Лютий І.О., Савич В.І., Калівошко О.М. Іпотека: сучасні концепції, тенденції суперечності розвитку

Подождите немного. Документ загружается.

161

Розділ 3. Ринок іпотечий та особливості механізму

право застави на вказане у договорі про іпотеку майно [144, с.98; -

390, с.19].

Згідно з статтею 20 Закону України «Про іпотеку» заставна –

це борговий папір який засвідчує безумовне право його власника на

отримання від боржника виконання за основним зобов’язанням, за

умови, що воно підлягає виконанню в грошовій формі, а в разі не-

виконання основного зобов’язання – право звернути стягнення на

предмет іпотеки [126].

Зазначимо, що в даному Законі багато уваги приділено питан-

ням заставної та її використанню для рефінансування. Заставна є

важливим фінансовим інструментом для розвитку первинного рин-

ку іпотеки та побудови вторинного, а також для забезпечення прав

іпотекодержателя, бо вона надає йому право на звернення стягнен-

ня [126].

Аналіз праць [17, 89, 96, 147, 189, 190, 439] показав, що визначен-

ня заставної у Законі України «Про іпотеку» є досить практичним і

змістовним та відповідає сучасним світовим науковим досягненням

в області іпотеки. Згідно Закону України «Про іпотеку» від 5 червня

2003р., заставні можуть забезпечувати випуск іпотечних цінних па-

перів – іпотечних облігацій та іпотечних сертифікатів – інстументів

вторинного іпотечного ринку [126].

Вторинний ринок іпотечних кредитів – сегмент іпотечного

ринку, на якому формується сукупний кредитний портфель за

рахунок трансформації персоніфікованих прав за кредитними

зобов’язаннями і договорами про іпотеку в доходні папери (іпо-

течні цінні папери) і розміщення їх серед довгострокових інвес-

торів. Вторинний ринок є з’єднуючою ланкою між інвесторами

і іпотекодержателями на первинному іпотечному ринку, забез-

печуючи акумуляцію грошових коштів інвесторів і спрямовуючи

фінансові потоки (через випуск цінних паперів і їх розміщення на

фондовому ринку) в іпотечні кредити (рис. 3.13, 3.14 [172, с.25-

26; 359, с.16]).

Основними суб’єктами іпотеки є: боржник (іпотекодавець або

інша особа, відповідальна перед іптекодержателем за виконання

основного зобов’язання), майновий поручитель (особа, яка передає

в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання зобов’язання

іншої особи – боржника), іпотекодержатель (кредитор за основним

зобов’язанням), інвестор та уряд [126].

162

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

Уряд

Майновий

Боржник Видача

едитів

Іпотечна

станова

Передача прав

за заставою

Реівестування

виданих

итів

Інвестор

Випуск цінних

папе

ів

Фондовий ринок

Рис. 3.13. Інститути та інструменти вторинного ринку іпотечних кредитів

Інструментами ринку рефінансування є іпотечні цінні папери –

цінні папери, що забезпечують обіг капіталу в іпотеці й визначають

права на нерухомість і отримання доходів від вкладених грошових

коштів [89, с.32]. Класифікація іпотечних цінних паперів може бути

здійснена за різними ознаками, в залежності від практики викорис-

тання в окремих країнах. Наприклад, деякі науковці поділяють іпо-

течні цінні папери залежно від характеру ринку іпотечних облігацій

на іпотечні боргові зобов’язання первинного та вторинного ринків

[172, с.28; 421, с.106].

Отже, серед іпотечних боргових зобов’язань можна виділити три

типи іпотечних цінних паперів (інструментів іпотечного ринку), які

закріплені законодавчо:

• заставна

• іпотечна облігація;

• іпотечний сертифікат.

163

Розділ 3. Ринок іпотечий та особливості механізму

Отже, першим цінним папером, який передбачав використання

нерухомості в якості застави, була заставна відповідно до Закону

України «Про іпотеку». Водночас вона не набула широкого поши-

рення, що було обумовлено недосконалістю нормативно-правової

бази та неготовністю фінансових посередників до її впровадження.

Надалі було прийнято Закон України «Про іпотечне кредитування,

операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифіка-

ти», який набрав чинності 1 січня 2004р., яким запроваджено термін

іпотечний сертифікат. Іпотечний сертифікат визначено як іпотеч-

ний цінний папір, забезпечений іпотечними активами або іпотекою

з відповідними правилами формування іпотечних активів [127].

Іпотечні сертифікати поділяються на сертифікати з фіксованою до-

хідністю та сертифікати участі, які різняться між собою правами їх

власників. Але з моменту прийняття закону так і не було здійснено

жодного випуску іпотечних сертифікатів, оскільки знову-таки не

було регламентовано і роз’яснено особливості випуску таких іпо-

течних цінних паперів.

Як результат у 2005р. було затверджено Закон України «Про

іпотечні облігації», в якому визначено правові засади випуску та

обігу іпотечних облігацій, вимоги до їх іпотечного покриття, а також

особливості державного регулювання і нагляду у цій сфері [128].

Відповідно іпотечні облігації можуть бути таких видів:

звичайні; -

структуровані [128]. -

Емітентом звичайних іпотечних облігацій є іпотечний креди-

тор, що несе відповідальність за виконання зобов’язань за такими

іпотечними облігаціями іпотечним покриттям та всім іншим своїм

майном, на яке відповідно до законодавства може бути звернено

стягнення, а емітентом структурованих іпотечних облігацій є спеці-

алізована іпотечна установа, яка несе відповідальність за виконання

зобов’язань за такими іпотечними облігаціями лише іпотечним по-

криттям [128].

За цими цінними паперами, нарешті, ДКЦПФР здійснила роз-

яснення щодо їх обігу і у 2007р. вперше в Україні було здійснено ви-

пуск іпотечних облігацій, які були забезпечені житловою іпотекою.

З набранням чинності цього Закону склалися передумови для

всебічного розвитку вторинного ринку іпотечних кредитів, оскіль-

ки у країнах з розвинутим іпотечним ринком основним фінансовим

інструментом вторинного ринку є іпотечні облігації.

164

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

Багатоступенева структура іпотечного ринку, зумовлена засто-

совуваними типами моделей іпотечних систем, дозволяє диверсифі-

кувати механізми застосування заставних, які, власне, виступають

основним інструментом, завдяки якому забезпечується постійний

малий (на первинному ринку) та великий (на вторинному ринку)

кругообіг іпотечного капіталу. Такі механізми забезпечують можли-

вість оптимізації взаємовідносин між позичальником та кредитором

за взаємними платежами, мінімізувати можливі ризики процентної

ставки. Власне, останній елемент на сьогодні є домінуючим при

класифікації заставних, оскільки передбачає оптимізацію платежів

за кредитом залежно від умов кредитування (об’єкт кредитування,

предмет іпотеки, термін кредитування, обсяг кредитування, динамі-

ка доходів позичальника тощо).

В науковій літературі можна зустріти досить багато підходів до кла-

сифікації заставних. Загальноприйнятим є їх поділ на першу та другу.

Перша, зокрема, являє собою заставну, видану на майно чи землю до мо-

менту реєстрації будь-якої іншої заставної на ці об’єкти. Друга заставна,

яка є підпорядкованою першій, виникає лише тоді, коли власник такого

майна чи земельної ділянки візьме другий кредит на додаткову суму.

Серед типів заставних В.О.Кудрявцев та Є.В.Кудрявцева, на-

приклад, виділяють амортизовану позику, повністю амортизовану

заставну, лінійно амортизовану заставну, заставну з прямим пла-

тежем, заставну з регульованою нормою, заставну зі ступінчатими

виплатами за кредитом, заставну з роздутим платежем за креди-

том, заставну із зростаючою виплатою за основною сумою позики,

заставну з нормою, яка переукладається, частково амортизовану

заставну [192, c.33-35]. В основу такої класифікації покладено ме-

ханізми погашення позики – порядок сплати основної суми боргу

та відсотків за кредитом, можливість зміни процентної ставки про-

тягом дії кредитного договору тощо.

Е.Долан, К.Кемпбел та Р.Кемпбел виділяють заставні з твердою

процентною ставкою, заставні з коректованою процентною ставкою,

заставні, коректовані на інфляцію [686, c.112]. Як і в попередньому

випадку, в основу класифікації заставних покладено механізм на-

рахування процентів за кредитом.

Аналогічні підходи можна спостерігати в роботах Д.Телгарського,

К.Марка, В.Ресіна.

Дещо ширший підхід до класифікації заставних, як зазначає

О.Т.Євтух, застосовує О.В.Черняк, який диференціює їх залежно

165

Розділ 3. Ринок іпотечий та особливості механізму

від: організації страхування таких заставних; періодичності вико-

ристання іпотечних облігацій; виду банку, який здійснює креди-

тування; об’єкта кредитування; власного призначення облігацій;

терміновості обігу; купюрного утримання тощо [101, c. 78-79]. При

цьому сам О.Т.Євтух виділяє наступні групи заставних: за змінніс-

тю величини процентної ставки; за характером предмета застави;

за величиною і порядком виплат; за строками погашення; за орга-

нізацією і видами страхування; за періодичністю використання; за

емітентом; за кількістю об’єктів застави; за кількістю іпотекодавців

[101, c. 80-81].

Необхідність упорядкування класифікації заставних викликана,

з точки зору В.Кудрявцева та Є.Кудрявцевої, тим, що «до останньо-

го часу питанням їх класифікації приділялось недостатньо уваги. Це

знижує чіткість при вивченні і приводить до помилок у використан-

ні заставних на практиці» [192, c.31]. Така позиція, на нашу думку,

є дещо дискусійною.

По-перше, щодо помилок у застосуванні заставних на практиці,

то це питання, на нашу думку, знаходиться в площині компетенції

учасників іпотечного ринку, які мають справу з такими заставними.

До того ж заставна являє собою такий документ, в якому чітко ви-

значають усі умови, пов’язані з порядком розрахунку за кредитом,

які дають вичерпну відповідь на питання, який саме тип представ-

ляє та чи інша заставна.

По-друге, на нашу думку, навіть такий широкий підхід до класи-

фікації, який запропонований О.Черняком та О.Євтухом, не дозво-

ляє виокремити самостійні типи заставних. До тієї чи іншої групи

можуть входити відразу кілька їх заставних. Та ж заставна, дифе-

ренційована за строками погашення, цілком може входити до іншої

групи, наприклад, за періодичністю використання або ж за кількіс-

тю об’єктів застави, або ж до обох груп одночасно. Таких груп при

цьому може бути і більше. Тобто по кожній заставній, виходячи із

запропонованої класифікації, можна мати багаторівневе перехре-

щення ознак, кожна з яких однаковою мірою даватиме підстави від-

носити ту чи іншу заставну до кількох класифікаційних типів одно-

часно.

І останнє – найголовніше. Вибір типу заставної, на нашу думку,

є виключною прерогативою іпотечного кредитора. Саме він, з огля-

ду на цілі, з якими виходить на іпотечний ринок, визначає (звісно,

в межах уніфікованих стандартів іпотечного кредитування) умови

166

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

кредитування. Залежно від моделі іпотечного ринку, на якому функ-

ціонує іпотечний кредитор, притаманних йому ризиків обставини

прийняття рішення останнім щодо таких умов будуть різні.

На первинному іпотечному ринку коло учасників ринку, а від-

так й інтересів досить обмежене, що дозволяє зробити припущення

про встановлення кредитором менш жорстких умов кредитного до-

говору для позичальника. Хоча в кінцевому підсумку визначальни-

ми при прийнятті рішення щодо таких умов будуть такі чинники як:

рівень конкуренції в даному сегменті іпотечного кредитування та на

відповідній території; рівень платоспроможного попиту; ліквідність

предмета іпотеки; прогнозована динаміка доходів позичальника

тощо.

Значно розширюється перелік обставин при прийнятті рішен-

ня іпотечним кредитором щодо умов іпотечного кредитування при

однорівневій, а тим більше при дворівневій моделях вторинного

іпотечного ринку. Завдання балансування іпотечним кредитором

інтересів усіх учасників такого ринку суттєво ускладнюється. У

даному випадку постає проблема забезпечення не лише належного

рівня привабливості іпотечного кредиту для позичальника, але й не

меншої привабливості пулу заставних для спеціалізованої іпотечної

установи, а останньою – іпотечних цінних паперів, забезпечених та-

ким пулом, для інвесторів.

Саме в такому контексті, на наш погляд, доцільно підходити

до проблеми класифікації заставних та значення такої класифіка-

ції для учасників іпотечного ринку [323, с.166]. В ній, з нашої точ-

ки зору, не може бути догм (враховуючи хоча б той факт, що типи

заставних можуть поповнюватись їх новими різновидами в процесі

удосконалення механізмів та трансформації умов іпотечного креди-

тування), і пропоновані науковцями види та типи заставних можуть

використовуватися виключно в плані інформаційного забезпечен-

ня учасників іпотечного ринку, які на цій основі можуть приймати

зважені рішення щодо доцільності чи недоцільності запровадження

тих чи інших заставних у тих чи інших умовах, а також вкладати чи

не вкладати кошти у ті чи інші іпотечні цінні папери, забезпечені

тими чи іншими заставними. Практично маємо справу з двома кри-

теріями – рівень ризику та рівень дохідності від кожної конкретної

операції.

На рис. 3.14 здійснено спробу показати зв’язок між інвесторами,

якими є пенсійні фонди, страхові компанії, інвестиційні банки, до-

167

Розділ 3. Ринок іпотечий та особливості механізму

льові інвестиційні фонди тощо, та урядом, який в свою чергу має

визначати концепцію розвитку іпотечної системи і формує правову

базу для надійного та ефективного функціонування іпотеки, ство-

рює механізм соціального захисту позичальників, проводить подат-

кову політику, що стимулює учасників іпотечного ринку, створює

необхідні інститути для організації ринку і бере участь в управлінні

ними [172, с.18-19].

Учасниками вторинного іпотечного ринку є: іпотечні кредитні

установи першого або другого рівнів, які на підставі набутого права

вимоги звернення стягнення на нерухоме майно емітують боргові

іпотечні цінні папери (заставні, іпотечні облігації та сертифікати), їх

утримувачі (інвестори), уряд, боржник та майновий поручитель.

Аналіз праць [89, 90, 91, 93, 172, 192, 359, 373, 421, 439] свідчить,

що в економічно розвинутих країнах, де іпотека існує не одне деся-

тиліття, поширені три моделі іпотечних ринків, які розрізняються

саме за механізмами ресурсного забезпечення іпотечних кредитів:

збалансовано автономна (німецька), розширено відкрита (амери-

канська), усічно відкрита.

«Збалансованою автономною» називають німецьку іпотечну систе-

му заощаджень (цільова модель) [172, 192]. Ключовою особливістю та-

кої моделі є заощаджувально-позичковий принцип її функціонування.

Кредитуванню клієнтів в подібній системі передує період накопичення

заощаджень в банку. Низькі ставки за користування кредитом банки

можуть гарантувати, тому що вони працюють поза ринком капіталу і не

залежать від коливань його відсоткової ставки. Вони мають свій власний

ринок будівельних заощаджень і кредитів і свою власну систему рефі-

нансування. Замкнутість є основною характеристикою даної системи,

тобто як джерела наданого кредиту використовуються тільки ті кошти,

що були накопичені вкладниками-учасниками за контрактами будза-

ощаджень. Банки, що використовують дану схему, мають можливість

видавати кредити за ставками, що є нижчими ринкових, виплачуючи

за заощаджувальними внесками відсотки нижче ринкових [1004, 172,

177, 192, 194]. Кредит видається при дотриманні таких умов: вкладнику

необхідно досягти мінімального терміну заощаджень (як правило, 18 мі-

сяців), мінімального розміру заощаджень, що може становити від 40 до

50% загальної суми, і залежати від загальниої суми коштів, що є в розпо-

рядженні банку. Відсоткова ставка в період накопичення становить 2,5-

4,5%, в період погашення – 5-6%, іноді сягає 8,5% (в середньому нижче на

4% ринкових). Термін погашення позички – 6,5-18 років [172, с.34-35].

168

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

Предмет

застави

Уряд

Майновий

поручитель

Боржник

Страхова компанія

Регресний, позов у

разі примусової

еалізації застави

Інститут, що

займається

іпотекою

Інвестори

Фондовий

ринок

Гроші

Цінні

папери

Гроші

Іпотечні

цінні

папери

Заставна

Іпотечний кредит

Виплата іпотечного кредиту і відсотків по

ньому

Первинний іпотечний ринок

Вторинний іпотечний ринок

Рис 3.14 Взаємозв’язок первинного та вторинного іпотечного ринків

Державна підтримка іпотечного кредитування полягає у виплаті

субсидії позичальнику після закінчення накопичення певної суми

на цільовому рахунку. Німецькими банками підраховано, що пре-

мія в розмірі 500 млн німецьких марок, виплачена вкладникам сис-

теми житлово-будівельних кас за рік, індикує залучення в житлове

будівництво сумарного капіталу в розмірі 10 млрд марок, а кожна

марка, видана у вигляді державної підтримки на придбання при-

ватного житла, збільшує державний дохід зі збору податків на 2,8

марки [104, с.25].

Німецьку систему будзаощадження перейняли Чехія та Словач-

чина. Впровадження класичної німецької моделі можливе лише в

країнах, де інфляція не перевищує 12% на рік [104, с.25].

169

Розділ 3. Ринок іпотечий та особливості механізму

«Розширено відкритою» є модель іпотечного кредитування яка

поширена в США. Проаналізувавши праці [104, 109, 172, 192, 194,

225], ми дійшли висновку, що це найбільш чітка, детально розро-

блена за десятиліття схема іпотечного кредитування, включаючи

джерела фінансування і процедуру оформлення. «Розширено від-

критою» слід вважати модель, в якій основні кредитні ресурси в

іпотечну систему надходять із спеціально організованого для цієї

мети вторинного ринку цінних паперів, забезпеченими заставними

на нерухомість [172, с.31]. Іпотечні компанії не залучають внески,

початковий капітал акумулюється за рахунок внесків населення, до-

даткові кошти надходять через термінові позики від фінансових ін-

ститутів. Вони видають іпотечні кредити і обслуговують їх [201, 225,

373]. Потенційний клієнт іде в банк і повідомляє про своє бажання

отримати іпотечний кредит. Банк в свою чергу перевіряє кредитну

історію, звертаючи особливу увагу на виконання ним раніше при-

йнятих кредитних зобов’язань. Якщо банк задоволений клієнтом,

останній отримує кредит [109]. Надавши кредит, іпотечний фінан-

совий інститут продає її третій особі – інвестору – безпосередньо

або шляхом випуску цінних паперів, забезпечених пулом іпотечних

кредитів. Отримані кошти іпотечна компанія знову пускає в обіг,

видаючи нові позики. Її прибуток складається зі зборів за надання

кредитів і платежів за їх обслуговування – навіть коли іпотечні ін-

ститути продають кредити, вони зберігають відповідальність за їх

обслуговування [194, 373].

Реалізація «розширено відкритої» моделі може бути забезпече-

на лише за умови створення розширеної інфраструктури іпотечного

рину, як правило, за певного сприяння держави і, як мінімум, при її

частковому контролі за емісією цінних паперів, що обертаються на

вторинному ринку [89, 93, 172, 192].

Умови надання іпотечного кредиту за американською моделлю

іпотеки передбачають ставку відсотку за кредит на рівні 7-9% річ-

них; обсяг іпотечного кредиту становить 70-75% ціни житла, старто-

вий вклад – 20-25%; термін кредиту – 15-30 років [172, с.32-33].

Іпотечні кредити в США надають чотири типи організацій:

позикозберігальні асоціації (вони застраховані, їх діяльність ре- -

гулюється федеральними агенствами);

комерційні банки; -

кооперативні зберігальні банки; -

іпотечні банки [104, с.26]. -

170

ІПОТЕКА: сучасні концепції, тенденції та суперечності розвитку в Україні

Найбільш простою і одночасно найменш досконалою моделлю

іпотечного кредитування слід вважати модель, яку умовно можна

назвати «усічно – відкритою». Вона в основному використовуєть-

ся в рамках первинного ринку заставних. Використання заставних,

отриманих іпотечними банками від клієнтів за наданими кредита-

ми, в рамках такої моделі, як правило, обмежується використанням

в якості забезпечення частини залучених зовнішніх фінансових ре-

сурсів [89, с.38; 172, с.30; 194, с.112].

Принциповою характеристикою цієї моделі є те, що сукупна за-

явка всіх клієнтів банку на іпотечні позики може бути забезпечена

банком з вільних джерел, у тому числі за рахунок власних капіталів,

коштів клієнтів, що знаходяться на депозитах, міжбанківських по-

зик та ін. [89, с.38-39; 170, с.30].

Акумуляція власних фондів відбувається головним чином через

вклади фінансово-кредитних установ, що працюють в рамках цієї

моделі, надають іпотечні кредити і обслуговують їх, тобто збирають

регулярні платежі в рахунок погашення кредитів, ведуть бухгалтер-

ський облік, працюють з боржниками тощо [373].

Відмінною особливістю цієї моделі є пряма залежність відсо-

ткових ставок іпотечних кредитів від загального стану кредитно-

фінансового ринку країни. Ця залежність суттєво впливає на

масштаб і активність банків в іпотечному кредитуванні в окремі

сприятливі та несприятливі періоди [89, с.38-39; 172, с.30; 194, с.112].

«Усічно-відкриту» модель можуть застосовувати як спеціалізовані

банки, так і універсальні банки, що мають відділи іпотечного креди-

тування [89, 172, 192].

Відносна простота організації іпотечного кредитування на базі

цієї моделі обумовила достатньо широке пруктичне розповсю-

дження її в багатьох країнах світу, і особливо в країнах, що роз-

виваються, з не повністю сформованою інфраструктурою фінансо-

вих ринків. Проте, з тієї ж причини, вона посідає суттєву нішу на

ринку іпотечних послуг і в економічно розвинутих країнах: Вели-

кобританії, Франції, Іспанії, Ізраілю та ін. [89, с.39; 172, с.31; 192,

с.38; 194, с.112].

Ряд учених [89, 372] замість назв «збалансовано автономна»,

«розширено відкрита» та «усічно-відкрита» використовують «ці-

льова» або «будзбережень» замість «збалансовано автономна»

та «інвестиційна» і «депозитна» замість двох наступних. На наш

погляд назви «цільова» «інвестиційна» і «депозитна» не відо-