Лютий І.О., Савич В.І., Калівошко О.М. Іпотека: сучасні концепції, тенденції суперечності розвитку

Подождите немного. Документ загружается.

151

Розділ 3. Ринок іпотечий та особливості механізму

ний та комерційні банки країни. До небанківських посередників

належать: інвестиційні компанії, фондові і валютні біржі, страхові

компанії, кредитні спілки, пенсійні та інші фонди тощо [74, с.25].

За третьою ознакою, за економічним призначенням грошо-

вих коштів, що купуються на ринку, тобто за строком боргового

зобов’язання, який купується і продається на цьому ринку, фінан-

совий ринок поділяється на: ринок грошей та ринок капіталів [75,

с.98,100; 226, с.79].

Ринок грошей – це ринок, на якому купуються і продаються гро-

шові кошти (боргові зобов’язання) на строк до 1 року. Ринок капі-

талів – це ринок на якому купуються і продаються грошові кошти

(боргові зобов’язання) на строк більше року [75, с.98-99; 226, с.79].

Через систему фінансового ринку грошові кошти перерозподі-

ляютья за допомогою фінансових інструменті, у ролі яких виступа-

ють цінні папери (боргові зобов’язання).

Інструментами ринку грошей є: короткострокові урядові цінні

папери, обігові сертифікати банківських депозитів (СД), комер-

ційні папери, банківські акцепти, угоди про зворотній викуп, угоди

про купівлю резервних фондів, євродолари та ін [75, с.122-124; 226,

с.88-92].

Інструментами ринку капіталів є:: акції, заставні, облігації кор-

порацій, довгострокові урядові цінні папери тощо [75, с.139-142;

226, с.92-94].

О.Т.Євтух зазначає, що частина фінансового ринку на якому пе-

рерозподіляється позичковий капітал, що забезпечується заставою

нерухомості, називається ринком іпотечного капіталу. Він разом з

ринком іпотечної нерухомості становить ринок іпотеки, оскільки

останній – це складова частина не тільки фінансового ринку, а й

ринку нерухомості [89, с.31].

В банківській енциклопедії іпотечний ринок вважається складо-

вою частиною ринку позичкових капіталів, де акумулюються довго-

строкові грошові накопичення шляхом випуску іпотечних облігацій,

що використовуються для надання кредитів під заставу нерухомості

[17, с.122].

Опрацювавши вітчизняну та зарубіжну літературу в області іпо-

теки, ми не знайшли більш чіткого та зрозумілого тлумачення тер-

міну іпотечний ринок, тому вирішили розширити та уточнити його.

Вважаємо, що іпотечний ринок – це сукупність соціально-

економічних відносин щодо купівлі-продажу іпотеки і пов’язаних

152

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

із використанням нерухомого майна для забезпечення грошових

або майнових зобов’язань. Зауважимо, що предметом купівлі-

продажу на іпотечному ринку є право вимоги звернення стягнення

на нерухоме майно, використовуване для забезпечення фінансових

зобов’язань, у разі невиконання чи неналежного виконання таких

зобов’язань. Відповідно суб’єктами іпотечних відносин є іпотекода-

вець (продавець права) та іпотекоутримувач (покупець права). Пла-

тою за іпотеку є право строкового користування грошовими кошта-

ми або іншими активами.

Наголосимо, що іпотечному ринку будуть притаманні всі ті

ознаки, що і фінансовому ринку в цілому, окрім видів боргових

зобов’язань, оскільки на ньому можуть діяти ті ж фінансові посе-

редники і він має постійний взаємозв’язок з кредитним, фондовим,

валютним та страховим ринком.

Проте іпотечний ринок матиме і свої, притаманні лише йому,

специфічні особливості, а саме виділятиметься за такими ознаками:

1. Має структурний поділ, в залежності від об’єкту кредитування

на: житловий іпотечний ринок, промисловий (комерційний)

іпотечний ринок та аграрний іпотечний ринок.

2. Має структурний поділ в залежності від сутності економічного

призначення на: ринок іпотечного кредитування та ринок рефі-

нансування за допомогою боргових зобов’язань.

Оскільки наше дослідження присвячене аграрній іпотеці, а в еко-

номічній літературі відсутнє визначення аграрного іпотечного ринку,

ми вважаємо за доцільне сформулювати його наступним чином: аграр-

ний іпотечний ринок – це складова іпотечного ринку, специфікою

якого є використання у якості предметів іпотеки земельних ділянок

сільськогосподарського призначення. Зазначене не виключає можли-

вості використання як предметів іпотеки інших об’єктів нерухомого

майна, належних на праві власності особам (юридичним чи фізичним),

які займаються підприємницькою діяльністю в аграрній сфері (такими

предметами можуть бути земельні ділянки несільськогосподарського

призначення, виробничі або невиробничі споруди тощо, а також аграр-

ні підприємства як цілісні майнові комплекси). На рис. 3.11 відобра-

жено місце іпотечного та аграрного іпотечного ринків в структурі фі-

нансового ринку, він є узагальненням розглянутих нами класифікацій

фінансового ринку таких вчених, як С.І.Кручок [74], М.І.Савлук [75]

та Ф.С.Мишкіна[226] з включенням до класифікації розробленої ав-

153

Розділ 3. Ринок іпотечий та особливості механізму

тором структури іпотечного ринку, а саме іпотечний ринок, на нашу

думку, доцільно було б класифікувати за такими ознаками, як:

об’єкт кредитування (житловий, аграрний та промисловий -

іпотечний ринки); економічне призначення (ринок іпотечного

кредитування та ринок рефінансування за допомогою боргових

зобов’язань);

інструменти рефінансування (однорівнева та дворівнева моделі -

рефінансування).

Іпотечний ринок, як і фінансовий ринок, має дворівневу струк-

туру: первинний та вторинний [89, с.79-82; 172, с.24; 359, с.14].

Первинний іпотечний ринок – сегмент іпотечного ринку,

який безпосередньо охоплює всю сукупність діяльності іпотеко-

давців і іпотекодержателів, що вступають між собою у відповід-

ні зобов’язуючі відносини, при яких іпотекодавець в якості спо-

собу виконання зобов’язання представляє, а іпотекодержатель

приймає в заставу нерухоме майно (рис. 3.12 [172, с.24-25; 359,

с.15]).

Суб’єктами іпотечного кредитування на думку С.С.Колобова

та В.С.Колобовой є: позичальник, кредитор, інвестор, та уряд, крім

того діє велика кількість другорядних учасників, таких як: продавці

житла, оператори вторинного ринку іпотечних кредитів (агенства з

іпотечного житлового кредитування), органи державної реєстрації

прав на нерухоме майно і угод з ними, страхові компанії, оцінщики

рієлторські фірми тощо [172, с.17-18].

Лагутін В.Д., в свою чергу суб’єкти іпотечного кредитування

розділив на дві групи:

кредитори з іпотеки ( іпотечні банки або спеціалізовані іпотечні -

компанії, а також універсальні іпотечні компанії);

позичальники (юридичні й фізичні особи, які мають у власності -

об’єкти іпотеки, або поручителів, що надають під заставу об’єкти

іпотеки на користь позичальника) [195, с.98].

Таким чином, учасниками первинного іпотечного ринку є: кре-

дитні установи (іпотекодержателі), що надають так звані роздрібні

іпотечні кредити, їх позичальники (боржники), майнові поручителі

та уряд.

154

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

Фінансовий ринок

Вид

інструментів

Інституційні

ознаки

Фінансові

посередники

Економічне

призначення грошових

коштів

Ринок грошей

Ринок капіталів

Небанківські

Центральний

банк

Комерційні

банки

Банківські

Первинний ринок

Вторинний ринок

Кредитний

ринок

Ринок цінних

паперів

Валютний

ринок

Страховий

ринок

Іпотечний

ринок

Інвестиційні

компанії

Фондові біржі

Валютні біржі

Страхові компанії

Кредитні спілки

Пенсійні фонди

В залежності від

об’єкту кредитування

В залежності від

економічного

призначення

В залежності від

інструментів

рефінансування

Однорівнева модель

рефінансування

Дворівнева модель

рефінансування

Ринок рефінансування за

допомогою боргових зобов’язань

Ринок іпотечного кредитування

Аграрний

іпотечний

ринок

Промисловий

іпотечний

ринок

Житловий

іпотечний

ринок

Рис. 3.11 Місце іпотечного та аграрного іпотечного ринків в структурі

фінансового ринку

155

Розділ 3. Ринок іпотечий та особливості механізму

Уряд

Іпотекоутримувач

Майновий поручитель

Боржник

Іпотечний кредит

Нерухомість Зобов’язання

Право за

зобов’язанням

Право згідно

з договором

іпотеки

Заставна

Кредитор зберігає

заставну у себе

Кредитор пускає

заставну в обіг на

ринку

Рис.3.12 Інститути та інструменти первинного іпотечного ринку

Розглянемо інструменти первинного іпотечного ринку, якими

є іпотечні кредити (іпотечний кредит – довгострокова позичка, що

надається під заставу нерухомості [17, с.122]) та заставні. Іпотечні

кредити можна класифікувати за типами, тобто залежно від схе-

ми видачі, погашення та обслуговування. На жаль, у вітчизняній

практиці відсутня класифікація іпотечних кредитів. Це обумовило

необхідність використання класифікації іпотечних кредитів країн, в

яких іпотека набула суттєвого розвитку [104, с.14-15; 172, с.21]:

1. Заставні з фіксованою відсотковою ставкою:

традиційна заставна; -

заставна з швидким погашенням; -

заставна із зростаючими сумами виплат в рахунок погашення -

боргу (GPM);

заставні із зростанням власного капіталу(GEM). -

2. Заставні із змінною відсотковою ставкою (ARM), їх різновида-

ми є:

позики з шаровою виплатою, що в свою чергу діляться на: -

з заморожуванням відсоткових виплат до закінчення терміну; -

з виплатою тільки відсотків; -

з частковою амортизацією і підсумковою шаровою виплатою. -

двоступеневі позики; -

пружинний або з фіксованою виплатою основної суми; -

156

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

кредити типу 3/1 зі змінною відсотковою ставкою; -

з участю в: -

доходах; -

прирості вартості. -

2) зі зворотнім ануітетом;

3) канадський рол-овер;

4) закінчуюча іпотека;

5) з виплатою доданого відсотку;

6) зі змінною ставкою;

7) двотижнева іпотека [172, с.21; 372, с.62; 421, с.107].

Заставна з фіксованою відсотковою ставкою найпростіша фор-

ма іпотечного кредиту. Цей тип характерний для країн з низьким

рівнем інфляції, довгим терміном кредитування і передбачає рівні

виплати у погашення (амортизацію) через однакові проміжки часу

[172, с.21-22; 421, с.107-108]. Під традиційною заставною розуміє-

мо таку, термін якої найпоширеніший в практичному застосуванні,

певної країни. Наприклад, у США це 30 років. Заставні з швидким

погашенням – це такі, що мають термін погашення 15 років. В еко-

номічно розвинутих країнах, особливо США, цей тип іпотечної по-

зики набуває надзвичайної популярності. Оскільки іпотекодавець

виплачує кредит раніше, то він позичає менше грошей на менший

термін. Іпотекоутримувач повертає свої кошти раніше, ніж з тради-

ційними заставними, вони визначають більш низьку ставку за по-

зику з терміном погашення протягом 15 років [372, с.62].

Протягом терміну погашення позики, іпотекодавець виплачує

менше за відсотками (більш ніж на 50%) [372, с.64].

Заставна зі зростаючою сумою виплат в рахунок погашення бор-

гу (GPM) призначена для того, щоб бути більш доступною за вар-

тістю в перші роки, ніж традиційна закладна. Її термін ідентичний,

проте щомісяця виплати зпочатку низькі, а потім з кожним роком

збільшуються на фіксований відсоток протягом п’яти років, після

чого стабілізується [372, с.66-67].

Протягом перших п’яти років при кредиті типу GPM залишок

боргу зростає, тоді як при традиційному кредиті неухильно знижу-

ється. Це називається від’ємним (негативним) погашенням. Від’ємне

погашення спостерігається, коли щомісячні виплати занадто малі

для покриття відсотку, що виплачується кредитору, тому ця сума,

яку ще треба виплачувати, збільшується і включає в себе відсоток

[372, с.67].

157

Розділ 3. Ринок іпотечий та особливості механізму

Заставна із зростанням власного капіталу (GEM), так, як і за-

ставна із швидким погашенням, є заставною з підвищеною сумою

виплат в рахунок погашення боргу, сума виплат за якою продовжує

збільшуватися до повного погашення боргу. Термін дії 15 років. Що-

місячні виплати першого року такі ж самі, як і у традиційної застав-

ної з 30-річним терміном погашення. Їх величина щорічно збільшу-

ється на фіксований відсоток. GEM добре підходить для тих, чий

доход збільшується і тим хто планує піти на пенсію через 15 років

[372, с.69-70].

Заставні зі змінною відсотковою ставкою (ARM) відрізняються

від попередніх тим, що вони передбачають різний період погашен-

ня основного боргу і відсотків, а також мають інші додаткові умови.

ARM-и отримали популярність на початку 80-х років XX ст. Голов-

ною різницею між заставними зі змінною ставкою й традиційними

заставними з фіксованою ставкою є те, що при ARM-і відсоткова

ставка зростає і знижується щорічно протягом терміну погашення

відповідно до з встановленої формули [172, с.29; 372, с.70-72; 421,

с.109].

ARM має чотири базові властивості: індекс, націнку, інтервал

зміни ставки і початкову відсоткову ставку (відсоткова ставка за-

ставної типу ARM являє собою суму величини індексу плюс націнка

до закриття угоди з видачі кредиту) та чотири найрозповсюдженіші

властивості за вибором: обмеження відсоткової ставки протягом

терміну погашення, періодичні обмеження відсоткової ставки про-

тягом терміну погашення, обмеження змін щомісячної виплати та

оберненість в заставну з фіксованою ставкою [372, с.72].

До ARM належать кредити з шаровими виплатами. Данний

тип позики схожий до традиційного кредиту з 30-річним терміном

погашення з фіксованою відсотковою ставкою, але при цьому має

одну специфічну особливість. В кінці п’ятирічного, семирічного або

десятирічного терміну залежно від умов одночасного (шатового)

погашення, позика підлягає погашенню і виплаті. Кредити з шаро-

вою виплатою корисні тоді, коли іпотекодавець точно знає, що буде

реалізовувати предмет застави чи рефінансувати позику до того, як

настане термін цілковитого погашення кредиту [372, с.81]. Позики з

шаровою виплатою поділяються на:

а) кредити із заморожуванням відсоткових виплат до закінчення

терміну позики, котрі не пердбачають будь-яких виплат як в по-

гашенні основного боргу, так і термінових відсотків. Погашення

158

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

кредиту і капіталізованих відсотків по цьому, відбувається в кін-

ці терміну. Використання такого типу кредитів досить обмеже-

не.

б) кредити з виплатою тільки відсотків – різновид шарового

платежу;пердбачається шаровий платіж в кінці терміну, а відсо-

тки виплачуються регулярно протягом терміну кредиту;

в) кредити з частковою амортизацією і підсумковим шаровим пла-

тіжем – теж є різновидом позик з шаровим платежом, які перед-

бачують часткову амортизацію до кінця терміну кредиту [172,

с.21; 421, с.107].

Двоступінчаті позики являють собою заставну зі змінною відсо-

тковою ставкою, проте їхня ставка змінюється тільки один раз про-

тягом 30-річного терміну погашення. Протягом перших семи років

(в де-яких випадках п’яти), які називаються початковим періодом,

ставка фіксується в борговому зобов’язанні іпотекодавця. В кінці

початкового періоду ставка коректується, як і в будь-якому іншому

кредиті зі змінною ставкою, шляхом додавання до неї певної індек-

сної величини. Ця нова ставка залишається потім незмінною про-

тягом решти 23 чи 25 років. В кінці 30-річного терміну кредит по-

вністю погашається. Такі позики іноді називають «7/23» чи «5/25»

[372, с.82].

Пружинний кредит передбачає регулярні рівні виплати в ра-

хунок погашення основного боргу. Наприклад, протягом перших

десяти років пердбачаються виплати тільки відсотків, а в наступні

двадцять років виплачуються відсотки і основний борг [172, с.22;

421, с.108].

Позики типу 3/1 зі змінною відсотковою ставкою являють со-

бою заставну зі змінною ставкою та початковим трирічним інтерва-

лом коректування. Протягом перших трьох років ставка і сума що-

місячної виплати є незмінними. В кінці трирічного періоду і потім

щорічна величина ставки і сума щомісячної виплати змінюються, як

і у заставної зі змінною ставкою. Існують також позики зі змінною

ставкою типу 5/1, 7/1 і 10/1 з періодами початкового коректування

в п’ять, сім і десять років відповідно [372, с.83].

Кредити з участю, застосовують при фінансуванні нерухомос-

ті. Дана позика близька до самоамортизуючих, але передбачає, що

кредитор, регулярно отримуючи основний борг і відсотки по ньому,

бере участь і в доходах від об’єкту. Участь іпотекокористувача може

бути різною: він може претендувати на частину перебільшення рен-

159

Розділ 3. Ринок іпотечий та особливості механізму

ти, частину перебільшення чистого операційного доходу (кредит з

участю в доходах), частину приросту капіталу коштів, отриманих

від реалізації нерухомості(кредит з участю в прирості вартості)

тощо [172, с.22-23; 421, с.108].

Іпотека зі зворотнім ануїтетом розроблена для людей похилого

віку (60 років і більше), котрі володіють певною нерухомістю, але

мають потребу в додатковому доході для щоденних витрат. Згідно з

цим типом позики іпотекодавець видає не одразу всю основну суму

вартості при укладенні угоди, а періодичні виплати основної суми

протягом терміну дії кредиту, аж до максимальної суми, яку необ-

хідно страхувати відповідно до законодавства(залежить від країни

де укладалася угода). Сума може щомісячно збільшуватися до 1/12

від сподіваного річного зростання цін(об’єкта нерухомості). Відсо-

ток на суму коштів, що виплачують і річне іпотечне страхування до-

дають до невиплаченого залишку на щомісячній основі. Коли весь

залишок невиплаченої суми досягне максимуму, який належить

страхувати, виплати основної суми закінчуються. Якщо вартість не-

рухомості не достатня для виплати невиплаченої суми боргу після

смерті іпотекодавця, залишок із спадкоємців не стягується. Коли ж

вартість об’єкту вища суми залишеного боргу, залишок коштів за-

лишається за правонаступниками. В деяких випадках існує угода

про розподіл майна. Кредитор має частку у відсотковому виразі в

подорожчанні застави, якщо вартість перебільшує залишок боргу.

Цей тип іпотечного кредитування не отримав популярності серед

позичальників економічно розвинутих країн [378, с.87-88].

Канадський рол-овер характерезується змінними ставками від-

сотку через попередньо обумовлені проміжки часу. Різновидом цьо-

го типу позики є кредити з узгоджувальною ставкою, які відрізня-

ються тим, що крім періодичності виплат попередньо визначаються

граничні ставки відсотку [172, с.23; 421, с.109].

Закінчуючі іпотеки мають декілька різновидів і власне є окре-

мими випадками (молодшого) фінансування. Суть цього типу кре-

дитування в тому, що під вже прокредитовану нерухомість надаєть-

ся другий кредит, платежі за яким спрямовуються на погашення

першого кредиту. Ставки за такими кредитами, як правило, вищі,

ніж при першому кредиті [172, с.23; 421, с.109].

Кредити з доданою відсотковою ставкою передбачають відне-

сення відсотків на основний борг, а результат ділиться на кількість

періодів погашення для виявлення величини чергового платежу.

160

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

Такі кредити використовують для кредитування особистої власнос-

ті (автомобіль тощо) [172, с.23; 421, с.109].

Позики зі змінною ставкою звичайно «прив’язані» до одного з

індексів грошового ринку, інфляції, валюти і т.п., дають можливість

сплачувати кредит за змінною ставкою з обмеженнями за мінімаль-

ною та максимальною її величинами. Зміна ставок впливає на тер-

міни кредитування [172, с.23; 421, с.109].

При двотижневому типі іпотечного кредитування виплати здій-

снюються на двотижневій основі (через кожні два тижні), а не один

раз на місяць. Виплата вираховується діленням щомісячної суми

виплати на два. Враховуючи те, що виплата здійснюється два рази в

місяць, іпотекодавець робить виплату за додатковий тиждень кож-

ного року, що значно прискорює погашення позики [372, с.88].

Другою складовою інструментів первинного іпотечного ринку є за-

ставна. Практика використання цього інструменту різниться в залеж-

ності від країни. Так, американський досвід використання заставної пе-

редбачає, що вона є фінансовою вимогою, забезпеченою нерухомістю і

подається у фінансову установу поряд з борговим зобов’язанням, яке є

персональним зобов’язанням з виплати боргу. В обмін на неї кредитор

видає вам готівку. Заставодавець є боржником за заставною, а заставо-

держатель, який тримає у себе заставну – кредитором [372, с.11].

Також в американській практиці використовується такий ін-

струмент, як акт запровадження довіреної власності, що є докумен-

том, який використовують при оформленні кредитів, що надаються

під забезпечення об’єктом власності. Підписуючи акт запроваджен-

ня довіреної власності, ви фактично передаєте управління власніс-

тю довіреній особі. Вона володіє актом запровадження довіреної

власності до повного погашення боргу. Довірена особа врегульовує

суперечливі ситуації та різноманітні розбіжності, що виникають у

стосунках між кредитором (заставоутримувачем) та заставодавцем

згідно з законодавством США [372, с.11-12]. У вітчизняному зако-

нодавстві, що стосується іпотеки, аналогічного чи ідентичного по-

няття немає, у науці також.

Відповідно до російського Федерального закону «Про іпотеку

(заставу нерухомості)», заставною є іменний цінний папір, який за-

свідчує наступні права її законного власника:

право на отримання виконання з грошового зобов’язання, вка- -

заного у договорі про іпотеку, без пред’явлення інших доказів

існування цього зобов’язання;