Белов В.А. (ред) Практика применения ГК РФ части первой

Подождите немного. Документ загружается.

В первом подпункте указано для чего применяется арест, а во втором и третьем –

при совершении каких действий он может применяться.

Из совокупности приведенных норм следует, что арест 1) является стадией

обращения взыскания и предполагает в дальнейшем реализацию имущества

должника; 2) представляет собой запрет распоряжаться имуществом и 3)

выносится с единственной целью – обеспечить сохранность имущества. Таким

образом, любой арест является «обеспечительным», но при этом предполагает в

дальнейшем реализацию имущества. Следовательно, любой арест (вновь повторим,

кроме случая, предусмотренного п._5 ст._9 Закона) должен выноситься с учетом

положений закона, устанавливающих очередность наложения ареста и

соразмерность взыскиваемой суммы и стоимости арестованного имущества.

Поэтому следует признать неверной арбитражную практику, допускающую

наложение ареста на имущество значительно большей стоимости, чем

взыскиваемая сумма, а равно имущество, участвующее в производственной

деятельности, при наличии иного имущества приоритетных очередей по тому лишь

основанию, что данный арест, в отличие от всех других, наложен только с целью

обеспечить сохранность имущества и не предполагает в дальнейшем реализацию

имущества. Повторим, арест не преследует цель обеспечения сохранности самой

по себе, но любой арест подразумевает в дальнейшем и принудительную продажу

имущества. В противном случае неясно, зачем совершать данное исполнительное

действие и ограничивать дееспособность должника.

Следует заметить, что судебные приставы-исполнители в ряде случаев

совершают весьма неординарные действия в целях обеспечения сохранности

имущества и последующей его реализации. Так, в одном из рассмотренных дел,

решением арбитражного суда первой инстанции были признаны незаконными

действия судебного пристава-исполнителя по наложению ареста на недвижимое

имущество. Впоследствии в один и тот же день пристав отменил свое

постановление о наложении ареста на имущество и вынес другое постановление –

о запрете регистрации сделок с недвижимым имуществом. Свои действия пристав

аргументировал тем, что Законом об исполнительном производстве не установлено

исчерпывающего перечня исполнительных действий.

Поскольку, как было указано выше, арест и состоит в запрете распоряжаться

имуществом, то действие пристава представляло собой арест. Подобное

постановление, исходя из имеющихся в рассматриваемом постановлении сведений,

по всей видимости, было незаконным по тем же основаниям, что и

предшествующее постановление о наложении ареста на имущество. Арбитражный

суд первой инстанции удовлетворил заявление к приставу, однако кассационная

инстанция решение суда отменила и направила дело на новое рассмотрение (см.

постановление ФАС ВСО от 21.06.2005 N_А19-5426/05-28-Ф02-2776/05-С2). Еще

более оригинальный арест был наложен по другому делу: «арест на

регистрационные действия на автотранспорт». Кассационная инстанция верно

указала, что данный арест фактически является запретом распоряжаться указанным

имуществом (если оно имеется у должника) (см. постановление ФАС УО от

16.02.2005 N_Ф09-3486/04ГК), т.е. арестом самого имущества. Кассационная

инстанция отказала в удовлетворении заявления о признании данного ареста

незаконным; насколько такое решение является верным – об этом из имеющихся в

рассматриваемом постановлении сведений трудно судить.

252. Могут ли быть признаны недействительными торги по продаже

арестованного имущества в связи с нарушениями Закона об исполнительном

производстве, допущенными до выставления имущества на продажу?

Более ранняя арбитражная практика, как правило, рассматривала различные

нарушения Закона об исполнительном производстве в качестве основания для

признания недействительными торгов. Так, в 2000_г. Президиум ВАС РФ в рамках

конкретного спора указал: «Вывод апелляционной и кассационной инстанций о

признании торгов недействительными только в случае нарушения правил (т.е.

301

процедуры) их проведения следует признать ошибочным. Как следует из ст._449

ГК, торги могут быть признаны судом недействительными в случае нарушения

правил, установленных законом. В данном же случае при проведении торгов были

нарушены требования ст._58 Закона об исполнительном производстве (см.

постановление от 25.04.2000 N_9003/99). Аналогичную позицию заняла высшая

судебная инстанция несколько позднее (см. постановление Президиума ВАС РФ от

08.08.2000 N_2610/00).

Последующая окружная практика различным образом оценивала влияние

нарушений судебным приставом-исполнителем на действительность торгов. В

частности, в ряде случаев торги признавались недействительными по причине

указанных нарушений (см. постановления ФАС УО от 27.04.2005 N_Ф09-

1003/05ГК; ФАС СКО от 12.10.2005 N_Ф08-4700/05). ФАС ЗСО (см. постановление

от 31.10.2002 N_Ф04/4095-782/А70-2002) даже посчитал, что суд не может не

исследовать действия пристава-исполнителя, предшествовавшие проведению

торгов. Нарушение Закона об исполнительном производстве есть нарушение

правил, установленных законом (ст._444 ГК).

Напротив, по одному из дел ФАС СКО (см. постановление от 04.04.2005

N_Ф08-1130/05) указал, что на стадии проведения торгов контролируются действия

не судебного пристава-исполнителя, а организатора торгов. Признание торгов

недействительными может быть установлено в процессе отдельного искового

производства, которое имеет самостоятельный предмет и основание иска.

Аналогичным образом ранее высказывался и ФАС ПО (см. постановление от

01.10.2002 N_А65-4209/2002-СГ3-28).

Арбитражная практика заметно изменилась после опубликования Обзора

практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием

недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного

производства, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от

22.12.2005 N_101, согласно п._6 которого нарушения, допущенные судебным

приставом-исполнителем при наложении ареста на имущество должника, не

являются основанием для признания судом торгов недействительными, поскольку

указанные нарушения не связаны с правилами проведения торгов. Эта мысль

повторяется во многих последовавших постановлениях окружных судов (см.

постановления ФАС СЗО от 06.02.2006 N_А56-3638/2005; ФАС ЗСО от 04.04.2006

N_Ф04-2451/2006(20698-А45-11); ФАС ПО от 13.04.2006 N_А12-23005/05-С35;

ФАС УО от 20.04.2006 N_Ф09-2951/06-С6).

Единственное отступление от представленной позиции, которое нам

встретилось, – постановление ФАС МО (см. постановление от 24.03.2006 N_КГ-

А41/1398-06). По данному спору суд первой и апелляционной инстанции отказал

Росимуществу в удовлетворении иска о признании торгов недействительными.

ФАС МО в свою очередь направил дело на новое рассмотрение, указав, что при

новом судебном разбирательстве арбитражному суду следует предложить истцу,

третьим лицам подтвердить наличие имущества первой и второй очереди, на

которое могло быть обращено взыскание по долгам организации, стоимость

которого необходима для погашения долга, по состоянию на момент ареста и

реализации недвижимого имущества, а истцу следует представить документальное

обоснование в подтверждение довода о неправильной оценке имущества с

возможным уточнением требования в этой части.

Таким образом, в настоящий момент суды отказываются рассматривать

различные нарушения Закона об исполнительном производстве в качестве

основания для признания торгов недействительными. С предложенным подходом

следует согласиться. Интересы покупателя имущества на торгах не должны

страдать вследствие совершения судебным приставом-исполнителем

неправомерных действий. Минимальный 30-дневный срок, установленный в п._1

ст._448 ГК, в данном случае помимо своей основной функции (обеспечить

возможность максимальному числу желающих принять участие в торгах)

302

позволяет должнику, который до момента реализации имущества не уплатил

сумму долга, сделать это и тем самым избежать продажи имущества. Можно

констатировать, что закон в настоящее время не позволяет должнику эффективно

контролировать действия, совершаемые в рамках исполнительного производства,

поскольку не существует даже перечня изданий, в которых публикуются

сообщения о торгах. Для того чтобы составить представление о том, какие

вопиющие злоупотребления встречаются в процессе реализации имущества,

достаточно ознакомиться с постановлением ФАС СЗО от 27.12.2005 N_А56-

8458/2005. Тем не менее указанные недостатки подлежат устранению посредством

внесения соответствующих изменений в Закон об исполнительном производстве.

Добросовестный приобретатель имущества не должен подвергаться постоянному

риску утратить права на имущество вследствие отдельных нарушений закона,

совершенных еще до выставления имущества на продажу.

253. Являются ли торги по продаже арестованного недвижимого

имущества действительными, если право на это имущество не

зарегистрировано за должником?

Первоначально данный вопрос возник применительно к объектам,

незавершенным строительством. Согласно п._17 Обзора практики разрешения

споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утвержденного

информационным письмом Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N_59, объект

незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов в

порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности

должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или

судебным приставом-исполнителем в соответствии со ст._25 Закона о регистрации

прав на недвижимое имущество.

Данное указание было многократно поддержано окружной кассационной

практикой, которая или направляла на новое рассмотрение дела, по которым

нижестоящими инстанциями было отказано в иске о признании на

рассматриваемом основании, или поддерживались судебные акты, которыми торги

признавались недействительными (см. постановления ФАС СКО от 26.02.2002

N_Ф08-460/02; ФАС ПО от 27.01.2003 N_А65-14586/02-СГ3-14; ФАС ЗСО от

21.06.2003 N_Ф04/2706-507-508/А70-2003). В ряде случаев кассационные суды

ориентировали нижестоящие суды или признавали недействительными торги по

продаже недвижимости, введенной в эксплуатацию на том основании, что права на

нее не были зарегистрированы должником или судебным исполнителем (см.

постановления ФАС ЗСО от 22.01.2004 N_Ф04/269-2303/А45-2003; ФАС ВВО от

25.04.2005 N_А11-5831/2004-К1-1/177, от 31.01.2006 N_А11-5831/2004-К1-1/177;

ФАС ВСО от 12.07.2005 N_А33-14871/02-с1-Ф02-3253/05-С2; ФАС ЦО от

18.08.2005 N_А62-3893/04). Большинство судебных актов мотивированы тем, что

объект, который выставляется на продажу, не может быть идентифицирован, если

право на него не зарегистрировано.

Наиболее подробная аргументация признания торгов недействительными и

своеобразный комментарий положения, представленного в информационном

письме ВАС РФ, встречаются в одном из последних постановлений ФАС СКО (см.

постановление от 09.02.2006 N_Ф08-55/06). Суд кассационной инстанции,

направляя дело на новое рассмотрение, указал на необходимость дать надлежащую

оценку доводам о несоответствии сделки ст._554 ГК, требующей определенно

установить недвижимое имущество, в том числе данные, определяющие

расположение недвижимости на соответствующем земельном участке. При этом

кассационная инстанция разъяснила, что согласно ст._62 Закона об исполнительном

производстве подготовка торгов включает в себя передачу приставом

специализированной организации документов, характеризующих объект

недвижимости, а при продаже права на объект незавершенного строительства –

дополнительно передачу копии решения об отводе земельного участка, копии

303

разрешения соответствующего органа на строительство. Несоблюдение указанного

требования, по мнению суда, может повлечь неисполнимость заключенной на

торгах сделки, поскольку не будет достигнут конечный результат – возникновение

права на объект незавершенного строительства у покупателя и государственная

регистрация этого права. Именно эти обстоятельства, указывает суд, и привели

Президиум ВАС РФ к тому выводу, что объект незавершенного строительства не

может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства

до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет

зарегистрировано самим должником или судебным приставом-исполнителем.

В заключение же своего постановления ФАС СКО сделал вывод, отчасти не

соответствующий представленной выше позиции Президиума ВАС РФ:

«Отсутствие государственной регистрации права хозяйственного ведения

должника на объект незавершенного строительства до проведения торгов является

нарушением правил торгов. Однако при устранимости указанного нарушения, а

именно в случае если должник располагает необходимыми документами для

регистрации его права, суд может не признать торги недействительными. В ином

случае нарушаются интересы в том числе покупателя, лишающегося возможности

использовать приобретенный объект как собственный».

Впрочем, в момент вынесения данного постановления ФАС СКО позиция

Президиума ВАС РФ уже несколько изменилась. В соответствии с п._12 Обзора,

утвержденного информационным письмом от 22.12.2005 N_101, отсутствие

государственной регистрации права собственности должника на объект

недвижимости само по себе не является основанием для признания

недействительным заключенного по итогам публичных торгов договора купли-

продажи, если такое право возникло до момента вступления в силу Закона о

регистрации прав на недвижимое имущество. Необходимо учитывать, что данный

вывод был сделан в связи с рассмотрением спора, в котором покупатель имущества

на торгах смог зарегистрировать свое право, несмотря на то, что ранее права на

данный объект не были зарегистрированы ни должником, ни судебным приставом

исполнителем.

Для того чтобы прокомментировать сложившуюся судебную практику,

необходимо более подробно осветить правовой аспект ситуации, складывающейся

при проведении торгов по продаже недвижимого имущества, права на которое не

были зарегистрированы, и определить последующий статус покупателя такого

имущества.

В соответствии с п._1 ст._6 Закона о регистрации прав на недвижимое

имущество права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в

силу настоящего Закона, признаются юридически действительными при

отсутствии их государственной регистрации, введенной данным Законом.

Согласно п._2 этой же статьи государственная регистрация возникшего до введения

в действие Закона права на объект недвижимого имущества требуется при

государственной регистрации возникших после введения в действие Закона

перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после

введения в действие данного Закона сделки с объектом недвижимого имущества. В

силу ст._131, 550, 551 ГК договор купли-продажи недвижимости не подлежит

государственной регистрации, но ей подлежит переход права собственности на

недвижимое имущество покупателю.

Таким образом, на первый взгляд, позиция ВАС РФ, изложенная в п._12

Обзора, утвержденного информационным письмом от 22.12.2005 N_101,

представляется верной. Однако, как и во многих других случаях, попытка

устранить недостатки, содержащиеся в законе оборачивается тем, что эти

недостатки проявляют себя в другой момент и в отношении другого субъекта.

Представим себе, что суд отказывает в признании торгов недействительными.

Покупатель обращается в орган, осуществляющий регистрацию перехода прав и

получает там отказ на основании п._2 ст._6 Закона о регистрации прав на

304

недвижимое имущество. Каковы могут быть действия покупателя? Прежде всего,

он может обжаловать данный отказ в судебном порядке, но такой иск

удовлетворению не подлежит, поскольку регистрирующий орган действует

правомерно (см. постановления ФАС ЦО от 28.05.2003 N_А68-338/ГП-02; ФАС УО

от 04.05.2005 N_Ф09-1121/05ГК; ФАС МО от 03.02.2006 N_КГ-А41/13617-05).

Кроме того, приобретатель может обратиться с иском о признании права

собственности, однако и такой иск удовлетворен быть не может, поскольку

покупатель до момента регистрации права собственности собственником не может

быть признан (см. постановление ФАС ВСО от 06.04.2005 N_А58-558/2004-Ф02-

1321/05-С2). В этой связи обратим внимание на постановление ФАС СЗО от

19.03.2004 N_А05-6535/03-24. Покупатель имущества на торгах обратился с иском

о признании права собственности на часть недвижимого имущества. Первая и

апелляционная инстанции в удовлетворении иска отказали в связи с тем, что на

момент проведения торгов отсутствовала государственная регистрация права

собственности должника на спорное имущество. Кассационная инстанция

посчитала, что нижестоящие суды сделали неправомерный вывод о том, что

избранный истцом способ защиты права не соответствует материально-правовым

отношениям сторон, и оценили только действия регистрирующего органа о

законности отказа в регистрации права собственности на спорное имущество.

Однако ФАС СЗО воздержался от вынесения решения по существу, направив дело

на новое рассмотрение и предложив исследовать вопрос о принадлежности

недвижимого имущества на праве собственности должнику.

Последнее, что можно предположить и на что, кстати, ориентировал ВАС РФ

в п._17 Обзора, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от

16.02.2001 N_59, это обратиться судебному приставу-исполнителю в

регистрирующий орган для того, чтобы запись о вещном праве должника на

недвижимость была внесена в ЕГРП. В случае если право собственности будет

зарегистрировано за должником, отпадут препятствия для регистрации права за

покупателем. В практике встречается несколько случаев обращения пристава с

жалобой на отказ в регистрации права или с иском о признании права

собственности за покупателем, но во всех подобных делах следует отказ в

удовлетворении требований судебного пристава исполнителя, поскольку ни

Законом об исполнительном производстве, ни Законом о регистрации прав на

недвижимое имущество приставу не предоставлено полномочий в принудительном

порядке регистрировать (обращаться с заявлением о регистрации) право

собственности должника (см. постановления ФАС СЗО от 03.03.2004 N_А56-

18388/03, от 24.12.2004 N_А05-11606/04-24). Обратим внимание на то, что

материалы данного дела изучались в ВАС РФ, который оставил все вынесенные

судебные акты в силе, признав правомерным отказ в иске судебному приставу-

исполнителю (см. постановление Президиума ВАС РФ от 21.09.2004 N_6518/04).

Таким образом, и покупатель, и судебный пристав-исполнитель лишены

возможности обеспечить регистрацию перехода права собственности на

недвижимое имущество к лицу, выигравшему торги. Постоянные ссылки,

содержащиеся в судебных актах кассационных инстанций, повторяющих позицию

ВАС РФ, представленную в п._17 Обзора, утвержденного информационным

письмом от 16.02.2001 N_59, на то, что право не было зарегистрировано судебным

приставом-исполнителем в порядке подготовки торгов, фактически лишены

смысла, поскольку соответствующих полномочий судебному приставу-

исполнителю не предоставлено.

В итоге, если торги признаются действительными, то покупатель оказывается

в безвыходной ситуации: он уплатил деньги за имущество, но лишен возможности

зарегистрировать свои права на недвижимость. Единственный способ стать

собственником, основанный на законе, – ждать истечения исковой и

приобретательной давности (3 + 15 = в общей сложности 18 лет!). Заметим, что

конкретный спор, представленный в п._12 Обзора, утвержденного

305

информационным письмом от 22.12.2005 N_101, был рассмотрен верно.

Действительно, в том случае право должника возникло до вступления в силу

Закона о регистрации прав на недвижимое имущество, а покупатель (каким-то

образом) зарегистрировал переход права собственности. В интересах

справедливости покупатель не должен претерпевать лишение имущества в

результате того, что сам переход был зарегистрирован с нарушением п._2 ст._6

Закона о регистрации прав на недвижимое имущество. Никаких очевидных причин

для признания недействительными самих торгов здесь нет. С нашей точки зрения,

Президиум ВАС РФ ошибочно внес материалы данного спора в обзор практики,

поскольку в результате в подавляющем большинстве случаев кассационная

практика будет отказывать в признании торгов недействительными, ставя

покупателя в совершенно безвыходное положение.

Кроме того, нельзя исключать и другого риска. Предположим, покупатель

зарегистрирует право собственности на приобретенное имущество, однако

впоследствии выяснится, что данное имущество принадлежало не должнику, а

иному лицу. Разумеется, первичная регистрация права не способна полностью

устранить риск виндикации имущества, однако он существенно уменьшается

благодаря экспертизе документов при первичной регистрации.

Подчеркнем, то положение вещей, при котором недобросовестный должник

может избежать реализации принадлежащего ему недвижимого имущества, просто

не регистрируя свои права на него, ненормальна и подлежит исправлению.

Разумеется, судебному приставу-исполнителю должна быть предоставлена

возможность осуществить регистрацию прав должника. Тем самым будут решены

сразу три проблемы: 1) благодаря экспертизе документов в регистрирующем

органе будет установлено, что данное недвижимое имущество действительно

принадлежит должнику; 2) имущество будет однозначно идентифицировано; 3)

покупатель имущества на торгах получит возможность зарегистрировать свое

право. Однако эта проблема может быть устранена только в законодательном

порядке.

На сегодняшний день в интересах самого покупателя, а также третьих лиц

(чье имущество может быть выставлено на торги в рамках исполнительного

производства) торги следует признавать недействительными на основании п._1

ст._449 ГК со ссылкой на то, что имущество не может быть однозначно

идентифицировано.

254. Обязан ли собственник жилого помещения, изымаемого в связи со

сносом дома, компенсировать разницу, возникающую в результате

предоставления ему иного, более ценного жилого помещения?

Данный вопрос возник в практике ВС РФ в связи с оценкой законности абз. 4

п._3.5 постановления правительства Москвы от 18.01.2000 N_30 «О порядке

переселения собственников, нанимателей, арендаторов и иных лиц из жилых

помещений, подлежащих освобождению домов, в которых имеется муниципальная

и государственная собственность города Москвы»

119

Как следует из данного положения, если стоимость предоставляемого жилого

помещения выше стоимости принадлежащего на праве собственности жилого

помещения и размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт

жилого дома, разница в их стоимостях взимается с собственника.

Первоначальная позиция ВС РФ сводилась к тому, что данное положение не

противоречит федеральному законодательству. Согласно ст._49.3 ЖК РСФСР, если

дом, в котором находятся приватизированные квартиры, подлежит сносу по

основаниям, предусмотренным законодательством, выселяемым из него

собственникам квартир с их согласия предоставляется равноценное жилое

помещение на праве собственности или иная компенсация местным Советом

119

В настоящее время утратил силу в связи с изданием постановления Правительства Москвы от 19.07.2005 N

516-ПП.

306

народных депутатов, предприятием, учреждением, организацией,

осуществляющими снос дома. Суд посчитал, что по смыслу приведенных

правовых норм, при сносе дома, в котором находятся приватизированные

квартиры, выселяемым из него собственникам квартир предоставляется

равноценное жилое помещение на праве собственности. В случае если

предоставляемая квартира будет более ценной, то этот гражданин должен

выплатить ценовую разницу жилых помещений (см. определение СК ГД ВС РФ от

11.01.2002 N_5-Г01-167

120

Позднее ВС РФ занял иную позицию. Судебными актами нижестоящих

инстанций констатировалось существование обязанности у гражданина, чья

квартира расположена в доме, подлежащем сносу, компенсировать разницу между

стоимостью квартиры в сносимом доме и стоимостью предоставляемой более

ценной квартиры на том основании, что отношения между сторонами

регулируются договором мены. Согласно п._2 ст._568 ГК в случае, когда в

соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются

неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены

товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах

непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если

иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

ВС РФ указал, что в связи с повышенной значимостью конституционные

права граждан на жилище защищаются не только нормами гражданского

законодательства, но и нормами жилищного законодательства. Сославшись на ряд

норм жилищного законодательства, предусматривающих обязанность возместить

стоимость изъятого жилого помещения или предоставить иное равноценное

помещение, суд заметил, что такое предоставление осуществляется без

установления в законе каких-либо встречных обязательств гражданина перед

органами и организациями, обязанными восстановить его жилищные права.

Затем ВС РФ указал, что при сносе дома возникают не отношения по

договору мены, основанные на свободе договора (ст._421 ГК), а отношения,

основанные на обязанности органов и организаций, осуществляющих снос дома,

предоставить собственникам сносимого жилья другое равноценное жилое

помещение. Такие отношения, по мнению ВС РФ, соответствуют нормам

гражданского законодательства, регулирующим обязательства вследствие

причинения вреда имуществу собственника. Пунктом 1 ст._1064 и ст._1082 ГК

предусмотрено право потерпевшего на возмещение вреда в натуре путем

предоставления вещи того же рода и качества, в данном случае – другого жилого

помещения. В связи с анализом этих норм суд заключает, что обязанность

собственника квартиры в сносимом доме компенсировать разницу в стоимости

сносимого и предоставляемого жилья законом не установлена.

Наконец суд не обнаруживает существование такой обязанности в иных

нормативных правовых актах (ЖК РСФСР, Законе РФ «Об основах федеральной

жилищной политики»

121

, подзаконных нормативных правовых актах).

В связи с этим ВС РФ делает вывод о том, что оспариваемая правовая норма

является незаконной, поскольку противоречит нормам федерального гражданского

и жилищного законодательства, в которых не предусмотрена обязанность

собственника квартиры в сносимом доме оплатить разницу в стоимости сносимого

и вновь предоставляемого жилого помещения (определение Президиума ВС РФ от

02.04.2003 N_148пв-02).

Прежде всего обращает на себя внимание некоторая непоследовательность

позиции ВС РФ, представленной в последнем определении. Не совсем понятно, на

каком основании суд предлагает рассматривать отношения, возникающие между

государством (или инвестором) и гражданином, в качестве деликтных. Основанием

120

Данное определение отменено определением Президиума ВС РФ от 02.04.2003 N 148пв-02.

121

Утратил силу с 1 марта 2005 г. в связи с принятием ЖК.

307

возникновения подобного правоотношения является юридический факт –

гражданское правонарушение, т.е. действие, противоречащее нормам права (и

одновременно нарушающее субъективные права лица). Между тем никакого

противоправного действия государство не совершает, следовательно, нет

оснований применять к отношениям сторон нормы об обязательствах,

возникающих из причинения вреда.

Желание применить к отношениям сторон нормы, регулирующие договор

мены, вполне объяснимо: действительно, лицо вместо одного имущества получает

другое. Думается, нормы гражданского законодательства, регулирующие

заключение договора (в частности, договора мены), вполне применимы в

приведенной ситуации. В данном случае правоотношение возникает в связи с

особым юридическим фактом – сносом дома, однако наличие этого обстоятельства

еще не исключает возможность применения норм гражданского права.

В данном случае необходимо рассмотреть две ситуации. Во-первых,

отношения сторон могут регламентироваться соглашением о выкупе квартиры, на

которое указывают как нормы ранее действовавшего жилищного законодательства

(ст._49.3 ЖК РСФСР), так и ныне применяемые положения ЖК (ст._32). В этом

случае обязанность по уплате разницы между стоимостью изымаемого и

предоставляемого помещения может возникнуть из соглашения сторон, и нет

никаких оснований признавать такого рода условие договора недействительным.

Вопрос приобретает особую сложность, когда договор не заключается в силу

того, что государство предлагает предоставить лишь более ценную квартиру при

условии возмещения разницы, а физическое лицо не согласно приобретать

предоставляемую квартиру на таких условиях.

Существуют ли иные основания для возникновения обязанности по

компенсации стоимости жилого помещения? В соответствии с подп. 2 абз. 3 п._1

ст._8 ГК гражданско-правовые обязанности могут возникать из актов

государственных органов и органов местного самоуправления, которые

предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и

обязанностей. Федеральным законодательством (как предыдущим, так и ныне

действующим) не предусмотрена возможность возложения актом

государственного органа (органа местного самоуправления) обязанности по уплате

разницы в стоимости изымаемого и предоставляемого жилого помещения.

Поэтому такая обязанность не может быть возложена на частное лицо помимо его

воли. Кроме того, представляется, что по аналогии здесь может быть применена

ст._155 ГК, согласно которой односторонняя сделка создает обязанности для лица,

совершившего сделку. Она может создавать обязанности для других лиц лишь в

случаях, установленных законом либо соглашением с этими лицами. Поэтому

позиция, представленная в более позднем судебном акте ВС РФ, представляется

правильной.

Глава 16. Общая собственность (ст.A244-259)

255. Какие основания возникновения права общей долевой

собственности встречаются в судебно-арбитражной практике?

Известно, что общая собственность возникает на основании различных

юридических фактов. Обобщение практики позволяет выделить некоторые из них,

наиболее часто встречающиеся.

1. В соответствии со ст. 244 ГК общая собственность на делимое имущество

возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. Поскольку в

настоящее время отсутствует закон, предусматривающий возникновение общей

собственности на объект недвижимости в случае приобретения нежилого

помещения в объекте недвижимости, не являющемся жилым домом, нельзя

применять по аналогии закон, не регулирующий спорные правоотношения (см.

постановление ФАС ПО от 11.04.2005 N_А65-20938/03-СГ3-15; постановление

ФАС СЗО от 29.04.2005 N_А56-14865/04).

308

2. Напротив, общая собственность не может возникнуть в иных не

предусмотренных законом (или договором) случаях. Право на долю в общей

собственности может быть признано за истцом в том случае, если у истца и

ответчика возникла общая собственность на имущество по основаниям,

предусмотренным законом или договором (ст._244 ГК) (см. постановление ФАС

СКО от 02.05.2006 N_Ф08-1655/2006).

Вот некоторые примеры. Истец передал товар на основании договоров

поставки. В соответствии с договором поставки у поставщика возникает

обязанность передать товар в обусловленный срок, а у покупателя – принять и

оплатить полученный товар. Возникновение иных прав, в том числе права общей

долевой собственности, на возводимые объекты с использованием поставленного в

исполнение договоров поставки товара условиями договора не предусмотрено. Суд

отказал в иске о признании права общей долевой собственности на возводимые

ответчиком строительные объекты, отклонив довод о том, что в связи с неоплатой

ответчиком поставленных истцом строительных материалов спорные объекты

состоят из имущества, принадлежащего истцу, поскольку наличие в

дополнительных соглашениях к договору условия о переходе права собственности

на поставленный товар только после его оплаты не влечет возникновение права

общей долевой собственности (см. постановление ФАС СЗО от 07.11.2006 N_А21-

1666/2005-С2).

Наличие в договоре купли-продажи части неделимого имущества единого

адреса, в котором расположена отчуждаемая часть, не является основанием для

возникновения общей собственности. Так, в удовлетворении иска о признании

недействительным договора купли-продажи нежилого помещения отказано

правомерно, поскольку по указанному договору была передана не доля в общей

собственности, а отдельное помещение, находившееся в собственности ответчика;

единый адрес здания, в котором расположены объекты недвижимости различных

собственников, не может являться доказательством, характеризующим имущество

как долевое (см. постановление ФАС ЗСО от 01.11.2005 N_Ф04-7693/2005(16335-

А03-36)).

Закон не допускает возникновения общей собственности на технические

помещения, расположенные в многоквартирных домах. В удовлетворении

требования о признании права собственности на часть подвала в доме отказано

правомерно, поскольку находящиеся в многоквартирном доме технические

помещения, предназначенные для обслуживания помещений собственников,

принадлежат последним на праве общей собственности, не могут быть переданы

отдельно от права на квартиру и не предназначены для самостоятельного

использования (см. постановление ФАС ВСО от 05.07.2006 N_А74-4051/05-Ф02-

3188/06-С2). Аналогично поступил и ФАС СЗО. Отказывая ООО, являвшемуся

заказчиком строительства жилого дома и собственником находящихся в последнем

нежилых помещений, в признании права собственности на электроустановку,

наружные электрические сети, сети водопровода и канализации, суд указал, что

спорное имущество предназначено для обслуживания всего дома и находится в

долевой собственности всех лиц, обладающих правом собственности на

помещения в этом доме (см. постановление ФАС СЗО от 24.05.2006 N_А05-

8203/04-24).

Закон также не допускает возникновение общей собственности в результате

совершения незаконных действий. Так, действия общества по незаконной

реконструкции объекта не могут признаваться основанием для возникновения

права общей (долевой) собственности (см. постановление ФАС ПО от 01.06.2006

N_А72-8684/05-26/412). Исключение составляют некоторые случаи, прямо

предусмотренные в законе, когда нарушение можно исправить (так называемое

последующее узаконение). Например, речь идет о самовольной постройке (см.

постановление ФАС ЗСО от 08.07.2004 N_А11-6171/2003-К1-1/287).

3. В ГК отсутствует такое основание возникновения общей собственности,

309

как диффузия (смешение) – категория, известная римскому праву. Тем не менее

общая собственность возникает в результате действий, не направленных на

приобретение вещи, например, если однородное имущество одного лица

смешивается с имуществом другого и при этом отсутствует специальное

соглашение о создании общей собственности. Так бывает, когда в хранилище, где

находится зерно, нефть и т.п. вещи, поступают такие же вещи, принадлежащие

иному лицу (см. постановления ФАС ДО от 08.07.2003 N_Ф03-А73/03-1/1494; ФАС

МО от 21.11.2006 N_КГ-А40/9234-06 по делу N_А40-49784/05-43-442).

4. Общая собственность возникает в силу договора простого товарищества на

имущество, внесенное товарищами, а также на имущество, созданное в результате

совместной деятельности (см. постановления ФАС МО от 19.09.2005 N_КГ-

А41/8689-05, от 22.12.2005 N_КГ-А40/12456-05; ФАС ПО от 27.06.2006 N_А65-

37310/2005-СГ3-33; ФАС СКО от 22.06.1998 N_А53-20/97-С5-3).

5. Изготовление или создание несколькими лицами новой вещи (см.

постановление ФАС ЗСО от 03.08.2004 N A11-4560/2003-Kl-14/227). В практике

возник вопрос о том, является ли реконструкция способом создания новой вещи?

Как правило, суды вообще не признают реконструкцию в качестве основания

возникновения новой вещи. Вот примеры.

В п._1 ст._218 ГК предусмотрен первоначальный способ приобретения титула

собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с

соблюдением закона и иных правовых актов. При первоначальных способах право

собственности у субъекта возникает впервые или самостоятельно, независимо от

прав предшествующего собственника на данную вещь.

Таким образом, вещное право изготовителя обусловлено фактом создания

«для себя новой вещи», право на которую он приобретает в соответствии со ст._218

ГК как лицо, создавшее эту вещь. Заинтересованному лицу при рассмотрении дела

в суде необходимо представить доказательства в том, что в создании объекта не

участвовали другие лица. Спорные дома в результате переустройства и

восстановления их обществом не стали новыми объектами недвижимости.

Требования о признании права собственности на объекты, собственником которых

является субъект РФ, не подлежат удовлетворению (см. постановление ФАС ЗСО

от 31.10.2006 N_А11-4872/2005-К1-15/379).

По другому делу суд указал следующее. Возведение дополнительного этажа

является реконструкцией объекта недвижимости, а не созданием нового строения.

Реконструкция здания лицом, не являющимся собственником имущества, без

соответствующего соглашения не влечет за собой признания за ним права

собственности (см. постановление ФАС ЗСО от 10.04.2006 N_А31-8010/4).

Арбитражный суд еще одного округа, установив, что представленные истцом

доказательства в подтверждение своего права собственности на спорные объекты

свидетельствуют о проведении им реконструкции и ремонта зданий, а не о

строительстве новых объектов, сделал вывод об отсутствии оснований для

признания за истцом права собственности на спорные здания на основании ст._218

ГК и отказал в удовлетворении иска (см. постановление ФАС ДО от 11.05.2004

N_Ф03-А51/04-1/932).

Суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что

истец произвел лишь реконструкцию тепловых сетей, находящихся на праве

собственности ответчика, и в связи с этим у истца не возникло право общей

собственности с ответчиком на спорное имущество (см. постановление ФАС ЗСО

от 27.11.2006 N_Ф04-7008/2006(27739-А27-38) по делу N_А27-479/2006-1)

122

Иной подход (правда, в отношении движимой вещи) у ФАС СКО. Согласно

п._1 ст._209 ГК права владения, пользования и распоряжения имуществом

принадлежат собственнику. Установив, что предприниматель произвела

122

См. также постановления ФАС МО от 05.05.2005 N КГ-А40/3380-05; от 06.04.2005 N КГ-А40/1674-05; ФАС

ПО от 18.04.2006 N А72-7460/05-23/648; ФАС СЗО от 06.02.2001 N А56-19889/2000; ФАС УО от 10.10.2006 N

Ф09-9011/06-С3 по делу N А76-3513/2006-22-201.

310