Горемыкин В.А. Экономика недвижимости

Подождите немного. Документ загружается.

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ИНДУСТРИАЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ИНСТИТУТ ДИСТАНЦИОННОГО ОБРАЗОВАНИЯ

В.А. Горемыкин

ЭКОНОМИКА

НЕДВИЖИМОСТИ

УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ

Рекомендовано к изданию Ученым советом ИДО

МОСКВА 2003

УДК 33

Г 67

Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие.

– М.: МГИУ, 2003. 277 с.

ISBN 5-276-00453-6

Учебное пособие содержит базовые основы функционирования рынка

недвижимости, методические и организационно-правовые технологии

совершения различных сделок с земельными участками, жилыми и нежи-

лыми помещениями, участками лесного фонда и другими объектами.

Функционально-логический метод изложения в виде авторизованных схем

(идеограмм) значительно облегчает процесс обучения.

Для студентов, аспирантов, научных работников и преподавателей

экономических и юридических факультетов вузов, риэлтеров,

руководителей предприятий всех форм собственности, а также для

широкого круга читателей, интересующихся проблемами недвижимости.

Рецензент

М.И. Лещенко, доктор технических наук, профессор

Редактор Т.И. Мазуркевич

Подписано к печати 01.10.03 Сдано в производство 02.10.03

Формат бум. 60х90/16 Бумага множ.

Усл. печ. л. 17,5 Уч.-изд. л. 18,5 Тем. план 2003 г., № 3-21/03

Тираж 500 Заказ № 790

РИЦ МГИУ, 115280, Москва, Автозаводская, 16.

Тел. 277-23-15

ISBN 5-276-00453-6 © В.А. Горемыкин, 2003

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ.......................................................................................................... 5

РАЗДЕЛ I НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И ЕГО ВИДЫ......................... 10

Глава 1. Сущность и общая классификация недвижимости................... 10

1.1. Понятие и признаки недвижимости................................................. 10

1.2. Место недвижимости в рыночной системе..................................... 18

1.3. Общая классификация объектов недвижимости............................ 24

1.4. Особенности недвижимости как товара.......................................... 29

1.5. Жизненный цикл объектов недвижимости..................................... 36

1.6. Износ и амортизация недвижимости............................................... 45

Глава 2. Качественная и количественная характеристики объектов

недвижимости .............................................................................................. 53

2.1. Группировка и описание зданий и сооружений............................. 54

2.2. Потребительские свойства земельных участков............................ 71

2.3. Виды лесов и многолетних насаждений ......................................... 80

2.4. Обособленные водные объекты ....................................................... 87

2.5. Участки недр ...................................................................................... 90

Глава 3. Право собственности на недвижимость..................................... 92

3.1. Субъекты и объекты собственности................................................ 94

3.2. Содержание права собственности на недвижимость..................... 99

3.3. Виды и формы собственности на недвижимость......................... 107

Контрольные вопросы и задания к разделу I ................................. 117

РАЗДЕЛ II ФОРМЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ .................... 119

Глава 4. Основные положения по управлению недвижимостью ......... 124

4.1. Цели и принципы управления недвижимым имуществом.......... 124

4.2. Формы государственного регулирования рынка недвижимости129

4.3. Управление имущественным комплексом в г. Москве ............... 137

4.4. Демократизация управления недвижимостью – народные

предприятия............................................................................................. 141

Глава 5. Оценка стоимости недвижимости............................................. 149

5.1. Принципы оценки стоимости недвижимости............................... 153

5.2. Основные методы оценки стоимости земельных участков ........ 158

5.3. Оценка зданий и помещений.......................................................... 169

5.3.1. Методика расчета инвентаризационной стоимости жилых

помещений в г. Москве ....................................................................... 173

5.3.2. Методика расчета стоимости помещений в жилых домах при

переводе в нежилой фонд для предпринимательской деятельности

................................................................................................................ 174

Глава 6. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

и сделок с ним............................................................................................ 178

6.1. Общие положения............................................................................ 178

6.2. Объекты государственной регистрации........................................ 185

6.3. Органы государственной регистрации.......................................... 189

6.4. Порядок государственной регистрации ........................................ 191

6.5. Информация и организационные мероприятия............................ 211

Глава 7. Налог на недвижимое имущество и сделки с ним .................. 214

7.1. Понятия и общие положения о налогообложении недвижимости

................................................................................................................... 214

7.2. Система налогов и сборов в сфере недвижимого имущества..... 218

7.3. Налог на объекты недвижимости как имущество........................ 224

7.3.1. Налог на недвижимое имущество физических лиц ............... 224

7.3.2. Налогообложение недвижимости предприятий..................... 231

7.3.3. Земельный налог........................................................................ 237

7.4. Налоги на операции с недвижимостью ......................................... 259

7.4.1. Налог на доходы физических лиц, получаемые от ................ 260

операций с недвижимым имуществом .............................................. 260

7.4.2. Налогообложение при наследовании или получении............ 269

недвижимости в порядке дарения...................................................... 269

7.4.3. Налог на добавленную стоимость при операциях ................. 279

с недвижимым имуществом ............................................................... 279

7.4.4. Налог на прибыль предприятий и организаций, .................... 282

совершающих сделки с недвижимым имуществом ......................... 282

Контрольные вопросы и задания к разделу II................................ 288

Список литературы ............................................................................. 290

ВВЕДЕНИЕ

При любом общественном устройстве особое место в системе

общественных отношений занимает недвижимое имущество, с

функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность

людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.

Владение недвижимостью оказывает всестороннее полезное

материальное и духовное воздействие на граждан:

- дает человеку чувство уверенности, доверия и уважения к людям и

вещам, желание вложить в развитие экономики свой труд и капитал;

- вызывает в людях инстинктивные побуждения и духовные стимулы

для напряженного труда по сохранению и улучшению имущества, не

жалея своих сил и средств;

- учит человека глубоко и искренне любить труд и землю, свой дом и

Родину;

- укрепляет семью и вовлекает всех ее членов в созидательный труд,

поскольку совместная собственность требует максимальной мобилизации

их интеллектуальных и физических способностей;

- раскрывает людям внутреннюю глубину экономических процессов и

способствует, как подчеркивал известный русский мыслитель Иван Ильин,

божественному восприятию природы и мира;

- создает потребность в крепкой государственной власти в центре и на

местах;

- пробуждает и воспитывает в людях правосознание, необходимость

порядка и законности во всех сферах жизни и деятельности, в том числе и

на рынке недвижимости.

Само понятие "недвижимость" в современной России, хотя и введено

в активный практический оборот всего лишь несколько лет назад, но её

значение выходит далеко за пределы терминологических уточнений. Дело

в том, что именно недвижимость формирует центральное звено всей

системы рыночных отношений. Объекты недвижимости – не только

важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности

людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход.

Вложения в них обычно представляют собой инвестирование с целью

получения прибыли. Недвижимость – основа национального богатства

страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный

характер. Знание экономики недвижимости крайне необходимо как для

успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса,

так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан, поскольку

собственность на недвижимость – первичная основа свободы,

независимости и достойного существования всех людей.

Курс "Экономика недвижимости" – общепрофессиональная

экономическая дисциплина, необходимая для формирования современных

кадров Российского государства. Изучение настоящего предмета

предусмотрено Государственным образовательным стандартом для

экономических специальностей, в соответствии с которым и подготовлен

предлагаемый учебник.

Цель курса – изучение теории и практики функционирования рынка

недвижимости как важнейшей сферы предпринимательской деятельности.

Объекты последней, с одной стороны, служат определенной гарантией

стабильности бизнеса, сохранения и приумножения стоимости капитала, а

с другой, – имеют особую престижность в общественном сознании.

Именно рынок недвижимости обеспечивает в конечном счете переход

земельных участков и всего, что прочно с ними связано, в руки

эффективных собственников и тем самым играет решающую роль в

формировании и укреплении среднего социального слоя российского

общества.

Достижение поставленной цели предусматривает решение следующих

основных задач:

* изучение в логической последовательности базовых понятий,

системы знаний о недвижимости и ее среде, возможности использования

имеющихся или проектируемых объектов для решения профессиональных

проблем;

* оказание помощи студентам в получении навыков и установок на

активный самостоятельный поиск эффективных решений на рынке

недвижимости, а также в подготовке к итоговой аттестации и дипломным

работам;

* формирование у студентов осознанного интереса к цивилизованным

рынкам недвижимости, позволяющим при умелых действиях в рамках

закона изыскивать дополнительные денежные средства для личных целей

пополнения государственных и местных бюджетов;

* сочетание теоретических знаний и практического опыта в

совершении различных сделок на рынке недвижимости в соответствии с

моделью "обучение – знание – навыки – опыт";

* проведение систематической проверки и самопроверки знаний

студентов в целях выявления уровня понимания и степени усвоения

изученного ими материала.

Углубление изучения настоящего курса позволит студентам более

полно сформировать свои профессиональные интересы и определить свое

потенциальное место в структуре народного хозяйства и бизнеса.

Предмет курса – система экономических, организационных и

правовых отношений по поводу недвижимого имущества, основанная на

действующих законодательных и нормативных актах, регулирующих

управление различными объектами недвижимости и совершение с ними

гражданско-правовых сделок с целью получения желаемого

коммерческого или социального результата.

Объект изучения – рынок недвижимости, его виды и сегменты в

части практической реализации сделок и управления объектами

недвижимости в рамках существующего правового пространства. Учебник

содержит базовые основы функционирования рынка недвижимости,

методические и организационно-правовые технологии осуществления

различных сделок с земельными участками, жилыми и нежилыми

помещениями, участками лесного фонда и другими объектами.

В результате изучения данного курса студент или заинтересованный

читатель должен:

* знать сущность, функции, содержание и организацию рынка

недвижимости, правила совершения различных сделок с объектами

недвижимости, порядок заключения и расторжения договоров, практику

работы риэлтерских компаний;

* знать современное законодательство, методические, нормативные и

другие правовые документы, регламентирующие операции на рынке

недвижимости;

* владеть методами оценки рыночной стоимости различных объектов

недвижимости;

* уметь правильно оформить договор на любой вид операций с

недвижимым имуществом, составить акт приема-передачи предмета

сделки и другие документы;

* знать этические и правовые нормы, регулирующие отношения

между людьми, отношения между человеком и обществом, человеком и

окружающей средой, учитывать эти знания в практической работе на

рынке недвижимости;

* уметь разрабатывать варианты управления объектами

недвижимости, обосновывать их выбор по критериям социальной и

экономической эффективности.

Исходя из общей цели и требований, предъявляемых к лицам,

прошедшим обучение по данному предмету, в учебнике последовательно

излагаются следующие вопросы: понятие и характеристика объектов

недвижимости; права на недвижимое имущество; модель рынка

недвижимости и сделки на нем; операции с недвижимостью на аукционе,

коммерческом или инвестиционном конкурсе; экономические и правовые

основы аренды зданий, помещений и других объектов; условия и механизм

купли-продажи земельных участков; залог, управление, наследование,

дарение и оценка объектов недвижимости.

Основными методами данного курса являются экспертный,

аналитический, монографический, статистический, расчетно-

конструктивный и правового регулирования, т.е. совокупности форм,

приемов и способов установления отношений между субъектами,

складывающихся вследствие особых свойств различных видов

недвижимости. Методу гражданско-правового регулирования присущи

следующие признаки:

а) юридическое равенство участников правоотношений;

б) возможность выбора между несколькими вариантами поведения в

установленных законом пределах;

в) защита гражданских прав путем их признания, восстановления

прежнего состояния, принуждения к исполнению обязанности в натуре,

взыскания убытков и др.;

г) исковый порядок защиты прав в суде.

Методика изучения курса предусматривает наряду с лекциями и

семинарами игровое проведение каждым слушателем в процессе

практических занятий и в течение времени, отведенного на

самостоятельную работу, различных сделок с объектами недвижимости в

условиях, максимально приближенных к реальной действительности,

определение рыночной и налогооблагаемой стоимости, расчеты налога на

недвижимое имущество и операции с ним.

Индивидуальная работа под руководством преподавателя

ориентирована на углубленную проработку основных проблем и

отдельных, наиболее сложных тем.

Важное значение имеет самостоятельная работа студентов, в процессе

которой осуществляется осмысление прослушанного материала, подго-

товка к тестированию, изучение рекомендованной литературы и выполне-

ние двух контрольных работ по операциям на рынке недвижимости с на-

числением суммы налога на недвижимое имущество физических или юри-

дических лиц, земельного налога и налога на операции с объектом

недвижимости – налога на прибыль предприятий, подоходного налога с

граждан и налога с имущества, переходящего в порядке наследования или

дарения, налога на добавленную стоимость.

Особенность изучения курса "Экономика недвижимости" состоит в

том, что на современном этапе законодательная база, регулирующая

экономические и правовые отношения в сфере собственности,

периодически меняется по мере перехода к очередному этапу

реформирования системы хозяйствования в стране. Поэтому кроме

рекомендованной литературы в процессе обучения необходимо

систематически отслеживать новые нормативные акты, которые должны

учитываться в профессиональной деятельности на рынке недвижимости.

Изучая экономику недвижимости, студент и любой заинтересованный

читатель:

* овладевает знаниями, имеющими значение для фундаментальной

подготовки экономиста или юриста широкого профиля;

* усваивает экономические и правовые понятия, необходимые для

изучения других финансово-экономических дисциплин и практической

деятельности в сфере инвестирования;

* сформирует свое научное и практическое мировоззрение,

экономическую и правовую культуру, способность принимать правильные

решения в профессиональной деятельности на рынке недвижимости и в

бытовых ситуациях.

В книге широко применяется функционально-логический метод

изложения с использованием учебно-методических авторизованных схем

(идеограмм), значительно облегчающих процесс познания механизма

совершения сделок на рынке недвижимости, но требующих

сосредоточения внимания на изучаемой теме или разделе. Доступность

изложения материала – это наше стремление вернуть долг за помощь в

написании книги студентам, которые слушали наши лекции, задавали

вопросы, выполняли интересные контрольные и курсовые работы и вели

активные дискуссии.

При написании учебника автор использовал отечественные и

зарубежные публикации, официальные материалы государственных

органов, риэлтерских компаний, а также личный опыт работы в Комитете

по управлению имуществом Московской обл. и чтения лекций по

экономике недвижимости на курсах повышения квалификации

сотрудников коммерческих фирм и в институтах.

Данный учебник – результат многих лет педагогической работы,

консультирования, накопления опыта и сбора материалов.

Настоящая книга – второе исправленное и дополненное издание

первого отечественного учебника, рассматривающего недвижимость в

современной российской экономике. Поэтому любые читательские

предложения по улучшению структуры и содержания книги будут

приняты с благодарностью и учтены при последующих переизданиях.

РАЗДЕЛ I

НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И ЕГО ВИДЫ

ГЛАВА 1. СУЩНОСТЬ И ОБЩАЯ КЛАССИФИКАЦИЯ

НЕДВИЖИМОСТИ

Понятие "недвижимое имущество" впервые было сформулировано в

римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных

участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало

общепринятым во всех странах мира. В России это понятие впервые было

применено в Указе Петра I от 23 марта 1714 г. для ограничения оборота

недвижимости и ее наследования. В советский период после отмены

частной собственности на землю деление вещей на движимые и

недвижимые трансформировалось в категории основных и оборотных

фондов, а земельные участки учитывались отдельно по видам и только в

натуральных единицах измерения (по площади).

В современной России понятие "недвижимость" ("недвижимое

имущество") вновь введено в экономический и правовой оборот Законом

РСФСР "О собственности в РСФСР" от 24 декабря 1990 г. в связи с

установлением статуса частной собственности на землю и Основами

гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г.

(ст. 4). Затем этот термин подтвержден в Указе Президента РФ от 27 октября

1993 г. № 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии

аграрной реформы в России" (ст. 1) и окончательно законодательно

закреплен Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 130) 30

ноября 1994 г.

1.1. Понятие и признаки недвижимости

В повседневной жизни термин "недвижимость" кажется вполне

понятным и как бы само собою разумеющимся. Однако в

действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической

сущностью недвижимости, которая во многом определяется

особенностями экономического развития страны, сложившимися

историческими традициями и другими условиями.

Понятие недвижимости, как и любое другое понятие, состоит из трех

необходимых элементов:

♦ наименование – знак (термин), закрепленный за объектом, в

данном случае – это "недвижимость";

♦ содержание – совокупность отличительных признаков, ядром

которых является сущностное свойство - неподвижность,

неперемещаемость в пространстве, непотребляемость, долговечность и др.;