Бачевський Б. Є., Заблодська І.В., Решетняк О.О. Потенціал і розвиток підприємства

Подождите немного. Документ загружается.

151

Розділ 4. Оцінка вартості нерухомості

Закон встановлює: порядок бонітування ґрунтів — порівняльної оцінки якос-

ті ґрунтів за їх основними природними властивостями, що мають сталий характер;

принцип визначення вартості земельної ділянки — як еквіваленту її цінності для по-

купця [123, с. 17]. Для нормативної грошової оцінки земельної ділянки Закон перед-

бачає підготовку відповідної технічної документації, економічну оцінку земель За-

кон визначає, як оцінку землі в якості природного ресурсу і як просторового базису

в суспільному виробництві за показниками, що характеризують продуктивність зе-

мель, ефективність їх використання та дохідність з одиниці площі.

За Законом експертна грошова оцінка земельних ділянок є результатом визна-

чення оцінювачем (експертом з питань оцінки земельної ділянки) вартості земельної

ділянки та пов’язаних з нею прав із застосуванням сукупності підходів, методів та

оціночних процедур, що забезпечують збір та аналіз даних, проведення розрахунків і

оформлення результатів у вигляді звіту.

Закон встановлює, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок — капі-

талізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і за-

твердженими нормативами, при чому, капіталізація — це визначення вартості об’єкта

оцінки на підставі чистого операційного або рентного доходу від його викори стання.

Рентний дохід (земельна рента) — дохід, який можна отримати із землі як фактора

виробництва залежно від якості та місця розташування земел ьно ї ділянки.

За цим Законом чистий операційний доход визначається як різниця між про-

гнозованою сумою надходжень від використання земельної ділянки та операцій-

ними витратами, пов’язаними з одержанням валового доходу. Слід зазначити, що

в цьому пункті Закон не відповідає визначенням, наданим у Законі «Про оподат-

кування прибутку підприємств», оскільки в останньому немає визначень «чистий

операційний доход» та «операційні витрати», але є чистий прибуток та валові ви-

трати.

Професійна підготовка оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ді-

лянок складається з навчання за програмами базової підготовки та підвищення ква-

ліфікації. Загальні вимоги до змісту навчальних програм підлягають обов’язковому

погодженню Наглядовою радою з питань експертної грошової оцінки земельних ді-

лянок, до якої входять представники центрального органу виконавчої влади з питань

земельних ресурсів, Фонду державного майна України та саморегульованих органі-

зацій оцінювачів.

Нормативно-методичне регулювання оцінки земель здійснюється у відповідних

нормативно-правових актах [31, 32, 33], що встановлюють порядок проведення оцін-

ки земель, організації і виконання таких робіт, склад і зміст технічної документації

та звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок, вимоги до них, порядок їх

виконання.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок [30] проводиться на основі таких

методичних підходів:

— капіталізація чистого операційного або рентного доходу від використання зе-

мельних ділянок;

— зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок ;

— врахування витрат на земельні поліпшення.

Залежно від методичних особливостей оцінки вартості земельні ділянки підпри-

ємств розподіляються на дві групи:

152

Бачевський Б. Є., Заблодська І. В., Решетняк О. О. «Потенціал і розвиток підприємства»

— ділянки промислової зони, забудовані в основному виробничими будівлями і

спорудами;

— ділянки, зайняті об’єктами соціального призначення (житлові будинки, куль-

турні заклади, лікарні, готелі, будинки відпочинку тощо).

Вартість об’єктів соціального призначення і відповідно ділянок, на яких вони

розміщенні, звичайно визначається виходячи із витратного підходу. Оцінка вартості

ділянок під забудовою промисловими об’єктами частіше враховує міру їх ефектив-

ності у експлуатації, і тому будується за результатним підходом.

Площа земельної ділянки під цілісним господарчим комплексом включає ділян-

ки, зайняті адміністративними та виробничими будовами, виробничими і допоміж-

ними спорудами; ділянки з покриттям для розміщення контейнерів та великогаба-

ритної продукції, санітарно-захисні зони, технічні зони відчуження, які належать

підприємству.

В Україні розвиток ринків нерухомості пішов шляхом поступового (поетапного)

впровадження ринкових методів у продаж землі, що належить державі. У зв’язку з

цим, ринкові інструменти ще не знайшли належного рівня використання в Україні, і

це становище не зміниться до введення в дію усіх положень документів, що регулюють

процеси вільного продажу землі. З огляду на певну обмеженість умов використання

сучасних експертних оцінок вартості земельних ділянок та цілісних майнових комп-

лексів існують труднощі щодо використання також і нових методів, побудованих на

визначенні потенціалу підприємства. Тим не менш, у наступних розділах даної роботи

розглянуті усі існуючі методи ринкової оцінки нерухомості (землі та цілісних майно-

вих комплексів або їх складових), та досліджена можливість виконання експертної

оцінки земель та незалежної оцінки іншого нерухомого майна з використанням по-

казників, що відображують вплив потенціалу підприємств на його ринкову вартість.

Національний стандарт № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» від

10 вересня 2003 року № 1440 встановлює принципи та термінологію оцінки. Вказані

принципи дійсні як відносно оцінки землі, так і будь-якого іншого майна. Слід дода-

ти, що за оцінкою земельної ділянки, як окремого об’єкту [4], усе, що побудовано та

розміщено на цій ділянці, буде розглядатися як її поліпшення, і це відрізняє оцінку

землі, як основного об’єкту продажу, від оцінки підприємства, будівель, споруд або

іншого майна [5, 19], яке звісно теж розташовано на земельній ділянці, але земля у

цьому разі не виступає самостійним об’єктом.

Національний стандарт № 2 «Оцінка нерухомого майна» від 28 жовтня 2004 року

№ 1442 регламентує, головним чином, оцінку об’єктів нерухомості, розташованих на

земельній ділянці, яка не є самостійним об’єктом. Такі об’єкти нерухомості оціню-

ються з урахуванням рівня зносу.

Знос (знецінення) — втрата вартості майна порівняно з вартістю нового май-

на. Знос за ознаками його виникнення поділяють на фізичний, функціональний та

економічний (зовнішній). Фізичний та функціональний знос може бути таким, що

технічно усувається, і таким, що не усувається, або усунення його є економічно недо-

цільним; фізичний знос — знос, зумовлений частковою або повною втратою первіс-

них технічних та технологічних якостей об’єкта оцінки; функціональний знос — знос,

зумовлений частковою або повною втратою первісних функціональних (споживчих)

характеристик об’єкта оцінки; економічний (зовнішній) знос — знос, зумовлений

впливом соціально-економічних, екологічних та інших факторів на об’єкт оцінки.

153

Розділ 4. Оцінка вартості нерухомості

Слід нагадати, що на наш погляд така класифікація та визначення зносу недосконалі,

і потребують перегляду.

Земля під забудовою та усяка інша, яка не є землею сільськогосподарського при-

значення, є лише основою, на якій зведено ті чи інші об’єкти нерухомості, вона не

зношується і тому не амортизується. Її вартість враховується лише у тому разі, коли

вона є самостійним об’єктом оцінки. При цьому, згідно Міжнародним стандартам

оцінки знос землі враховується лише відносно здобичі корисних копалин та похо-

вання сміття. Щодо ринкової втрати вартості земельної ділянки, то це не є зносом,

оскільки визначається коливаннями попиту та пропозиції, а визначається як посла-

блення активу (ринкова втрата вартості об’єкту). Втрати від послаблення — це сума,

на яку облікова вартість активу перевищує його ринкову вартість.

Стандарт враховує можливість альтернативного використання об’єкту оцінки, як

можливі варіанти використання нерухомого майна, які відрізняються від існуючого

використання та розглядаються під час аналізу найбільш ефективного його викорис-

тання.

Національний стандарт № 3 «Оцінка цілісних майнових комплексів» від 29 листо-

пада 2006 р. № 1655 розглядає землю лише як складову частину цілісного майнового

комплексу, і тому для вказаного комплексу рекомендує три підходи до оцінки, які

не суперечать підходам до оцінки окремо землі. Це доходний, витратний та порів-

няльний підходи, які з деякими варіаціями можуть бути застосовані і до землі, як до

о кремого об’єкту.

Підсумовуючи наведений аналіз, можна стверджувати, що існуюча законодавча

база потребує подальшого узгодження як за термінологією, так і за методичними під-

ходами до оцінки.

154

Бачевський Б. Є., Заблодська І. В., Решетняк О. О. «Потенціал і розвиток підприємства»

4.2. Методи оцінки вартості земельної ділянки

Основні питання:

Принципи експертної оцінки землі;

Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок;

Реверсія;

Методичні підходи та методи оцінки землі;

Урахування витрат на земельні поліпшення.

Україна практично не має власного історичного досвіду з оцінки вартості землі.

Якщо за централізованою економікою інші основні фонди оцінювались хоча б за ви-

тратами суспільно необхідної праці, то земля мала єдиного власника — державу, і

надавалася у використання безкоштовно. Тому закордонний досвід з цього питання

набуває великого значення. Ознайомлення з методичними проблемами оціночної ді-

яльності можна розпочати з огляду, зробленого у роботі П. Мерлена «Місто. Кількіс-

ні методи вивчення». На методологічному рівні сучасні проблеми ринкової оцінки

міських земель, і у тому числі — земель під промислову забудову, розглядаються у

дослідженнях У. Алонсо, М. Маарека, А. Маршалла, Р. Мейера, Н. Ордуэй, Р. Рат-

клиффа, Р. Тарвея, М. Хальбвахса, Р. Харда, Р. Хейга, Л. Уинго, П. Уэнда та ін..

На жаль, перекладено з оригіналу небагато робіт. Це роботи Дж. Эккерта, Генрі

С. Харрисона [177] й Дж. Фридмана [176], декілька інших. Українською мовою вида-

ні Міжнародні стандарти оцінки [115], МСО в Інтернеті [117, 191], учбовий посібник

А. Мендрула «Для підготовки до здачі кваліфікаційного екзамену з експертної оцінки

майна…» [110], учбові посібники з потенціалу підприємства Н. Краснокутської [105]

та О. Федоніна [174], В. Горлачука [74], де розглядаються питання оцінки об’єктів.

Дуже багато робіт присвячено цим питанням російськими дослідниками (В. І. Кош-

кін, С. А. Сивец та ін.) [131, 162], але наше земельне законодавство дещо різниться,

хоча проблеми ті самі: розвиток одержали переважно статистичні (в основному ре-

гресивні) методи аналізу ринку продажів нерухомості, у яких вартість землі визна-

чається побічно, як різниця між повною вартістю ділянки землі з будинками й окре-

мо будинків. Ці методи дозволяють виявити лише найбільш прості взаємозв’язки

— типу залежності вартості землі від відстані до міського центра, а реальна ситуація

набагато складніша, навіть якщо розглядати лише транспортні потоки «часів пік»,

оскільки далеко не все населення працює у центрі, а його престижність — скоріше

данина традиціям.

Перш ніж переходити до аналізу методів, регламентованих законодавством, треба

розглянути декілька принципів, яких треба додержуватись, як визнаних у світовій

практиці експертної оцінки:

1. Будь-яке будівництво змінює цінність земельної ділянки, причому не обо-

в’язково у більшу сторону. При новому будівництві, якщо воно здійснюватиметься

відповідно до принципу найкращого використання землі, поліпшення завжди підви-

щують цінність земельної ділянки.

2. Розвиток інфраструктури, що оточує ділянку, з роками підвищує її вартість,

тоді як моральний та фізичний знос можуть звести нанівець вартість її забудови.

Може статися, що ця забудова не покращує, а погіршує ділянку, оскільки для зміни

155

Розділ 4. Оцінка вартості нерухомості

засобу її використання на кращій, доведеться зносити застарілу забудову, що потре-

бує додаткових витрат часу та ресурсів. З іншого боку, занепад інфраструктури може

зробити економічно недоцільними поліпшення ділянки.

3. Нові засоби використання землі набувають ефективності за двома напрямка-

ми: більш інтенсивне використання ділянки, за яким підвищується віддача з 1 м

ви-

робничої площі; більш раціональне розміщення об’єктів як на площі, так і у кількох

рівнях над та під землею.

4. Будівництво на поверхні ділянки пов’язане з тимчасовим (на період забудови)

вилученням її з експлуатації, але не з ринкових відносин, оскільки на будь-якій стадії

поліпшення земля залишається товаром і впливає на ринкову кон’юнктуру, як мож-

ливий об’єкт купівлі-продажу.

5. Поліпшення ділянки промислової зони може викликати погіршення навко-

лишньої території, у зв’язку з чим претензії власників сусідніх ділянок відобразяться

зменшенням ціни не тільки цих ділянок, але й поліпшеної, що потребує окремого вра-

хування, навіть якщо діюче законодавство не забороняє саме такі поліпшення.

Перелік поправок до більшості законів, стандартів, методичних положень з гос-

подарчого законодавства України свідчить, що процес законотворчості ще не скін-

чився, документи готуються іноді поспіхом внаслідок політичної нестабільності й

частих змін у складі КМУ, тому кожне положення потребує уваги та додаткового

аналізу з боку користувачів. Світова практика оцінки об’єктів нерухомості налічує

багато методів та їх різновидів, які відрізняються, у першу чергу, за об’єктом оцінки

або за навколишнім оточенням ділянки, яке впливає на її вартість. Що ж до методич-

них підходів у питаннях оцінки, то загально прийнята концепція виділяє: витратний

[185], порівняльний та результатний підхід.

Затверджена Постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р.

№ 1531 «Про експертну грошову оцінку земельних ділянок» [22] методика (далі Ме-

тодика) передбачає інші назви:

— капіталізація чистого операційного або рентного доходу (пряма і непряма);

— зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;

— урахування витрат на земельні поліпшення.

Тим не менш вони презентують відповідно результатний, порівняльний та ви-

тратний підхід. Іноді пропонується, з урахуванням досвіду експертів, інформаційних

можливостей, цілей оцінки, характеру і функціонального профілю ділянок «виокре-

мити як методологічно самостійні такі базові підходи: 1) метод залишку для землі;

2) метод капіталізації земельної ренти; 3) метод зіставного продажу; 4) метод співвід-

ношення (перенесення); 5) метод витрат на освоєння» [174].

Оскільки нормативна оцінка земель передбачає незмінну Методику для визна-

чення вартості ділянки у ході вузькоспеціальних розрахунків (наприклад — при ви-

значенні податку на землю), то на даний момент використання показників потенці-

алу для оцінювання землі можливо лише за Методикою експертної грошової оцінки

земельних ділянок для продажу, яка передбачає застосування різних методів оцінки,

якщо вони забезпечують потрібну об’єктивність та не вступають у протиріччя з ді-

ючим законодавством.

На цей час експертна грошова оцінка земельної ділянки здійснюється відповід-

но до методів, передбачених чинним законодавством, й у першу чергу розглянутою

вище Методикою, яка регламентує проведення оцінки усіх категорій земель під час

156

Бачевський Б. Є., Заблодська І. В., Решетняк О. О. «Потенціал і розвиток підприємства»

укладання цивільно-правових угод та переоцінки основних фондів для бухгалтер-

ського обліку згідно із законодавством. При цьому земельна ділянка (її частина) роз-

глядається як вільна від поліпшень та придатна для найбільш ефективного викорис-

тання [4, 22, 23].

З точки зору практичної сторони виконання договору купівлі-продажу ділян-

ки розглядати її як вільну від поліпшень можна лише умовно, оскільки якщо поку-

пець придбав ділянку під нову забудову, а на ній вже є якісь споруди, то ці спору-

ди прийдеться демонтувати або покупцю, або продавцю з певними витратами, тому

виникне різниця між ціною купівлі та ціною продажу. Виходячи з цього, договір

купівлі-продажу повинен вміщувати пункт щодо звільнення ділянки від непотрібних

поліпшень. Якщо продавець бажає продавати землю з поліпшенням, то, відповідно,

він продає не ділянку, а майновий комплекс.

Інформаційною базою для експертної грошової оцінки земельних ділянок слугують:

— документи, що підтверджують права, зобов’язання та обмеження стосовно ви-

користання земельної ділянки;

— матеріали про фізичні характеристики земельної ділянки, якість ґрунтів,

характер та стан земельних поліпшень, їх використання згідно із законодав-

ством;

— відомості про місце розташування земельної ділянки, природні, соціально-

економічні, історико-культурні, містобудівні умови її використання, екологіч-

ний стан та стан розвитку ринку нерухомості в районі розташування земель-

ної ділянки;

— інформація про ціни продажу (оренди) подібних об’єктів, рівень їх дохідності,

час експозиції об’єктів цього типу на ринку;

— дані про витрати на земельні поліпшення та операційні витрати, що скла-

лися на ринку, проекти землеустрою, схеми планування територій та плани

земельно-господарського устрою, згідно з якими передбачається зміна існую-

чого засобу використання ділянки, та інші дані, що можуть вплинути на вар-

тість об’єкта оцінки.

У Методиці наведені нижче поняття вживаються в такому значенні:

Земельні поліпшення — зміна якісних характеристик земельної ділянки унаслідок

розташування в її межах будинків, будівель, споруд, об’єктів інженерної інфраструк-

тури меліоративних систем, багаторічних насаджень, лісової та іншої рослинності,

а також унаслідок господарської діяльності або проведення робіт (зміна рельєфу,

поліпшення ґрунтів тощо). Слід додати, що зі зміною власника ділянки, який може

змінити засіб її використання, поліпшення, зроблені попереднім власником, можуть

бути погіршенням властивостей землі для нового власника. Крім того, потрібно вра-

ховувати, що вартість деяких поліпшень може у сотні разів перевищувати вартість

ділянки, яку вони поліпшують;

Ставка капіталізації — коефіцієнт, за яким рентний або чистий операційний до-

хід перераховується в поточну вартість об’єкта оцінки;

Медіанне значення скоригованих цін продажу — середнє значення цін продажу для

ранжованого ряду варіантів (без урахування найбільшого та найменшого значень)

цін продажу об’єктів, обраних для порівняння;

Модальне значення скоригованих цін продажу — найбільш поширене значення цін

продажу об’єктів, обраних для порівняння;

157

Розділ 4. Оцінка вартості нерухомості

Найбільш ефективне використання земельної ділянки — фізично можливе та еко-

номічно доцільне використання земельної ділянки та (або) земельних поліпшень

згідно із законодавством, у результаті якого вартість, що визначається, буде макси-

мальною порівняно з вартістю, яка може бути визначена на підставі аналізу інших

можливих варіантів її використання.

Далі офіційні документи вміщують визначення, які потребують додаткового ана-

лізу:

1. Реверсія — очікувана вартість земельної ділянки в період, що настає за про-

гнозним.

Проаналізуємо визначення, які надаються різними джерелами терміну «ревер-

сія». Реверсія — у загальноприйнятому розумінні — повернення об’єкта попередньо-

му власнику (у тому числі — повернення залогу після погашення кредиту) [153], або

«Реверсія — вартість нерухомості, що залишилася у власника нерухомості після при-

пинення надходжень доходів» [163], але Методика визначає її інакше, пов’язуючи з

дуже невизначним поняттям періоду, «що настає за прогнозним» [22].

За існуючою термінологією є плановий період, на який підприємство встановлює

певні показники, забезпечення яких обов’язкове для виконавців. Прогнозний період

охоплює відтинок часу, на який показники визначаються розрахунком або за екс-

пертною оцінкою і не є обов’язковими. Очікувана вартість землі або іншого об’єкту є

розрахунковою або експертною, і тому не може опинитись за межами «прогнозного

періоду», оскільки ми його лише очікуємо, передбачаємо, прогнозуємо. На наш по-

гляд, потрібно розділити цей прогнозний період за ознакою змін фінансового стану

об’єкту. Більш вдалою спробою знайти компроміс між точним перекладом та тради-

ційною вітчизняною термінологією є наступне визначення: «Реверсія — це залишко-

ва вартість об’єкта при припиненні надходжень потоку доходів. Реверсія може бути

отримана після закінчення строку економічно корисного життя об’єкта або при його

перепродажі на більш ранньому етапі» [104]. Але залишкова вартість — суто бухгал-

терський термін, за яким від первісної вартості (яка буде змінюватись залежно від

невизначених темпів відновлення) треба віднімати вартість зносу як суми нарахова-

ної амортизації, і яка до реального зносу має дуже віддалене відношення. До того ж,

чим більш віддаленим є момент припинення надходжень потоку доходів, тим менш

ступінь достовірності оцінки вартості об’єкту.

За такою якістю визначень у офіціальних методичних матеріалах складно дійти

згоди щодо змісту «реверсії», тому наводячи алгоритм розрахунку реверсії за Мето-

дикою автори використовують терміни «прогнозний, після прогнозний період» [175,

с.160; 105, с. 146], але далі надають інше визначення: «вартість реверсії — прогнозна

вартість оцінюваних будівель і споруд на кінець періоду володіння, або вартість їх пе-

редбачуваного продажу» [175, с. 161; 105, с. 335]. Зверніть увагу на те, що у всіх на-

ведених визначеннях береться інший об’єкт оцінки: вартість нерухомості; очікувана

вартість земельної ділянки; залишкова вартість об’єкта; прогнозна вартість оцінюва-

них будівель і споруд — і все це — реверсія. Річ у тому, що важко сказати — що ж саме

буде продаватися, коли припиниться надходження потоку доходів, які там з’являться

або зникнуть поліпшення.

На наш погляд, не можна механічно переносити закономірності зміни вартості

грошового потоку на матеріальний об’єкт, який змінюється за докорінно іншими

принципами. Якщо розглядати ту ж ділянку, то змінитись може не тільки вона, а, у

158

Бачевський Б. Є., Заблодська І. В., Решетняк О. О. «Потенціал і розвиток підприємства»

першу чергу, її зовнішнє оточення. Це приведе до змін її можливого найкращого ви-

користання. Поліпшення, розташовані на землі, теж змінюються, причому ці зміни

залежать від стратегії розвитку об’єкту та поточних умов фінансування її реалізації.

Таким чином, метод непрямої капіталізації, передбачений Методикою, потребує, на

наш погляд, значного коригування, і його застосування у сучасному вигляді сумнівно.

Якщо об’єкт вже не може функціонувати, то в якості реверсії треба прийняти вар-

тість землі, та ще й за вирахуванням витрат на знос залишків поліпшень. Якщо об’єкт

може приносити доход і далі, то реверсія — вартість об’єкту разом із землею. І лише у

випадку, коли власник землі не бажає її продавати, а продає лише розташовані на ній

будови та споруди, здаючи землю у довгострокову оренду, або власник побудови не

є власником землі, а лише її орендарем, реверсія буде визначатися як прогнозна вар-

тість оцінюваних будівель і споруд. Але ж в даному випадку оцінюється саме земля,

то останнє визначення занадто вузьке. Виходячи зі сказаного, реверсія може визна-

чатися для землі, для майнового комплексу разом із землею або окремо для будівель

і споруд, й оскільки усе це підпадає під визначення «нерухомість», найбільш точно

відображує зміст даної оцінки наведене вище визначення з деякими уточненнями:

Реверсія — прогнозна (розрахункова, експертна) ринкова вартість нерухомості,

яка має залишитись у власника нерухомості після припинення надходжень доходів від

її експлуатації.

2. Рентний дохід — дохід, що його можна отримати з землі, як фактора сільсько-

господарського і лісогосподарського виробництва залежно від її якості та місця роз-

ташування земельної ділянки. Рента — у загальносвітовому розумінні — отримання

доходу від об’єкту без ведення виробництва, наприклад, здача ділянки у оренду [153],

але ж Методика надає визначення, яке потребує тлумачення: «Рентний дохід розра-

ховується як різниця між очікуваним доходом від продукції, одержуваної на земель-

ній ділянці (фактичної або умовної), та виробничими витратами і прибутком вироб-

ника» [22]. За Методикою, в розрахунках вартості ділянки можна використовувати

чистий операційний або рентний дохід, то ці показники повинні хоча б приблизно

співпадати за обсягом, але за таким визначенням це неможливо. Рентний доход влас-

ника за фактом може бути і збитком, то йдеться про середній рівень за попередній ба-

зовий період, або про розрахункову величину за умовою найкращого використання.

3. Чистий операційний дохід — різниця між доходом від орендних платежів за зем-

лю та (або) її поліпшення, який визначається попитом на ринку та щорічними витра-

тами на утримання і експлуатацію земельної ділянки та її поліпшення. Зазначимо,

що згідно із Законом України «Про оцінку земель» [4], чистий операційний доход

визначається як різниця між прогнозованою сумою надходжень від використання

земельної ділянки та операційними витратами, пов’язаними з одержанням валового

доходу. Ми вважаємо, що ці визначення суттєво відрізняються, і тому слід вважати,

що коректив потребує або визначення у Законі, або, що вірніше, визначення в цій

Методиці, тим більш, що є пізніше визначення цих показників за Національними

стандартами оцінки.

При проведенні експертної грошової оцінки земельної ділянки, згідно Методи-

ки, використовується підхід, за яким вибір методу оцінки залежить у першу чергу

від того, який з них забезпечується найбільш повною інформацією про об’єкт оцінки.

Така позиція викликає сумнів, оскільки надання та отримання потрібної інформа-

ції — це нормальні відношення між власником, покупцем та оцінювачем, і досвідче-

159

Розділ 4. Оцінка вартості нерухомості

ний експерт повинен забезпечити повноту, комплексність, достовірність та потрібну

обробку даних. Інша річ, що кожен об’єкт за його станом, індивідуальними особливос-

тями, засобами використання, існуючим оточенням потребує методики, яка найбільш

об’єктивно відображує його корисність і, відповідно, вартість, якщо, звісно, немає уні-

версальної методики, як от методика, побудована на врахуванні потенціалу ділянки.

Теоретично, вартість землі, як і інших товарів, відображає її поточну цінність із

погляду одержання майбутнього доходу. У випадку виробничого або комерційного

використання, майбутні доходи від експлуатації земельної ділянки будуть залежати

від очікуваної величини річної орендної плати (умовно нарахованої ренти) за винят-

ком видатків на освоєння й експлуатацію ділянки [131]:

()

воч

дз

кап

ДV

−

, (4.1)

де В

д.з

— вартість ділянки землі;

— реальний або умовно нарахований валовий дохід;

оч

— очікувані витрати;

кап

— ставка (коефіцієнт) капіталізації.

На таких загальних умовах будуються методи дохідного підходу до оцінювання

об’єктів нерухомості, у тому числі й землі.

Як вже вказувалось, експертна грошова оцінка земельної ділянки здійснюється

згідно Методиці на основі наступних методичних підходів [22]:

1. Капіталізація чистого операційного або рентного доходу (пряма і непряма).

Методичний підхід, що базується на капіталізації чистого операційного або рент-

ного доходу (фактичного чи очікуваного) передбачає визначення розміру вартості

земельної ділянки від найбільш ефективного її використання з урахуванням установ-

лених обтяжень та обмежень.

«Чистий операційний дохід визначається на основі аналізу ринкових ставок

орендної плати за землю. Рентний дохід розраховується як різниця між очікуваним

доходом від продукції, одержуваної на земельній ділянці (фактичної або умовної) та

виробничими витратами і прибутком виробника. Для поліпшеної земельної ділянки

дохід із землі визначається шляхом розподілення загального доходу між її фізични-

ми компонентами — землею та земельними поліпшеннями» [22]. Слід зазначити, що

за стандартом № 1 мова йде про майбутні доходи, а в стандарті № 2 про фактичні.

Пряма капіталізація ґрунтується на припущенні про постійність та незмінність

грошового потоку від використання земельної ділянки. При цьому вартість земель-

ної ділянки визначається як відношення чистого операційного або рентного доходу

до ставки капіталізації за формулою:

кп

кап

, (4.2)

де В

кп

— вартість земельної ділянки, визначена шляхом прямої капіталізації (у грив-

нях);

— чистий операційний або рентний дохід (у гривнях);

кап

— ставка (коефіцієнт) капіталізації.

Ставка капіталізації визначається характерним співвідношенням між чистим

операційним доходом та ціною продажу подібних земельних ділянок або шляхом

160

Бачевський Б. Є., Заблодська І. В., Решетняк О. О. «Потенціал і розвиток підприємства»

розрахунку на основі норми віддачі на інвестований у земельну ділянку капітал, з

урахуванням змін у вартості грошей. Ставка капіталізації для землі може бути визна-

чена також як різниця між загальною ставкою капіталізації для поліпшеної земельної

ділянки та нормою повернення капіталу з урахуванням питомої ваги вартості земель-

них поліпшень.

Непряма капіталізація використовується для випадків, коли має місце змінність

грошового потоку від використання земельної ділянки в часі. При цьому вартість зе-

мельної ділянки визначається як поточна вартість майбутніх доходів від її викорис-

тання та продажу за формулою:

(1 )

оі

кн

кап

ВР

∑

, (4.3)

де В

кн

— вартість земельної ділянки, визначена шляхом непрямої капіталізації (у

гривнях);

оi

— очікуваний чистий операційний або рентний дохід за і-й рік (у гривнях);

Р — поточна вартість реверсії (у гривнях);

t — період (у роках), який враховується при непрямій капіталізації чистого опе-

раційного або рентного доходу.

Таким чином, враховується зміна грошового потоку у кожному році періоду (t)

в результаті необхідних витрат на утримання ділянки та її поліпшень, що різняться

кожний рік.

Поточна вартість реверсії може визначатись методом прямої капіталізації чисто-

го операційного доходу за останній рік прогнозного періоду:

оt

кап

, (4.4)

де Д

— очікуваний чистий операційний або рентний дохід за t-й рік.

У випадку, коли має місце стійка тенденція зміни рівня доходності ділянки по

рокам, коефіцієнт капіталізації може бути визначений для розрахунку реверсії на-

ступним чином:

кап

= r — q, (4.5)

де k

кап

— ставка (коефіцієнт) капіталізації;

r — ставка дисконтування;

q — очікувані річні темпи зростання (зменшення) прибутку або грошового по-

току.

Якщо прибуток на протязі періоду (t) незмінний, то k

кап

= r. Таким чином, для

конкретного підприємства ставка капіталізації нижче або дорівнює коефіцієнту дис-

конту.

Метод Гордона для даного випадку передбачає наступний алгоритм:

−

, (4.6)

де

— очікуваний доход за 1-й рік після періоду (t), на який виконувався про-

гноз.