Горемыкин В.А. Богомолов А.Ю. Бизнес план: методика разработки. 45 реальных образцов бизнес-планов

Подождите немного. Документ загружается.

Эта тенденция объясняется

тем,

что количество посредников -уча-

стников каналов продвижения и сбыта различных потребительских

товаров в виде всевозможных баз, торговых домов, магазинов по-

стоянно возрастает, что естественно приводит к снижению конеч-

ных цен на товары и услуги. В условиях снижения и стабилизации

покупательной способности населения эта форма торговли все же

способствует развитию спроса особенно на продовольственные то-

вары. Усилиями московского Правительства такой вид торговли при-

обретает цивилизованные рамки

на смену многочисленным палат-

кам и стихийным рынкам приходят торговые павильоны с современ-

ным дизайном и специально организованные территории для

торговли в виде оптовых вещевых и продовольственных рынков.

Конъюнктура рынка

Рассматривая рыночную конъюнктуру услуг по сдаче помещений

в аренду для осуществления розничной торговли в г. Москве, следу-

ет отметить неравномерность ее распределения по округам столи-

цы. Учитывая тот факт что спрос на торговые помещения в районе

Чертаново очень высок, а местоположение строящегося

Торгово-бы-

тового комплекса весьма

выгодно,

ожидается хороший приток арен-

даторов. Явное превышение спроса над предложением такого рода

услуг определяет перспективность вложения средств в недвижи-

мость (финансирование

быстровозводимых

конструкций дает осо-

бенно быструю отдачу).

Анализ услуги по

сдаче

помещений в аренду

Рынок рассматриваемых услуг в Москве уже

сформировался,

что

позволяет ориентироваться на сложившиеся цены и пользоваться

вполне устоявшимися критериями.

В соответствии с потребностями потенциальных арендаторов по-

мещений в Торгово-бытовом комплексе для каждого из них предус-

матриваются соответствующие условия для работы, включая связь.

Кроме того, имеется возможность перепланировки помещений без

ущерба для других арендаторов.

Преимуществами предполагаемого

Торгово-бытового

комплекса

в части предоставления услуг по сдаче помещений в аренду явля-

ются:

- оригинальная планировка и респектабельный внешний вид

торговых павильонов;

- возможность перепланировки помещений без ущерба для дру-

гих нанимателей;

- возможность сосредоточения на ограниченной площади широ-

кого ассортимента продовольственных товаров:

- обеспечение арендуемых помещений всеми видами коммуни-

каций связи и охраны;

750

-удобные

подъезды к комплексу, наличие охраняемых автостоя-

нок и развитая инфраструктура;

- благоустройство и озеленение прилегающей к комплексу тер-

ритории.

Учитывая вышесказанное, хорошая организация создание необ-

ходимых условий для работы и соответствующей инфраструктуры,

а также разумная арендная плата будут способствовать развитию

малого предпринимательства и возникновению новых предприни-

мателей и собственников в округе.

Потребители,

услуг (арендаторы)

Потенциальными потребителями рассматриваемых услуг явля-

ются предприниматели нуждающиеся в помещениях следующего

вида:

- торговые залы;

- складские помещения;

- площади для создания предприятий службы быта.

Арендаторами могут быть как юридические так и физические

лица, специализирующиеся на торговле продуктами питания и то-

варами народного потребления, желающие вести свой бизнес в ок-

руге «Северное Чертаново».

Данный проект также предусматривает совмещение с торговы-

ми залами сферы услуг в составе парикмахерских предприятий об-

щественного питания и других видов обслуживания, что еще боль-

ше будет способствовать удовлетворению возрастающих потребно-

стей населения и привлечению потенциальных покупателей

близлежащих районов к торговому комплексу.

Вышеуказанный фактор вероятнее всего будет решающим аргу-

ментом в пользу выбора потенциальными арендаторами торговой

площади именно в Торгово-бытовом комплексе.

Анализ

конкурентной среды

Следует отметить что в настоящее время кроме универсама «Чер-

тановский», расположенного в непосредственной близости от пла-

нируемого комплекса, серьезных прямых конкурентов у Компании

нет. Однако цены на продукты питания в универсаме превышают

на

10-15%

расценки других местных продавцов продовольственных

товаров. Кроме того, здание универсама является старым строени-

ем с непривлекательным интерьером и значительно изношенным

оборудованием, что не способствует эффективной работе и привле-

чению покупателей.

Круг косвенных конкурентов ограничен некоторыми участника-

ми, . среди которых можно выделить находящийся в относительной

близости к предполагаемому строительству торговый комплекс

«Москворецкий»,

рынок «Южный», «Покровский» рынок. «Москворец-

кий» рынок однако работает в основном с хозяйственными товара-

751

ми. Рынок «Покровский» больше ориентирован на «челноков» и так-

же не может быть серьезным конкурентом, поскольку «челноки»

предпочитают арендовать более дешевые площади. Преимущества

рынка «Южный» компенсируются непосредственным расположени-

ем планируемого

ТЪргово-бытового

комплекса в районе метро «Чер-

тановская», где существует весьма высокий спрос на торговые по-

мещения.

Цены

и.

ценовая политика

Проведенные специалистами компании маркетинговые исследо-

вания показали, что помещения аналогичного класса имеющие та-

кую же инфраструктуру, сдают в аренду по цене

150-200

USD в ме-

сяц за 1 кв. м в зависимости от месторасположения и оказываемых

услуг. Были проанализированы данные по крытому рынку «Щелко-

во», павильонам, расположенным у метро «Теплый стан», ярмарке

«Коньково» и другим объектам.

Выгодное месторасположение данного комплекса, широкий

спектр предоставляемых услуг позволяет предполагать, что плата

за сдаваемые в аренду помещения будет около 120 USD за 1 кв. м в

месяц (включая

НДС).

В случае низкой активности потенциальных арендаторов, как по-

казывает финансовый анализ, существует возможность снижения

арендной платы до 100 USD и менее за 1 кв. м.

Потенциал рынка

Округ «Северное Чертаново» является «спальным» районом, в ко-

тором расположены современные многоэтажные жилые дома, мно-

гие из которых имеют улучшенную планировку и являются коопе-

ративными. В этом округе проживают обеспеченные люди и он счи-

тается достаточно престижным. Как и многие «спальные» районы,

«Северное Чертаново» имеет недостаток предприятий торговли и

быта в непосредственной близости к потребителям проживающим

в округе. С другой стороны имеется достаточное количество компа-

ний желающих открыть новые и переменить существующие торго-

вые точки либо расширить свой торговый бизнес на территории рас-

сматриваемого округа в непосредственной близости от станций мет-

ро. В связи с этим потенциал рынка услуг по сдаче в аренду

помещений для торговли в округе является высоким.

В муниципальном округе «Северное Чертаново» проживает

тыс. жителей. В составе жилого фонда находится 37% кооператив-

ных домов.

Общая площадь

торгово-бытового

комплекса, отводимая на тор-

говлю продовольственными товарами и некоторые виды бытовых

услуг, составляет

1560

кв. м. Арендуемая площадь, приходящаяся на

одного потребителя, составит

от

до

230

кв.

т.е. общее число арен-

даторов составит

8-15

фирм.

752

Стратегия маркетинга Компании

Общая стратегия Компании направлена на развитие бизнеса в

области торговли - сферы деятельности приносящей в ближайшее

время и в перспективе стабильно высокий доход. Несмотря на на-

сыщенность рынка продуктами питания и потребительскими това-

рами умелая организация и комплексное использование всех

средств современного маркетинга позволяют занять незаполненный

рыночный сегмент и получить достаточную прибыль.

Концепция маркетинга подразумевает на первом этапе действий

сдачу в аренду части площадей

Торгово-бытового

комплекса, на вто-

ром этапе - увеличение использования торговых площадей для соб-

ственной торговли, далее - еще большее развертывание торговли и

оказание услуг силами самой Компании и сведение сдачи помеще-

ний в аренду к минимуму.

Предпочтения в аренде будут отдаваться ее среднесрочной форме

(около 2 лет), что с одной стороны предполагает серьезность намере-

ний арендаторов, а с другой стороны - дает возможность поэтапного

увеличения доли собственной торговой площади Компании.

Компания намеревается заниматься реализацией на части сво-

их площадей продовольственных товаров, причем планируемая тор-

говая наценка составит около 25%. Кроме того, разработана про-

граммы льгот для социально незащищенных слоев населения (праз-

дничные скидки и прочие

льготы).

Эти мероприятия рассчитаны на

оказание помощи инвалидам и другим категориям граждан (в окру-

ге проживает 27 тыс. пенсионеров и 5 тыс. инвалидов).

Мероприятия по

продвижению

услуг

В связи

тем, что компания работает на потребительском рынке

уже более 3 лет и располагает в настоящее время

минимаркетом

составе магазина стройматериалов, кафе, продовольственного ма-

газина, она накопила достаточный опыт организации и сбыта про-

мышленных и продовольственных товаров. С целью продвижения

услуг Компании по сдаче в аренду помещений предполагается про-

ведение целенаправленной и интенсивной рекламной кампании в

расчете на предоставление услуг фирмам - потенциальным потре-

бителям аренды. Основной упор в рекламе можно сделать на широ-

ком спектре и комплексности сервисных услуг предоставляемых

арендаторам и надежности Компании в качестве делового партне-

ра. Кроме

того

у Компании уже имеется предварительный портфель

заказов на сдаваемые в аренду площади.

Прогноз и тенденции развития

рынка

Перспективы рассматриваемого вида деятельности являются

благоприятными исходя из общей экономической ситуации и рабо-

ты московского Правительства по развитию и поддержке предпри-

нимательства в столице. Существующее положение дел в области

753

48-6444

розничной торговли будет оставаться актуальным еще довольно дли-

тельное время в силу бурного развития коммерции и предпринима-

тельства и сложившегося менталитета российского населения. В

дальнейшем же значение таких рынков будет снижаться и уступать

место розничной торговле через магазины и другим формам прода-

жи товаров (например с доставкой на дом).

О серьезности намерений Компании и перспективности вложе-

ния средств в планируемое строительство свидетельствует и то, что

отводимый земельный участок для такого строительства является

практически собственностью Компании (в форме аренды сроком на

лет).

План сбыта

Список продуктов

Наименование продуктов

Аренда помещения

Ед.

изм.

кв. м

Цена, $

100

Экспорт, %

Физический объем сбыта

Наименование статьи

Аренда помещения

Наименование статьи

Аренда помещения

10/1996

04/1997

300

11/1996

05/1997

450

12/1996

06/1997

600

01/1997

07/1997

750

02/1997

08/1997

950

03/1997

09/1997

1110

Наименование статьи

Аренда помещения

10/1997

1110

11/1997

1110

12/1997

1110

01/1998

1110

02/1998

1110

03/1998

1110

Наименование статьи

Аренда помещения

04/1998

1110

05/1998

1110

06/1998

1110

07/1998

1110

08/1998

1110

09/1998

1110

Наименование статьи

Аренда помещения.

10-12/1998

3330

01-03/1999

3330

04-06/1999

2550

07-09/1999

2550

Производственный

план

В рамках торговой компании ООО «Торговый дом «Свод» осуще-

ствляется организация торгово-бытового комплекса

«Чертаново».

За

его основу выбран павильон из легких

быстровозводимых

металло-

конструкций турецкой фирмы «ЭПЭ». Основными критериями вы-

бора поставщика являлись: надежность партнера, высокое качество

обслуживания, сжатые сроки поставки комплексные услуги по дос-

тавке монтажу оборудования и сдаче объекта «под ключ». Поскольку

турецкая сторона будет монтировать павильон только на готовый

фундамент, для производства фундаментных работ планируется

привлечь строительную фирму

«Синтек»,

гарантирующую выполне-

ние работ в соответствии с требованиями.

754

Проведение коммуникаций для электро- и водоснабжения пред-

полагается проводить параллельно с монтажом оборудования и бла-

гоустройством территории. По согласованию с префектурой ЮАО г.

Москвы компания обязалась произвести застройку участка у стан-

ции метро «Чертановская», включая паркинг, озеленение строитель-

ство детских площадок, освещение участка перед комплексом. Та-

ким образом, реализация настоящего проекта отвечает целям дол-

говременной программы развития города, улучшая облик города.

Спецификация лизингового оборудования требуемого для созда-

ния торгового комплекса

представлена'ниже:

Наименование

Основа комплекса

Утепленные полы (1 этаж)

Электрооборудование

Электрообогрев помещения

Сан. техническое оборудование

Пакетизация (упаковка)

Итого:

Сумма в долларах США

706790

126310

64100

31880

48300

72620

1050000

Все необходимое оборудование для залов будет устанавливаться

непосредственно арендаторами согласно специфики их деятельно-

сти. Для осуществления собственной торговли компании на первом

этаже потребуется следующее оборудование которое предполагает-

ся закупить за счет кредита:

Наименование

Холодильный прилавок

Прилавок

Холодильная камера

Шкаф морозильный

Кассовый аппарат

Кассовая кабина

Фурнитура

Итого

Кол-во

Цена за единицу,

доллар США

2300

600

8000

1200

460

300

1120

Сумма, доллар

США

23000

6000

24000

3600

1380

900

1120

60000

Основными поставщиками реализуемых через уже существую-

щую торговую сеть компании продуктов питания являются следую-

щие предприятия:

Царицинский мясокомбинат;

Москворецкая продовольственная

база;.

Бирюлевская плодоовощная база;

Компания «Разбег» (продовольствие из Белоруссии);

Компания «РВН» (вино-водочные изделия);

Фирма «Искатели» (продукты питания из Болгарии).

755

6. Управление и

организация

Вопросами оперативного управления на подразделениях комп-

лекса занимаются управляющие полностью подотчетные руковод-

ству компании.

План

персонала

Управление

Должность

Заведующий магазином

Бухгалтер

Кол-во (чел.)

$US

200

170

Выплаты

ежемес.

Период

7...36мес.

7..

.36

мес.

Производство

Должность

Продавец

Разнорабочий

Уборщица

Охранник

Кол-во

(чел.)

SUS

120

100

150

Выплаты

ежемес.

Период

7..

.36

мес.

7..

.36

мес.

7..

.36

мес.

1...6мес.

7..

.36

мес.

Капитал

и юридическая форма компании

Общество с ограниченной ответственностью «Свод» - малое час-

тное

предприятие,

учрежденное физическими лицами с целью орга-

низации торговли и услуг населению. Компания имеет опыт осуще-

ствления строительства и эксплуатации торговых площадей, ей при-

надлежит крытый минирынок «Чертаново-Северное», построенный

силами предприятия и зарегистрированный в

БТИ.

Два этапа реализации проекта организации вновь создаваемого

торгового комплекса «Чертаново» будут осуществляться параллель-

но. Первый этап включает в себя закладку фундамента под объект,

прокладку коммуникаций, благоустройство территории. Одновре-

менно с этим предполагается закупить оборудование для павильо-

на, организовать его установку и подготовить помещение к эксплу-

атации.

Общий объем финансовых ресурсов, необходимых для реализа-

ции проекта, оценивается в 1290,7 тысяч $ США. Объем затрат на

мероприятия подготовительного периода составит

240,7

тысяч дол-

ларов при условии предоставления льготного кредита на срок

ме-

сяцев под 40% годовых с поэтапным возвратом кредита и процен-

тов по нему регулярными ежемесячными платежами, начиная с 7-

го месяца после получения кредитных ресурсов. Оборудование

торгового комплекса планируется приобрести на условиях финан-

сового лизинга под

18%

годовых в СКВ на срок 2 года. Предполагае-

мый объем затрат на закупку оборудования его доставку и

установ-

756

ку составляет

1,05

млн долларов США. Предположительная схема

лизинговых платежей выглядит следующим образом.

№ Дата платежа Сумма платежа

(долл. США)

30 апреля 1999

30 мая

1999

30 июня 1999

30 июля 1999

30 августа 1999

30 сентября

1999

30 октября 1999

30 ноября

1999

30 декабря

1999

января

2000

28 февраля 2000

30 марта 2000

30 апреля 2000

30 мая 2000

30 июня 2000

30 июля 2000

30 августа 2000

30 сентября 2000

5000

100571

100577

Итого: 1428000

Ниже представлен календарный план использования кредитных

ресурсов согласно этапам реализации проекта:

Наименование этапа

Закладка фундамента здания

Затраты на подключение

объекта

В том числе:

Электроэнергия

Вода

Организация связи

Благоустройство и

озеленение территории

Закупка торгового

оборудования

Дата начала

1 октября

1998

1 ноября

1998

13888

канализация

13888

1 декабря

1998

1 января 1999

Дата

окончания

30 октября

1998

30 декабря 1998

46296

30 декабря 1998

30 января 1999

Стоимость

этапа $

(вкл. НДС)

92593

74074

18518

55555

Итого: 240740

В дальнейшем за счет собственной прибыли компании согласно

договора с префектурой ЮАО предполагается выделять средства для

застройки территории у станции метро «Чертановская» (южный

вход) и озеленения близлежащего участка.

757

8. Финансовый план

Предполагаемый объем финансовых ресурсов необходимых для

реализации проекта оценивается в 1290740 долларов США при ус-

ловии предоставления льготного кредита на сумму

240,7

тысяч дол-

ларов в пересчете на рубли под 40% годовых сроком на 18 месяцев и

оборудования в лизинг на

общую

сумму

1,05

млн долларов

США

под

18%

годовых в СКВ сроком на 2 года.

Финансовый план проекта разрабатывался на основе анализа

накопленной к настоящему времени информации о работе уже дей-

ствующих предприятий

компании,

а также на результатах проведен-

ного маркетингового исследования.

Расчеты проведенные на основе вышеупомянутых предположе-

ний показали, что проект достаточно эффективен. Расчеты были

проведены на период 3 года с тем, чтобы показать динамику разви-

тия системы после возврата привлекающихся к реализации проек-

та сторонних финансовых ресурсов.

Рассчитанный на основе указанных предпосылок индекс при-

быльности проекта (т.е. отношение стоимости связанных с его реа-

лизацией будущих денежных потоков к стоимости первоначальных

инвестиций) имеет значение равное

1,17;

срок окупаемости (т.е. вре-

мя, за которое поступления от производственной деятельности пред-

приятия покроют затраты на инвестиции) составляет 29 месяцев а

чистый приведенный доход имеет положительное значение превы-

шающее

3416

тыс. USD.

Анализ денежных потоков (Кэш-Флоу) показывает что предпри-

ятие имеет положительный баланс денежных средств в течение все-

го периода реализации проекта. Минимум имеющихся в распоря-

жении предприятия средств приходится на 6-й месяц проекта.

Анализ отчета о прибылях и убытках показывает что предприя-

тие получает чистую прибыль в результате своей хозяйственной де-

ятельности на протяжении всего времени реализации проекта.

Рентабельность проекта в целом (определяется путем деления

величины прибыли до выплаты процентов по кредитам и налогов

на сумму вложенного заемного и собственного капитала, т.е. харак-

теризует способность компании генерировать прибыль) составляет

17,60%

в течение первого

года

его реализации,

28,20%

по итогам вто-

рого года работы и 50,09% по итогам 3-го года. Рентабельность про-

даж (т.е. отношение чистой прибыли к объему продаж) составляет

соответственно 24,20%, 15,27%, 60,99% для первого-третьего года

проекта.

Анализ показателей ликвидности и платежеспособности пред-

приятия в процессе осуществления проекта позволяет сделать вы-

вод о его достаточной финансовой устойчивости в течение всего пе-

риода его реализации.

758

Инфляция в расчет не принималась исходя из сложности прогно-

зирования и на основе предположения о том, что темпы роста из-

держек будут примерно соответствовать росту цен на предлагаемые

услуги и на реализуемую продукцию.

Общие издержки, связанные с текущей работой комплекса, со-

ставят:

Общие

издержки

Производство

Наименование

Электроэнергия

Вывоз мусора

Коммунальные платежи

Плата за горячую воду

Плата за телефон

Аренда земли

$US

280

3300

920

1010

1850

185

500

290

Выплаты

ежемес.

В течение...

с 1 по 6

мес.

с 7 по 36

мес.

с 1 по 6

мес.

с 7 по 36

мес.

всего проекта

с 1 по 6

мес.

с 7 по 36

мес.

с 5 по 36

мес.

всего проекта

9. Оценка риска

Риск проекта может быть связан прежде всего с постепенным сни-

жением спроса на арендуемые площади в Москве. Однако анализ

чувствительности проекта показал, что допустимым (т.е. не приво-

дящим к банкротству) является снижение объемов реализации на

30% (как за счет снижения арендной платы, так и за счет сокраще-

ния числа

арендаторов).

Возрастание общих издержек также не приведет к возникнове-

нию критической ситуации (см. графики в приложении).

Эффективность инвестиций для периода:

1...36

мес.:

ставка дисконтирования 0%;

срок окупаемости РВР = 29

мес.;

индекс прибыльности PI =

1,17;

внутренняя норма рентабельности

IRR

= 32,7%;

чистый приведенный доход NPV =

3416000

тыс. руб.

Риски по стадиям

осуществления

проекта

1. Подготовительная стадия

РИСКИ

Удаленность от транспортных

узлов

Удаленность от инженерных сетей

Отношение местных властей

Наличие альтернативных источников сырья

BecaWi

]

759