання

оподаткування доходів громадян в частині віднесення до податко-

вого кредиту частини витрат на обслуговування іпотечної позики.

На нашу думку, Закон України «Про податок з доходів фізичних

осіб» не повинен втручатись у процес визначення основоположних

категорій в іпотечній сфері, що має бути прерогативою спеціального

іпотечного законодавства.

Малоефективними з точки зору створення належних стимулів

видаються й інші норми чинного законодавства, що врегульовують

питання оподаткування операцій, пов’язаних з іпотечним житло-

вим кредитуванням. Так, тим же Законом України «Про податок

з доходів фізичних осіб» передбачено, що частина суми процентів,

яка включається до складу податкового кредиту платника податку

– позичальника іпотечного житлового кредиту, дорівнює добутку

суми процентів, фактично сплачених платником податку протягом

звітного податкового року у рахунок його погашення, на коефіцієнт,

який розраховується шляхом ділення мінімальної загальної площі

житла, яка дорівнює 100 кв. м, на фактичну загальну площу житла,

яке будується (придбається) платником податку за рахунок іпотеч-

ного кредиту. Якщо цей коефіцієнт більший за одиницю, то до скла-

ду податкового кредиту включається сума фактично сплачених про-

центів за іпотечним кредитом без застосування такого коефіцієнта.

Такий підхід, на нашу думку, носить певною мірою характер напів-

міри в контексті створення реальних стимулів для залучення грома-

дян до схем іпотечного житлового кредитування. Крім того, існують

певні об’єктивні причини, які реально не дадуть можливості скорис-

татися зазначеною податковою пільгою. Взяти хоча б існуючі площі

житла, що нині будується. З кожним новим будинком площа квар-

тир збільшується і залишається все менше квартир, у першу чергу

148

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

трикімнатних, площа яких є меншою за 100 квадратних метрів. У

переважній своїй більшості до цієї межі наближаються і двокімнатні

квартири. Зовсім недалеко – однокімнатні. Крім того, наявність та-

кого обмеження ставитиме в нерівні умови громадян, що мають різ-

ні за розміром сім’ї. Цілком очевидно, що передбаченою законодав-

ством податковою пільгою ніколи не зможуть скористатися великі

сім’ї, які, вочевидь, схочуть придбати велике житло. Така ж ситуація

матиме місце і у випадку придбання квартир у різних за рівнем еліт-

ності районах міста. Очевидно, що в центральних районах, в інших

елітних частинах міста житло виявиться більшим за площею, ніж у

віддалених або малопрестижних. На нашу думку, той критерій, що

податкова пільга надається у разі придбання житла для власного

проживання, вже є достатнім для надання права користування нею.

Встановлення будь-яких інших обмежень, на кшталт граничного

розміру площі такого житла, видається зайвим і шкідливим з точки

зору забезпечення належного ефекту передбаченої законом подат-

кової пільги.

Не досить прийнятним видається інше обмеження на право ко-

ристування зазначеною податковою пільгою, згідно з яким право на

включення до складу податкового кредиту суми надається платнику

податку не частіше одного разу на 10 календарних років починаючи

з року, в якому об’єкт житлової іпотеки придбається або починає

будуватися. Така норма не враховує виникнення нагальної необхід-

ності поліпшення власних житлових умов у випадках збільшення

чисельності сім’ї. Такими, зокрема, можуть бути: одруження дити-

ни, необхідність поселення хворих батьків, які потребують догля-

ду, збільшення сім’ї внаслідок народження дитини тощо. Крім того,

може виникнути ситуація, за якої існуватиме потреба вирішення

житлової проблеми внаслідок вимушеної зміни місця роботи, що

супроводжується необхідністю зміни території (міста, регіону) про-

живання.

Серед інших перспективних напрямів удосконалення чинного

законодавства у сфері іпотечних відносин можна відзначити такі

основні. Насамперед, законодавчого врегулювання потребує питан-

ня удосконалення механізмів захисту прав фізичних та юридичних

осіб-вкладників грошових коштів у будівництво житла. Згідно з

чинним законодавством громадяни мають можливість вкладання

коштів у будівництво житла через численні компанії-забудовники,

житлові кооперативи та інші організації. Водночас недосконалість

149

Розділ 3. Ринок іпотечий та особливості механізму

чинного законодавства створює об’єктивну підставу для форму-

вання значних ризиків, передусім для фізичних осіб, пов’язаних із

самостійною зміною забудовниками вартості житла в процесі будів-

ництва, технічних характеристик та розмірів житлових приміщень,

використанням ними будівельних матеріалів, не передбачених про-

ектом будівництва, що в кінцевому підсумку призводить до подо-

рожчання новозбудованого житла, порушення строків будівництва.

Чинне ж законодавство досить слабо регулює сферу взаємовідносин

між учасниками реалізації житлових проектів, залишає поза межа-

ми законодавчого регулювання сферу прав та обов’язків сторін у до-

говорах між компанією-забудовником, організатором і виконавцем

житлового проекту та громадянином-інвестором. Зазначені чинни-

ки виступають вагомим гальмом на шляху прийняття рішення щодо

інвестування коштів у будівництво житла, в тому числі, і передусім,

шляхом залучення для цих цілей іпотечного кредиту. Ризик втрати

заставленого майна в такій системі неврегульованих дво- та тристо-

ронніх відносин є надзвичайно високим для інвестора.

Наявність таких обставин зумовлює гостру необхідність законо-

давчого врегулювання порядку та умов реалізації житлового проек-

ту, визначення умов і повноти розкриття інформації, що стосується

житлового проекту, а також відносин, що виникають між організа-

торами та учасниками житлового проекту в процесі його реалізації,

процедури реєстрації документів, необхідних для реалізації житло-

вого проекту, встановлення контролю відповідних органів за будів-

ництвом житла. Доцільним є створення єдиного реєстру договорів

на будівництво житла. Деталізація зазначених блоків представлена

у Додатку Л.

Серед законів, які необхідно прийняти, можна виділити: про

державний земельний кадастр (прийнятий Верховною Радою Укра-

їни навесні 2007 року, проте ветований Президентом України); про

обтяження майна та забезпечення виконання зобов’язань; про іпо-

течні банки; про ринок земель (прийнятий у першому читанні); про

ріелторську діяльність.

Підсумовуючи, вважаємо доцільним зазначити, що усіх цих не-

порозумінь можна було б легко позбутися, визначивши концепту-

альні напрями створення національної системи іпотечного кредиту-

вання своєчасно. Формування правового поля, що регулює систему

відносин на іпотечному ринку, у такому випадку мало б бути під-

порядковане одному з визначальних положень згадуваної вже Кон-

150

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

цепції створення національної системи іпотечного кредитування –

«держава забезпечує режим найбільшого сприяння суб’єктам ринку

іпотечного кредитування та створює законодавчі та економічні умо-

ви для стимулювання ефективного розвитку цього ринку» [273].

Нині ж слід пройти досить складний шлях коригування чинного

законодавства, щоб усунути існуючі правові перешкоди на шляху

запровадження ефективних іпотечних схем у житловій сфері.

§ 9. Іпотечний ринок та його місце

в структурі фінансово-кредитного ринку України

Фінансовий ринок є обов’язковою складовою функціонування

сучасної економіки, важливим фактором підвищення її ефективнос-

ті [74, c.11].

Фінансовий ринок являє собою систему економічних та право-

вих відносин, пов’язаних із купівлею-продажем або випуском та обі-

гом фінансових активів [415, с.11]. Структурно фінансовий ринок

можна розглядати за такими трьома ознаками [75, с.97]:

за видами інструментів, що застосовуються для переміщення -

грошей від продавців до покупців;

за інституційними ознаками грошових потоків; -

за економічним призначенням грошових коштів, що купуються -

на ринку.

За першою ознакою у фінансовому ринку виділяється три таких

складові: кредитний ринок, ринок цінних паперів та валютний ри-

нок [75, с.97]. С.І.Кручок до цих сегментів фінансового ринку додає

ще ринок страхових послуг [74, с.23-24].

За другою ознакою фінансовий ринок поділяється на [75, с.96]:

сектор прямого фінансування та сектор опосередкованого фінансу-

вання. У першому секторі покупці та продавці діють безпосередньо

один з одним без допомоги посередників, а у другому секторі зв’язок

між ними здійснюється за допомогою фінансових посередників.

Крім того, даний сектор поділяється первинний фінансовий ринок

та вторинний фінансовий ринок.

Первинний фінансовий ринок – це ринок, на якому нові випус-

ки цінних паперів продаються емітентом фінансовим посередникам.

Вторинний фінансовий ринок – це ринок, на якому фінансові посе-

редники перепродають цінні папери [226, с.78].

Фінансові посередники, у свою чергу, поділяються на банківські

та небанківські. До банківських посередників відносять централь-