Бачевський Б. Є., Заблодська І.В., Решетняк О.О. Потенціал і розвиток підприємства

Подождите немного. Документ загружается.

161

Розділ 4. Оцінка вартості нерухомості

Від методу прямої капіталізації реверсії метод Гордона відрізняється тим, що до

розрахунку приймається очікуваний чистий операційний або рентний дохід за інший

період часу.

Звертаємо вашу увагу, що визначення вартості земельної ділянки (В

кн

) методом

непрямої капіталізації відносно прямої капіталізації повинно враховувати лише

змінність прибутковості ділянки по роках прогнозного періоду, тому для випадку,

коли такої змінності немає або вона настільки мала, що нею можна зневажити, мето-

ди повинні надавати однаковий результат.

Якщо, наприклад, очікуваний чистий операційний або рентний дохід незмінний

по роках і дорівнює 1000 тис. у.о., коефіцієнт (ставка) капіталізації — 0,2, то В

кп

— вар-

тість земельної ділянки, визначена шляхом прямої капіталізації складе 5000 тис. у.о.

за формулою 4.2.

Якщо тепер підрахувати вартість ділянки шляхом непрямої капіталізації за фор-

мулою 4.3, то отримаємо інший результат:

(1 )

оі

кн

кап

ВР

∑

1000 401,93

(1 0,2) 0,2

∑

= 5000,3 тис. у.о.

Поточна вартість доходів по роках:

= 833,33; Д

= 694,44; Д

= 578,7; Д

= 482,25; Д

= 401,93 тис. у.о.

Період розрахунку для забезпечення співставності визначимо як період окупнос-

ті вкладень за коефіцієнтом капіталізації рівним 0,2 (

кап

). Сумарна поточна

вартість доходів за 5 років складе Д

сум

= 2990,65 тис. у.о.

Реверсія за методом прямої капіталізації Р = 401,93/0,2 = 2009,65 тис. у.о., вартість

ділянки визначена за методом непрямої капіталізації дорівнює 5000,3 тис. у.о., тобто

на 0,3 тис. у.о. відрізняється від вартості ділянки за методом прямої капіталізації і

такою різницею можна зневажити. Але нажаль результат розрахунку двома різними

методами збігається лише при такому співвідношенні показників (

кап

), при

будь-якому іншому ця умова не виконується. Висновок рівним чином відноситься і

до методу Гордона. В нашому прикладі ми обрали період розрахунку у відповідності

із строком окупності капітальних вкладень, визначили ставку дисконту рівною кое-

фіцієнту капіталізації, але в практичній діяльності вказані показники у великій мірі

залежать від суб’єктивної оцінки експертів, тому розбіжності при розрахунках вар-

тості ділянки можуть досягати значної величини. Таким чином, застосування наве-

дених методів надає достовірні результати у дуже вузькому діапазоні співвідношення

показників, що використовуються у розрахунку.

Вказані методи відображають, головним чином, змінність грошового потоку в часі,

і не будуть враховувати навіть кардинальних, заздалегідь запланованих заходів рекон-

струкції, технічного переозброєння або розширення підприємства, якщо вони припали

на кінець прогнозного періоду. Тим самим не враховується потенціал розвитку об’єкта.

Для ділянки без поліпшень не існують такі напрямки розвитку, але для неї можлива

зміна засобу використання та нове будівництво, за яким такі поліпшення з’являться.

Метод капіталізації земельної ренти полягає у визначенні вартості земельної ді-

лянки за допомогою коефіцієнта капіталізації, який застосовується до розрахункової

162

Бачевський Б. Є., Заблодська І. В., Решетняк О. О. «Потенціал і розвиток підприємства»

суми доходів від здавання її в оренду на загальних умовах. Метод звичайно викорис-

товується у містах та приміській зоні, де поширена практика земельної оренди, і ви-

значення земельні ренти на пересічну ділянку не викликає труднощів.

Розрізняють методи визначення диференціальної, абсолютної та монопольної

ренти.

Диференціальна рента відображає особливості конкретної земельної ділянки

[153], які мають вплив на її вартість і вміщує додатковий доход від:

— наявності потрібних елементів внутрівиробничої інфраструктури загального

призначення (енергомережі, зв’язок, водовід та каналізація, очисні споруди,

теплотраси);

— зручного розташування ділянок за рахунок економії транспортних витрат на

збут та постачання;

— якості ґрунтів, як продуктивного шару, або як несучої основи для виробничих

споруд;

— наявності потрібних елементів зовнішньої інфраструктури (потужних висо-

ковольтних ліній та понижуючих трансформаторів, магістральних водоводів

та каналізаційних стоків, шляхів залізничного, водного або автомобільного

сполучення, житлових масивів, міського транспорту тощо);

— результатів підготовчих робіт з вирівнювання, дренажу, підсипки та інших по-

ліпшень, які відповідають потребам подальшого використання ділянки за об-

раним орендарем видом діяльності.

До найпоширеніших методів цієї групи слід віднести «метод капіталізації зе-

мельної ренти». Іноді до методів капіталізації чистого операційного доходу відносять

«метод залишку для землі», хоча, за іншими класифікаціями [105], це інтегральний

метод, який у тій чи іншій мірі відображує особливості усіх трьох підходів до оцінки

майна.

Метод капіталізації земельної ренти більш зручний при оцінці земельної ділянки

у випадку оренди останньої окремо від будинків і споруджень, коли орендар відпо-

відає за сплату податку на нерухомість (якщо він законодавчо встановлений) й інші

видатки. Якщо умови договору оренди досить точно відображають ситуацію на рин-

ку оренди, то можливо застосувати пряму капіталізацію суми чистої орендної плати

в земельну власність.

Абсолютна рента розраховується за видом діяльності незалежно від якісних ха-

рактеристик земельної ділянки. Такий підхід виправдано у випадках, коли ці харак-

теристики не мають великого впливу на виробництво, наприклад, якщо вантажопо-

токи невеликі, виробничі процеси не трудомісткі, не потребують великої кількості

енергоносіїв і не мають шкідливих відходів.

Монопольна рента утворюється за умовою монопольного становища власника

землі, що виникає при відсутності вільної пропозиції ділянок та великому попиті,

які забезпечують орендарю монопольне становище для виконання певного виду ді-

яльності. Як приклад можна навести площі для розміщення торгових точок у містах

великого скупчення людей.

Розрахунок вартості земельної ділянки за методом визначення монопольної рен-

ти може проводитись за формулою [174]:

сн

зем ф м зем

VР

ВККS

⋅

=⋅⋅⋅

, (4.7)

163

Розділ 4. Оцінка вартості нерухомості

де В

зем

— вартість земельної ділянки, грн;

— витрати на освоєння та благоустрій території, грн/км

;

— нормативна рентабельність;

— нормативний коефіцієнт капіталізації;

— коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки;

— коефіцієнт врахування місця розташування земельної ділянки;

зем

— площа земельної ділянки, км

Зазначимо, що наведені нормативні показники (нормативна рентабельність, нор-

мативний коефіцієнт капіталізації) у дійсності не є нормативами, мають лише довід-

кове значення в системі оціночної діяльності і встановлюються на основі її саморегу-

лювання експертними методами.

Як варіант, можливо використання модифікації методу прямої капіталізації —

методу середньозваженого коефіцієнта капіталізації, який ґрунтується на «пайово-

му» підході до окремої оцінки землі та її забудови за наступними етапами [105, 134]:

1. Встановлення співвідношення вартості земельної ділянки та будівель і споруд

єдиного майнового комплексу. До розрахунку вказаного співвідношення можна при-

йняти, наприклад, кадастрову вартість землі та вартість забудови за витратним під-

ходом.

2. Визначення на цій основі середньозваженого коефіцієнта капіталізації всього

чистого операційного доходу з майнового комплексу:

сбуд з

кап кап буд кап з

kkдkд=⋅+⋅

, (4.8)

де

кап

— середньозважений коефіцієнт капіталізації;

буд з

кап кап

— коефіцієнти капіталізації будівель та землі відповідно;

буд з

дд

— питома вага вартості будівель та споруд і земельної ділянки у загальній

вартості майнового комплексу.

3. Розрахунок вартості майнового комплексу методом капіталізації чистого опе-

раційного доходу:

мк

кап

, (4.9)

де В

мк

– вартість майнового комплексу;

— чистий операційний доход.

4. Розрахунок окремої вартості земельної ділянки через її питому вагу у вартості

майнового комплексу:

змкз

ВВд=⋅

. (4.10)

З наведених розрахунків витікає, що даний метод за алгоритмом є досить умов-

ним, до нього не завжди можна виявити необхідну інформацію щодо встановлення

використаних показників з потрібною достовірністю.

У тих випадках, коли бракує прямої інформації за кожним потрібним показником,

може використовуватись математичний апарат, який надає можливість зробити при-

близну оцінку, навіть за браком деяких даних, — факторний аналіз і поділення на клас-

тери. За таким підходом звичайно використовується метод головних компонентів з по-

будовою дерева цілей, що вимагає спеціалізованого програмного забезпечення [131].

164

Бачевський Б. Є., Заблодська І. В., Решетняк О. О. «Потенціал і розвиток підприємства»

Метод головних компонентів дозволяє кількісно оцінити параметри використо-

вуваної моделі, визначити перелік нових змінних, знайти формули зв’язку факторів

з вимірюваними показниками, оцінити їх значення для кожного досліджуваного

об’єкта.

В основу процедури розподілення на кластери покладено принцип, згідно якому

одною із властивостей визначених факторів (головних компонентів) є те, що опис

об’єктів у просторі декількома найбільш інформативними факторами. Це дає най-

менше перекручування взаємного впливу місця розташування цих об’єктів у порів-

нянні з описом будь-якою системою менш інформативних факторів.

2. Зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок.

Зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок відноситься до методів

оцінювання порівняльного підходу, використання якого можливе лише за наявніс-

тю інформації достатньої кількості щодо продажів аналогічних ділянок. Якщо база

для аналізу достатня, об’єкт оцінки — типовий (наприклад оцінка вартості ділянки

під автостоянку), застосування даного методу виявиться найпростішим і при тому

достатньо обґрунтованим. У загальному випадку оцінка виконується у наступному

порядку:

На відповідному ринку нерухомості виявляється та аналізується масив даних

щодо фактичного продажу земельних ділянок, аналогічних оцінюваному по сукуп-

ності важливих показників, у першу чергу, це вид діяльності та рівень цільового ви-

користання.

Інформація формується та обробляється у напрямку виявлення найбільш повно-

го аналогу, відносно якого упорядковують необхідну порівняльну ринкову інформа-

цію (ціна продажу, величина орендної плати й ін.). Потім ця інформація про фактичні

угоди перевіряється на наявність прихованих мотивів та умов продажу, оцінюється

можливість її використання в процесі оцінки.

Складається перелік важливих для покупця відхилень характеристик об’єкта

оцінки від обраного аналога та визначаються коефіцієнти врахування їх впливу на

вартість ділянки (розмір, місце розташування, якщо це важливо для покупця — тип

ґрунтів, рельєф й т.д.). Іноді порівняння виконується за кількома аналогами, отрима-

ні після корегування результати по кожному об’єкту порівняння узгоджуються між

собою, і виводиться підсумкова величина ринкової ціни.

Основним принципом методу зіставлення цін продажу подібних земельних діля-

нок є принцип заміщення, відповідно до якого, за умов наявності на ринку пропозиції

кількох аналогічних об’єктів продажу, покупець не погодиться на ціну, більшу, ніж

вартість аналога. В Україні, згідно Методики за методом зіставлення [22], вартість

земельної ділянки визначається «на рівні цін, які склалися на ринку. При цьому вар-

тість земельної ділянки встановлюється шляхом внесення поправок до цін продажу

подібних земельних ділянок, що ураховують відмінності в умовах угод та характе-

ристиках, які впливають на вартість».

Зіставлення і порівняння з аналогами звичайно виконується за типовими для

оцінюваної земельної ділянки одиницями порівняння з урахуванням індивідуальних

елементів порівняння [174].

Одиниця порівняння відображує середню вартість одиниці виміру, характерної

для типової ділянки землі. Середня вартість одиниці порівняння визначається для

кожної однорідної (типової) групи ділянок на підставі фактичних даних з продажу.

165

Розділ 4. Оцінка вартості нерухомості

Найбільш поширеними показниками одиниці порівняння є ціни за 1 м

, 0,01 га, 1 га

ділянки, за 1 м її фронтальної межі, за одиницю щільності забудови, за 1 м

чи 1 м

розташованих на ділянці приміщень, за місце та ін.

Елементи порівняння відображують сукупність властивостей ділянки та її поліп-

шень, її зовнішнього оточення, кон’юнктури ринку та конкретних умов продажу, які

справляють істотний вплив на вартість об’єкта. Звісно, що не всі елементи порівнян-

ня однаково впливають на вартість конкретної ділянки, але це потребує перевірки за

кожним пунктом.

Найчастіше до елементів, що впливають на вартість земельної ділянки за наведе-

ним методом та потребують розрахунку коригуючих поправок при відхиленні, від-

носять [105, 174]:

— правовий режим земель (права володіння, користування, розпорядження, на-

явність правових обмежень та сервітутів) та форма власності;

— офіційне цільове призначення та фактичне використання попереднім власни-

ком;

— місцезнаходження (відмінності у розташуванні земельних ділянок за када-

стровою оцінкою);

— експлуатаційні характеристики (розмір і конфігурація ділянки, рельєф, ухил

поверхні, категорія ґрунтів, режим ґрунтових вод та паводків, прояви небез-

печних геологічних процесів, рівень інженерної підготовки площі);

— наявність та стан поліпшень для об’єкта оцінки та подібних земельних ділянок;

— функціональне використання прилеглої території та рівень інженерно-транс-

портної інфраструктури, стан довкілля;

— умови продажу за конкретною угодою (вільний продаж, наявність прихова-

них умов та неявних мотивів, продаж за фактором обмеженості у часі, продаж

задіяної ділянки, ліквідаційний продаж; продаж за конфіскацією, продаж ді-

лянки, зупинка діяльності на якій приносить збитки та інше);

— рівень інфляції за час, що минув з моменту продажу ділянки-аналога;

— кон’юнктура ринку на момент продажу аналога та об’єкта оцінки.

Поправки до цін продажу подібних земельних ділянок, що ураховують їх відмін-

ності в умовах угод та характеристиках, визначаються на основі попарного порівнян-

ня або статистичного аналізу ринкових даних. Відмінності, які визначають вартість

ділянки у порівнянні з аналогом, враховуються через надбавку чи знижку до ціни

або внесенням додаткових умов до угоди. Для цілей оцінки застосовуються таблиці

коригувань, що повинні враховувати відхилення в ціні за елементами порівнянь, але

на жаль вони не мають належного обґрунтування кількісних значень коригувальних

коефіцієнтів, тим більш, що деякі елементи порівняння з точки зору конкретного по-

купця можуть не мати жодного значення, а інші навпаки.

Коригування може проводитися в натуральних, вартісних або відносних одини-

цях за кожним елементом чи за всією їхньою сукупністю шляхом додавання, або на

основі застосування кумулятивного методу через множення значень коефіцієнтів.

Згідно Методиці [22] скоригована ціна продажу подібної земельної ділянки ви-

значається за формулою:

за а аj

ЦЦ Ц

=+Δ

∑

, (4.11)

166

Бачевський Б. Є., Заблодська І. В., Решетняк О. О. «Потенціал і розвиток підприємства»

де Ц

за

— скоригована ціна продажу j-ї подібної земельної ділянки;

— фактична ціна продажу j-ї подібної земельної ділянки;

m — кількість факторів порівняння;

аj

— різниця (поправка) з урахуванням знака (+, –) в ціні продажу j-ї подібної

земельної ділянки стосовно ділянки, що оцінюється, за j-м фактором порівняння.

Вартість земельної ділянки визначається як медіанне або модальне значення

отриманих результатів. Звичайно, за основу визначення вартості земельних ділянок

шляхом зіставлення беруться ціни продажу тих ділянок, які за факторами, що впли-

вають на їх вартість, найбільш збігаються з оцінюваною.

В практиці оціночної діяльності землі під забудовою іноді використовують метод

співвідношення (перенесення), який полягає у поділі загальної ціни продажу ана-

логічного земельно-майнового комплексу на дві складові — ціну будівель і споруд

та ціну земельної ділянки. При цьому, обраним методом, який найбільш відповідає

характеру забудови, окремо оцінюється вартість будівель та споруд, яка вираховуєть-

ся із загальної ціни майнового комплексу, визначеного, наприклад, порівнянням. Ця

різниця являє собою вартість земельної ділянки.

Вважається, що досвід зарубіжних оцінювачів, який дає змогу встановити спів-

відношення між вартістю окремих частин нерухомого комплексу може бути викорис-

таний в умовах України: «Так, за даними Національної асоціації житлових будівель-

ників США, частка витрат на придбання землі під будівництво становить 35%, а для

незабудованих ділянок — 15%. Англійські фахівці за оцінки комерційної нерухомості

величину вартості землі рекомендують брати для країн з розвиненою ринковою еко-

номікою 15–30% від загальної вартості нерухомості» [174]. На наш погляд, зробити

такий перехід вкрай важко, оскільки є велика різниця не тільки у методах, якості,

вартості, технології будівництва, але і у рівні оподаткування нерухомості (на цей час

в Україні такий закон ще не прийнятий), не кажучи вже про кризисний стан Україн-

ської економіки та не прогнозований характер розвитку подій на ринку нерухомості.

Достатньо співставити вартість житла у Києві та столицях розвинутих держав, де рі-

вень життя незрівнянно вищій, щоб встановити: проведення аналогій носить занад-

то нестабільний характер і потребує занадто багато коректив, щоб використовувати

цей досвід в практичній оціночній діяльності України. Що ж стосується виробничих

комплексів, то навряд чи за кордоном можна знайти якісь аналоги для такого, напри-

клад, підприємства, як от холдингова компанія «Луганськтепловоз», де і на цей час

можна знайти обладнання, створене до 18-го року ХХ сторіччя.

За наявності великої кількості продажів подібних земельних ділянок на ринку

для визначення вартості шляхом зіставлення цін продажів можуть бути застосовані

методи математичної статистики.

Достоїнство методу — висока достовірність результату розрахунку, обумовлена

використанням ринкових даних, максимально наближених до умов конкретної угоди

продажу. Недоліки пов’язані з тим, що немає впевненості у достатньої обґрунтованості

попередніх угод-аналогів, та не завжди є порівняльні дані за необхідний базовий період,

що характерно для умов сучасної України. До даного класу методів відносять також

метод розподілу (іноді його називають методом перенесення або співвіднесення). Да-

ний метод заснований на визначенні співвідношення між вартістю земельної ділянки й

зведених на ньому споруджень, оскільки існує стійкий зв’язок між вартістю землі й вар-

тістю споруджень для певного типу нерухомості в певному регіоні або природній зоні.

167

Розділ 4. Оцінка вартості нерухомості

Якщо в районі розташування оцінюваного об’єкта не набралося достатньої кіль-

кості порівнянних продажів, то варто пошукати схожі об’єкти в суміжних кварталах,

районах, регіонах з аналогічними ринковими умовами й зібрати дані по продажах у

цих регіонах. Далі слід визначити типові співвідношення між вартістю землі й вар-

тістю поліпшень об’єкта нерухомості й використати це співвідношення при аналізі

продажів ділянок, які будуть служити об’єктом порівняння в оцінюваному регіоні.

Відсутність потрібної бази даних на вітчизняному ринку нерухомості обумовлює

використання даного методу у спрощеному варіанті, за яким аналог підбирається в

суміжних регіонах (оцінних зонах) і з відповідними корективами застосовується до

об’єкта оцінки.

Кількість оцінних зон, на які повинна бути розділена територія, залежить не тіль-

ки від її розміру, але також і від того, наскільки значні розходження в ринковій вар-

тості нерухомості, розташованої в її границях.

Разом з тим, закордонна практика виконання такої оцінки показала, що в бага-

тьох випадках кількість продажів в оцінних зонах обмежено, що не дозволяє застосо-

вувати статистичні методи. У таких випадках рекомендується виконання експертної

оцінки, отримання додаткової інформації від розрахунків витратними методами або

даних кадастрової оцінки земель.

Витратний підхід у чистому вигляді рідко застосовують безпосередньо для оцін-

ки землі. Але закладений у ньому принцип залишку для землі використовують, на-

приклад, в методі виділення (абстрагування або витягу). Цей метод заснований на

витратній моделі, за якою із ціни продажу освоєної земельної ділянки віднімається

вартість поліпшень, що визначається як вартість заміщення (відбудовна вартість).

Розрахована в такий спосіб вартість землі використовується як додаткова інформа-

ція в методі порівняння продажів.

Розрахунок кадастрової вартості земельної ділянки (Р) у загальному виді звичай-

но виконується за наступною формулою [131]:

()

іі

зем діл інфр зем д і

РS Р Р k=×+ ×

, (4.12)

де S

зем.діл.

— площа земельної ділянки (м

);

інфр.і

— лінійна функція від факторів для i-го кластера, що враховує особливості

інфраструктури поселення (інфраструктурна складова), грн/м

;

зем.д.і

— лінійна функція параметрів угоди для i-го кластера, що враховує особли-

вості конкретної земельної ділянки (локальна складова), грн/м

;

— коефіцієнт переходу від питомого показнику кадастрової вартості землі

(ППКВЗ) під типовим об’єктом по виду функціонального використання, для якого

існує інформація про угоди із земельними ділянками й іншими об’єктами нерухомос-

ті до ППКВЗ по виду функціонального використання, по якому статистика ринкових

угод відсутня. ППКВЗ розраховується з урахуванням вартості нового будівництва

типового об’єкта й коефіцієнта зношування типового об’єкта методом «витягу»;

i — номер кластера.

За результатами розбивки на кластери вартість землі, отримана в центрі кластера

(звичайно це найбільш розвинуте поселення), поширюється на ті поселення дано-

го кластеру, по яких відсутня статистика ринкових угод. Використовуючи інфор-

мацію кадастру, в оцінній моделі можна розрахувати вартість практично всіх видів

168

Бачевський Б. Є., Заблодська І. В., Решетняк О. О. «Потенціал і розвиток підприємства»

нерухомого майна. Такий розрахунок здійснюється, як правило, з використанням об-

числювальної техніки.

3. Урахування витрат на земельні поліпшення.

Розглянуті вище методи порівняння досить ефективні для оцінки невеликих по

площі земельних ділянок, розташованих у складі територій населеного пункту. Якщо

ж оцінці підлягають виробничі (промислові) ділянки, розташовані у виробничих,

промислових, комунально-складських зонах, зонах зовнішнього транспорту або під

винесеними за межі поселень нафтопереробними або хімічними комплексами, то їх

оцінювання методами порівняння практично неможливо. На даний момент в Україні

немає достатньої для аналізу кількості проданих або переданих в оренду земельних

ділянок для використання за вказаним призначенням, щоб виконати оцінку методом

порівняння продажів. В умовах багаторічного кризового стану важко адекватно оці-

нити потоки доходів, та забезпечити виконання принципу найкращого використан-

ня, які дозволили б скористатися одним з доходних методів. Тому витратні методи

все таки займають своє власне місце в арсеналі вітчизняного оцінювача.

Вартість земельної ділянки під об’єктом промисловості, розташованим у вироб-

ничій зоні поселення, можна визначити як суму вартості незасвоєної ділянки в даній

зоні й витрат по її освоєнню. При цьому вартість незасвоєної земельної ділянки при-

ймається рівною вартості навколишніх земельних ділянок за ознакою переважного

виду використання (метод перенесення). Наприклад, вартість незасвоєної земельної

ділянки об’єкта промисловості, розташованого поза межами поселення, може бути

прирівняна до затвердженої в цьому поселенні кадастрової вартості лісових або сіль-

ськогосподарських земель. У складі витрат по освоєнню ділянки варто врахувати ви-

трати на створення всієї інженерної й транспортної інфраструктури: підключення до

мереж електропостачання, теплопостачання, водопостачання й каналізації, газопос-

тачання, устрій системи утилізації відходів, будівництво під’їзних залізничних колій

і автомагістралей. У вартість кожної інженерної системи, що входить в інфраструк-

туру виробничої зони (промислового вузла, промислової площадки, промислового

підприємства), увійде як вартість головних споруджень, так і вартість інженерних

мереж, що забезпечують виробничу діяльність промислових підприємств.

Якщо головні спорудження й магістральні мережі обслуговують тільки промис-

лову площадку, на якій перебуває оцінювана ділянка, то вся їхня відбудовна вартість

безпосередньо переноситься на вартість освоєння території тільки цієї промислової

площадки. Якщо головні спорудження й магістральні мережі обслуговують кілька

промислових площадок (підприємств), то вартість освоєння розподіляється між про-

мисловими площадками (підприємствами) пропорційно обсягам послуг, спожива-

них кожною з них.

Згідно Методики, підхід, що базується на врахуванні витрат, використовується для

оцінки поліпшених земельних ділянок або тих, поліпшення яких лише передбачається.

При цьому вартість земельної ділянки визначається як різниця між очікуваним доходом

від продажу поліпшеної ділянки (чи капіталізованим чистим операційним або рентним

доходом від її використання) та витратами на земельні поліпшення за формулою:

возем

ВДV=−

, (4.13)

де В

— вартість земельної ділянки, визначена шляхом урахування витрат на земель-

ні поліпшення;

169

Розділ 4. Оцінка вартості нерухомості

— очікуваний дохід від продажу поліпшеної земельної ділянки чи капіталізо-

ваний чистий операційний або рентний дохід від її використання (у гривнях);

зем

— витрати на земельні поліпшення.

Для визначення поточної вартості майбутніх доходів та витрат, які нерівномірно

розподіляються у часі, застосовується дисконтування відповідних грошових потоків.

Як бачимо, це витратний підхід лише відносно витрат на поліпшення, а сама вар-

тість визначається за очікуваним доходом.

Для поліпшеної земельної ділянки вартість землі може бути визначена шля-

хом встановлення характерного співвідношення між ринковою вартістю землі та

земельних поліпшень у районі розташування об’єкта оцінки. То це вже елемент по-

рівняльного підходу. Для оцінки малоосвоєних територій, які підлягають розбиттю

на ділянки під забудову з їх наступним продажем, використовується метод витрат

на освоєння. Метод ґрунтується на принципі додаткової продуктивності, а алгоритм

оцінки засновано на методі дисконтування грошових потоків і відповідає порядку

розрахунку чистої приведеної вартості. До потоку витрат відносять витрати на пла-

нування, проектування та розмежування ділянок, попереднє впорядкування масиву,

витрати на продаж ділянок та прибуток первинного власника. До потоку доходів від-

носять виторг від продажу ділянок, звільнений від витрат на продаж (в результаті

чого отримується чистий операційний доход) та витрат на освоєння. Ставка дискон-

ту формується відповідно до розглянутих вище принципів та методів, а період дис-

контування визначається, виходячи з тривалості періоду, протягом якого передбача-

ється продати земельні ділянки. Прогнозоване освоєння має відображати найліпший

та найефективніший варіант використання землі [22].

Підкреслимо, що за Методикою не вказано, чи дозволено застосовувати якусь

іншу комбінацію з наведених трьох підходів. Розглянуті методи оцінки земельних

ділянок мають модифікації, які Методика не забороняє використовувати. У якості

інтегрованого методичного підходу до оцінки ділянки, можна вказати метод залишку

для землі, який ґрунтується на капіталізації чистого операційного доходу від вико-

ристання земельної ділянки.

Метод залишку для землі на практиці використовується для оцінювання вартості

цілісних об’єктів нерухомості (земельної ділянки із забудовою) у тих випадках, коли

відома вартість будівель та споруд й вимоги до їх прибутковості та прибутковості зем-

лі. Найчастіше даний метод використовується при проектуванні або для оцінки по-

рівняно нової забудови, коли з найбільшою точністю можна визначити вплив факто-

рів, що мають значення для оцінки з урахуванням виду використання об’єктів [104]:

— локальні фактори, пов’язані з ціною будівництва залежно від фізико-геогра-

фічних і інженерно-геологічних характеристик території, таких як кліматичні

умови, ухили рельєфу, несуча здатність та категорія ґрунтів при їх розробці, рі-

вень ґрунтових вод, карстові явища, наявність прироблених територій, ін.;

— екологічні фактори, пов’язані зі збитками власника залежно від санкцій

діючого законодавства за забруднення навколишнього середовища, шуму,

магнітних випромінювань, ін. Ці збитки враховуються безпосередньо у вартіс-

ній формі й зіставляються з вартістю природоохоронних заходів;

— фактори витрат на відчуження з-під існуючого використання, такі як оцінка

витрат на переміщення об’єктів низької ефективності використання, що не по-

требують додаткових поліпшень, на більш дешеві землі;

170

Бачевський Б. Є., Заблодська І. В., Решетняк О. О. «Потенціал і розвиток підприємства»

— комунікаційні фактори, що обумовлюють рівень втрат часу та ресурсів на пе-

ревезення сировини та готової продукції, а також витрат на централізовану

доставку робітників з віддалених житлових масивів. Це вимагає моделювання

транспортних потоків та вирішення транспортного завдання мінімізації тран-

спортних витрат;

— інфраструктурні фактори, які потребують проблемно-орієнтованого обліку

усіх корисних та шкідливих для об’єкта оцінки проявів впливу інфраструкту-

ри на прибутковість використання й тим самим на поточну вартість ділянки;

— фактори престижності районів міста з огляду на представницьке функціону-

вання системи керування об’єктом.

Для застосування методу залишку мають бути відомі [105]:

— вартість будівель і споруд, яка може бути встановлена витратним, порівняль-

ним, або результатним методом;

— чистий операційний доход, отриманий від використання землі, будівель і спо-

руд як цілісного комплексу за умовами найкращого використання;

— коефіцієнти капіталізації для землі, будівель і споруд за будь-яким методом,

відповідно до методів, якими встановлювалася їх вартість.

Розрахунки цим методом виконуються в декілька етапів:

1. Визначається чистий операційний доход, що згідно принципу найкращого ви-

користання повинен отримуватись від експлуатації будівель і споруд, як добуток їх-

ньої вартості та коефіцієнта капіталізації для будівель і споруд:

буд буд

обудкап

ДВk=⋅

, (4.14)

де В

буд

— поточна вартість будівель і споруд;

буд

— чистий операційний доход, що приходиться на будівлі і споруди, як части-

на загального чистого операційного доходу від майнового комплексу;

буд

кап

— коефіцієнт капіталізації для будівель і споруд.

Коефіцієнт капіталізації для будівель і споруд може бути отриманий як внесок на

амортизацію грошової одиниці:

буд

кап пов кап зем

kkk=+

, (4.15)

де

пов

— коефіцієнт повернення (відшкодування) капіталу;

.кап зем

— коефіцієнт кап італізації для землі.

Капіталізація в цьому випадку здійснюється тільки за ставкою доходу на інвести-

ції без урахування відшкодування капіталу, тому що умовно вважається, що земля не

зношується, хоча існують випадки, у яких це не відповідає дійсності.

2. Визначається залишок чистого операційного доходу, що приходиться на зе-

мельну ділянку:

збуд

ооо

ДДД=−

, (4.16)

де

— чистий операційний доход, що приходиться на земельну ділянку;

— загальний чистий операційний доход.

3. Розраховується залишкова вартість землі шляхом капіталізації залишкового

чистого операційного доходу від використання землі: