Белов В.А. (ред) Практика применения ГК РФ части первой
Подождите немного. Документ загружается.
В частности, признавались правомерными действия юридического лица,
благоустроившего прилегающую к магазину территорию, которая впоследствии
использовалась в качестве стоянки автотранспортных средств (см. постановление
ФАС ПО от 13.10.2004 N_А06-1861у/3-14/04), а также действия субъекта,
заасфальтировавшего подъездную дорогу к автозаправочной станции (см.
постановление ФАС МО от 04.02.2004 N_КА-А40/18-04).
Действительно, состава правонарушения, предусмотренного КоАП, в
действиях субъектов усмотреть невозможно, поскольку благоустроенные участки
как были, так и остались в общем пользовании.
277. Имеет ли право собственник недвижимого имущества
приватизировать земельный участок, отнесенный к землям общего
пользования и расположенный под недвижимостью?
Данный вопрос возник в практике ФАС ДО (см. постановление от 13.04.2006
N_Ф03-А04/06-2/133) в связи с рассмотрением дела по иску собственника здания к
Комитету по управлению муниципальным имуществом в связи с отказом
ответчика от заключения договора купли-продажи. Отказ был мотивирован тем,
что спорный земельный участок отнесен постановлением органа местного
самоуправления к землям общего пользования. Истец просил признать данное
постановление незаконным, поскольку на земельном участке находится
недвижимое имущество, принадлежащее ему на праве собственности. Суд первой
инстанции иск удовлетворил, однако кассационная инстанция решение отменила и
направила дело на новое рассмотрение, указав на необходимость исследовать
проект установления границ землепользователей, схему рыночной площади, на
которой расположено здание, принадлежащее истцу, и ряд иных документов. В то
же время кассационный суд констатировал невозможность приватизации земли
общего пользования.
Последняя точка зрения представляется правильной. В соответствии с подп. 8
п._1 ст._1 ЗК земельное законодательство основывается на принципе деления
земель по целевому назначению на категории. Согласно п._12 ст._85 ЗК земельные
участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами,
автомобильными дорогами и другими объектами, не подлежат приватизации.
Аналогичный запрет содержится в п._8 ст._28 Федерального закона от 21.12.2001
N_178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества».
Указанные нормы являются императивными. Следовательно, возможность
приватизации земельного участка, занятого недвижимым имуществом, исключена
для земель общего пользования. Приобретение такого земельного участка в
собственность становится возможным лишь после изменения целевого назначения
земельного участка в установленном законом порядке.
278. Вправе ли собственник земельного участка, переданного в
постоянное (бессрочное) пользование, им распоряжаться?
Практика окружных арбитражных судов, как правило, признает
недействительными распорядительные акты публично-правовых образований,
принятые в отношении участков, ранее переданных в постоянное (бессрочное)
пользование (см. постановления ФАС ЦО от 14.10.2002 N_А14-2952-02/5/30; ФАС
УО от 13.08.2003 N_Ф09-2143/03ГК; ФАС МО от 10.09.2003 N_КА-А41/6716-03). В
частности, ФАС ЦО цитирует ст._270 ГК и приходит к тому выводу, что по смыслу
указанной нормы собственник земельного участка, переданного в постоянное
пользование, не вправе распоряжаться этим участком.
В законе не содержится прямого запрета распоряжаться участком,
предоставленным в пользование лицу. Однако, очевидно, такое действие нарушает
права и законные интересы землепользователя. Одновременное сосуществование
прав двух землепользователей на один участок невозможно, и последний по
времени распорядительный акт справедливо рассматривается как незаконный. Для
того чтобы земельный участок мог вновь стать предметом имущественного
331
оборота, его необходимо изъять из бессрочного пользования по основаниям,
предусмотренным законом (ст._45 ЗК).
Особую сложность представляют собой споры, в которых сталкиваются
интересы лица, обладающего участком на праве постоянного (бессрочного)
пользования, и собственника недвижимости, расположенной на земельном участке.
В соответствии со п._1 ст._271 ГК и п._1 ст._35 ЗК собственник недвижимости,
находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право
пользования земельным участком, на котором расположено недвижимое
имущество. Пунктом 3 ст._35 ЗК предусмотрено преимущественное право на
заключение договора аренды или покупки такого земельного участка.
В одних случаях суды встают на защиту интересов лица, обладающего
правом постоянного (бессрочного) пользования, отказывая собственнику
недвижимости в возможности реализовать права, предусмотренные ст._35 ЗК (см.
постановление ФАС УО от 21.06.2006 N_Ф09-5110/06-С6), в других – соглашаются
с позицией собственника недвижимости (см. постановление ФАС ЦО от 24.10.2005
N_А14-674-2004/107/13).
Весьма показательны два относительно недавних постановления ФАС ВСО
(см. постановления от 14.09.2006 N_А74-1122/2006-Ф02-4711/06-С2, от 14.09.2006
N_А74-995/2006-Ф02-4700/06-С2), поскольку в них перечислены все доводы в
пользу как одной, так и другой точки зрения. Лицо, обладающее земельным
участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, оспаривало договор
купли-продажи, заключенный между публично-правовым образованием и
собственником недвижимости. Судебными актами первой и апелляционной
инстанции в удовлетворении иска было отказано, поскольку было признано, что у
государственного органа не имелось предусмотренных законом оснований для
отказа в выкупе земельного участка, а право постоянного (бессрочного)
пользования частью участка фактически утрачено землепользователем с момента
появления на земельном участке реконструированного здания.
ФАС ВСО счел необходимым направить дело на новое рассмотрение, так как,
по мнению кассационного суда, по существу спора судами первой и
апелляционной инстанций не исследовано значимое обстоятельство – наличие
возможности отчуждения земельного участка, находящегося в постоянном
(бессрочном) пользовании истца, третьему лицу собственником такого участка в
лице компетентного органа. При этом суд отметил, что ссылки судов на правила
ст._36 ЗК в обоснование правильности принятых по делу судебных актов не
являются правомерными в отсутствие выводов судов по вопросу применения
указанной нормы материального права в совокупности с правилами ст._269 ГК,
ст._40, 41 ЗК.
Остается только пожалеть о том, что кассационная инстанция не ответила на
поставленные вопросы, предпочтя задать их судам нижестоящих инстанций, тем
более что эти вопросы касаются исключительно применения норм права и не
требуют исследования фактических обстоятельств дела.
В законе невозможно отыскать однозначного ответа на вопросы, столь
правильно сформулированные ФАС ВСО. С одной стороны, в результате
застройки земельного участка (или приобретения недвижимого имущества) у
собственника недвижимости возникают права, предусмотренные ст._35 ЗК. С
другой стороны, возникновение вещного права на недвижимое имущество не
является тем юридическим фактом, с которым закон связывает прекращение права
постоянного (бессрочного) пользования другого лица.
При условии, что недвижимое имущество приобреталось на законных
основаниях (не являлось самовольной постройкой, подлежащей сносу), думается,
приоритет должен быть отдан интересам собственника недвижимого имущества.
Согласно подп. 5 п._1 ст._1 ЗК земельное законодательство основывается на
принципе единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним
объектов. Таким образом, если лицу принадлежит недвижимое имущество, то оно
332
вправе претендовать на участок, занятый недвижимостью. Также заметим, что в
данной категории споров материально-правовой интерес субъекта права
постоянного (бессрочного) пользования неочевиден. Даже в том случае, если
договор купли-продажи (аренды) земельного участка, заключенный с
собственником недвижимости, будет признан недействительным, обладатель права
постоянного бессрочного пользования все равно не сможет осуществлять свое
право, поскольку на нем расположена чужая недвижимость.
279. Вправе ли субъект, обладающий земельным участком на праве
постоянного (бессрочного) пользования, сдавать его в аренду?
Положительный ответ на поставленный вопрос встретился нам лишь в одном
постановлении ФАС ЦО от 23.10.2003 N_А64-466/02-12. Впрочем, содержащуюся в
нем позицию нельзя признать верной хотя бы потому, что ст._270 ГК, положенная в
обоснование этой точки зрения, не применялась в момент заключения спорных
договоров аренды. Из другого постановления ФАС ЦО (см. постановление N_А14-
4691-03/127/22 от 20.01.2004) можно вывести, что суд допускает возможность
сдачи земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании,
в аренду при условии наличия согласия собственника на сделку.
В абсолютном же большинстве случаев суды исходят из принципиальной
невозможности совершения такой сделки (см. постановления ФАС ЦО от
31.03.2004 N_А14-7173-03/191/30; ФАС ВВО от 23.08.2005 N_А43-32152/2004-22-
986, от 13.09.2005 N_А43-32151/2004-23-1002, от 13.09.2005 N_А43-32153/2004-23-
1003; ФАС СКО от 18.05.2005 N_Ф08-2044/05, от 28.09.2006 N_Ф08-4355/06; ФАС
МО от 06.12.2004 N_КА-А40/10720-04, от 03.03.2006 N_КГ-А41/14259-05, от
06.03.2006 N_КГ-А40/868-06). Такую же точку зрения продемонстрировал Пленум
ВАС РФ (см. п._24 постановления от 24.03.2005 N_11 «О некоторых вопросах,
связанных с применением земельного законодательства»)), особо указав, что
договор аренды земельного участка, предоставленного в постоянное (бессрочное)
пользование, будет недействительным и в том случае, когда имеется согласие
собственника земельного участка.
Статьей_270 ГК предусматривается возможность для обладателя права
постоянного (бессрочного) пользования передавать участок в аренду с согласия
собственника участка. Данное положение вступает в противоречие с п._4 ст._20 ЗК,
согласно которому граждане и юридические лица, обладающие земельными
участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе ими
распоряжаться. Коллизия норм гражданского и земельного законодательства
должна быть разрешена в пользу последнего. Во-первых, ЗК принимался позднее
ГК (хотя гл._17 ГК должна была вступить в силу одновременно с введением в
действие ЗК
130
). Во-вторых, нормы ЗК следует рассматривать в качестве
специальных по отношению к положениям ГК. В-третьих, согласно п._1 ст._2 ЗК
нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах
субъектов РФ, должны соответствовать ЗК. В связи с вышеизложенным мнение
высшей судебной инстанции и соответствующую ему позицию кассационных
судов следует признать правильной.
280. В какой момент возникает право пользования земельным участком,
занятым недвижимым имуществом?
Несмотря на очевидную простоту вопроса в практике встречаются различные
ответы на него. Прежде всего суды исходят из отсутствия необходимости
регистрировать право пользования: оно возникает вне зависимости от
государственной регистрации прав на земельный участок (см. постановления ФАС
МО от 17.01.2006 N_КГ-А41/13275-05, от 14.06.2006 N_КГ-А41/3864-06, от
130
Статья 17 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского
кодекса Российской Федерации». Впоследствии Федеральным законом от 16.04.2001 N 45-ФЗ «О внесении
изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О введении в действие части
первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в данную статью были внесены изменения.
333
20.06.2006 N_КГ-А41/3878-06, N_КГ-А41/4017-06, N_КГ-А41/4156-06, N_КГ-
А41/4160-06). С точки зрения ФАС ЦО (см. постановление от 29.03.2006 N_А08-
9695/05-20), право пользования появляется с момента государственной
регистрации права собственности на недвижимое имущество, расположенное на
данном земельном участке.
Иную позицию продемонстрировал ФАС ВСО (см. постановление от
15.02.2006 N_А19-1638/05-7-Ф02-310/06-С2), признав возникновение права
пользования с момента фактической передачи имущества покупателю. Истцом по
данному спору выступал Комитет по управлению муниципальным имуществом,
который требовал взыскать сумму неосновательного обогащения за пользование
земельным участком. Спор возник в связи с тем, что ответчик, заключив договор
купли-продажи недвижимости в 1999_г., по каким-то причинам не смог
зарегистрировать право собственности на него и осуществил регистрацию лишь на
основании решения суда в 2004_г. В период с 1999 по 2004_г. ответчик пользовался
недвижимым имуществом и земельным участком, на котором находилась
недвижимость, не уплачивая при этом земельного налога. В связи с этим суду
необходимо было решить, в какой момент возникло право пользования. Суд
первой инстанции иск удовлетворил, однако апелляционная инстанция решение
отменила и в удовлетворении иска отказала, посчитав, что право пользования не
могло возникнуть ранее регистрации права собственности на приобретенные
здания.
Кассационный суд в начале своих рассуждений соглашается с позицией
апелляции, указывая, что по смыслу норм материального права (ст._223, 551, 552
ГК) момент приобретения покупателем права землепользования на занятый
недвижимостью участок связывается законодателем с моментом перехода права
собственности на отчуждаемый по договору объект недвижимости. Однако затем
ФАС ВСО ссылается на абз. 4 п._14 постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998
N_8, согласно которому после передачи недвижимого имущества покупателю, но
до государственной регистрации перехода права собственности продавец не вправе
им распоряжаться. Поскольку решением суда 2004_г., которым за покупателем
признавалось право собственности на недвижимость, был установлен факт
владения зданиями в спорный период, кассационная инстанция делает следующий
вывод: принимая во внимание в силу подп. 5 п._1 ст._1 ЗК (ст._37 Земельного
кодекса РСФСР) принцип единства судьбы земельных участков и прочно
связанных с ними объектов, учитывая фактические обстоятельства дела, следует
вывод о том, что покупатель является законным владельцем спорного земельного
участка с момента фактической передачи ему продавцом объектов недвижимости и
до государственной регистрации перехода права собственности на них.
Суд прямо не признает покупателя обладателем права пользования (ст._552
ГК), но под словами «законный владелец» может пониматься только такой
управомоченный субъект, поскольку иного права при данных обстоятельствах
возникнуть не могло.
Позиция ФАС ВСО представляется неверной. Согласно постановлению
Пленума ВАС РФ, на которое ссылается кассационный суд, после передачи
недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации
перехода права собственности продавец не вправе им распоряжаться, поскольку
указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства,
возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.
В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного
покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.
Нетрудно заметить, что высшая судебная инстанция рассматривает вполне
определенный случай: продажу вещи, ранее переданной другому лицу по договору
купли-продажи, до регистрации прав на нее за покупателем, и указывает
последствия такой сделки для продавца. Данное положение призвано защитить
покупателя, чье право еще не зарегистрировано и только в этом контексте он
334
назван «законным владельцем». Оснований для распространения данного правила
на отношения покупателя с третьими лицами усмотреть невозможно. Более того,
сама правильность подхода, избранного Пленумом ВАС РФ, вызывает сомнения.
Суд указывает, что спорное имущество «служит предметом исполненного
продавцом обязательства, возникшего из договора продажи». В действительности,
до тех пор пока не произойдет регистрации, права собственности у покупателя не
возникнет, следовательно, обязательство продавца не может считаться
исполненным. Никакого титула для владения покупателя по неисполненному
договору не существует.
Но ссылка ФАС ВСО на указанное положение неверна и в силу прямого
указания закона. Согласно п._1 ст._551 ГК (который, по сути, повторяет положение
п._2 ст._271 ГК применительно к договору купли-продажи) по договору продажи
здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с
передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту
часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для
ее использования. Таким образом, право пользования земельным участком
возникает одновременно с регистрацией права собственности покупателя на
недвижимую вещь, расположенную на земельном участке.
281. Кому принадлежит возможность выбора вещного права на
земельный участок, находящийся в публичной собственности и занятый
чужой недвижимостью – собственнику недвижимости, расположенной на этом
участке, или собственнику участка в лице государственного органа (органа
местного самоуправления)?
Пленум ВАС РФ (см. п._4 постановления от 24.03.2005 N_11) посчитал, что
выбор того или иного титула принадлежит собственнику недвижимого имущества:
в тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с
заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем
заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный
орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет
заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор
аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд
с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий
(бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном гл._24 АПК.
Перечень оснований для отказа в удовлетворении требования собственника
недвижимости о выкупе земельного участка является исчерпывающим.
До появления постановления Пленума ВАС РФ окружная арбитражная
практика демонстрирует различные подходы в решении поставленного вопроса. В
частности, можно указать на судебные акты, в которых право выбора признавалось
за собственником земельного участка (см. постановления ФАС МО от 09.07.2003
N_КГ-А40/3909-03, от 06.11.2003 N_КГ-А41/8510-03). После опубликования
постановления высшей судебной инстанции, кассационные суды последовали
данным рекомендациям (см. постановления ФАС ПО от 07.04.2005 N_А49-1083/04-
278а/17; ФАС ЗСО от 20.04.2005 N_Ф04-2310/2005(10590-А27-40); ФАС ЦО от
22.03.2006 N_А23-3655/05Г-16-179).
Точка зрения Пленума ВАС РФ представляется правильной. В соответствии с
п._1 ст._36 ЗК граждане и юридические лица, имеющие в собственности
недвижимость, расположенную на земельных участках, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти
земельные участки в соответствии с ЗК. Право выбора реализуется путем
обращения в исполнительный орган с заявлением о выкупе или о заключении
договора аренды (п._5 ст._36 ЗК), а исполнительный орган рассматривает заявление
и готовит проект соответствующего договора (п._6 ст._36 ЗК). Таким образом,
инициатива оформления земельных правоотношений исходит от собственника
недвижимого имущества. Хотя закон прямо не связывает государственный орган
(орган местного самоуправления) с волеизъявлением собственника недвижимости,
335
однако если земельный участок не ограничен в обороте, то нет никаких оснований
для отказа в удовлетворении требования собственника о выкупе земельного
участка.
282. Вправе ли собственник недвижимого имущества приватизировать
земельный участок, занятый недвижимостью, если ранее земельный участок
ему уже предоставлялся на праве аренды?
Арбитражная практика ответ на данный вопрос ставит в зависимость от того,
в какой момент был заключен договор аренды. В соответствии с п._7
постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N_11, если лицо стало
собственником недвижимости до введения в действие ЗК, то независимо от того,
заключался ли ранее договор аренды, субъект вправе требовать выкупа земельного
участка. В том же случае, когда договор аренды земельного участка заключен
после введения в действие ЗК, по мнению Пленума ВАС РФ, собственник
недвижимости, как лицо, реализовавшее свое исключительное право аренды,
утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с п._1 ст._36 ЗК.
Позднее Президиум ВАС РФ неоднократно занимал ту же позицию (см.
постановления от 15.05.2007 N_262/07 и 1855/07).
Данный подход нашел отражение и в практике кассационных судов (см.
постановление ФАС МО от 19.01.2005 N_КГ-А41/12903-04).
В действительности закон не ограничивает собственника в возможности
выкупить ранее арендованный земельный участок. Поэтому точка зрения Пленума
ВАС РФ не вполне соответствует земельному законодательству.
283. Требуется ли согласие собственника земельного участка на
отчуждение расположенного на нем недвижимого имущества?
Данный вопрос возник в практике ФАС СЗО (см. постановление от
22.07.2005 N_А56-49175/04). Истец, будучи собственником и арендодателем
земельного участка, просил признать недействительным договор купли-продажи
здания, ссылаясь на то, что в результате возникновения права собственности у
покупателя к последнему перейдет право пользования соответствующей частью
земельного участка, принадлежащего истцу, в то время как истец не заинтересован
в установлении договорных отношений с покупателем, а продавец не только не
получил согласие истца, но даже не уведомил последнего.
Кассационный суд справедливо посчитал иск не подлежащим
удовлетворению. Собственник в силу ст._209 ГК вправе владеть, пользоваться и
распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Законом не предусмотрена
необходимость получать согласие арендодателя земельного участка при
отчуждении недвижимости. Отсутствие уведомления не свидетельствует о каком-
либо пороке в сделке купли-продажи.
284. Вправе ли собственник части здания приватизировать земельный
участок, на котором расположено недвижимое имущество?
В практике ФАС ВВО (см. постановление от 15.02.2006 N_А17-897/5/2005)
рассматривался следующий спор. Истец обжаловал действие регистрирующего
органа, состоявшее в отказе в регистрации права собственности на земельный
участок, расположенный под зданием, часть которого принадлежала истцу на
праве собственности. Решением суда первой инстанции иск был удовлетворен,
однако апелляционная и кассационная инстанции посчитали иск не подлежащим
удовлетворению, сославшись на п._3 ст._36 ЗК.
Последнюю точку зрения следует признать верной. По общему правилу
собственник недвижимого имущества вправе приватизировать или взять в аренду
земельный участок, расположенный под недвижимостью (п._1 ст._36 ЗК). В том же
случае, если помещения в здании принадлежат различным лицам, собственники
приобретают земельный участок в общую долевую собственность или становятся
соарендаторами на основании договора аренды с множественностью лиц на
стороне арендатора (п._3 ст._36 ЗК). Приватизация земельного участка одним из
336
собственников лишает других возможности реализовать права, предусмотренные
ст._36 ЗК.
В связи с этим с позицией ФАС ВВО следует согласиться.
В то же время следует отметить, что ЗК не содержит механизма разрешения
конфликта между собственниками помещений в одном здании. В частности, ФАС
СЗО (см. постановление от 24.03.2006 N_А05-14278/2005-16) рассматривал дело по
иску лица об обязании ответчика (второго собственника) заключить договор
аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, согласно которому истец
получит право пользования земельным участком, на котором расположено
недвижимое имущество. Разумеется, суд не удовлетворил иск, сославшись на то,
что истцом выбран неверный способ защиты его прав, и на принцип свободы
договора (ст._431 ГК).
285. В какой момент возникает право аренды у покупателя
недвижимости, если участок, на котором расположено недвижимое
имущество, ранее предоставлялся в аренду продавцу?
Согласно п._13 Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N_11 в силу п._1 ст._35 ЗК, п._3
ст._552 ГК, в случае если продавец не был собственником участка, покупатель
приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой
недвижимостью и необходима для ее использования. Одновременно покупатель
здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих
прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее
использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник
недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права
собственности на здание, строение, сооружение.
В то же время в п._14 постановления Пленума ВАС РФ рассматривается
случай, когда продавец был арендатором земельного участка. При этом высшая
судебная инстанция посчитала, что покупатель недвижимого имущества с момента
регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает
право пользования земельным участком, занятым зданием, строением,
сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо
от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между
покупателем недвижимости и собственником земельного участка. По всей
видимости, п._13 постановления Пленума ВАС РФ следует понимать в качестве
общего правила, а п._14 – как частный случай.
Практика окружных судов в рассматриваемом вопросе не отличается
единообразием. Так, ФАС ВСО (см. постановление от 19.09.2005 N_А78-7635/2004-
С1-4/233-Ф02-4571/05-С2), а также ФАС МО (см. постановление от 17.12.2004
N_КГ-А41/11556-04) разделили позицию Пленума ВАС РФ, а именно – признали
возникновение права аренды у покупателя с момента регистрации права
собственности на недвижимое имущество (безотносительно к заключению
договора аренды).
Напротив, ФАС ВВО (см. постановления от 21.06.2005 N_А43-17136/2004-22-
603, от 08.12.2005 N_А29-2835/2005-2э, от 15.12.2005 N_А29-2834/2005-2э)
придерживается той точки зрения, что до тех пор, пока договор аренды между
покупателем недвижимости и собственником земельного участка не будет
заключен, арендные отношения между субъектами возникнуть не могут. По всей
видимости, к аналогичному выводу приходит ФАС СЗО (см. постановление от
08.04.2005 N_А56-22862/04), считая, что право аренды продавца здания не
прекращается в связи с прекращением права собственности на отчуждаемое
недвижимое имущество.
Наконец, ФАС УО (см. постановление от 08.09.2004 N_Ф09-2952/04ГК)
продемонстрировал весьма своеобразную логику рассуждений. Анализируя ст._271
ГК и ст._35 ЗК, суд посчитал, что смысл указанных норм заключается в том, что
новый собственник недвижимости приобретает также и право пользования
земельным участком, причем в том объеме, в каком это право принадлежало
337
собственнику. Таким образом, к новому собственнику недвижимости переходит
право аренды земельного участка. В то же время ФАС УО указывает, что переход
данного права не влечет за собой перехода к новому собственнику статуса и,
следовательно, обязанностей арендатора прежнего собственника, вытекающих из
заключенного им договора аренды. Более того, по мнению суда, покупатель не
является стороной договора аренды земельного участка, заключенного прежним
собственником недвижимого имущества, и у нового собственника не возникает на
основании этого договора обязанности по внесению арендной платы.
По рассматриваемому вопросу представляется правильной позиция Пленума
ВАС РФ и кассационных судов, демонстрирующих аналогичный взгляд. Согласно
абз. 2 ст._552 ГК при продаже недвижимости покупатель приобретает право
пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что
и продавец недвижимости. Отсюда следует, что право аренды, принадлежавшее
продавцу недвижимости, возникает у покупателя с момента регистрации права
собственности.
Заметим, что арендные правоотношения предполагают существование у
арендатора обязанностей по отношению к арендодателю. Право аренды возникает
из договора, которым регулируются отношения сторон. Представить себе право
аренды, существующее независимо от договора, невозможно. С нашей точки
зрения, арендатор становится стороной договора аренды, заключенного с
собственником земельного участка предыдущим собственником недвижимости.
Этому выводу полностью соответствует п._1 ст._382 ГК, согласно которому
право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может
быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к
другому лицу на основании закона. В данном случае в силу закона (п._3 ст._552 ГК)
происходит перемена лица в арендных обязательственных правоотношениях. С
момента регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество
покупатель является стороной договора аренды и несет обязанности,
предусмотренные договором.
286. Может ли арендатор быть сервитуарием?
В практике окружных кассационных судов встречаются иски арендаторов,
требующих установить сервитут в пользу недвижимого имущества, находящегося
в их владении и пользовании. Как правило, подобные иски не удовлетворяются.
Так, например, ФАС МО (см. постановление от 21.09.2004 N_КГ-А40/7763-04)
согласился с позицией апелляционной инстанции, посчитавшей, что арендатор не
является надлежащим истцом по иску об установлении права ограниченного
пользования. По другому делу ФАС МО (см. постановление от 12.07.2004 N_КГ-
А40/5399-04) отменил судебные акты первой и апелляционной инстанций,
которыми иск арендатора был удовлетворен, и направил дело на новое
рассмотрение, указав на необходимость определить надлежащего истца и
ответчика. Аналогичным образом поступил ФАС СЗО (см. постановление от
25.06.2004 N_А21-5391/03-С2), предписав суду первой инстанции установить,
имеются ли на спорных земельных участках объекты недвижимости,
принадлежащие истцу, после чего сделать вывод о наличии у истца права
требовать установления сервитута.
С представленным подходом следует согласиться. Право требовать
установления сервитута предоставлено законом лишь собственнику, который не
может иным образом обеспечить свои нужды (п._1 ст._274 ГК), и субъектам права
пожизненного наследуемого владения и права постоянного пользования (п._4
ст._274 ГК). В пользу того вывода, что арендатор не может выступать в качестве
сервитуария, говорят и следующие соображения. В силу ст._216 ГК сервитут
отнесен к вещным правам и, как правило, устанавливается на неопределенный
срок
131
. Аренда носит срочный характер, поэтому с прекращением права аренды
131
Статья 276 ГК в числе оснований прекращения сервитута не указывает истечение срока, на который данное
338
судьба установленного сервитута оказывается неопределенной.
287. Может ли арендатор обременять сервитутом переданное ему
имущество и (или) получать плату за пользование находящимися в аренде
объектами недвижимости?
Нормы ГК, посвященные сервитуту, не упоминают о возможной коллизии
интересов в случае, когда недвижимость, которая обременяется сервитутом,
находится в аренде. Между тем на практике споры между собственниками
соседних участков или иного недвижимого имущества зачастую затрагивают
интересы других лиц, обладающих правами на недвижимую вещь, в отношении
которой устанавливается сервитут.
Арбитражная практика исключает для арендатора возможность быть
стороной в соглашении о сервитуте в качестве лица, на имуществе которого
устанавливается обременение (см. постановления ФАС СЗО от 30.10.2001 N_2679;
ФАС ПО от 13.06.2006 N_А49-13314/2005-7/18, от 20.06.2006 N_А49-629/2006-
24/12; ФАС ЦО от 07.08.2006 N_А68-ГП-568/4-05). С большой долей условности в
качестве судебного акта, содержащего противоположную позицию, можно указать
на ФАС СЗО (см. постановление от 09.10.2003 N_А21-2148/03-С2). В последнем
случае кассационная инстанция согласилась с судом первой инстанции в том, что
соглашение о сервитуте должно заключаться с участием третьего лица –
арендатора. Однако, судя по тексту документа, юрисдикционный орган пришел к
такому выводу в результате установления того факта, что земельный участок,
находящийся в аренде, на котором устанавливается сервитут, заасфальтирован и
право собственности на асфальтовую площадку зарегистрировано за арендатором
участка.
Также в качестве общей тенденции можно заметить, что суды практически не
учитывают интересы арендаторов при установлении сервитута. В частности, ФАС
ДО (см. постановление от 29.11.2005 N_Ф03-А51/05-1/3602) посчитал
необходимым установить сервитут сразу на двух земельных участках,
окружающих истца и находящихся в аренде у разных субъектов, указав, что
установление сервитута одновременно в отношении двух участков позволит истцу
в случае невозможности проезда по территории одного смежного участка
осуществить проезд по территории другого участка. При этом кассационная
инстанция посчитала необоснованными доводы одного из арендаторов о том, что
установление сервитута будет иметь для него существенные неблагоприятные
экономические последствия, поскольку заявитель не представил необходимых
доказательств. Данное решение едва ли соответствует мысли законодателя,
закрепленной в п._5 ст._23 ЗК.
ФАС МО (см. постановление от 16.08.2004 N_КГ-А40/6690-04) отказал в
удовлетворении иска арендатора о признании недействительным ненормативного
акта органа местного самоуправления, предусматривающего установление
сервитута, на том основании, что таким актом сервитут не устанавливается,
следовательно, он не нарушает прав и законных интересов арендатора. В другом
случае ФАС МО (см. постановление от 07.10.2004 N_КГ-А40/8796-04) признал, что
установление сервитута ограничивает в первую очередь право пользования
субъекта
132
, однако данный вывод был сделан лишь с целью обоснования
привлечения лица в качестве ответчика. Сервитут же и в этом случае был
установлен, несмотря на возражения со стороны субъекта права пользования.
Единственным встретившимся нам судебным актом, в котором суд учел
интересы арендатора при рассмотрении иска об установлении сервитута, является
право было установлено. История развития данного института также указывает на бессрочность права
ограниченного пользования. В то же время согласно п. 4 ст. 23 ЗК сервитут может быть срочным, однако в
арбитражной практике установления такого права нам не встретилось.
132
В том споре субъектом права пользования был не арендатор, а лицо, обладающее участком на праве
постоянного (бессрочного) пользования, однако это обстоятельство не влияет на решение рассматриваемого
вопроса.
339
ФАС ВВО (см. постановление от 28.11.2005 N_А17-382/14-2004). Кассационный
суд, вслед за судом первой инстанции, указал, что заявленное истцом требование
об установлении сервитута нарушает права и законные интересы другого
участника гражданских правоотношений – арендатора. Впрочем, основной
причиной отказа в иске явился, по-видимому, тот факт, что истец имеет
возможность пользоваться принадлежащими ему зданиями, благодаря доступу к
ним со стороны другого земельного участка.
Следует согласиться с тем, что иск об установлении сервитута должен быть
предъявлен к собственнику земельного участка, а не арендатору, равно как и
соглашение об установлении сервитута заключается с собственником, а не с
арендатором. Именно такой вывод следует из п._1 ст._274 ГК. В то же время вполне
очевидно, что установлением сервитута в первую очередь могут быть нарушены
интересы не собственника, а лица, которое в настоящий момент владеет и
пользуется недвижимым имуществом, обремененным сервитутом.
Поскольку нормы, посвященные сервитуту, не предусматривают
возникновения каких-либо правоотношений между арендатором и сервитуарием,
думается, интерес арендатора может быть защищен только посредством
предъявления иска к собственнику в рамках арендных правоотношений.
288. Каким должен быть предмет иска потенциального сервитуария, и
требуется ли по таким спорам соблюдение досудебного порядка разрешения
спора?
На практике встречаются различные требования, предметом которых
является установление сервитута. Так, в частности, можно указать на предъявление
исков об установлении сервитута (см. постановления ФАС МО от 07.10.2004 N_КГ-
А40/8796-04, от 08.12.2004 N_КГ-А41/11273-04; ФАС ПО от 07.06.2005 N_А65-
17742/2004-СГ3-13, от 20.06.2006 N_А49-629/2006-24/12; ФАС ЗСО от 18.11.2004
N_Ф04-7537/2004(5713-А03-9)), об обязании ответчика установить сервитут (см.
постановления ФАС СЗО от 30.10.2001 N_2679; ФАС ПО от 22.11.2005 N_А12-
1346/05-С19),о признании права ограниченного пользования (см. постановления
ФАС ВСО от 22.03.2002 N_А33-13498/01-С2-Ф02-658/02-С2, от 24.07.2002 N_А33-
16016/01-С2-Ф02-1962/02-С2; ФАС СЗО от 30.09.2005 N_А56-22232/03), о
понуждении к заключению соглашения о сервитуте (см. постановления ФАС СЗО
от 21.11.2003 N_А56-3093/03; ФАС ВВО от 02.11.2005 N_А29-397/2005-4э).
Независимо от того, каким образом сформулировано требование, нам не
встретилось ни одного судебного акта, в котором бы истцу отказывалось в
удовлетворении иска на том основании, что им избран неверный способ защиты
прав и законных интересов. В то же время точки зрения судов не совпадают в
вопросе о том, требуется ли соблюдение досудебного порядка по таким спорам. В
частности, ФАС ПО (см. постановление от 20.06.2006 N_А49-629/2006-24/12)
признал правомерным оставление иска без рассмотрения на том основании, что
истцом не направлялся проект соглашения о сервитуте. В то же время в
большинстве случаев суды признают соблюдение претензионного порядка по этой
категории споров необязательным (см. постановления ФАС СЗО от 30.10.2001
N_2679; ФАС ВСО от 22.03.2002 N_А33-13498/01-С2-Ф02-658/02-С2; ФАС МО от
08.12.2004 N_КГ-А41/11273-04).
В качестве первого и главного основания возникновения сервитута п._3
ст._274 ГК указывает соглашение сторон. В том случае, если стороны не достигают
соглашения об установлении или условиях сервитута, спор разрешается судом по
иску лица, требующего установления сервитута. С нашей точки зрения, наиболее
подходящим и соответствующим закону предметом иска является понуждение к
заключению договора на определенных условиях в порядке, предусмотренном
ст._445 ГК. Поскольку в силу п._5 ст._274 ГК собственник служебного участка
вправе требовать платы за пользование имуществом, у участников
правоотношения возникают взаимные права и обязанности, осуществление
которых нуждается в определенном регулировании. Судебное решение едва ли
340