276
Часть 3. Финансовые рынки
ли
меньший
доход, чем ипотеки, на базе которых
они выпускались. Но поскольку они имели га-
рантии государственных учреждений, то могли
использоваться в качестве залога для получения
ссуд, что облегчало сберегательным учреждени-
ям решение проблемы получения наличных
средств.
Финансируемые правительством агентства,
ипотечные пулы, страховые компании захвати-
ли большую часть рынка, когда сберегательные
институты сократили свое участие на ипотечном
рынке в конце 1970-х. Банки также увеличили
свою рыночную долю. Возможно
потому,
что
банки более склонны держать ИПС, а не
ИФС.
Страховые компании и пенсионные фонды.
Компании страхования жизни и пенсионные
фонды часто приобретают ипотеки, чтобы гаран-
тировать себе получение устойчивых доходов в
долгосрочной перспективе. После Второй миро-
вой войны они имели около
11%
всех выпущен-
ных в стране закладных. Однако во второй поло-
вине 1960-х годов эти
учреждения
резко свернули
свою деятельность на первичных ипотечных рын-
ках, хотя и не прекратили ее вовсе: теперь они
главным образом приобретают высоко ликвид-
ные вторичные пенные бумаги, выпускаемые на
базе пула
ипотек,
вместо низко ликвидных обыч-
ных закладных.
Пулы. Вторичные ценные бумаги, выпускае-
мые на базе пула ипотек, обозначены в примере
10.7 как пулы. До создания в 1968 году
ГНАИК
роль, которую играли пулы, была несуществен-
ной. Однако к концу 1990 года ипотеки, выпу-
щенные на сумму свыше $ 1 трлн, были органи-
зованы в пулы, чтобы служить обеспечением для
выпускаемых на их основе вторичных ценных
бумаг, сертификатов участия и пр. Таким обра-
зом, пулы стали одним из важнейших компонен-
тов ипотечного рынка.
Государственные учреждения. Государствен-
ные учреждения как федерального, так и муни-
ципального подчинения являются
непсйсред-
ственными
участниками ипотечных рынков.
Такие организации как ГНАИК, ФКИКЖС,
ФЗБ (Федеральный земельный банк) или Адми-
нистрация по строительству жилья для ферме-
ров (АСЖФ) (Farmers Home Administration),
находящиеся в подчинении у федерального пра-
вительства или получающие от него финансовую
поддержку, могут
непосредственно
приобретать
и держать у себя ипотечные обязательства. Кро-
ме того, региональные и местные органы, ведаю-
щие вопросами строительства, могут выпускать
собственные муниципальные облигации под до-
ход от строительных проектов и использовать по-
лученные средства для предоставления ипотеч-
ных кредитов.
Благодаря выпуску новых закладных на ипо-
течные рынки ежегодно поступают многие сотни
миллиардов долларов. Работа с этими огромны-
ми средствами облегчается благодаря действиям
ипотечных страховщиков, ипотечных банкиров
и многочисленных государственных учрежде-
ний.
Страховщики ипотек
Страхование ФУЖС. Федеральное правитель-
ство впервые стало внедрять страхование ипотек
в 1930-х годах. Когда спрос на недвижимость
упал, а многие заемщики стали лишаться права
выкупа заложенного имущества, то инвесторы
начали крайне неохотно вкладывать средства в
заложенную недвижимость без получения круп-
ного первого взноса по ипотеке. Поэтому ФУЖС
стало предлагать свою страховку, чтобы обеспе-
чить кредиторам защиту от дефолта по ссудам
под недвижимость. Первоначально по страховке
ФУЖС вносился ежемесячный взнос величиной
от 0,5 % до 1 % от суммы ипотеки; теперь же стра-
ховой взнос вносится заранее и зависит от срока
погашения ссуды.
Закладные, имеющие федеральное страхова-
ние, стали чрезвычайно популярны. Кредиторы
охотно предоставляли заемщикам ипотечные
ссуды под выгодный для них процент и с мини-
мальным первоначальным взносом, как это тре-
бовала ФУЖС, поскольку данные ссуды имели
страховку.
Однако со временем популярность
этих
ссуд
пошла на убыль, так как ФУЖС отказывала в
страховке ссудам, которые
(1)
имели номиналь-
ную сумму, превосходящую определенное
значе-
ние; (2) имели процентную ставку, которая, по
мнению ФУЖС, превышала разумный уровень;
(3) оценка стоимости залога по которым не со-
впадала с оценкой ФУЖС.
Страхование УДВ. В 1944 году Управление по
делам ветеранов (ВУДВ) получило право страхо-
вания ипотечных ссуд для военных пенсионеров
на еще более выгодных условиях, чем ФУЖС.
Например, ссуда, застрахованная УДВ, могла