Груздев В.В. Человек и право: исторические, общетеоретические и цивилистические очерки

Подождите немного. Документ загружается.

- 451 -

3.10. КОНСТРУКЦИЯ ВЕЩНЫХ ПРАВ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

ЧЛЕНОВ И БЫВШИХ ЧЛЕНОВ СЕМЬИ СОБСТВЕННИКА

нализ ст. 216 Гражданского кодекса Российской Фе-

дерации (далее – ГК РФ) не дает исчерпывающего

перечня ограниченных вещных прав. Это подтвер-

ждает и строение абз. 1 п. 1. ст. 216 ГК РФ, который гласит:

«Вещными правами наряду с правом собственности, в частно-

сти, являются…». В связи с этим справедливо отмечается, что

данный общий недостаток действующего законодательства при-

ходиться восполнять путем доктринального толкования соот-

ветствующих норм, что ведет к тому, что у ученого, занимающе-

гося данной проблематикой, складывается свое видение круга

прав, которые относятся к вещным

В действительности в законе такие права определены. В от-

личие от договоров, в которых a priori действует принцип сво-

боды, вещные права, как права абсолютные, конструируются

законодателем (и вид, и содержание вещных прав должны быть

закреплены в законе), и стороны не могут сами определять их

содержание. Поэтому Е.А. Суханов и выделяет как один из ос-

новных признаков ограниченных вещных прав необходимость

того, что их перечень должен быть прямо и исчерпывающим

образом (numerusclausus) установлен законом, который одно-

временно определяет и их содержание

Ограниченные вещные права можно разделить на несколько

условных групп: 1) право хозяйственного ведения и право опе-

ративного управления имуществом (ст.ст. 294-300 ГК РФ); 2)

права на владение и пользование земельным участком (ст.ст. 265-

277 ГК РФ); 3) права, обеспечивающие надлежащее выполнение

обязательств (ст.ст. 334-360 ГК РФ), и 4) ограниченные вещные

права на жилые и нежилые помещения (ст.ст. 292, 583 ГК РФ).

В связи с принятием нового Жилищного кодекса Российской

Федерации (далее – ЖК РФ), а также большой социальной зна-

чимостью вещных прав в жилищной сфере, как теоретический,

так и практический интерес представляет исследование огра-

- 452 -

ниченных вещных прав на жилые помещения. К ним следует

отнести право пожизненного пользования жилым и не жилым

помещением в силу договора постоянной и пожизненной рен-

ты и пожизненного содержания с иждивением, а также права

членов семьи собственника жилого помещения (ст. 292 ГК РФ).

Право пожизненного пользования жилым помещением в силу

завещательного отказа (ст. 1137 ГК РФ) также признается огра-

ниченным вещным правом. Следует учитывать только то, что

завещательный отказ, причем не только предусматривающий

предоставление легатарию права пользования жилым помеще-

нием, а и любой другой порождает обязательство между наслед-

ником, обремененным отказом и легатарием

В последнее время более настойчиво обсуждается вопрос о

введении delegeferenda особого вещного права – узуфрукта.

Обосновывается это необходимостью разрешения социально-

значимого вопроса о праве членов семьи собственника жилого

помещения, в том числе бывшего собственника жилого поме-

щения, владеть и пользоваться жилым помещением. Отмечает-

ся, что обеспечение социальной защиты ряда категорий граж-

дан в рамках договорного права не представляется возможным,

ввиду чего и предлагается введение в законодательство данно-

го iusinrealiena

Содержание прав на жилые помещения обусловлено специ-

альным назначением объекта (проживания граждан), вследствие

чего нормы, регулирующие права собственника и его взаимо-

отношения с членами семьи в связи с пользованием жилым

помещением, носят ярко выраженный социальный характер

Важная особенность жилья как объекта права собственнос-

ти граждан в особых, самостоятельных прав на этот объект не

только у самого собственника, но и у совместно проживающих

с ним членов его семьи. В силу ст. 292 ГК РФ члены семьи соб-

ственника, проживающие в принадлежащем ему жилом поме-

щении, имеют право пользования этим помещением на усло-

виях, предусмотренных жилищным законодательством. Такое

расширение прав членов семьи собственника было закреплено

- 453 -

еще в советском жилищном праве, получив все признаки вещ-

ного права на чужую вещь. Так, ч. 2 ст. 127 Жилищного кодекса

РСФСР 1983 г. (далее – ЖК РСФСР)

определяла, что члены

семьи собственника жилого дома или квартиры, проживающие

совместно с ним, были вправе пользоваться наравне с ним по-

мещениями в доме, квартире, если при их вселении не было

оговорено иное.

ЖК РФ в этом смысле подтвердил положения ЖК РСФСР,

расширив, вместе с тем, объекты пользования до всех поме-

щений, которые попадают под категорию жилых. Кроме того,

было определено, что соглашение сторон могло изменить дан-

ное правило не только при вселении, но и в любое иное вре-

мя. Что касается природы прав членов семьи собственника

жилого помещения, то высказывалась и иная точка зрения, в

соответствии с которой данные права имеют не вещный, а обя-

зательственный характер

При разработке первой части ГК РФ, – вспоминает П.В. Кра-

шенинников, – существовали две взаимоисключающие точки зре-

ния по вопросу о правовом положении членов семьи собствен-

ника жилья. Первая, «абсолютивистская», предполагала, что права

собственника жилого помещения не должны зависеть от нали-

чия или отсутствия проживающих с ним в этом помещении чле-

нов его семьи. Напротив, права членов его семьи должны были

быть поставлены в полную зависимость от прав собственника

жилого помещения. Вторая заключалась в том, что должны были

учитываться интересы лиц, совместно проживающих с собствен-

ником, в том числе и сохранение прав этих лиц на жилое поме-

щение в случае отчуждения его собственником

Ранее ч. 2 ст. 292 ГК РФ содержала норму, которая, по спра-

ведливому замечанию П.В. Крашенинникова, «…по всей ви-

димости, будет длительное время оставаться предметом острой

дискуссии»

. Действительно, если иное не было установлено в

законе, указание п. 2 ст. 292 ГК РФ на то, что «переход права

собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не

является основанием для прекращения права пользования жи-

- 454 -

лым помещением членами семьи прежнего собственника»

создавала ситуацию, при которой права нового собственника

данного жилого помещения серьезно обременялись и ограни-

чивались. Возникало основанное на законе особое вещное пра-

во на чужую вещь со всеми присущими вещному праву призна-

ками, определенными в ст. 216 ГК РФ: правом следования и

абсолютной защитой. Вместе с тем такие права членов семьи

собственника обладали рядом качеств, присущих личным сер-

витутам. Так, они устанавливались в отношении конкретных

индивидуумов и были непередаваемы; срок их действия огра-

ничивался сроком жизни управомоченного лица; они были не-

отчуждаемы; не могли быть заложены; не переходили по на-

следству, и на них не могло быть обращено взыскание. Соот-

ветственно, субъекты данного ограниченного вещного права –

состав членов семьи собственника жилого помещения – опре-

делялся жилищным законодательством.

ЖК РФ, по сравнению в ЖК РСФСР, более точно определя-

ет объем прав и обязанностей членов семьи собственника жи-

лого помещения. Установлено равное с собственником право

пользования жилым помещением, если иное не установлено

соглашением между собственником и членами его семьи (ч. 2

ст. 31 ЖК РФ). Следовательно, можно сделать вывод о том, что

на практике не исключены ситуации, при которых объем прав

пользования жилым помещением у того или иного субъекта

может быть больше или меньше. Члены семьи собственника

жилого помещения обязаны использовать данное жилое поме-

щение по назначению, обеспечивать его сохранность. Кроме

того, дееспособные члены семьи собственника жилого поме-

щения несут солидарную с собственником ответственность по

обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым

помещением, если иное не установлено в соглашении между

собственником и членами его семьи (ч. 3 ст. 31 ЖК РФ).

Следует присоединиться к мнению К.И. Скловского, счита-

ющего излишним установление обязательной государственной

регистрации прав членов семьи собственника на жилое поме-

- 455 -

щение, что, в полной мере не обосновывается и ссылкой на ст.

131 ГК РФ. Права третьих лиц достаточно защищены в порядке

ст. 558 ГК РФ, а сама регистрация во многом будет зависеть от

усмотрения собственника, что во многих случаях будет неиз-

бежно приводить к необходимости обращаться в суд

. Кроме

того, п. 2 ст. 292 ГК РФ определяет, что переход права собствен-

ности на жилой дом или квартиру к другому лицу является ос-

нованием для прекращения права пользования жилым поме-

щением членами семьи прежнего собственника, если иное не

установлено законом (в редакции Федеральных законов от 15

мая 2001 г. № 54-ФЗ, от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ).

ЖК РСФСР в ч. 3 ст. 127 предусматривал сохранение за чле-

нами семьи собственника права пользования жилыми помеще-

ниями и в случае прекращения семейных отношений с собствен-

ником жилого дома или квартиры. К членам семьи собствен-

ника были отнесены супруг, их дети и родители, а также другие

родственники, нетрудоспособные иждивенцы и, в исключитель-

ных случаях, иные лица также могли быть признаны членами

семьи собственника, если они проживали совместно с собствен-

ником и вели с ним общее хозяйство (ст. 53, 127 ЖК РСФСР).

Необходимо отметить, что круг членов семьи, связанных пра-

вами и обязанностями, по-разному определяется в зависимос-

ти от целей правового регулирования в различных отраслях

права – семейном, гражданском, трудовом и т.д. Он различен и

в разных правовых институтах одной отрасли права (напри-

мер, в жилищном и наследственном праве)

На практике понятие «члены семьи собственника жилого

помещения» включало в себя несколько следующих условных

групп. К первой группе можно было отнести лиц, которые оп-

ределены в законодательстве легально. Ко второй – лиц, про-

живающих с собственником данного жилого помещения, но

утративших статус членов его семьи. К третьей – субъектов пер-

вой группы с одним принципиальным отличием: данные лица

проживали в жилом помещении, право собственности, на ко-

торое было утрачено лицом, сохраняющим с ними семейные

- 456 -

отношения. В четвертую группу входили граждане, проживаю-

щие в жилом помещении, у которых семейные отношения были

прекращены с гражданином, утратившим право собственности

на ранее принадлежавшее ему жилье, или, иными словами,

бывшие члены семьи бывшего собственника

Новый кодекс внес дополнительные требования для отнесе-

ния к членам семьи собственника жилого помещения: необхо-

димость совместного проживания с ним супруга, детей и роди-

телей данного собственника в принадлежащем ему жилом по-

мещении. Родители супруга собственника теперь не включены

в категорию членов семьи. Изменились и условия, с наличием

которых закон связывает возможность признания отдельных лиц

членами семьи собственника. Так, в соответствии в ч. 1 ст. 31

ЖК РФ другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и

в исключительных случаях иные граждане также могут быть

признаны членами семьи собственника, если они вселены соб-

ственником в качестве членов своей семьи.

В соответствии с ч. 2 ст. 127 ЖК РСФСР к отношениям со-

храняющегося права пользования жилыми помещениями быв-

ших членов семьи собственника дома, квартиры, применялись

правила, установленные ст.ст. 131–137 ЖК РСФСР, регулиру-

ющими наем жилых помещений в жилище, принадлежащем

гражданину на праве собственности. Следует особо подчерк-

нуть: данная норма не имела широкого применения на практи-

ке, поскольку как объективно, так и субъективно принудить сто-

роны к заключению договора о найме жилого помещения весь-

ма затруднительно.

Часть 4 ст. 31 ЖК РФ вводит принципиально иное правило.

В случае прекращения семейных отношений с собственником

жилого помещения право пользования жилым помещением за

бывшим членом семьи собственника не сохраняется. Это по-

зволяет говорить об относительном влиянии на законодателя

римских идей об «абсолютном» праве собственности и значи-

тельном отходе от социальной роли ст.127 ЖК РСФСР. Вместе

с тем предусмотрено «иное», которое может быть установлено

- 457 -

соглашением между собственником жилого помещения и быв-

шим членом его семьи. Кроме этого, ч. 4 ст. 31 ЖК РФ содер-

жит правило, призванное защищать права граждан на жилье.

Оно гласит, что если у бывшего члена семьи собственника жи-

лого помещения отсутствуют основания приобретения или осу-

ществления права пользования иным жилым помещением, а

также если имущественное положение и другие заслуживаю-

щие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя

иным жилым помещением, право пользования жилым поме-

щением, принадлежащим указанному собственнику, может быть

сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок

на основании решения суда. При этом суд вправе обязать соб-

ственника жилого помещения обеспечить иным жилым поме-

щением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу

которых собственник исполняет алиментные обязательства, по

их требованию.

Анализ вышеуказанных положений позволяет сделать не-

сколько следующих замечаний.

Во-первых, из положений Закона следует, что право пользо-

вания жилым помещением бывших членов семьи собственни-

ка этого жилого помещения на основании решения суда может

бытьсохранено, а может и нет.

Во-вторых, не совсем поняты временные рамки, которые

скрываются за формулировкой «определенный срок».

В-третьих, право обязать собственника жилого помещения

обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и дру-

гих членов его семьи, также отдается на усмотрение суда. Кро-

ме этого, установлено дополнительное требование: в их пользу

собственник должен исполнять алиментные обязательства.

Все это позволяет говорить о больших трудностях при прак-

тической реализации данных положений. Многое оставлено на

судейское усмотрение. Вполне возможна ситуация, когда пре-

кращение семейных отношений может повлечь сохранение

пользования жилым помещением собственника этого жилого

помещения лишь на неоправданно короткий срок. Также нельзя

- 458 -

исключать полный отказ от сохранения за бывшими членами

семьи пользования жилым помещением, а также случаи, когда

собственник жилого помещения, даже при наличии такой воз-

можности, не будет обязан обеспечить жилым помещением

бывших членов его семьи, в пользу которых он исполняет али-

ментные обязательства.

Часть 5 ст. 32 ЖК РФ позволяет собственнику досрочно пре-

кратить право бывших членов его семьи пользоваться жильем

и нейтрализовать установленные решением суда обременения

его права собственности. В развитие общего правила п. 2 ст.

292 ГК РФ, ч. 5 ст. 31 ЖК РФ предписывает, что до истечения

срока, установленного в порядке ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, право пользо-

вания жилым помещением бывшего члена семьи собственника

прекращается одновременно с прекращением права собствен-

ности на данное жилое помещение этого собственника. Следо-

вательно, в случае достаточно сильного ухудшения отношений

между бывшими членами семьи, что не редко случается в жиз-

ни, собственник жилого помещения имеет вполне легальную

возможность освободиться от бремени, которое наложит на его

недвижимость суд на основании ч. 4 ст. 31 ЖК РФ. Достаточно

совершить с этим жилым помещением какую-либо сделку, вле-

кущую прекращение его права собственности.

Стоит вспомнить, что еще в 1998 г. П.В. Крашенинников

предлагал определять права и обязанности бывших членов се-

мьи собственника аналогично правам и обязанностям членов

семьи собственника подчеркивая, что не следует ущемлять жи-

лищные права граждан только потому, что они утратили се-

мейные отношения с собственником. Обсуждая возможности

обеспечения жилищных прав этой категории граждан, он, с

учетом действовавшего тогда ЖК РСФСР, предлагал предус-

мотреть положение, согласно которому отчуждение собствен-

ником жилого помещения, в котором проживают бывшие чле-

ны его семьи, было бы возможно только при предваритель-

ном заключении договора найма жилого помещения между

ними и собственником

- 459 -

В этой связи уместно вновь вернутся к вопросу, поднятому

Советом при Президенте Российской Федерации по кодифика-

ции и совершенствованию гражданского законодательства, о

необходимости обеспечения социальной защиты определенных

категорий граждан. Так, в Концепции развития гражданского

законодательства о недвижимом имуществе, в частности, от-

мечено, что «поскольку обеспечение такой защиты средствами

договорного права, основанного на принципе свободы дого-

вора, не представляется возможным, единственным эффектив-

ным гражданско-правовым способом может стать предостав-

ление указанным лицам (членам семьи собственника жилого

помещения) субъективного ограниченного вещного права в от-

ношении такого жилого помещения, которое может быть услов-

но названо «жилищным узуфруктом»

Права несобственников на пользование жилым помещением

в соответствии со ст. 31 ЖК РФ можно разделить на две группы.

Первая включает в себя права членов семьи собственника

или бывшего собственника жилого помещения на пользование

данным жилым помещением. По справедливому замечанию

М.И. Брагинского, данное право как бы «обременяет» такую

недвижимость, в принципе следуя ее судьбе, что сближает его

с вещными правами. Практически это означает, что при отчуж-

дении или ином распоряжении собственником – гражданином

принадлежащим ему жильем без согласия совместно прожива-

ющих с ним членов его семьи они продолжают пользоваться

прежним помещением на законном основании, и новому при-

обретателю (или иному владельцу) не удастся прекратить их

право. Таким образом, в данном «праве пользования» вещные

элементы преобладают над обязательственными, что и дает

основания закону объявить его вещным правом

Иное положение складывается во второй группе. Она содер-

жит право бывшего члена семьи собственника жилого помеще-

ния на пользование данным жилым помещением.

При оценке данного права следует учитывать, что ч. 6 ст. 31

ЖК РФ предоставляет бывшему члену семьи собственника,

- 460 -

пользующегося данным жилым помещением на основании ре-

шения суда, принятого с учетом положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ,

права и возлагает обязанности и ответственность, предусмот-

ренные ч.ч. 2 – 4 ст. 31 ЖК РФ. Все это позволило бы отнести

право бывшего члена семьи собственника на пользование жи-

лым помещением к ограниченным вещным правам, а именно к

ограниченному определенным сроком личному сервитуту, если

бы не возможность прекращения такого пользования, связан-

ная с утратой права собственности на обремененное жилье ус-

тановленное п. 5 ст. 31 ЖК РФ. Можно ли в данном случае

относить право пользования жилым помещением бывшего чле-

на семьи собственника к вещным правам?

Если принимать во внимание доктринальный критерий раз-

деления прав на вещные и обязательственные, который к пер-

вым относит права, обращенные к неопределенному кругу лиц

(абсолютные права), а ко вторым – случаи, когда права право-

обладателя обращены к одному или нескольким определенным

лицам (относительные права), то права бывших членов семьи

собственника на пользование жилым помещением имеют чер-

ты вещных. С учетом же того, что одним из главных призна-

ков вещных прав законодатель определяет право следования

(п. 3 ст. 216 ГК РФ), которое означает постоянное следование

за вещью, а не за собственником

и не зависит более от воли

собственника

, сказанное не позволяет определить данное

право как вещное.

Вместе с тем нельзя отнести права бывших членов семьи

собственника и к обязательственным правам, для которых ха-

рактерно то, что их предметом служит действие определенного

лица (должника). Они являются относительными, следуют за

должником и предполагают активность этого последнего, про-

тивостоящего управомоченному лицу – кредитору

Не вдаваясь в дальнейшую дискуссию, которая заслуживает

самостоятельного исследования, отметим, что право бывшего

члена семьи собственника жилого помещения на пользование

данным жилым помещением следует, на наш взгляд, отнести к