Белов В.А. (ред) Практика применения ГК РФ части первой
Подождите немного. Документ загружается.
реконструкцию киоска, переоборудовав его под торговый павильон площадью 18
кв. м, суды пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для признания
права собственности на спорный объект. Необоснован и довод ответчика о том, что
торговый павильон является самовольной постройкой. При рассмотрении дела суд
первой инстанции установил, что спорный объект является движимым объектом,
следовательно, нормы ст._222 ГК к нему неприменимы (см. постановление ФАС
СКО от 28.06.2006 N_Ф08-2013/2006 по делу N_А01-2072/2005-8).
256. Может ли образоваться общая долевая собственность путем
отчуждения части доли лицом, которому принадлежит 100% доли?
Исходя из точного смысла ст._244 ГК, можно сделать вывод о том, что общая
собственность на неделимую вещь возникает в случае попадания последней в
собственность двух или более лиц. Иными словами, речь идет о едином акте, в
результате которого возникает общая собственность. В связи со сказанным
интересен вопрос – возможно ли образовать общую собственность на неделимую
вещь, принадлежащую одному лицу, посредством отчуждения доли в праве
собственности?
Как показывает практика, подобный вопрос уже был предметом судебного
разбирательства. Признавая договор недействительным, суд первой инстанции
сослался на то, что нежилое помещение (литера И) площадью 12875,4 кв. м
является неделимым имуществом, а общая собственность не может возникнуть по
воле собственника неделимой вещи.
Окружной суд отменил данное решение, указав следующее. Вывод о
неделимости помещения несостоятелен. Помещение может быть разделено путем
установления перегородок или стен. Неправомерна и ссылка на недопустимость
возникновения общей собственности на неделимую вещь по воле ее собственника.
Согласно п._4 ст._244 ГК общая собственность возникает при поступлении в
собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть
разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит
разделу в силу закона. Данная норма не содержит ограничений на возможность
возникновения общей собственности по воле собственника. Таким образом,
договор, который направлен на создание общей долевой собственности на
неделимое имущество, не противоречит положениям ст._244 ГК (см. постановление
ФАС СКО от 06.07.2004 N_Ф08-2830/2004 по делу N_А53-2452/2004-С3-35).
Если исходить из точного смысла ст._244 ГК, то вывод, сделанный окружным
судом, является поспешным. Названная статья не говорит о возникновении общей
собственности в результате выделения доли из унитарного права собственности.
Напротив, общая собственность возникает только в том случае, если неделимая
вещь попадает в собственность двух и более лиц. Это, можно сказать, исключение
из общего правила о том, что собственность есть наиболее абсолютное право,
устраняющее господство на вещь всех иных лиц, за исключением самого
собственника. Иной подход приведет к тому, что общая собственность из
исключительной ситуации превратится в доминирующую.
257. Каковы границы права общей долевой собственности? В частности,
распространяется ли режим общей собственности на внешние контуры
здания?
Трудность возникает в связи с тем, что вещь (имущество) принадлежит не
одному лицу, имеющему полное господство над вещью, а нескольким (двум и
более), каждому из которых принадлежат качественно одинаковые права на вещь.
При возникновении общей долевой собственности возникают отношения между
самими сособственниками. Субъективные права, составляющие содержание этих
отношений, имеют своим объектом не саму вещь, а лишь долю ее ценности.
Казалось бы, сугубо академический вопрос о том, что является объектом
права каждого из со собственнике в, на практике вызвал острую дискуссию.
Например, кому принадлежит внешняя сторона объекта, находящегося в общей
311
собственности? Как известно, стены, крыши зданий коммерческие структуры часто
используют для размещения на них рекламных плакатов, доводя до потребителей и
контрагентов информацию о своей фирме и производимых товарах (оказываемых
услугах, выполнении работ). Проиллюстрируем сказанное некоторыми примерами.
Рассматривая требование об устранении нарушенного права общей
собственности на крышу здания, а также об определении и выделе в натуре доли в
общей собственности на крышу, суд пришел к выводу о правомерности отказа в
иске, так как крыша не является самостоятельным объектом недвижимости и
принадлежит всем собственникам здания (см. постановление ФАС ДО от
26.12.2005 N_Ф03-А51/05-1/4286).
Противоположный подход выразил ФАС СЗО. Так, суд апелляционной
инстанции, удовлетворяя исковые требования, указал в постановлении, что «фасад
является архитектурной отделкой здания, тем самым является неотъемлемой
частью помещения, которое принадлежит собственнику, его конструктивным
элементом»; «внешний вид здания является долевой собственностью», а «каждый
участник долевой собственности вправе распорядиться только своей долей».
Окружной суд признал такие доводы апелляции не основанными на законе.
Согласно п._4 ст._244 ГК общая собственность на делимое имущество возникает в
случаях, предусмотренных законом или договором. Закон, предусматривающий
поступление фасада здания в общую собственность собственников нежилых
помещений, отсутствует, договор между всеми собственниками нежилых
помещений в здании о возникновении общей долевой собственности на фасад
здания не заключался. Довод о применении к данному случаю по аналогии ст._290
ГК нельзя признать обоснованным.
Согласно указанной норме права собственникам квартир в многоквартирном
доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома,
несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое
и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более
одной квартиры. При этом собственники квартир для обеспечения эксплуатации
многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом
образуют ТСЖ, которое является некоммерческой организацией, создаваемой и
действующей в соответствии с Федеральным законом от 15.06.1996 N_72-ФЗ «О
товариществах собственников жилья»
123
.
Таким образом, указанные нормы, а также данный Закон, действовавший на
момент разрешения настоящего спора, регулируют отношения только между
собственниками квартир в жилом доме. Поскольку отсутствует закон,
предусматривающий возникновение общей собственности на объект
недвижимости в случае приобретения нежилого помещения в объекте
недвижимости, не являющемся жилым домом, нельзя применять по аналогии
закон, не регулирующий спорные отношения.
Нежилые помещения в отличие от жилых используются их собственниками в
коммерческих целях; субъектами отношений по поводу пользования нежилыми
помещениями являются коммерческие организации, основная цель деятельности
которых является извлечение прибыли. Следовательно, применение к данным
отношениям норм законодательства, регулирующего отношения между
собственниками квартир в многоквартирном доме, противоречило бы существу
отношений, не соответствовало бы ст._6 ГК, поскольку отношения не являются
сходными.
Из представленных лицами, участвующими в деле, документов видно, что
истец и ответчики являются обладателями зарегистрированных прав
собственности на обособленные объекты недвижимости – нежилые помещения в
нежилом доме (см. постановление ФАС СЗО от 29.04.2005 N_А56-14865/04).
Последний вывод суда основан на позиции ВАС РФ, который в одном из
123
Утратил силу с 1 марта 2005 г. в связи с принятием ЖК.
312
постановлений разъяснил о невозможности применения ст._290 ГК по аналогии к
рассматриваемым отношениям (постановление Президиума ВАС РФ от 10.10.2000
N_3383/00).
Попробуем выяснить, насколько логичны сделанные рекомендации.
Последовательное проведение данной позиции, на наш взгляд, порождает больше
вопросов, чем ответов.
В практике предприняты попытки рассмотреть указанный вопрос с точки
зрения такой классификации объектов гражданских прав, как главная вещь и
принадлежность. Так, окружной суд признал необоснованным вывод суда
апелляционной инстанции о применении к спорным правоотношениям ст._135 ГК,
поскольку фасад здания не может быть признан принадлежностью нежилых
помещений. Главная вещь и принадлежность представляют собой отделимые друг
от друга разнородные вещи. Различия между ними состоят в том, что главная вещь
может использоваться по назначению и без принадлежности, а принадлежность по
этому общему для них назначению без главной вещи использоваться не может (см.
постановление ФАС СЗО от 29.04.2005 N_А56-14865/04).
Очевидно, такой вывод в отношении квалификации вещи правильный,
однако он не отвечает на вопрос – кому принадлежит право собственности на
фасад (наружную стену) здания? В нежилых зданиях для собственников
территория фасадов здания представляет в первую очередь коммерческий интерес,
в связи с чем нередки споры между отдельными собственниками. Вот пример.
Истец обратился в суд с иском о возложении на ответчика обязанности
демонтировать рекламу (перетяжки-транспаранты), размещенную на внешней
стене (фасаде) здания торгового комплекса, а также перетяжки, размещенные
между стеной здания и рекламной конструкцией, и устранить угрозу нарушения
прав собственника, запретив ответчику размещать какую-либо рекламу на внешних
стенах здания торгового комплекса.
Истец, считая себя собственником здания торгового комплекса, просит
устранить нарушения ответчиком его права пользования зданием путем
понуждения ответчика демонтировать рекламу, размещенную на наружной стене
(фасаде) здания торгового комплекса и устранения угрозы нарушения его права.
Окружной суд отказал в удовлетворении заявленных требований,
мотивировав следующим. Негаторный иск направлен на защиту правомочий
пользования и распоряжения имуществом, принадлежащим собственнику.
Использование ответчиком наружной стены принадлежащего ему объекта
недвижимости для размещения рекламы не нарушает каких-либо правомочий
истца как собственника, в том числе правомочия пользования объектом,
принадлежащим истцу на праве собственности. Истец не вправе требовать
устранения препятствий в пользовании стеной при недоказанности нарушения его
прав (см. постановление ФАС ВСО от 12.04.2005 N_А19-25641/04-23-Ф02-1315/05-
С2).
Последнее решение вызывает глубокие сомнения. Если исходить из того, что
фасад здания принадлежит некому собственнику здания (что само по себе еще
нужно доказать), то вполне понятно, что размещение третьим лицом (в данном
случае – собственником конкретного помещения в торговом комплексе) каких-
либо рекламных материалов на внешней стене невозможно без разрешения
собственника.
Возможно ли признать право собственности за каждым собственником на ту
часть внешней стены здания, которая непосредственно относится к помещению
такого собственника, являясь, по сути, стеной? Такой вывод может иметь место.
Однако для того чтобы его принять, необходимо понять, что с точки зрения права
представляет собой стена, отделяющая одного собственника от другого. В чьей
собственности находится такая стена? Вопрос актуальный прежде всего с той
позиции, что если стена, разделяющая двух собственников по не зависящим от них
причинам придет в негодность, то кто должен нести затраты на восстановление
313
поврежденной стены?
Очевидно, решение данного вопроса равным образом применимо и к
перекрытиям, образующим пол и потолок. С точки зрения действующего
законодательства нет ответа на данный вопрос.
258. В чьей собственности находятся лестницы, коридоры, лифты в
нежилом здании?
Какова судьба коридоров, лестниц, рекреаций, лифтов в нежилом здании?
Какова их юридическая природа? Являются ли они объектами гражданских прав
или чем-то иным?
Если исходить из того, что названные вещи не имеют самостоятельного (сами
по себе) значения, то попробуем рассмотреть их в качестве принадлежности к
вещи главной (нежилому зданию). Уместно будет привести следующие судебные
решения, в которых дана квалификация по интересующему нас вопросу.
Не признаются в ряде случаев общей долевой собственностью
коммуникации. Например, суд не признал подсобные помещения, отнесенные к
офису, объектом общей долевой собственности собственников помещений в
многоквартирном доме. В спорных помещениях расположены трубы отопления,
холодного и горячего водоснабжения и канализации, однако они не оснащены
запорной и регулирующей арматурой, в них не находится механическое,
электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее
более одного помещения, как того требует ст._36 ЖК (см. постановление ФАС СКО
от 18.10.2006 N_Ф08-5174/2006).
В другом деле суд этого же округа пришел совершенно к противоположному
выводу. Удовлетворяя заявленные требования третьих лиц, суд сослался на то, что
коммуникации являются частью здания, которое вместе с ними образует
неделимую вещь. При поступлении в собственность нескольких лиц неделимой
вещи у них возникает право общей собственности на нее (см. постановление ФАС
СКО от 24.05.2006 N_Ф08-2150/2006).
Интересен вывод ФАС УО, рассмотревшего спор по требованию о признании
права общей собственности, возникшей в результате приобретения двух грузовых
лифтов.
Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что нахождение
лифтов в собственности истца не порождает у него права собственности на часть
помещения, где они расположены.
Согласно Положению о порядке организации эксплуатации лифтов в
Российской Федерации, утвержденному приказом Госстроя России от 30.06.1999
N_158, лифт представляет собой разновидность инженерного оборудования жилых,
общественных и промышленных зданий.
Исходя из смысла ст._130 ГК, лифт признаками недвижимого имущества не
обладает. Анализ условий договора показывает, что истец приобрел в
собственность грузовые лифты в количестве двух единиц. Помещения в здании,
отведенные для эксплуатации лифтов, предметом указанного договора не являются
(см. постановление ФАС УО от 07.08.2006 N_Ф09-6813/06-С3).
Вряд ли корректно говорить о самостоятельности данных категорий – сами
по себе они не представляют ценности и призваны обслуживать помещения
(обеспечивать возможность прохода к ним). Не вызывает также сомнения и то, что
последние нельзя рассматривать с точки зрения «главная вещь – принадлежность»,
поскольку отсутствует возможность отделения и самостоятельного существования
их. Противоположный вывод означал бы следующее. В отсутствие в договоре
указания лестницы, лифты, коридоры, холлы и т.п. должны остаться в
собственности того лица, которое было изначальным собственником всего здания
и которое отчуждало отдельные помещения. Такие «помещения» неразрывно
связаны с самим зданием, между тем недвижимостью не могут являться. Более
того, использование лестниц, коридоров другими лицами (собственниками
отдельных помещений в здании) влечет необходимость произвести оплату за такое
314
пользование.
259. Возникает ли общая собственность в случае приобретения нежилого
помещения, расположенного в здании?
Кассационная инстанция признала несостоятельным довод ОАО о том, что
«решением акционеров АООТ в собственность ЗАО были переданы только
нежилые помещения площадью 1956,8 кв. м, но не передавались какие-либо
конструктивные элементы здания, например крыша, и поэтому в силу п._2 ст._218
ГК долевая собственность у истца на крышу не возникла».
Суд указал, что нежилые помещения, принадлежащие ЗАО, находятся на
пятом этаже пятиэтажного здания, поэтому крыша является их неотъемлемой
составляющей частью. Согласно п._1 ст._246 ГК распоряжение имуществом,
находящимся в долевой собственности, может осуществляться только по
соглашению всех ее участников. При таких обстоятельствах суд указал, что
договор аренды в части предоставления во владение и пользование ОАО мест на
крыше здания для установки антенн не соответствует требованиям действующего
гражданского законодательства и поэтому в этой части является ничтожным (см.
постановление ФАС ЦО от 22.06.2005 N_А08-8652/04-22).
Данное судебное решение поднимает вопрос о том, как возникает общая
собственность при приобретении отдельных помещений в нежилых зданиях.
Как известно, в подавляющем большинстве случаев помещения во вновь
возведенных нежилых объектах отчуждают по мере нахождения покупателей, т.е. в
течение определенного временного периода. Если исходить из способа
возникновения общей собственности на неделимое имущество (общая
собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких
лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения
(п._4 ст._244 ГК)), то можно придти к выводу, что общая собственность возникает
при одновременном попадании неделимого объекта в собственность нескольких
лиц. Нежилое же здание попадает в обладание нескольких лиц не сразу и не
целиком, а постепенно (по мере заключения договоров купли-продажи) и по
частям.
Отчуждение конкретных помещений в построенном здании, строго говоря,
вообще не является способом образования общей собственности, поскольку в
собственность нескольких лиц попадает не здание целиком (как неделимая вещь), а
конкретные помещения. Объектом права общей собственности является не
конкретная часть вещи, а доля в ее ценности. Таким образом, нежилые здания с
расположенными в них офисами (отдельными помещениями) в силу указанных
причин не способны стать объектом общей собственности.
Что же происходит с недвижимым нежилым зданием, в котором все
помещения обрели своих собственников по отдельным договорам купли-продажи?
Ответ может быть только один – само здание как объект вещных прав прекращает
свое юридическое бытие. Вместо одного (ранее существовавшего) объекта прав мы
получаем несколько (по числу приобретенных лицами помещений).
Арбитражная практика также не признает образование общей собственности
при приобретении отдельных помещений, расположенных в здании. Вот
некоторые примеры.
Апелляционная инстанция, оставляя в силе решение суда, указала, что на
момент предъявления иска собственниками здания являются ООО «Текстильторг-
Сибирь» и ООО «НТП «Трамп». ООО «НДВ-99» является только собственником
оговоренных в договоре купли-продажи нежилых помещений, а не части здания.
В соответствии со ст._244 ГК общая собственность на делимое имущество
возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. Поскольку в
настоящее время отсутствует закон, предусматривающий возникновение общей
собственности на объект недвижимости в случае приобретения нежилого
помещения в объекте недвижимости, не являющемся жилым домом, нельзя
применять по аналогии закон, не регулирующий спорные правоотношения. В
315
соответствии со ст._554 ГК в договоре продажи недвижимости должны быть
указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество,
подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие
расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в
составе другого недвижимого имущества.
Материалами дела установлено, что сторонами заключен договор купли-
продажи, согласно которому ООО «Медиалайн» продало ООО «НДВ-99» нежилое
помещение площадью 773,6 кв. м в здании, принадлежащем продавцу. Судом
первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что договором
предусмотрена продажа только нежилых помещений, о продаже мест общего
пользования и инженерных коммуникаций в договоре не упомянуто (см.
постановление ФАС ЗСО от 28.07.2004 N_Ф04-5254/2004(А45-3315-28);
аналогичные решения см. в постановлениях ФАС СЗО от 14.01.2005 N_А56-
12757/04; ФАС УО от 19.09.2006 N_Ф09-8281/06-С3).
Приведенная судебная практика в целом соответствует позиции Президиума
ВАС РФ, который указал следующее. ООО обратилось с иском к обществу о
признании права долевой собственности на общее имущество (коридоры,
лестницы, туалетные комнаты, крышу, подвал, аварийный выход, инженерные
коммуникации) в здании. Как следует из материалов дела, сторонами заключен
договор купли-продажи, согласно которому общество продало ООО нежилое
помещение площадью 110 кв. м в здании, принадлежащем продавцу.
Судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что договором
предусмотрена продажа только одного помещения, о продаже мест общего
пользования и инженерных коммуникаций в договоре не упомянуто. Суд
правомерно сослался на ст._218 ГК. В силу данной статьи право собственности на
имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на
основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об
отчуждении этого имущества. Поскольку договором не предусматривалось
отчуждения обществом помещений общего назначения ООО, суд обоснованно
признал, что истец не приобрел право собственности на спорное имущество
(постановление Президиума ВАС РФ от 10.09.2002 N_3673/02).
В качестве примера, когда возникает общая собственность при приобретении
нежилого помещения в здании по договору можно привести решение ФАС МО:
«Исковые требования мотивированы тем, что крыша и помещения в здании
являются общей долевой собственностью, однако ответчик использует данные
помещения в коммерческих целях, сдавая их в аренду, при этом оставляя
полученные доходы от нее себе, без распределения между собственниками общей
долевой собственности.
По мнению заявителя кассационной жалобы, от ответчика к истцу перешло
право на нежилые помещения и доля в праве общей собственности на
вспомогательные помещения; при сдаче крыши одним из собственников в
коммерческую эксплуатацию доход от ее аренды должен распределяться между
всеми сособственниками, так как крыша является частью общего долевого
имущества. Из свидетельств о государственной регистрации права видно, что
истец является собственником нежилого помещения восьмого этажа (комнаты
N_10-14, 23) и обладает 6466/449730 долей в праве на места общего пользования.
Таким образом, истец является собственником объекта, определенного в
договоре купли-продажи, в соответствии с которым ему была выделена
соответствующая доля в праве собственности на места общего пользования для
обслуживания помещений.
В указанном договоре стороны конкретно определили передаваемое
имущество, объекты и размер доли в праве собственности. При этом стороны
согласовали, что под вспомогательными помещениями подразумеваются
помещения санитарно-гигиенического назначения, лестницы, холлы, коридоры,
иные помещения, необходимые для эксплуатации переданных помещений. Таким
316
образом, право на крышу либо доля в праве собственности на нее истцу не
передавались, в связи с чем вывод судов о том, что истец основывает свои
требования на праве, которого не имеет, правомерен (см. постановление ФАС МО
от 17.08.2005 N_КГ-А40/7495-05).
Как отмечалось выше, право общей долевой собственности на места общего
пользования в нежилых зданиях не возникает автоматически, в отсутствие их
раздела по прямому соглашению между сособственниками. Действующим
законодательством не предусмотрена возможность возникновения общей
собственности на места общего пользования в случае приобретения нежилого
помещения в здании, не являющемся жилым домом (см. постановление ФАС УО
от 19.09.2006 N_Ф09-8281/06-С3).
260. С какого момента возникает общая собственность в случае
приобретения нежилого помещения, расположенного в здании, являющемся
объектом незавершенного строительства?
До принятия Закона о регистрации прав на недвижимое имущество вопрос о
признании объектов незавершенного строительства недвижимостью вызывал
большое количество споров. Пунктом 2 ст._25 Закона объекты незавершенного
строительства признаны недвижимым имуществом. В свою очередь, содержание
данной нормы было раскрыто в п._16 постановления Пленума ВАС РФ от
25.02.1998 N_8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с
защитой права собственности и других вещных прав». Вот один из примеров.
Из материалов дела следовало, что исковые требования заявлены о признании
права собственности на долю в не завершенном строительством объекте
инвестиционной деятельности. Принимая решение об удовлетворении исковых
требований, арбитражный суд сделал вывод о том, что отсутствие государственной
регистрации права на недвижимость не может являться основанием лишения права
долевой собственности истца на объект инвестиционной деятельности.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой
инстанции и отказывая в иске, пришел к выводу о том, что при отсутствии
государственной регистрации объекта не завершенного строительством жилого
дома нет оснований считать данный объект недвижимым имуществом. В
соответствии со ст._219 ГК право собственности на здание, сооружение и другое
вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной
регистрации, возникает с момента такой регистрации. Как указал арбитражный суд
апелляционной инстанции, по смыслу ст._218-220 ГК, если новая вещь создается в
рамках гражданского законодательства, она является объектом обязательственного
права, но не права собственности до тех пор, пока эта вещь не создана. Поскольку
не завершенный строительством спорный объект не зарегистрирован в
установленном Законом о регистрации прав на недвижимое имущество порядке,
следовательно, у истца не возникло право собственности на долю в объекте
недвижимости (см. постановление ФАС ЗСО от 26.02.2004 N_Ф04/894-188/А45-
2004).
261. Может ли находиться в общей собственности объект
интеллектуальной собственности?
Другое название объектов интеллектуальной собственности –
исключительные права. Помимо общего названия с правом собственности
(собственность) исключительные права на результаты творческой деятельности,
как и вещные права, по своей природе являются правами абсолютными: носителю
права в обоих случаях противостоит всякий и каждый, а не конкретное обязанное
лицо.
Дает ли такая систематика основания для распространения на
интеллектуальную собственность правил об общей долевой собственности? При
кажущемся сходстве названных отношений тождественными их признать нельзя.
Объектами интеллектуальных прав вследствие нематериальной их природы
317
невозможно владеть, пользоваться, т.е. осуществлять те правомочия, которые
составляют суть собственности. Результаты интеллектуальной деятельности
(интеллектуальной собственности) не относятся к объектам права собственности
на имущество и не подпадают под действие разд. 2 «Право собственности и другие
вещные права» ГК. Такой вывод подтверждает и судебная практика.
Суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований о признании
общей интеллектуальной собственностью истца и ответчика в равных долях
названия газеты и его графического изображения, так как судом сделан
обоснованный вывод, что интеллектуальная собственность не может быть долевой,
а истцом не было представлено доказательств его участия в разработке названия
газеты и его графического написания (см. постановление ФАС МО от 09.04.2004
N_КГ-А40/1809-04).
262. Как поступают суды при решении вопроса об определении размера
доли, если изначально размер долей участников общей собственности
определен не был и между участниками идет спор?
На практике нередко споры, связанные с определением размера долей в праве
общей собственности, происходят вследствие недостижения согласия между
участниками относительно затрат, улучшающих имущество. Судебными
инстанциями выработан ряд рекомендаций относительно того, на что необходимо
обращать внимание при разрешении таких споров.
Суд признал, что трансформаторная подстанция является объектом общей
долевой собственности истца и ответчика и доли сторон следует определять,
руководствуясь ст._245 ГК. Однако в договоре отсутствовало условие о порядке
определения размера доли каждого участника, а в ходе судебного разбирательства
стороны возражали против установления равных долей. При таких обстоятельствах
суду следовало оценить представленные сторонами документы о фактических
затратах сторон в создании объекта общей долевой собственности и определить
размер доли каждого пропорционально размеру вкладов сторон, произведя
денежную оценку этих вкладов. В случае если невозможна денежная оценка
вкладов сторон и стороны не придут к соглашению по этому вопросу, следует
исходить из того, что в соответствии со ст._1042 и ст._245 ГК вклады товарищей, а
также доли в праве общей долевой собственности считаются равными (п._2 Обзора
практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на
участие в строительстве, утвержденного информационным письмом Президиума
ВАС РФ от 25.07.2000 N_56; постановление ФАС СКО от 01.02.2006 N_Ф08-
6503/2005 по делу N_А63-450/2005-С1)
124
.
Доход от использования общей собственности, как известно, распределяется
между участниками пропорционально размеру их долей. На размер последних
способен повлиять и объем затрат.
Так, разрешая спор, арбитражный суд квалифицировал правоотношения
сторон как возникшие из договора простого товарищества и, установив, что
договор не содержит оценки вкладов товарищей, руководствуясь п._1 ст._245, п._2
ст._1042 ГК, определил вклады ООО и ОАО равными, в связи с чем отказал в
удовлетворении исковых требований. Вместе с тем в соответствии со ст._1048 ГК
допускается распределение прибыли по соглашению сторон договора. Из
буквального толкования договора следует, что распределение дохода производится
поровну при условии, что сумма затрат также является равной. В противном
124
Анализ приведенного дела, а также буквальное прочтение п. 1 ст. 245 ГК позволяют сделать следующий
вывод. При отсутствии предварительной договоренности сторон, в тех случаях, когда стороны, например, при
создании вещи вносили неравноценное имущество (либо приобретали имущество за счет неравноценных
вложений и т.п.), доли в праве будут считаться равными. Такой вывод следует из того обстоятельства, что гл.
16 ГК допускает определение долей либо в соответствии с законом, либо по соглашению сторон, оставляя
открытым вопрос о том, как должна разрешаться ситуация при внесении неравноценных вкладов и при
отсутствии достижения согласия между сторонами о размерах возникших долей. Справедливость требует
признать, что размер долей в таких случаях должен быть определен судом исходя из пропорциональности
внесения сторонами имущества (средств и т.п.).
318
случае доход распределяется прямо пропорционально затратам сторон (см.
постановление ФАС ВСО от 13.11.2003 N_А33-1167/03-02-Ф02-3913/03-С2).
Практикой обращено внимание при решении вопроса об определении
размера долей на то, что доля есть абстрактная, идеальная категория, призванная
определить в неделимом имуществе размер участия того или иного лица. В этом
смысле нельзя отождествлять долю с частью конкретного имущества.
ЗАО обратилось в арбитражный суд с иском к организации об определении
доли в многоэтажном гараже в виде ряда конкретных нежилых помещений. Из
материалов дела следует и судами двух инстанций установлено, что стороны
определяли в сделках реальные доли в виде конкретных нежилых помещений, что,
по сути, означало перспективу раздела имущества, находящегося в общей долевой
собственности до ввода гаража в эксплуатацию. Суд вполне справедливо указал,
что по смыслу ст._245 ГК определение долей в праве общей долевой собственности
производится в дробях или процентах, поскольку иное повлекло бы утрату
многосубъектности этого права (см. постановление ФАС МО от 07.03.2003 N_КГ-
А40/944-03).
По другому делу суд указал следующее. Имущество может находиться в
общей собственности с определением доли каждого из собственников. Таким
образом, условие договора купли-продажи о выражении права общей
собственности в виде натуральных показателей (нежилые помещения общей
площадью 41,2 кв. м) является ничтожным и правомерно не было принято во
внимание регистратором при осуществлении государственной регистрации права
(см. постановление ФАС ЗСО от 16.02.2005 N_Ф04-342/2005(8345-А03-22)).
263. Возможна ли аренда доли в праве общей собственности?
Говоря о правомочиях участников общей долевой собственности, ГК
перечисляет примерный перечень возможностей по отношению к доле в праве
общей собственности (п._2 ст._246). Указанный перечень не является
исчерпывающим. Очевидно, данное обстоятельство послужило основанием к тому,
что участники общей собственности, осуществляя правомочия распоряжения,
нередко заключают договоры о передаче доли в праве общей собственности в
аренду.
В целом, такой подход не вызывает каких-либо негативных восприятий в
арбитражной практике. Единственное, что тщательно исследуется судами, – это
вопрос об индивидуализации объекта аренды. Так, окружной суд отметил, что при
условии индивидуализации долей в натуре каждый из собственников помещения
имеет право передать свою долю в аренду при условии соблюдения порядка
пользования помещением (см. постановление ФАС СКО от 06.10.2004 N_Ф08-
4570/2004). Или в другом деле, исследуя представленный договор аренды, суд
отметил, что поскольку доля земельного участка, подлежащая передаче по
спорному договору аренды, не индивидуализирована, предмет договора аренды
нельзя признать согласованным сторонами. Следовательно, договор аренды в силу
п._3 ст._607 ГК является незаключенным (см. постановление ФАС СЗО от
29.01.2007 N_А42-959/2006)
125
.
Думается, что приведенный выше подход в отношении возможности передать
долю в праве общей собственности в аренду некорректен. Исходя из смысла
института аренды, в аренду можно передать только имущество (точнее – вещи,
обремененные правами и обязанностями), но не права. Доля же (причем любая)
представляет собой некую идеальную категорию, используемую для обозначения
объема прав конкретного лица в имуществе, принадлежащем нескольким лицам и
125
Очевидно, неким отправным моментом складывающейся практики служат нормативные акты,
регламентирующие порядок регистрации прав на недвижимость. Так суд, разрешая спор, указал, что согласно
Положению «О Московском земельном комитете» комитет взимает плату за оформление сделок с правами на
землю. Заявителем были перечислены денежные средства Московскому земельному комитету за оформление в
долгосрочную аренду доли в праве на землепользование (см. постановление ФАС МО от 19.10.2004 N КА-
А40/9497-04).
319
которое не может быть разделено.
Сказанное подтверждает и практика ряда судов федеральных округов.
Например, суд указал, что оформление контрагентами договора на аренду доли в
праве без выдела ее в натуре (в виде конкретных помещений) противоречит ст._246
и 252 ГК, согласно которым распоряжение имуществом, находящимся в долевой
собственности, а также его раздел между ее участниками осуществляется по
соглашению между ними. Заключение договора аренды доли в праве без выдела ее
в натуре является превышением полномочий по распоряжению объектом общей
долевой собственности и влечет ничтожность договора (см. постановление ФАС
ЗСО от 25.08.2005 N_А43-1731/2005-12-75). Или: в аренду могут передаваться
земельные участки и другие обособленные природные объекты, а не доли в праве
аренды на них (см. постановление ФАС МО от 12.03.2004 N_КГ-А40/1255-04).
264. Соотносима ли природа сроков перевода прав при отчуждении доли
в общем имуществе со сроками перевода прав при покупке доли в уставном
капитале ООО?
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой
другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев
требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя
(см. постановление ФАС ДО от 20.01.2004 N_Ф03-А37/03-1/3493).
Поскольку установленный п._3 ст._250 ГК срок является сокращенным сроком
исковой давности, его исчисление следует производить по правилам п._1 ст._200
ГК, т.е. со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего
права (см. постановление ФАС ЦО от 16.02.2007 N_А09-2126/06-6).
Иного мнения придерживается ВАС РФ, считая названный срок
пресекательным. ВАС РФ указал, что иск о переводе на истца прав и обязанностей
покупателя должен быть заявлен не позднее чем в течение трех месяцев после
продажи доли третьему лицу (п._3 ст._250 ГК). Данный срок является
пресекательным, поэтому исковые требования, заявленные с пропуском указанного
срока, подлежат отклонению. Следует иметь в виду, что предъявленный в этой
ситуации иск о признании сделки недействительной не подлежит удовлетворению
(постановление Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N_8).
Практика окружных судов, в своем большинстве, не расходится с
рекомендациями Пленума. Судебные акты об отказе в переводе на участника
долевой собственности прав и обязанностей покупателя по договорам купли-
продажи оставлены без изменения, так как данные исковые требования были
заявлены по истечении установленного законом трехмесячного срока (см.
постановления ФАС ВСО от 14.10.2003 N_А74-447/03-К1-Ф02-3392/03-С2; ФАС
МО от 06.02.2006 N_КГ-А40/13140-05).
Закон об ООО также предусматривает возможность приобретения доли в
уставном капитале общества участнику в преимущественном порядке (п._4 ст. 21).
При нарушении преимущественного права покупки доли участник общества
вправе в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке перевода на него
прав и обязанностей покупателя (см. постановление ФАС ЗСО от 29.06.2006
N_А39-6522/2005-253/8).
Аналогичную норму содержит и Закон об АО (п._3 ст._7). В соответствии с
названной статьей акционеры ЗАО пользуются преимущественным правом
приобретения акций, продаваемых другими акционерами этого общества третьим
лицам (см. постановление ФАС СКО от 20.01.2006 N_Ф08-6490/2005). При продаже
акций с нарушением преимущественного права приобретения любой акционер
общества и (или) общество, если уставом общества предусмотрено
преимущественное право приобретения обществом акций, вправе в течение трех
месяцев с момента, когда акционер или общество узнали либо должны были узнать
о таком нарушении, потребовать в судебном порядке перевода на них прав и
обязанностей покупателя (см. постановление ФАС УО от 22.11.2004 N_Ф09-
3854/04-ГК)
320