Бачевський Б. Є., Заблодська І.В., Решетняк О.О. Потенціал і розвиток підприємства

Подождите немного. Документ загружается.

141

Розділ 3. Оцінка потенціалу підприємства

жем; застосована технологія — за її прогресивністю, гнучкістю, економічністю, еко-

логічністю; кадровий склад промислово-виробничого персоналу — за відповідністю

вимогам структури управління, обсягам та складності робіт за кваліфікаційним роз-

рядом.

2. Потенціал системи енергозабезпечення, як властивість системи забезпечити

необхідною кількістю енергії усі інші елементи упродовж всього циклу виробництва.

Система вміщує: комплекс енергетичних вводів, електромережі, мережі каналізації

та водо забезпечення, котельні та теплові мережі, компресори та магістралі стисну-

того повітря, і забезпечує загальну властивість системи за потужністю, допустимим

рівнем втрат у мережі, безперебійністю постачання, кадровий склад промислово-

виробничого персоналу — за відповідністю вимогам структури управління, обсягам

та складності робіт за кваліфікаційним розрядом та рівнем допуску до роботи з висо-

кою напругою; підрозділи ремонту та обслуговування електрообладнання за строка-

ми виконання регламентних та ремонтних робіт, за рівнем втрат від простоїв облад-

нання із причин поламки електроприладів.

3. Потенціал системи постачання, як властивість системи забезпечити потреби

усіх інших систем у сировині, матеріалах, комплектуючих виробах та малоцінних за-

собах виробництва, забезпечується наявністю складських приміщень, засобів наван-

таження та розвантаження, транспортних колій, за рівнем пропускної спроможності

вантажопотоків, за строками та комплектністю поставок, за якістю та відповідністю

специфікації матеріалів та комплектуючих, за рівнем впровадження санкцій, за зрив

поставок; кадровий склад промислово-виробничого персоналу — за відповідністю

вимогам структури управління, обсягам та складності обов’язків за посадою.

4. Потенціал системи фінансів та кредиту, як властивість системи забезпечити

фінансову та інвестиційну діяльність за оптимальним співвідношенням власних, по-

зикових та залучених коштів. Фінансова система підприємства забезпечується по-

трібними робочими площами та обладнанням, але базується вона не на основних

засобах, а на створеній системі кредитних ліній, взаємних зобов’язань, відносин з

бюджетами усіх рівнів, тобто на нематеріальних активах, які характеризуються за

сталістю та надійністю зв’язків, можливістю оперувати фінансовими ресурсами у

часі, оптимальністю грошових потоків з мінімальними витратами на обслуговуван-

ня; кадровий склад крім кваліфікації характеризується за наявністю сталих зв’язків

та репутації у сфері фінансування.

5. Потенціал системи забезпечення кадрами, як властивість системи забезпечи-

ти потреби усіх функціональних елементів підприємства у кваліфікованій праці за

обсягом та якістю згідно нормам і нормативам, базується на зовнішніх та внутрішніх

закладах отримання та підвищення кваліфікації, та характеризується за рівнем робо-

ти з підбору кадрів, рівнем текучості кадрів, рівнем співвідношення розрядів робіт та

розрядів робочих, рівнем співвідношення трудомісткості програми виробництва та

загальним фондом часу праці, що забезпечує кадровий склад за обсягом та спеціалі-

зацією видів робіт.

6. Потенціал системи розвитку та підтримки, як властивість системи забезпечи-

ти розвиток підприємства до рівня сучасних технологій та знизити рівень фізичного

зносу до економічно доцільної межі, за якою втрати від браку та якість будуть зна-

ходитися у рамках нормативів. Потенціал цієї системи відображується у динаміці

як співвідношення темпів накопичення морального і фізичного зносу та темпів його

142

Бачевський Б. Є., Заблодська І. В., Решетняк О. О. «Потенціал і розвиток підприємства»

відшкодування шляхом впровадження заходів відновлення й підтримки основних

виробничих фондів. Якщо темпи відшкодування морального зносу перевищують

темпи його накопичення, має місце інтенсивний розвиток, за яким моральному зносу

будуть піддаватися основні виробничі фонди конкурентів.

7. Потенціал системи управління — властивість системи забезпечити керуван-

ня функціональною діяльністю усіх елементів носія на основі зовнішньої вхідної ін-

формації щодо розвитку ринків збуту та постачання (система маркетингу), технічної

інформації, юридичної та іншої, а також внутрішньої інформації про стан кожної із

функціональних систем, та рівень забезпеченості кожного елементу з боку усіх ін-

ших. Потенціал системи управління можна оцінювати за співвідношенням нормати-

вів керованості окремих елементів та фактичної забезпеченості цього показника, по-

трібних термінів реагування системи на відхилення та фактичних, потрібного рівня

інформованості виконавців, та існуючого, потрібного рівня забезпеченості ключових

систем усіма видами ресурсів та фактичного.

Аналіз може виконуватись за схемою (рис. 3.5) формування та реформування по-

тенціалу підприємства.

Аналіз ринків та стану

підприємства

Вибір варіанту стратегії розвитку

Оцінка зовнішніх обмежень

Оцінка внутрішніх обмежень

Формування носія за принципом збалансованості потенціалу

в функціональних елементах та урахування зовнішніх обмежень

ФЕ1 ФЕ2

ФЕ3

ФЕ4 ФЕ5 ФЕ6 ФЕ7 ФЕ8

Розрахунок витрат на втілення потенціалу розвитку та реалізацію існуючого

потенціалу підприємства та результатів цих заходів, визначення ціни об’єкта

Рис. 3.5. Оцінка об’єкта з урахуванням потенціалу підприємства

143

Розділ 3. Оцінка потенціалу підприємства

На схемі відображено стан підприємства, за яким обмежуючим елементом є

функціональний елемент ФЕ 2 — система фінансів та кредиту підприємства. Зов-

нішні обмеження не потребують змін системи забезпечення матеріалами (ФЕ 6),

системи енергетичного забезпечення (ФЕ 4),та система виробництва та реалізації

продукції(ФЕ 8). Усі інші системи потребують вдосконалення за кожним елемен-

том. Потрібно скласти перелік заходів розвитку, технічні служби повинні розробити

відповідну технічну документацію, планово-економічний відділ — оцінити розмір

видатків та можливі джерела фінансування. Якщо ж підсумок не відповідає мож-

ливостям системи фінансування та кредиту, як це вказано на розглянутій схемі, то

потрібно розробляти варіанти пошуку зовнішнього інвестора, акціонування підпри-

ємства, або його продажу покупцю, який має відповідні кошти для втілення потенці-

алу розвитку, та забезпечення потрібного рівня потенціалу конкурентоспроможності

підприємства.

Якщо за розрахунком співставлення витрат та результатів буде отримана неприй-

нятна ціна (Ц

≤

0), об’єкт потребує додаткового аналізу, у ході якого встановлюється

доцільність розформування та продажу окремих елементів носія вроздріб. Це озна-

чає, що носій під впливом зовнішніх обмежень повністю втратив властивість забез-

печувати прибуток від виробництва профільної продукції (економічний потенціал),

тоді як окремі елементи носія — обладнання, приміщення, нематеріальні активи

свій частковий потенціал не втратили і можуть бути продані за відповідною окре-

мою оцінкою. У такому випадку ціна підприємства буде складатися як сума оцінок

кожного окремого елементу, враховуючи навіть ті, які можуть бути продані лише як

металобрухт:

ЦЦ

∑

, (3.10)

де n — кількість елементів що потребують оцінки;

— ціна на кожен елемент з його урахуванням на кожен елемент.

Всі зазначені вище елементи розрахунку повинні визначатися з урахуванням

часу, потрібного на втілення заходів розвитку та оновлення від моменту укладення

грошей за відповідними методиками.

Витратна частина може визначатись базисно-компенсаційним, базисно-індекс-

ним або ресурсним методом. Очікуваний річний потенціальний результат від вико-

ристання об’єкту — методами дисконтування або капіталізації. Коефіцієнт урахуван-

ня середньо галузевого строку окупності інвестицій — як середня за галуззю, або за

будь-яким традиційним порівняльним ринковим методом, але річний прибуток, до

якого буде застосовано вказані методи, потрібно визначати як повний економічний

потенціал — за умовою втілення потенціалу розвитку та реалізації потенціалу усіх

структурних елементів. Таким чином, запропонований методичний підхід до оці-

нювання об’єкту з урахуванням його потенціалу використовує позитивні сторони

традиційних ринкових витратних, результатних та порівняльних методів оцінки для

отримання об’єктивної оцінки з урахуванням перспектив розвитку підприємства.

Що ж трапляється з потенціалом підприємства, коли воно переходить іншому

власнику? Якщо об’єкт купівлі-продажу мав внутрішні обмеження виробничого

та економічного потенціалу (наприклад –слабку фінансову систему, яка не в змозі

забезпечити потрібний рівень ані власними ані позиковими коштами), а покупець

144

Бачевський Б. Є., Заблодська І. В., Решетняк О. О. «Потенціал і розвиток підприємства»

володіє вказаними ресурсами, щоб поповнити слабку ланку, ціна підприємства буде

встановлюватись за принципом можливості найкращого використання та співвідно-

шенням попиту і пропозиції. Якщо покупець має доступ до новітніх технологій, які

дозволили б йому втілити та використати потенціал розвитку цього підприємства,

то ціна продажу вказаного об’єкту може знаходитись між тою оцінкою, яка за фак-

тичним рівнем потенціалу збитковості надається самим власником, та рівнем вико-

ристання потенціалу розвитку, що може забезпечити підприємству покупець, якщо у

покупця немає інших причин стратегічного характеру. Слід нагадати, що мова йде не

про окремий частковий елемент, потенціал розвитку якого вкладається в межі модер-

нізації, а про цілісний майновий комплекс — діюче підприємство.

Де саме зупиниться ціна продажу залежить від рівня конкуренції серед бажаючих

купити це підприємство.

Питання до самоконтролю

1. Побудувати та пояснити економічну сутність моделі п’яти сил конкуренції М. Пор-

тера.

2. Надати порівняльні характеристики категоріям «конкурентоспроможність» та «потен-

ціал конкурентоспроможності» підприємства.

3. Надати характеристики 5 найпоширеніших методів оцінки конкурентоспроможності

підприємства.

4. Вказати особливості застосування SWOT-аналізу у визначенні потенціалу підприєм-

ства.

5. Чим відрізняється зовнішня та внутрішня оцінка потенціалу підприємства?

6. Вказати відмінності цілей та методів проведення оцінки та діагностики потенціалу під-

приємства.

7. Пояснити сферу застосування та методи визначення інтегральних показників та систе-

ми окремих характеристик потенціалу підприємства.

8. Пояснити різницю між об’єктом управління та об’єктом оцінки при визначенні потен-

ціалу.

9. Вказати відмінності оцінки вартості об’єкту та оцінки його потенціалу.

10. Перелічити основних суб’єктів зовнішньої оцінки потенціалу підприємства, цілі такої

оцінки та види потенціалу, що визначаються.

11. Особливості визначення потенціалу для забезпечення цінової та нецінової конкурен-

тоспроможності підприємства.

12. Вказати фактори обмеження потенціалу конкурентоспроможності та напрямки їх ней-

тралізації.

13. Навести приклад та порядок аналізу конкуруючих підприємств у процесі оцінки по-

тенціалу конкурентоспроможності.

14. Діагностика окремих елементів носія за їх частковим та функціональним складом.

15. Діагностика об’єкта, як носія загального потенціалу.

16. Розкрити зміст державного регулювання оціночної діяльності України та назвати ор-

гани саморегулювання з цього виду діяльності.

145

ОЦІНКА ВАРТОСТІ НЕРУХОМОСТІ

4.1. Законодавча база оцінки вартості землі як об’єкту нерухомості

Основні питання:

Особливості землі як об’єкту оцінки;

Законодавча база оцінки землі та її поліпшень;

Визнання земельних ділянок;

Нормативно-методичне регулювання оцінки земель.

Процес формування ринку нерухомості в Україні характеризується нерівномір-

ністю, неоднозначністю та неузгодженістю окремих положень законодавчих актів,

нестабільністю реалізації процесів приватизації, великою кількістю змін та поправок,

внесених за останні роки до господарчого законодавства в цілому, та законодавства з

оціночної діяльності окремо.

Особливості землі як об’єкту оцінки визначаються її особливим місцем у скла-

ді нерухомості. Нерухомість — це земля, як окремий об’єкт оцінки, або земля разом

із забудовою, за якою на ділянці розміщуються будинки або споруди. Ми розгляда-

ємо нерухомість, яка є промисловими засобами виробництва, тому у даному розділі

розглядаються земля як майбутній майданчик під забудову, а будинки та споруди

разом із ділянкою землі лише ті, які мають виробниче призначення або забезпечують

інфраструктуру, яка це виробництво обслуговує. Спосіб використання земельних ді-

лянок, будівель та споруд зазначається законодавчо і зміна цього способу потребує

погодження з місцевою владою. Оскільки мова йде про нерухомість, як засіб вироб-

ництва, ми розглядаємо землю як невід’ємну частину оцінюваного майнового комп-

лексу і, відповідно, її сільськогосподарське використання розглядаємо лише в комп-

лексі інших питань. Сучасні погляди на проблему оцінки відображають об’єктивну

властивість землі впливати на результати оцінки нерухомості в цілому залежно від

індивідуальних характеристик і вона:

— не є результатом попередньої праці;

— просторово обмежена;

— незамінна іншими засобами виробництва;

— має сталість місця розташування;

— не зношується при правильному використанні;

— територіально різноякісна;

— має специфічну індивідуальну корисність.

Вартість ділянки залежить:

— від оточення, у тому числі від інфраструктури;

— від дозволених напрямків використання;

— від того, що розташовано на ній;

— від природних умов;

— від надр та складу поверхневого шару (не завжди);

146

Бачевський Б. Є., Заблодська І. В., Решетняк О. О. «Потенціал і розвиток підприємства»

— від політичної стабільності та коливань попиту;

— від стану економіки та рівня розвитку країни, регіону;

— від стану її власних корисних властивостей [105, 131, 174].

Слід зазначити, що вказані положення потребують уточнень, які можуть суттєво

вплинути на процес оцінки нерухомості. Так, наприклад, земна куля може й не є ре-

зультатом попередньої праці, але вже навіть виділення окремої ділянки неможливо

без витрат труда. Земля потребує охорони територіальної цілісності держави, потріб-

на ціла система управління земельними ресурсами, що потребує певних витрат. Без

попередньої геодезичної розвідки, кадастрової оцінки, бонітування ґрунтів, прив’язки

до усіх систем навколишньої інфраструктури в сучасних умовах земля не може бути

об’єктом оцінки. Взагалі земля, щоб стати майданчиком під забудову, потребує вико-

нання розчистки, вирубки заростів, рівняння схилів, дренажу заболоченої місцевості,

створення під’їздів та інших поліпшень, що потребують капіталовкладень.

Просторові обмеження відносно промислового виробничого об’єкту виникають

не завжди, а лише за природними факторами або в умовах забудови майданчиків у

оточенні вже існуючої структури у випадках, коли неможливо розміщення виробни-

чої площі у кількох поверхах. Земля може бути незамінною іншими засобами вироб-

ництва, якщо розташування об’єкта під землею або в морі на опорах чи понтонах не-

можливо. Те, що земля не зношується при правильному використанні теж відносно,

якщо врахувати геологічні розломи, землетруси, виверження, техногенні катастрофи

типу Чорнобильської, яка призвела до неможливості промислового використання

довкілля, не дивлячись на те, що ці землі використовувалися власниками розташова-

них у зоні підприємств за всіма правилами.

Продуктивна ділянка виснажується незалежно від уходу, тому аграрії і вимушені

застосовувати сівозміну та надавати час на «відпочинок» землі. Промислова ділянка

може втратити цінність зі зміною оточення, інфраструктури, законодавства, попи-

ту на продукцію (роботи, послуги, що на ній виконуються) у результаті кризи або

депресії, і все це навіть за умов правильного використання. Специфічна корисність

земельної ділянки під забудовою часто залежить не стільки від самої ділянки, скільки

від умов, у яких вона використовується та вимог власника до очікуваних результатів.

Законодавча база оцінювання вартості землі як об’єкту нерухомості ґрунтуєть-

ся на визначенні права власності. Право власності на землю гарантується, воно на-

бувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно

відповідно до закону (ст. 14 Конституції України) [1]. Власність на землю в Україні

має такі рівноправні форми: державну, колективну, приватну. Але згідно земельного

кодексу України [15] виділяється також комунальна форма власності (колективна

не виділяється), господарський кодекс України додає змішану форму власності [16,

с. 47] об’єктів, за якими закріплена власність на земельну ділянку, де вони розташо-

вані. Цивільний кодекс України додатково виділяє власність територіальної грома-

ди. Тому в цьому питанні також потрібно узгодження термінології.

Основними документами законодавчої бази, що регулюють загальні положення

процесів оцінки, які стосуються усіх угод, у тому числі з оцінки майна, яке не має част-

ки державної власності та правових обмежень володіння, є:

1. Постанова КМУ № 1531 «Про експертну грошову оцінку земельних ділянок»

від 11 жовтня 2002 року [22];

2. Закон України № 1808-IV «Про оцінку земель» від 17.06.2004 [4];

147

Розділ 4. Оцінка вартості нерухомості

3. Національний стандарт № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав»

від 10 вересня 2003 року № 1440 [19];

4. Національний стандарт № 2 «Оцінка нерухомого майна» від 28 жовтня 2004

року № 1442 [20].

Для цілей приватизації потрібно керуватись наступними документами, які не на-

водяться у загальному списку, тому що мають тимчасовий характер:

1. Закон України № 2163-XII «Про приватизацію державного майна» від

11.12.2003;

2. Закон України № 2173-XII «Про приватизаційні папери» від 6 березня 1992

року;

3. Закон України № 2482-XII «Про приватизацію державного житлового фонду»

від 19 червня 1992 року;

4. Наказ ФДМУ № 100 (74/610) «Положення про порядок проведення експерт-

ної оцінки державного майна при приватизації» від 20.03.95 р.;

5. Закон України № 89/87-ВР «Про внесення змін до Закону України «Про при-

ватизацію майна державних підприємств» від 19.02.97 р.;

6. Наказ ФДМУ № 1477 (№ 573/3866) «Положення про порядок відчуження

основних засобів, що є державною власністю» від 15.02.2002 р.;

7. Наказ ФДМУ № 1894 (№ 664/4885) «Про затвердження Положення про по-

рядок приватизації об’єктів незавершеного будівництва» від 11 вересня 2000 року;

8. Закон України №1953-IIII «Про особливості приватизації об’єктів незаверше-

ного будівництва» від 14 вересня 2000 року;

9. Наказ ФДМУ №671 (№ 561/9160) «Про внесення змін до Положення про по-

рядок приватизації об’єктів незавершеного будівництва» від 05.05.2004 р.;

10. Постанова КМУ № 1891 «Про затвердження Методики оцінки майна» від 10

грудня 2003 року;

11. Наказ ФДМУ № 1477 від 30.07.99 із останніми змінами № 298 (0189-02) від

15.02.2002 про затвердження «Положення про порядок відчуження основних засобів,

що є державною власністю»;

12. Земельний кодекс України [15];

13. Інструктивний Лист ФДМУ № 10-36-835 «Роз’яснення деяких положень

Методики оцінки майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від

10.12.2003 № 1891» від 23 січня 2004 року.

Найбільш важливі законодавчі акти з питань оцінки майна та оціночної діяльнос-

ті потребують більш докладного аналізу.

Державне регулювання оціночної діяльності в Україні здійснюється відповідно

Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність

в Україні» № 1992-IV (1992-15) від 09.09.2004 [5].

Розпоряджаються землею ради народних депутатів, які в межах своєї компетен-

ції передають землі у власність або надають у користування та вилучають їх (зі ст. 3.

Земельного Кодексу України «Форми власності на землю. Розпорядження землею»).

У державній власності перебувають всі землі України, за винятком земель, переда-

них у колективну і приватну власність. Інвестор, який викупив цілісний майновий

комплекс одночасно становиться власником землі під цією забудовою, якщо інше

не обумовлено договором купівлі, або обмеженнями, які накладає розбіжність форм

власності на земельну ділянку та її забудову.

148

Бачевський Б. Є., Заблодська І. В., Решетняк О. О. «Потенціал і розвиток підприємства»

Визнання земельних ділянок та об’єктів нерухомості складовими єдиного госпо-

дарчого комплексу згідно сучасним уявленням базується на таких положеннях [174]:

1. «Згідно з ресурсним підходом до визначення вартості потенціалу підприєм-

ства, що нині є найпоширенішим, ця вартість дорівнює сумі витрат (чи вартостей)

усіх ресурсно-майнових елементів». На наш погляд, за таким підходом потенціал не

враховується взагалі, а йде звичайна стандартна або незалежна (нормативна або екс-

пертна) оцінка об’єкту [124] за рівнем витрат на створення.

2. «З позицій організаційно-функціонального підходу до оцінки вартості по-

тенціалу підприємства її величина визначається здатністю матеріально-технічних і

соціально-трудових елементів підприємницької діяльності виконувати виробничо-

комерційні функції». Але чим така оцінка вартості потенціалу підприємства відріз-

няється від звичайного результатного підходу до оцінки вартості об’єкта ніхто не

вказує.

3. «Можливості окремо взятої земельної ділянки, будівлі чи споруди, так само як

і їхня ринкова вартість, суттєво відрізняються від інтегральних можливостей у складі

цілісного земельно-майнового та соціально-організаційного комплексу». Але це аксі-

ома, оскільки жоден з перелічених елементів носія не здатен самостійно виробляти

готову продукцію.

Власне, ці положення так чи інакше висвітлюються у законодавстві з питань

оцінки нерухомості, де, до речи, немає жодного слова щодо методів визначення по-

тенціалу підприємства.

Згідно із Земельним Кодексом України (ЗКУ), земля є основним національ-

ним багатством, що перебуває під особливою охороною держави, але ж вона є також

обов’язковою складовою будь-якої нерухомості. Виходячи з цього положення, питан-

ня щодо оцінки землі під забудовою слід було б виділити окремо і розглянути у За-

коні України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність

в Україні». Нажаль, ці питання винесені повністю у земельне законодавство, і тому

виникають протиріччя у процесі оцінки, коли умови продажу підприємства входять в

протиріччя з умовами продажу земельної ділянки, на якій воно побудовано.

З «Методичних рекомендацій щодо застосування окремих положень ЗКУ» ви-

пливає, що право власності на землю територіальної громади підтверджується рі-

шенням головного органа цієї громади, а держави — рішенням місцевої державної

адміністрації. Що ж до земель державної й комунальної власності, то, за відсутністю

нових форм державних актів (затверджених Кабінетом Міністрів України), органи

місцевого самоврядування й місцеві державні адміністрації реалізують свої повно-

важення шляхом підготовки рішень і розпоряджень, але «Повноваження Верховної

Ради України, Верховної Ради Автономної Республіки Крим й органів місцевого са-

моврядування в сфері земельних відносин» та «Перехідні положення ЗКУ» таких

повноважень не передбачають. Таким чином Методичні рекомендації суперечать

Тимчасовому порядку розмежування земель державної й комунальної форми влас-

ності у пункті 5, за яким право власності на землю територіальних громад настає

після затвердження границь земельних ділянок комунальної власності органами ви-

конавчої влади за узгодженням з відповідними органами місцевого самоврядування.

При цьому включення земельних ділянок у межі району, села, селища, міста, району

в місті не спричиняє припинення права власності й права користування цими ділян-

ками, якщо не буде проведене їхнє вилучення (викуп). Це означає, що згідно ЗКУ,

149

Розділ 4. Оцінка вартості нерухомості

затвердження границь земельної ділянки не є достатнім для встановлення права

власності на землю. За таких умов виникають можливості для розвитку корупції при

встановленні прав власності на землі держави й територіальних громад. Неоднознач-

ність законодавства дозволяє без його порушення вирішувати питання на користь

окремих чиновників.

Згідно закону України «Про оцінку земель», відрізняються також методи оцінки

земель (і нерухомості взагалі) різної форми власності. Ці методи диференціюються

на стандартну та незалежну оцінку нерухомості, тоді як земля під цією забудовою

підлягає нормативній або експертній оцінці. Земельний кодекс України встановлює,

що залежно від призначення та порядку проведення, грошова оцінка земельних ді-

лянок може бути нормативною і експертною. Нормативна грошова оцінка земельних

ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, економічно-

го стимулювання раціонального використання та охорони земель тощо.

Експертна грошова оцінка використовується при здійсненні цивільно-правових

угод щодо земельних ділянок. Але ж в купі з поліпшеннями, вони складають цілісний

об’єкт нерухомості. На наш погляд, цей момент потребує додаткового аналізу, оскіль-

ки за Законом майно, яке може оцінюватися, вважається або об’єктом в матеріальній

формі: будівлі та споруди (включаючи їх невід’ємні частини), машини, обладнання,

транспортні засоби тощо; або це паї, цінні папери; чомусь окремо виділяються нема-

теріальні активи, в тому числі об’єкти права інтелектуальної власності; цілісні май-

нові комплекси всіх форм власності (Абзац другий частини другої статті 3 із зміна-

ми, внесеними згідно із Законом № 1378-IV (1378-15) від 11.12.2003). Згідно іншим

документам, у тому числі стандартам обліку, нематеріальні активи вміщують паї та

цінні папери, як об’єкти права власності.

То чи є земля невід’ємною частиною оцінюваної нерухомості? Якщо є, то відпо-

відна методика оцінки за даним законом повинна включати оцінку ділянки під за-

будовою. Але, згідно відповідної Методики [26] проводиться оцінка усіх об’єктів у

матеріальній формі, крім земельних ділянок, а також об’єктів у нематеріальній фор-

мі, та окремо цілісних майнових комплексів. Згідно такому підходу цілісні майнові

комплекси складаються з матеріальних об’єктів та нематеріальних активів за винят-

ком землі під забудову. У цьому разі, малоцінний об’єкт, побудований на дуже цінній

земельній ділянці, можна продати за невелику суму, уплативши, відповідно, невели-

кий податок на прибуток. Це може бути підставою для скритого продажу земельної

ділянки, вартість якої набагато більше, і тому бюджет не отримає відповідну суму

податку на прибуток.

До цього ж комплексу питань відноситься можливість оцінки об’єкту двома аль-

тернативними методами — стандартної та незалежної оцінки, а окремо землі — нор-

мативної та експертної оцінки. У початковий період приватизації, коли вітчизняний

бізнес був обмежений за фінансовими ресурсами, це мало сенс, але тепер ситуація

змінилася, і на наш погляд, потрібно поступово переходити до одного підходу як від-

носно землі, так і цілісних майнових комплексів, у склад яких земля під забудову

повинна входити.

Наказ ФДМУ № 1477 від 30.07.99 із останніми змінами № 298 (0189-02) від

15.02.2002 про затвердження «Положення про порядок відчуження основних засо-

бів, що є державною власністю» теж не вирішує питання щодо землі під забудовою.

До того ж його дія не поширюється на:

150

Бачевський Б. Є., Заблодська І. В., Решетняк О. О. «Потенціал і розвиток підприємства»

а) цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурні підрозділи, об’єкти не-

завершеного будівництва, законсервовані об’єкти та інше майно, яке підлягає від-

чуженню шляхом приватизації відповідно до законодавчих актів України з питань

приватизації;

б) цілісні майнові комплекси підприємств, їхні структурні підрозділи та інше

майно, які є предметом застави згідно з договором застави, і відчуження яких здій-

снюється з урахуванням вимог, які визначаються Законом України «Про заставу»

(2654-12);

в) державне майно, порядок відчуження якого визначається окремими норма-

тивно-правовими актами України (майно, на яке звернено стягнення за рішенням

суду, арбітражного суду; майно Збройних Сил України та інших військових форму-

вань).

Початкова ціна продажу майна, згідно Наказу ФДМУ, визначається підприєм-

ством на підставі висновків звіту про оцінку майна (акта оцінки майна). Оцінка май-

на, яке підлягає відчуженню, проводиться відповідно до нормативно-правових актів

та міжнародних стандартів оцінки майна, які діють на дату її проведення, суб’єктом

оціночної діяльності — суб’єктом господарювання, який має сертифікат суб’єкта оці-

ночної діяльності, або органом державної влади. Термін дії звіту про оцінку майна

(акта оцінки майна) не перевищує 6-ти місяців від дати оцінки.

Таким чином, Наказ ФДМУ не торкається ані питань включення земельної ді-

лянки до складу майнового комплексу, ані методів оцінки, посилаючись на відповідні

урядові постанови та методики.

Земельний кодекс України регулює головним чином питання прав власності на

землю та правила використання цієї власності, згідно яким не можна завдавати шко-

ди правам і свободам громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситу-

ацію і природні якості землі.

Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці,

наданій у користування, то в разі їх відчуження до набувача переходить право ко-

ристування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною

ділянки, яка необхідна для їх обслуговування [142]. Вартість земельної ділянки

визначається на підставі її грошової та експертної оцінки, яка проводиться за ме-

тодикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України, з урахуванням відомостей

про відсутність або наявність обмежень щодо використання земельно ї ділянки за

цільовим призначення м (застава, оренда, сервітути, тощо). Примусове припинення

прав на земельну ділянку здійснюється у судовому порядку у разі використання

земельної ділянки не за цільовим призначенням або допущення порушень законо-

давства.

Земельний кодекс України передбачає створення Державного земельного када-

стру, як єди ної системи робіт, яка встановлює процедуру визнання факту виникнен-

ня або припинення права власності і права користування земельними ділянками та

містить сукупність відомостей і документів про місце розташування та правовий ре-

жим цих ділянок, їх оцінку, класифікацію земель, кількісну та якісну характеристи-

ку, розподіл серед власників та землекористувачів.

Закон України «Про оцінку земель» (Із змінами, внесеними згідно із Законом

№ 1808-IV (1808-15) від 17.06.2004, ВВР, 2004, № 38) визначає правові засади про-

ведення оцінки земель та професійної оціночної діяльності.