Бачевський Б. Є., Заблодська І.В., Решетняк О.О. Потенціал і розвиток підприємства

Подождите немного. Документ загружается.

171

Розділ 4. Оцінка вартості нерухомості

кап

. (4.17)

Техніка залишку для землі може бути використана при визначенні варіанта най-

кращого та найбільш ефективного використання.

Проведений аналіз надає підстави зробити висновок, що за складними алгорит-

мами оцінки вартості об’єктів втрачається основна умова достовірності таких роз-

рахунків — рівновигідність угоди для покупця та продавця. Тобто після продажу

обидві сторони повинні одержати еквівалентні величини: з одного боку — матеріаль-

ний об’єкт та його властивість приносити прибутки, з іншого — вільний капітал, що

достатній для придбання аналогічного об’єкту з такою самою властивістю. Саме цей

принцип забезпечує достовірність оцінки в ринкових умовах. Якщо при цьому враху-

вати умови угоди (терміновість, складний фінансовий стан продавця, наявність або

відсутність конкуренції щодо купівлі об’єкту, відомі тенденції змін законодавства та

умов господарювання), точка рівноваги може здвигатися на користь продавця або

покупця, але умова рівновигідності при цьому зберігається. Так, наприклад, термі-

новість продажу вплине на вартість об’єкту на користь покупця, але продавець може

втратити більше, якщо не піде на цю угоду.

Найкраще виконання цього принципу може забезпечити оцінка об’єкту із засто-

суванням показників визначення потенціалу (у тому числі потенціалу розвитку),

але такі алгоритми потребують на цей час подальшого обґрунтування та апробації в

практичній оціночній діяльності.

172

Бачевський Б. Є., Заблодська І. В., Решетняк О. О. «Потенціал і розвиток підприємства»

4.3. Методи оцінки вартості будівель і споруд

Основні питання:

Законодавча та методична база оцінки будівель та споруд;

Існуючи класифікації об’єктів оцінки нерухомості;

Національні стандарти з оцінки нерухомості;

Підходи та методи оцінки будівель та споруд.

Оцінка вартості будівель і споруд виконується окремо лише у тих випадках, коли:

— вони є новою готовою продукцією будівельного підприємства;

— підприємство розпродується за окремими об’єктами, оскільки діяльність ста-

ла стабільно збитковою;

— вартість землі та розміщених на ньому об’єктів потрібно оцінити окремо або

вартість землі незрівнянно нижча за вартість будівель та споруд.

Це нерухоме майно значною мірою відрізняється від землі та інших об’єктів оцін-

ки, тому незважаючи на те, що підходи до оцінки будь-якого об’єкту однакові, методи

будуть відмінні.

Державне регулювання оцінки будівель та споруд регламентується відповід-

ним Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну

діяльність в Україні» від 09.09.2004 (далі — Закон), «Методикою оцінки майна» від

10.12.03 р. (далі — Методика) і Національними Стандартами № 1, 2, 3 [5, 19, 20, 21, 23,

24, 26, 28, 29] та стосується переважно оцінки, яка має вплив на бюджетні надходжен-

ня. Методика, яка відповідає положенням останньої редакції Закону, використовує

наступні визначення термінів:

— незалежна оцінка — визначення певного виду вартості майна суб’єктом оці-

ночної діяльності суб’єктом господарювання за договором із замовником;

— стандартизована оцінка, що здійснюється самостійно державними органами

приватизації (органами, уповноваженими управляти державним майном) з

використанням стандартної методології та стандартного набору вихідних да-

них [24].

Дана Методика регламентує окремі положення незалежної оцінки але переважно

застосовується для проведення стандартизованої оцінки майна у наступних ви-

падках:

— приватизації (корпоратизації);

— створення підприємств (господарських товариств) на базі державного та ко-

мунального майна, а також майна господарських товариств з державною част-

кою (часткою комунального майна) у статутному фонді та у разі відчуження

такого майна у випадках, встановлених законодавством, крім випадків відчу-

ження майна згідно із Законом України «Про правовий режим майна у Зброй-

них Силах України» (1075-14);

— визначення вартості внесків учасників (засновників) господарських товариств

у разі, коли до статутних фондів зазначених товариств вноситься державне

(комунальне) майно, майно господарських товариств з державною часткою

(часткою комунального майна) у статутному фонді;

— визначення вартості цілісних майнових комплексів господарських товариств,

до статутних фондів яких вноситься державне (комунальне) майно;

173

Розділ 4. Оцінка вартості нерухомості

— виділення або визначення часток майна у спільному майні, в якому є держав-

на (комунальна) частка;

— застави державного та комунального майна, а також майна господарських то-

вариств з державною часткою (часткою комунального майна) у статутному

фонді;

— повернення об’єктів приватизації у державну власність, у тому числі за рішен-

ням суду.

Стандартна оцінка виконується органами державної влади й не підлягає корек-

туванню з боку оцінника. Відповідно до цієї Методики проводиться оцінка об’єктів

у матеріальній формі (крім земельних ділянок), об’єктів у нематеріальній формі та

цілісних майнових комплексів.

Незалежна оцінка, згідно з Методикою, регламентується Стандартами оцінки

№ 1, 2, 3, повинна дотримуватись вказаних у них загальних принципів, але у випад-

ках, коли угода не стосується інтересів держави, оцінювач може спиратися на світо-

вий досвід оцінки. Таким чином, дана методика прийнята за основу незалежної оцін-

ки, але оцінювач має можливість комбінувати методи й застосовувати їх різновиди

з оцінки майна фізичних та юридичних осіб для утворення угод купівлі-продажу,

якщо будь-яка частка оцінюваного об’єкта не є державною власністю, або власність

не має правових обмежень. Порядок оцінки визначення суб’єктів оціночної діяльнос-

ті на митній території України при утворенні та виконанні громадянських угод ре-

гламентується Національним Стандартом № 1 стосовно загальних положень оцінки,

та Національними Стандартами № 2 (відносно нерухомого майна) і № 3 (відносно

майнових комплексів), які не передбачають для цих випадків обмежень вибору мето-

дів оцінки та їх сполучень, якщо це дозволяє надати більш об’єктивну оцінку вартості

об’єкту. Тому оцінка об’єктів на основі визначення їх потенціалу може бути ефектив-

ним та досить універсальним інструментом саме незалежної оцінки.

Слід нагадати, що підходи до оцінки об’єктів у будь-якій формі укладаються у

три основних (за витратами, за результатами та у порівнянні), як би їх не називали.

Суттєва різниця виникає лише тоді, коли ми переходимо до методів, які вже більш

прив’язані до оцінки конкретного об’єкту та його характеристик. Згідно Стандарту

№ 1 об’єкти оцінки — майно та майнові права, які підлягають оцінці. Об’єкти оцінки

класифікують за різними ознаками, зокрема виділяють об’єкти оцінки в матеріальній

та нематеріальній формі, у формі цілісного майнового комплексу.

Об’єкти оцінки у матеріальній формі — нерухоме майно (нерухомість) та ру-

хоме майно:

— нерухоме майно (нерухомість) — земельна ділянка без поліпшень або земель-

на ділянка з поліпшеннями, які з нею нерозривно пов’язані, будівлі, споруди,

їх частини, а також інше майно, що згідно із законодавством належить до не-

рухомого майна;

— рухоме майно — матеріальні об’єкти, які можуть бути переміщеними без запо-

діяння їм шкоди. До рухомого майна належить майно у матеріальній формі,

яке не є нерухомістю.

Об’єкти оцінки у нематеріальній формі — об’єкти оцінки, які не існують у ма-

теріальній формі, але дають змогу отримувати певну економічну вигоду. За стандар-

том № 1 крім інших НА до таких об’єктів відносяться фінансові інтереси (частки (паї,

акції), опціони, інші цінні папери та їх похідні, векселі, дебіторська і кредиторська

заборгованість тощо), а також інші майнові права.

174

Бачевський Б. Є., Заблодська І. В., Решетняк О. О. «Потенціал і розвиток підприємства»

Звертаємо Вашу увагу на те, що склад НА за Законом, Стандартами оцінки та

П(С)БО не співпадає.

Об’єкти оцінки у формі цілісного майнового комплексу, як сукупності активів,

яка дає змогу провадити певну господарську діяльність.

Вони поєднують властивості матеріальної та нематеріальної форми, і їх особли-

вості проявляються у процесі функціонування та створення таких нематеріальних ак-

тивів (НА) як торгова марка, гудвіл тощо, тому є підстави виділити їх в окрему форму.

Стандарт № 3 виділяє не тільки цілісні майнові комплекси (як от підприємства чи їх

об’єднання) але також їх структурні підрозділи (цехи, виробництва, дільниці тощо),

як самостійні об’єкти з подальшим складанням відповідного балансу і які можуть

бути зареєстровані у якості самостійних суб’єктів господарської діяльності. На наш

погляд, це не зовсім виправдано, тому що за таким виділенням у переважної більшос-

ті випадків НА залишаються за головним підприємством, або зникають зовсім, як от

гудвіл. Тому структурним підрозділам передається лише рухоме та нерухоме майно.

За Стандартом № 1 «бізнес — певна господарська діяльність, яка провадиться або

планується для провадження з використанням активів цілісного майнового комплек-

су». Звертаємо вашу увагу, що бізнес тут не виділяється у окремий об’єкт оцінки і ви-

значається як «діяльність». Оцінити «господарську діяльність» на продаж неможли-

во, можливо продати лише результати (хай навіть лише очікуваної) діяльності, тому

зміст терміну «бізнес» за Національними стандартами оцінки України не співпадає

з практикою світової оціночної діяльності, за якою бізнес можна оцінити та продати.

Згідно загальним положенням Стандарту № 1 для потреб оціночної діяльності

виділяються такі специфічні види майна:

— подібне майно — майно, що за своїми характеристиками, властивостями поді-

бне до об’єкта оцінки і має таку саму інвестиційну привабливість;

— спеціалізоване майно — майно, що, як правило, не буває самостійним об’єктом

продажу на ринку і має найбільшу корисність та цінність у складі цілісного

майнового комплексу;

— надлишкове майно — майно, що не використовується у господарській діяль-

ності підприємства, і максимальна цінність якого досягається внаслідок від-

чуження.

Існують інші класифікації об’єктів, побудовані на основі аналізу класифікації, на-

веденої в Стандартах, які виділяють нерухомість:

— за елементним складом (будівлі, споруди, житлові будинки, незавершене бу-

дівництво, тощо);

— за функціональним призначенням (спеціальна нерухомість, типова нерухо-

мість, унікальна нерухомість);

— за юридичним статусом та формою власності (нерухомість, зайнята власни-

ком, у співвласності, у оренді, спеціалізована нерухомість, нерухомість у за-

ставі тощо);

— за функціональним призначенням (галузеві особливості, основне та допоміж-

не виробництво, тощо) [174].

Кожен із перелічених різновидів нерухомості має власну специфіку оцінки, яку

слід ураховувати для проведення практичних розрахунків.

Інформаційна база щодо операцій з нерухомістю в Україні, у тому числі з будів-

лями та спорудами, ще знаходиться в стадії формування, але вже зараз може слугу-

175

Розділ 4. Оцінка вартості нерухомості

вати в певних випадках основою для проведення незалежної оцінки на експертній

основі. У міжнародній оціночній практиці теж використовуються три вже розглянуті

підходи для визначення вартості нерухомості. За сутністю вони відповідають підхо-

дам до оцінки земельної ділянки і використовуються для оцінки будівель та споруд

з урахуванням важливих відмінностей та особливостей оцінюваних об’єктів. Ці від-

мінності відносно землі викликані тим, що:

— земля майже не зношується, тоді як забудова підлягає моральному та фізич-

ному зносу;

— земля, як об’єкт оцінки, може існувати окремо, а будинки та споруди можуть

оцінюватись окремо лише умовно, оскільки невідривно пов’язані з земельною

ділянкою, її розташуванням та оточенням;

— земля є моно об’єктом, який потребує єдиної оцінки, тоді як забудова вміщує

дуже різнорідні компоненти, які не тільки мають власну вартість, але й за

ефектом синергії окремих елементів набувають нової властивості, та до того

ж зношуються з різною швидкістю, по різному втрачаючи свої корисні якості;

— земля під забудовою має лише єдине призначення у промисловому викорис-

танні — бути несучою основою для будов та споруд, тоді як останні можуть

відноситись до різних галузей промисловості й використовуватись за дуже

різними умовами функціонування.

Національні стандарти № 1, 2, 3 регламентують використання всіх відомих підхо-

ди до оцінки та їх комбінації у певних межах. Конкретні методи за кожним підходом

можуть мати свої модифікації, які поряд із рекомендованими стандартом будуть на-

ведені нижче.

Виходячи з цих положень розглянемо використання доходного підходу до оцін-

ки будівель та споруд, який «базується на врахуванні принципів найбільш ефек-

тивного використання та очікування, відповідно до яких вартість об’єкта оцінки

визначається як поточна вартість очікуваних доходів від найбільш ефективного

використання об’єкта оцінки, включаючи дохід від його можливого перепродажу.

Основними методами дохідного підходу є пряма капіталізація доходу та непряма

капіталізація доходу (дисконтування грошового потоку). Вибір методів оцінки при

цьому залежить від наявності інформації щодо очікуваних (прогнозованих) доходів

від використання об’єкта оцінки, стабільності їх отримання, мети оцінки, а також

виду вартості, що підлягає визначенню. За допомогою дохідного підходу визнача-

ється ринкова вартість та інвестиційна вартість, а також інші види вартості, які ґрун-

туються на принципі корисності, зокрема ліквідаційна вартість, вартість ліквідації

тощо» [19].

Метод капіталізації доходів може застосовуватись для оцінки будівель і спо-

руд, які надають доход. Взагалі, з точки зору використання категорії «потенціал» для

оцінки вартості, будь-який штучно створений об’єкт потенційно може приносити до-

ход, якщо такою була визначальна мета. Інша річ, що за законодавчими обмежен-

нями деякі об’єкти соціального призначення прямого доходу не приносять. Оцінка

будівель жилого фонду за таким методом звичайно виконується лише якщо вони

визначені як об’єкт, що підлягає оренді, й це відповідає принципу їх найефективні-

шого використання. Квартири найчастіше оцінюють методом порівняння. Що ж до

власника нерухомості, то доходи від володіння будівлями та спорудами можуть яв-

ляти собою не тільки прямі надходження від експлуатації об’єкту, але й поточні та

176

Бачевський Б. Є., Заблодська І. В., Решетняк О. О. «Потенціал і розвиток підприємства»

майбутні надходження від надання його в оренду, доходи від очікуваного приросту

вартості нерухомості в майбутньому. Метод прямої капіталізації доходу застосову-

ється у разі, коли прогнозується постійний за величиною та рівний у проміжках пе-

ріоду прогнозування чистий операційний дохід, отримання якого не обмежується у

часі. Капіталізація чистого операційного доходу здійснюється шляхом ділення його

на ставку капіталізації.

Загально прийнята процедура оцінки методом капіталізації чистого доходу вмі-

щує наступні етапи [19, 20, 76, 110, 131, 134, 138, 174, 176]:

Розрахунок потенційного валового доходу.

Потенційний валовий доход — термін оціночної діяльності і не має аналогів в об-

ліку та податковому законодавстві. Він може визначатися для розрахунку щорічного

чистого доходу двома шляхами: на основі даних від експлуатації об’єкту власником в

базовому періоді (якщо спосіб використання в ньому був найкращій з можливих) або

на основі оцінки доходу від можливої здачі нерухомості в оренду.

Оцінка потенційного валового доходу (Д

пв

) на основі аналізу поточних ставок і

тарифів на ринку оренди для порівнюваних об’єктів:

пв o ін

ДSCД=× +

, (4.18)

де S — площа, що надається в оренду, м

;

— орендна ставка за 1 м

;

ін

— інші доходи від володіння об’єктом оцінки.

Для варіанту оцінки доходу від можливої здачі нерухомості в оренду виконуєть-

ся оцінка втрат від неповного завантаження (неповної здачі в оренду), нестягнутих

орендних платежів на основі аналізу ринку, врахування впливу його динаміки на вар-

тість оцінюваної нерухомості.

Розрахунок (як альтернатива) сумарної величини доходу власника від володіння

об’єктом оцінки за базовий період (найчастіше — рік з середнім за період доходом):

вбаз

пв

∑

, (4.19)

де Д

пв

— доход потенційний валовий;

в.баз

— середньорічний валовий доход базового періоду;

n — кількість років, прийнятих за базовий період.

2. Розрахунок витрат (операційних або валових базового періоду) з експлуатації

оцінюваної нерухомості.

Чистий операційний доход дорівнює потенційному доходу за мінусом втрат ви-

трат. Розрахунок операційних витрат, пов’язаних із нормальним функціонуванням

об’єкта оцінки в оренді, визначається за даними бухгалтерської звітності або за роз-

рахунком. Ці витрати мають специфічний для оренди характер і для оцінки звичайно

поділяються на:

— умовно-постійні (їх розмір не залежить від обсягів виробництва при експлуа-

тації об’єкта, як наприклад — страхові збори, податки на землю та ін.);

— змінні (їх розмір залежить від обсягів виробництва при експлуатації об’єкта

та рівня наданих послуг. Це комунальні витрати, що змінюються з обсягом

продукції (робіт, послуг) та сезонно, витрати на утримання території, поточні

177

Розділ 4. Оцінка вартості нерухомості

витрати на управління, заробітна плата та податки з неї, рекламні, транспортні

витрати та ін.);

— витрати за потребою (витрати на заміну компонентів поліпшень по мірі їх

зносу: елементів водопровідної системи, каналізації, меблів, даху, телефонної

системи та ін.).

Якщо розрахунок ведеться за даними базового періоду, для визначення чистого

доходу приймаються валові витрати цього періоду.

3. Розрахунок чистого операційного доходу.

Потенційний валовий дохід, зменшений на розраховану величину втрат від непо-

вної за часом або площею оренди, визначається як дійсний валовий дохід (Д

дв

), який

має таке ж значення в розрахунку як (Д

в.баз

). При визначенні чистого валового доходу

може застосовуватись один з цих двох показників.

Дійсний валовий дохід, або середній валовий дохід базового періоду, зменшений

на величину витрат, визначається як чистий операційний дохід:

одво

ДДV=−

, (4.20)

вбаз

овб

ДД V=−

, (4.21)

де V

— операційні витрати;

в.б.

— валові витрати базового періоду;

ÃÁ

— дійсний валовий дохід.

3. Розрахунок ставки капіталізації (k

кап

) виконується за алгоритмами, наведени-

ми в розділі «Методи оцінки вартості земельної ділянки». Іноді ставку капіталізації

визначають з урахуванням норми повернення капіталу, кумулятивною побудовою,

методом середньозваженої вартості, ставки доходу на інвестиції [105, 131, 174].

4. Розрахунок поточної вартості об’єкта оцінки укладається в перетворенні вели-

чини прогнозованого чистого операційного доходу у вартість майна на дату оцінки:

об

кап

, (4.22)

де В

об

— поточна вартість об’єкта;

кап

— ставка (коефіцієнт) капіталізації.

Головна перевага методу прямої капіталізації — його простота. Недоліком же ме-

тоду є його прив’язка до ринкових даних щодо вартості оренди одного характерного

року або до середньорічної величини доходу базового періоду експлуатації.

Метод дисконтування грошових потоків

Метод непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошових потоків) [19]

застосовується у разі, коли прогнозовані грошові потоки від використання об’єкта

оцінки є неоднаковими за величиною, непостійними протягом визначеного періоду

прогнозування або якщо отримання їх обмежується у часі. Прогнозовані грошові по-

токи, у тому числі розмір реверсії, підлягають дисконтуванню із застосуванням став-

ки дисконту для отримання їх поточної вартості.

Цей метод заснований на визначенні вартості майнового комплексу підприєм-

ства шляхом порівнювання її до поточної вартості майбутніх доходів, які можуть

бути отримані від використання будівель і споруд впродовж певного періоду з на-

ступним продажем даної нерухомості. Розрахунок вартості на основі даного методу

178

Бачевський Б. Є., Заблодська І. В., Решетняк О. О. «Потенціал і розвиток підприємства»

здійснюється у загальному порядку з наступною послідовністю дій [19, 20, 110, 131,

134, 138, 174, 176]:

1. Визначення тривалості періоду одержання доходу.

Як вже згадувалось у попередньому розділі, тривалість прогнозованого викорис-

тання об’єкта (або здачі в оренду) більшість дослідників та Національні стандарти

оцінки пропонують приймати в залежності від подальших намірів власника. На наш

погляд, це неможливо, оскільки купівля і швидкий перепродаж усіх видів нерухо-

мості — звичайний ринковий процес, де фактором успіху такої спекуляції є важлива

інформація щодо об’єкту, якою володіє одна сторона угоди і не володіє інша. Жоден

покупець у ході обговорення та обґрунтування ціни не буде афішувати той факт, що

збирається через пів року перепродувати об’єкт з метою отримання додаткового при-

бутку. Та й до розрахунку такий строк ставити неможливо, оскільки ціна за такою

умовою буде занадто мала.

Звичайно, для нерухомості обирається строк у проміжку від 5 років і до припи-

нення діяльності об’єкту, і це не випадково, оскільки лише за таким періодом про-

гнозного обґрунтування ціни продажу збігаються результати розрахунку за методом

прямої та непрямої капіталізації (розділ 4.2). Існує думка, що даний мінімум (5 років)

приймається згідно досвіду світової практики оцінки, згідно якої сукупне зношуван-

ня нерухомості за зазначений строк буде незначним і не вплине на ринкову вартість

об’єкта при продажу об’єкту через 5 років [131]. Але земля практично не зношується,

будівлі та споруди за цей період можуть бути відремонтовані або перебудовані, що

і відбувається у ході звичайної поточної діяльності, при чому фізичний знос може

стати навіть менше, то він тут ні до чого.

З нашої точки зору, усе вирішують особливості застосованого алгоритму розра-

хунку (ф. 4.23), так само як за методом непрямої капіталізації (ф. 4.26), за яким змен-

шення прогнозного періоду від прийнятого мінімуму (5 років) веде до значного зни-

ження результату, тоді як збільшення практично на нього не впливає. Таким чином,

тривалість прогнозованого використання по суті не має економічного обґрунтування,

оскільки не відомо чи не є вартість об’єкту завищеною навіть за 5 років прогнозного

періоду, до того ж ставити вартість оцінюваного об’єкта в залежність від подальших

намірів майбутнього власника щодо строків використання на наш погляд не слід.

2. Прогнозування грошових потоків по кожному році майбутнього періоду во-

лодіння до продажу (визначення майбутнього щорічного підсумку діяльності під-

приємства, пов’язаного з його основною функціональною діяльністю). Розрахунок

базується на наступних вихідних даних:

— розмір доходу й характер його зміни;

— періодичність одержання доходу;

— тривалість періоду, протягом якого прогнозується одержання доходу.

Для розрахунку потенційного валового доходу (Д

пв

) від об’єкта оцінки можна

приймати орендну плату (як ануїтет) за окремі приміщення або за увесь оцінюваний

майновий комплекс. Розрахунок орендної плати виконується згідно діючому зако-

нодавству стосовно порядку визначення орендної плати за нерухоме майно, що діє

у відповідній оцінній зоні. Якщо приміщення (об’єкт цілком) не нові, то потрібно

визначити рівень зносу та внести виправлення для врахування витрат на проведення

об’єктивно необхідного ремонту, що потрібно провести дійсному або потенційному

власникові з метою підготовки приміщень до здачі в оренду.

179

Розділ 4. Оцінка вартості нерухомості

Розрахунок потенційного валового доходу повинен передбачати, на кого буде по-

кладено витрати щодо перерахування ПДВ та оплати комунальних послуг, витрат

на утримання охорони, прибирання приміщень і прилягаючої до будинків територій.

Звичайно, за угодою це покладається на орендаря.

До угоди додається інвестиційний план, який вміщує найменування потрібних

робіт та строки їх виконання, розрахунок обсягів робіт, витрати за кошторисом, а та-

кож наступні інтегральні показники: ставка дисконтування (r), період окупності (t),

чистий приведений доход (NРV).

3. Дисконтування грошових потоків шляхом приведення до поточної вартості по-

току коштів за кожний з майбутніх періодів на основі застосування теорії вартості

грошей у часі й підсумовування всіх поточних вартостей.

Чистий приведений дохід визначає дисконтовану величину різниці між грошови-

ми надходженнями й виплатами, рівну вартості оцінюваного об’єкта. Розраховується

по формулі [131]:

(1 )

NPV

−

, (4.23)

де СF — чистий грошовий потік року;

r — ставка дисконтування;

t — період окупності інвестицій.

Якщо провадити дисконтування всіх отриманих доходів на початок періоду за

річною процентною ставкою «R» з урахуванням щорічної капіталізації доходів, роз-

рахунок проводиться по формулі «складних відсотків»:

100 1

100

⎛⎞

=⋅ −

⎜⎟

⎝⎠

. (4.24)

У розрахунку обирається середньостатистичне значення ставки дисконтування

для гривневих платежів, враховується фактор курсової інфляції гривні, фактор ін-

фляції надаваної послуги (здачі приміщень в оренду) для даного району (визначаєть-

ся експертним методом).

Іноді вартість нерухомості згідно з результатним підходом пропонується визна-

чати виходячи з поточної вартості ануїтету (у даному прикладі — орендної плати) та

поточної вартості об’єкта після закінчення строку оренди [174]:

(1 )

(1 ) (1 )

нер

=⋅− +

, (4.25)

де Д — середня орендна плата після завершення кожного періоду (року);

— очікувана вартість нерухомості після завершення оренди;

n — кількість років оренди.

За цією модифікацією методу дисконтування грошових потоків пропонується

враховувати наступні поправки:

— поправка на ризик отримання гірших умов інвестування у порівнянні з базою

(наприклад — з умовами банківських депозитних вкладів);

— поправка на відмінності рівня ліквідності нерухомого майна;

— поправка на відмінності рівня менеджменту та інші.

180

Бачевський Б. Є., Заблодська І. В., Решетняк О. О. «Потенціал і розвиток підприємства»

Даний метод дисконтування відображує підхід непрямої капіталізації, при чому

очікувана вартість нерухомості після завершення оренди відповідає розміру ревер-

сії.

Оскільки нерухомість в експлуатації підлягає зносу, виникає необхідність вра-

хування не тільки майбутнього зносу за розмірами та видами, але й процесів його

відшкодування. Звичайно використовують такі методи:

— заелементний метод — рівень зносу визначається окремо за кожним елемен-

том об’єкта;

— метод нарахованої амортизації — знос визначається за бухгалтерськими мето-

дами та коригується дооцінкою;

— метод Брендта — зіставлення нормативного та фактичного строків служби

об’єктів;

— метод визначення зносу на основі технічного огляду — узагальнений розраху-

нок на базі технічного огляду.

Жоден з цих методів не враховує морального зносу (за Стандартом — зовнішньо-

го економічного та технологічного) та рівня відшкодування усіх видів зносу. Крім

того, слід одразу визнати, що метод «за технічним оглядом» не можливо виконати

для майбутнього стану об’єкту, метод «за амортизацією» не відображує реального

рівня зносу, метод «за нормативом» — не має обґрунтування як і самих нормативів.

З метою практичного використання іноді рекомендують користуватися таблицями

оцінки рівня зносу згідно правил оцінки фізичного спрацювання житлових будинків

(Наказ державного комітету України з житлово-комунального господарства № 52 від

02.07.1993 р.) [174]. І річ навіть не в тому, що цей наказ стосується лише житлово-

комунального господарства, а в тому, що ці нормативи дуже приблизні і слугують для

оцінки приміщень у ході приватизації. Для умов ринка потрібна інша методика, яку

ще слід обґрунтувати.

Розрахунки ставок дисконтування та коефіцієнтів капіталізації виконуються

шляхом визначенням їх безризикового еквіваленту та внесення визначених вище

поправок. Звичайно, вказані безризикові показники прирівнюються до банківської

депозитної ставки з урахуванням наступних вимог: 1) базою обираються відсотки за

стабільними валютними депозитами; 2) депозит за розміром має відповідати річному

обсягу чистого потоку капіталу від використання об’єкта, оскільки від розміру депо-

зиту залежить розмір облікової ставки банку; 3) термін депозиту повинен співпадати

з терміном отримання чистих операційних доходів, тому що строки також впливають

на розмір облікової ставки банку для депозитів юридичних осіб.

4. Залежно від мети оцінки дисконтуються потоки, що виражають [174]:

— чистий операційний дохід;

— дохід інвестора до оподатковування;

— дохід інвестора після оподатковування;

— дохід банку по виданому кредиті;

— дохід орендодавця за орендним договором.

5. За Міжнародними Стандартами ставка дисконтування вибирається як серед-

ня норма прибутку, що інвестори очікують одержати на капіталовкладення в схожі

об’єкти в умовах даного ринку нерухомості, що відображує очікування ринку неру-

хомості. Національні Стандарти України надають дещо інше визначення, яке наво-

диться у наступному пункті.