Горемыкин В.А. Богомолов А.Ю. Бизнес план: методика разработки. 45 реальных образцов бизнес-планов

Подождите немного. Документ загружается.

8. Заключение

Организация производства из круглого леса экономически целе-

сообразна, так

как

уже при изготовлении 125 куб. м пиломатериа-

лов достигается безубыточность производства.

Ежемесячная прибыль, начиная с начала получения доходов бу-

дет составлять не менее 30 000 руб.

В то же время, с учетом нарастающего влияния на рынок кон-

курнтов,

необходимо обратить внимание:

• на дальнейшее совершенствование технологического процесса

с целью снижения трудозатрат на получение готовой продукции;

• проведение дополнительной рекламной компании для расши-

рение рынка сбыта:

• расширение номенклатуры выпуска перспективных товаров,

начиная с первой половины 2000 г.

6.6. Создание

торгово-складского

комплекса

Резюме

Объектом инвестиций является создание на базе существующей

складской базы «Марьинский парк» современного торгово-складско-

го комплекса для материально-технического обеспечения гостинич-

но-туристского

комплекса г. Москвы и обеспечения населения Юго-

Восточного округа широким ассортиментом промышленных това-

ров и рядом услуг.

Проект предусматривает проведение следующих работ:

- модернизацию существующего в настоящее время по адресу

Перечная

ул.,

дом 24, склада, осуществляющего оптовые поставки

товаров и материалов предприятиям

гостинично-туристского

ком-

плекса;

- строительство

торгово-офисного

здания для продажи непродо-

вольственных товаров населению и сдачи части площадей в аренду.

Внимание вопросам улучшения обслуживания гостиниц города

и расширения обеспечения населения Юго-Восточного округа то-

варами народного потребления, а также высокая окупаемость и бы-

страя возвратность средств в сфере торговой деятельности создаст

реальные предпосылки для успешного осуществления предлагаемо-

го инвестиционного проекта.

Проект предусматривает следующие сроки проведения работ:

Модернизация склада:

Разработка проектной документации - 30 дней.

Приобретение оборудования - 30 дней.

3. Строительно-монтажные работы (СМР) - 180 дней.

404

Приобретение оборудования и начало СМР совпадают.

"Шким

об-

разом, длительность работ по модернизации склада составляет 210

дней (7 месяцев).

Строительство торгово-офисного здания:

Разработка проектной документации на строительство здания -

45 дней.

Разработка проектной документации на перенос

ЛЭП

30 дней.

3. Перенос опор ЛЭП - 90 дней.

4. Проведение строительно-монтажных работ - 540 дней.

Поскольку часть этапов

перекрывается,

длительность работ со-

ставит 585 дней

(19,5

месяца).

В случае предоставления кредита в конце февраля 1999 г. завер-

шение работ по модернизации склада планируется

15.09.99

г., а за-

вершение работ по строительству торгово-офисного здания плани-

руется 30.09.00 г. При этом предполагается, что в процессе проведе-

ния работ по модернизации склада его работа по снабжению

гостиниц не приостанавливается.

Для реализации проекта необходимы инвестиции в сумме

6601

тыс. долл. США, из которых:

1028

тыс. долл. США составят собственные средства,

том чис-

ле 448 тыс. долл.

США

за счет

реинвестиции

собственной прибыли;

- 410 тыс. долл.

США

- предоставленные льготные кредиты.

Дефицит средств составляет

5163

тыс. долл. США. Его покрытие

предполагается путем получения кредита.

Для реализации предлагаемого проекта помимо выделенных

средств необходима кредитная линия общей суммой 5.500.000 долл.

США, предоставляемая следующими траншами:

№

п/п

Итого

Месяц представления транша

.03.98

01.04.98

.09.98

.03.99

.09.99

Величина транша, тыс. долл. США

800

2600

900

600

5500

Кредит представляется исходя из 17% годовых с ежемесячной

выплатой процентов.

Начало погашения кредита после ввода

торгово-складского

ком-

плекса, т.е. с 20-го месяца после получения кредита.

Порядок погашения - равными долями, помесячно.

405

Финансово-экономические показатели проекта рассчитаны по

общепринятой методике. Срок окупаемости проекта 34 месяца с

момента

получения

кредита или

месяцев с момента полного вво-

да

торгово-складского

комплекса в эксплуатацию.

В проекте заложены определенные резервы, такие как включе-

ние в расчет непредвиденных расходов в размере

10%

от инвести-

ционных издержек, размер займа принят несколько выше рассчи-

танного минимума, преднамеренно не учтено в расчетах предусмот-

ренное законодательством сокращение налогооблагаемой базы по

налогу на прибыль при реинвестировании прибыли.

По уровню риска проекта относится к проектам с невысокой сте-

пенью риска. Проводился также анализ чувствительности проекта

к изменению сроков строительства, к задержке платежей, к измене-

нию объемов реализации.

Анализ возможных рисков и чувствительности проекта к изме-

нениям внешних факторов, а также заложенные в проекте резервы

позволяют считать проект достаточно устойчивым к возможным

изменениям как экономической ситуации в целом, так и показате-

лей,

заложенных

в проекте.

Объектом инвестиций является создание современного снабжен-

ческо-торгового комплекса для обслуживания предприятий гости-

нично-туристского

комплекса г. Москвы и представления населению

округа широкого ассортимента промышленных товаров и ряда услуг.

Комплекс включает в состав:

- склад по оптовой продаже товаров хозяйственного назначения

для гостиниц г. Москвы;

- торгово-офисное здание.

В настоящее время на территории предполагаемого комплекса

размещен склад, находящийся в хозяйственном ведении ГАО «Ма-

рьино» и осуществляющий снабжение гостиниц г. Москвы. Склад

представляет собой кирпичное одноэтажное здание с подвалом. Об-

щая площадь территории составляет 0,6 га.

Для строительства торгово-офисного здания предусматривается

увеличение площади, занимаемой комплексом до 0,8 га.

Основные

задачи

цели проекта

Основными задачами проекта являются:

- реконструкция, переоснащение и ведение в эксплуатацию ав-

томатизированного комплекса на базе существующего склада;

- проектирование и строительство торгово-офисного комплекса.

Целью проекта является:

- повышение качества и оперативности обслуживания, а также

более полное удовлетворение возрастающих потребностей предприя-

тий

гостинично-туристского

комплекса г. Москвы путем расширения

406

пропускной способности существующих складских помещений за

счет внедрения передовых технологий, механизации и автоматиза-

ции складских операций, более эффективного использования объе-

мов помещений;

-улучшение

обеспечения населения прилегающих микрорайонов

Юго-Восточного административного округа промышленными това-

рами широкого ассортимента;

- создание комплекса розничной торговли непродовольственны-

ми товарами.

Это позволит обеспечить:

- снабжение гостиниц товарами как единичного,

так

и массового

спроса, а также расширить количество оказываемых услуг и повы-

сить их качество;

- оказание услуг по поиску, приобретению и доставке в гостини-

цы необходимых товаров различного

назначения;

- предоставление населению округа ряда услуг и широкого ассор-

тимента промышленных товаров.

Основанием для создания комплекса является Программа разви-

тия

гостинично-туристского

комплекса г. Москвы, утвержденная

Постановлением Правительства г. Москвы и Распоряжением

Мэра

г.

Москвы.

2. Маркетинговый анализ

2.1.

Анализ оптового рынка товаров,

приобретаемых

гостиницами

В своей работе гостиницы ежедневно нуждаются в большом ко-

личестве различного рода товаров хозяйственно-бытового назначе-

ния. Это - различные моющие и чистящие средства, салфетки, туа-

летная бумага, полотенца, посуда и тому подобные расходные

материалы. Кроме того, гостиницами приобретаются товары слож-

ной бытовой техники, используемые как в обычном быту,

так

и пред-

назначенные специально для гостиниц и учреждений (холодильни-

ки, мини-бары, пылесосы, телевизоры и т.п.). Этот рынок

г. Москве

является достаточно емким.

В г. Москве по данным

Мосгоркомстата

1998

г. насчитывалось

157 гостиниц (без учета ведомственных гостиниц и общежитий) с

общим количеством номеров 38225.

Как показывает практика, гостиницами приобретается в расче-

те на один номер в год товаров хозяйственно-бытового назначения

на сумму около 1 тыс. руб. Таким образом, общий объем приобрета-

емых гостиницами товаров в настоящее время составляет около 40

млн

руб.

В дальнейшем следует ожидать увеличения объема покупаемых

товаров гостиницами г. Москвы. Это связано с возрастающими

407

требованиями к уровню обслуживания клиентов гостиниц, прибли-

жающегося к мировому уровню (ежедневная смена постельного бе-

лья, уборка помещений и

т.п.).

Так, например, стоимость расходных материалов для

четырех-

звездных

гостиниц в расчете на один номер составляет около 4000

долл.

США

в год.

Таким

образом,

потенциально, при приближении качества обслу-

живания в московских гостиницах к мировому уровню, их потреб-

ность в различных товарах можно оценить в объеме около

160

млн.

долл. США. Это свидетельствует о возможности эффективного фун-

кционирования склада оптовой

торговли.

На складе планируется развитие системы торговли по образцам

заказам,

что позволит расширить круг оптовых покупателей.

2.2.

Анализ

розничного рынка

В соответствии с ежегодным демографическим отчетом ООН за

1996

год г. Москва с населением

8,7

млн. человек является наиболее

крупным городом

Европы.

В пределах г. Москвы самой большой категорией

покупателей,

об-

ладающих высокой покупательной способностью, является населе-

ние в возрасте от 25 до 44 лет, составляющее

31%

от общей числен-

ности населения. Более зрелая в финансовом отношении часть

населения в возрасте от 45 до 69 лет составляет 30% населения, а

более молодое население в возрасте от

до 24 лет составляет 13%.

Среднемесячный доход жителя г. Москвы составлял 1943,800 руб.

в декабре 1998 г. текущий средний доход оценивается в 250 долл.

США ежемесячно, или 3000 долл. США ежегодно.

Оценка структуры розничной торговли г. Москвы

показывает,

что

при закупке продовольственных товаров 49% занимают магазины

и киоски, расположенные в микрорайонах, специализированные

продовольственные магазины занимают

17%,

оптовые рынки -

16%,

местные рынки/киоски/ - 3% и центр г. Москвы - 16%.

По непродовольственным товарам магазины в микрорайонах

используют

13%

покупателей, специализированные магазины

39%,

а оптовые рынки

16%. На центр города приходится 33% всех зат-

рат на непродовольственные товары.

"Шким

образом, основная часть товарооборота (67%) осуществля-

ется за пределами центральной части города.

Анализ показывает, что в настоящее время г. Москва за предела-

ми центра слабо обеспечена современными торговыми площадями

и магазинами рассчитанными на среднего покупателя (приблизи-

тельно на

60%

от требуемого

уровня).

Многие покупатели предпочи-

тают пользоваться вещевыми рынками, хотя предпочли бы пользо-

ваться современными магазинами при условии достаточно

умеренных цен.

408

Исходя из вышесказанного, создание современных крупных ма-

газинов за пределами центральной части города и торгующих по

доступным для среднего покупателя ценам, является актуальной

задачей, а коммерческая эффективность работы таких магазинов

может быть высокой.

2.3. Анализ рынка

офисных

помещений г. Москвы

Обзор различных источников показывает, что в г. Москве в на-

стоящее время имеется около 280 тыс. кв. метров площадей, отве-

чающих требованиям западных

стандартов.

В 1998г. ожидается ввод

около 135 тыс. кв. метров офисных помещений.

Спрос на офисные помещения формируется в основном между-

народными организациями, иностранными компаниями, отече-

ственными банками, промышленными торговыми

компаниями'.

Оценка потребностей в офисных помещениях на

1998

г. состав-

ляет 440 тыс. кв. метров, в то время как предложение составляет

только 278 тыс. кв. метров. Следовательно, дефицит на конец 1998

г. можно оценивать равным

162

тыс. кв. метров.

Состояние рынка аренды офисных помещений характеризуется

высоким уровнем неудовлетворенного спроса. Стоимость аренды

помещений в зависимости от его месторасположения представлена

в таблице

Таблица

Стоимость аренды офисных помещений в Москве

(кв. м в

год

в доля. США)

№

п/п

Тип помещения

Большие офисы

еврокласса

специализированных бизнес-

центрах

Средние офисы еврокласса

Маленькие офисы еврокласса

Для финансовых структур

Большие офисы с отечественным

ремонтом

Средние офисы с отечественным

ремонтом

В центре

900-1000

600-900

450-900

600-900

400-600

300-500

За пределами

центра

600-900

400-600

450-600

250-500

Сектор офисов среднего класса с отделкой соответствующей сред-

нему западному уровню в основном арендуется крупными и сред-

ними российскими коммерческими структурами (банками, страхо-

выми компаниями, аудиторскими и торговыми фирмами).

Типичные

условия аренды офисов такого рода представлены в таблице 2.

409

Таблица 2. Условия аренды офисов

№

п/п

Местоположение

офиса

м. Китай-город

м.

Алексеевская

м. Белорусская

м. Тушинская

м. Войковская

м. Сокол

Характеристика

особняк, евроремонт

административное здание, евроремонт

административное здание,

отечественный ремонт

административное здание,

отечественный ремонт

административное здание,

отечественный ремонт

административное здание, евроремонт

Арендная плата

долл. США за кв. м

1000

800

700

600

800

Прогноз изменения стоимости арендной платы

на

2000 год пока-

зывает, что ее величина будет иметь стойкую тенденцию медленно-

го снижения и ее средняя величина составит 850 долл. США за кв.

метр в

год.

2.4. Оценка объемов

продаже

торгово-складского

комплекса

Складской комплекс «Марьинский парк» уже сейчас осуществля-

ет снабжение гостиниц г. Москвы товарами хозяйственного назна-

чения (моющие и чистящие средства, салфетки, полотенца, посуда

и т.п. расходными материалами), а в последнее время товарами

сложной бытовой техники

(холодильники,

пылесосы, мини-бары и

т.п.).

Существующий комплекс является единственным в г. Москве,

осуществляющим специализированное обслуживание гостиниц.

В настоящее время комплекс осуществляет обслуживание 30 гости-

ниц г. Москвы. Некоторые из них обслуживаются полностью через

складской комплекс, а другие частично.

Помимо гостиниц, комплекс осуществляет мелкооптовые постав-

ки для других покупателей.

В настоящее время нет информации по товарообороту оптовых

складов, занимающихся торговлей товарами хозяйственного назна-

чения. Поэтому для оценки товарооборота склада воспользуемся ха-

рактеристиками товарооборота магазинов, торгующих хозяйствен-

но-бытовыми товарами. По данным английской компании

«Management Horizons Europe», среднегодовой оборот торговли то-

варами хозяйственного назначения на 1 кв. метр общей торговой

площади составляет

12000

долл. США. Исходя из приведенной циф-

ры товарооборот складского комплекса можно оценить ориентиро-

вочно в 48 млн долл.

США

год.

Физический товарооборот оптового

магазина превосходит физический товарооборот розничного

мага-

410

зина, однако, торговая надбавка оптовой торговли значительно мень-

ше, чем при розничной торговле, что частично компенсирует ошиб-

ку оценки.

Исходя из вышеизложенного, предусматривается постепенное

увеличение товарооборота начиная с июля с доведением его в ок-

тябре

1998

г. (после окончания модернизации склада) до проектно-

го

уровня

1,2

млн

долл. США в месяц или

14-15

млн за год.

Это

пла-

нируется достигнуть как за счет увеличения количества обслужи-

ваемых Предприятий, так и значительного расширения

номенклатуры товаров с тем, чтобы

торгово-складской

комплекс

после модернизации мог обеспечить

гостинично-туристский

комп-

лекс всем необходимым ассортиментом товаров хозяйственно-бы-

тового назначения, а другими промышленными товарами, в том

числе

техническо-сложной

продукцией.

Помимо снабженческого комплекса, осуществляющего оптовую

продажу товаров гостиницам и другим покупателям, непосредствен-

но рядом с ним предполагается построить торгово-офисный комп-

лекс, обеспечивающий представление населению округа услуг и про-

дажу широкого ассортимента промышленных товаров.

Этот торговый комплекс должен решить задачу снабжения жи-

телей округа и других близлежащих районов непродовольственны-

ми товарами по доступным

ценам.

Предполагается,

что

в результате удастся создать торговый центр,

представляющий покупателям удобства современного магазина,

одновременно обеспечивающий продажу товаров по вполне доступ-

ным ценам для широкого круга покупателей. Этот комплекс рассчи-

тан на наиболее массового покупателя со средним уровнем

доходов.

Для оценки возможного товарооборота будем использовать вы-

шеприведенные данные, полученные компанией «Management

Horizons Europe»,

ходе исследования в области торговли г. Москвы.

Опираясь на эти данные, ожидаемый товарооборот торгового цент-

ра составит величину 50-55 млн долл.

США

в год (при расчете пред-

полагалось, что из 3000 кв. метров 300 кв. метров будут представ-

ляться в аренду под офис, а торговая площадь составит 2700 кв.

метров).

Организация розничной торговли планируется после сдачи тор-

гово-офисного здания. Объем розничного товарооборота будет на-

растать с 0,6 млн долл. США в октябре 1999 г. до проектного уров-

ня 4,5 млн долл. США в месяц, который можно достичь в апреле

2000 г.

Предполагается, что из 3000 кв. метров торгово-офисного зда-

ния 300 кв. метров будут сдаваться в аренду банку. Стоимость сдачи

указанных площадей в аренду можно оценить в 600 долл. США за

411

кв.

метр

год.

Тлаким

образом, выручка от сдачи помещений в аренду

составит

180

000 долл.

США

в год. Сдача площадей в аренду плани-

руется с октября

1999

г.

Таким образом, в расчетах приняты 3 вида продукта

(услуги):

Наименование продукта (услуги)

Оптовая торговля

Розничная торговля

Сдача в аренду

Ед.

изм.

кв. м

Цена, $ US

100000

600

3. Оценка численности персонала

Определен ожидаемый рост численности персонала, исходя из

увеличения объема услуг. При этом не предусматривается рост чис-

ленности персонала, связанного с оптовой торговлей. Это обуслов-

лено проводимыми работами по механизации и автоматизации

складских работ. Увеличение численности персонала, связанного с

розничной торговлей распределено на несколько этапов: общие под-

готовительные работы; подготовка к началу торговли; первоначаль-

ный этап торговли; этап торговли при достижении проектного уров-

ня товарооборота.

Таблица 3. Численность персонала фирмы

Управление

Служащий

Заведующий

Руководитель

Фонд оплаты

труда (ФОТ)

управления

Производство

Рабочие

Сотрудник

ФОТ производства

Маркетинг

Сотрудник

ФОТ маркетинга

ФОТ, всего

Зарпла-

та в$

300

500

700

500

200

250

300

Численность и ФОТ персонала по периодам

Янв.

98-

фев. 98

3200

6000

300

9500

март 98-

июнь 99

4800

6000

300

11100

июль 99-

авг.

8200

6000

1200

15400

сен.

99-

нояб.99

10300

24750

1200

36250

дек.99-

фев.

2000

11800

100

31000

1200

44000

март

2000

ДО

конца

13300

125

37250

1200

51750

412

Оценка

производственных

издержек

Прямые издержки рассчитывались раздельно по видам услуг.

В них включены затраты на закупку товара и его транспортировку.

Включены также таможенные сборы из расчета 50% поставки то-

варов по импорту. Кроме того включена стоимость упаковочных и

других расходных материалов.

Постоянные издержки включают фонд оплаты труда всего пер-

сонала (это обусловлено отсутствием сдельной оплаты труда и пря-

мой зависимости численности от объемов реализации), налоги и

сборы на зарплату, расходы на электроэнергию, тепло, связь, рек-

ламу, а также ряд затрат на управление (командировочные и транс-

портные расходы, юридические услуги, канцелярские и расходные

материалы и т.д.).

Постоянные издержки рассчитаны раздельно по 3-м группам:

- оперативные затраты, связанные непосредственно с производ-

ством;

- административные издержки, связанные с управлением;

- торговые издержки - включают затраты на рекламу и марке-

тинг.

Оценка стоимости создания

торгово-складского

комплекса

Расчет стоимости проектирования и строительства проводился в

соответствии с «Порядком определения стоимости проектных работ

для строительства в г. Москве и ЛПЗП (2-я

редакция)»

МРР - 3.2.06-

96, «Рекомендациями по определению укрупненных показателей сто-

имости строительства, изыскательских и проектных работ (базовые

цены) для составления титульных списков ПИР по объектам, распо-

ложенным в Москве и Лесопарковом защитном поясе и финансируе-

мым за счет средств городского (муниципального) бюджета» МРР -

3.1.03-93,

справочником «Marshall & Swift», широко используемого в

Канаде, США и ряде стран Западной Европы фирмами, занимаю-

щимися инвестированием капитального строительства и реконст-

рукции объектов гражданского строительства, с поправочными ко-

эффициентами, обеспечивающими приведение величины базовых

ставок дохода к экономическим условиям Российской Федерации и

назначению площадей, а также в соответствии с действующими

строительными нормами и правилами.

5. Инвестиции

5.1.

Прединвестиционные

исследования

В состав

прединвестиционных

исследований включены работы

по подготовке и получению исходно-разрешительной документации,

а также разработка бизнес-плана и архитектурно-планировочного

решения.

413