Бачевський Б. Є., Заблодська І.В., Решетняк О.О. Потенціал і розвиток підприємства

Подождите немного. Документ загружается.

191

Розділ 4. Оцінка вартості нерухомості

сфізфункзов

ККК К=⋅ ⋅

. (4.35)

Згідно наведеному алгоритму, стовідсотковий знос за будь-яким його видом

означає повний сукупний знос незалежно від того — чи є він усувним, чи ні. Взагалі,

за наданими в Стандарті визначеннями видів зносу, метод розбивки надає дуже при-

близні результати.

Стандарт передбачає такі оціночні процедури: «величина фізичного зносу роз-

раховується за кожним конструктивним елементом окремо або шляхом узагальненої

оцінки виходячи з фактичного фізичного (технічного) стану земельних поліпшень

в цілому на дату оцінки. Фізичний знос може визначатися шляхом розрахунку не-

обхідних витрат на усунення (створення, заміну) ознак фізичного зносу; величина

функціонального зносу розраховується виходячи з наявних ознак невідповідності

споживчих характеристик об’єкта оцінки сучасним вимогам щодо подібного неру-

хомого майна на ринку (відсутності певних споживчих характеристик або наявності

надлишкових споживчих якостей земельних поліпшень)». Характерно, що рекомен-

дується усунення не самого зносу, а його ознак.

Функціональний знос може визначатися «шляхом розрахунку необхідних ви-

трат на усунення (створення, заміну) ознак функціонального зносу. Іншим способом

урахування функціонального зносу є визначення вартості заміщення об’єкта оцінки

шляхом використання інформації про вартість функціонального аналога, що не має

ознак функціонального зносу, наявних у об’єкта оцінки» [19].

Величина економічного зносу розраховується на основі порівняння прогнозова-

ного доходу від найбільш ефективного використання подібного нерухомого майна

на дату оцінки з прогнозованим доходом від найбільш ефективного використання

об’єкта оцінки з урахуванням частки земельних поліпшень; прогнозованої заванта-

женості об’єкта оцінки за умови найбільш ефективного використання з його про-

ектною потужністю; цін продажу (цін пропозиції) подібного нерухомого майна, що

містить ознаки економічного зносу, з цінами продажу (пропозиції) подібного неру-

хомого майна, яке не містить ознак такого зносу, але є подібним за іншими суттєвими

ознаками.

Загальним недоліком рекомендованих підходів до визначення зносу є те, що при

визначенні функціонального та економічного зносу не враховується саме ринковий

аспект купівлі-продажу: іноді покупцю потрібен саме такий об’єкт, та й ринок не-

рухомості давньої побудови — особливий ринок, де новітні «об’єкти порівняння» не

конкурують зі старими, то й порівнювати з ними немає сенсу.

Зазначені методи розрахунку рівня зносу об’єктів потрібно враховувати у про-

цесі їх оцінювання за основними методами оцінки вартості земельних поліпшень до

яких відносять [19]:

Метод заміщення, як правило, застосовується для визначення вартості замі-

щення об’єкта, що побудований (будується) за типовим проектом, або за умови еко-

номічної недоцільності відновлення об’єкта оцінки у його первісному вигляді. Під

час використання методу заміщення для проведення оцінки земельних поліпшень

вартість заміщення визначається на основі розрахунку поточної вартості витрат на

створення земельних поліпшень, що є подібними до оцінюваних згідно з проектно-

кошторисною документацією, або за вартістю одиничного показника земельних по-

ліпшень (площа, об’єм), що є подібними до оцінюваних.

192

Бачевський Б. Є., Заблодська І. В., Решетняк О. О. «Потенціал і розвиток підприємства»

Метод прямого відтворення, як правило, застосовується для проведення оцінки

об’єкта, заміщення якого неможливе, а також у разі відповідності існуючого викорис-

тання об’єкта оцінки ознакам найбільш ефективного.

Для оцінки об’єктів незавершеного будівництва, земельних ділянок під забудо-

вою, їх поліпшень, окремих складових цілісного майнового комплексу може засто-

совуватися метод залишку. Цей метод ґрунтується на врахуванні принципу внеску

(граничної продуктивності) і є результатом комбінування витратного та дохідного

підходів [19].

Розрахунки по техніці залишку для будинків ведуться у зворотному напрямку в

порівнянні з технікою залишку для землі. Коли вартість землі може бути оцінена з

високим ступенем точності, із чистого операційного доходу всього об’єкту можна від-

няти дохід, приписуваний землі. Отриманий залишок — це дохід, приписуваний бу-

динкам і спорудженням, що може бути капіталізований для оцінки вартості останніх.

Потім капіталізована вартість будинків і споруджень може бути додана до вартості

землі для одержання загальної оцінної вартості об’єкта.

Техніка залишку для будинків виходить за рамки класичної економічної теорії,

відповідно до якої залишковий дохід приписується землі, а не спорудженням на ній.

Проте, на практиці, вартість землі може бути визначена на ринку, до того ж існує

кадастрова оцінка, яка може бути використана при порівнянні у різних оцінних зо-

нах. Оцінити ж будівлю або споруду, побудовану на початку минулого віку, набагато

складніше. За даним методом, ділянка землі може оцінюватися шляхом порівняння

недавніх продаж, визначається відповідна ставка дисконту, розраховується будь-

яким методом обсяг загального чистого операційного доходу, що за встановленою

ставкою відноситься до землі. Інвестиції в землю не підлягають поверненню, оскіль-

ки земля практично не змінюється з часом. Залишок чистого операційного доходу

відноситься до будинків. Норма відшкодування капіталу може обчислюватися по

прямолінійному методу або як ануїтет. Застосування техніки залишку для будівель

та споруд може привести до одержання негативної величини вартості. У цьому ви-

падку об’єкт власності потребує додаткового аналізу щодо вибору найбільш ефектив-

ного засобу використання, або іншого методу оцінки.

Якщо техніка залишку для землі показує негативну величину (залишкового)

доходу, необхідно перевірити також розміри показників, покладених в основу роз-

рахунку коефіцієнта капіталізації як у частині доходу на інвестиції, так і в частині

повернення інвестицій. Коли інших варіантів немає, слід визнати, що будівля або

споруда є надлишковим поліпшенням для даної ділянки, тобто розрахунковий очіку-

ваний дохід з поліпшень не здатний забезпечити повернення інвестованого капіталу.

За даними обставинами можливо знесення будинку й заміна його іншим об’єктом,

або продаж землі взагалі без врахування поліпшень чи з врахуванням витрат на їх

знесення.

Національний стандарт № 3 розглядає будинки та споруди лише як складову час-

тину цілісного майнового комплексу і в складі вказаного комплексу рекомендує три

підходи до оцінки, які не суперечать підходам до оцінки окремо землі. Це доходний,

витратний (майновий для цілісних майнових комплексів) та порівняльний підходи, які

з урахуванням особливостей будинків та споруд, важливих з точки зору оцінки, мо-

жуть бути застосовані до них, як до окремих об’єктів цілісного майнового комплексу

що виділяються з його складу.

193

Розділ 4. Оцінка вартості нерухомості

Оцінка вартості будівель та споруд з урахуванням їх потенціалу може виконува-

тись згідно загальному алгоритму як сума вартості носія та потенціалу (у тому чис-

лі — потенціалу розвитку)

Питання до самоконтролю

1. Назвіть особливості різних об’єктів нерухомості, які слід враховувати в процесі їх оцін-

ки. Які методи та підходи використовуються для оцінки землі залежно від цілей та

умов оцінки?

2. Назвіть заходи державного регулювання діяльності, пов’язаної з оцінкою землі. Що

таке бонітування ґрунтів та навіщо потрібна кадастрова оцінка землі.

3. В яких випадках використовуються нормативна та експертна грошова оцінка земель-

них ділянок?

4. Охарактеризуйте методичні підходи, що застосовуються в процесі оцінки земельних

ділянок.

5. Які фактори впливають на вартість земельної ділянки?

6. В якому разі доцільно застосування методів доходного підходу в процесі оцінки буді-

вель і споруд?

7. Що таке чистий операційний доход від експлуатації нерухомості?

8. Чім відрізняються та як визначаються коефіцієнти (ставки) капіталізації та дисконту

при визначенні вартості об’єктів нерухомості?

9. Що таке реверсія? Для якого методу оцінки потрібне її визначення і які особливості

даного методу слід враховувати при його застосуванні?

10. Назвіть елементи порівняння в процесі застосування методу зіставлення продажів

щодо оцінки будівель та споруд.

11. З чим пов’язана необхідність внесення поправок до вартості об’єкта оцінки в процесі

використання методів порівняльного підходу? Охарактеризуйте методи розрахунку

поправок.

12. Що таке валовий рентний мультиплікатор?

13. В яких випадках доцільно застосування витратного підходу до оцінки вартості буді-

вель і споруд?

14. Назвіть основні етапи витратного підходу до оцінки вартості будівель і споруд.

15. Охарактеризуйте види зносу, які слід враховувати в процесі оцінки вартості будівель

та споруд?

16. Які існують основні методи визначення зносу?

17. Поясніть механізм дії факторів, що впливають на вартість земельної ділянки.

18. Поясніть різницю в методах оцінки земельної ділянки з поліпшеннями та без них.

19. Наведіть приклад застосування методів оцінки земельної ділянки.

20. Поясніть порядок оцінки землі з урахуванням земельних поліпшень методом залишку.

21. Вкажіть різницю підходів до оцінки за Національними стандартами оцінки № 1, 2, 3 та

Міжнародними стандартами. Назвіть основні напрямки вдосконалення законодавства

з питань оцінки нерухомості.

194

ОЦІНКА ВАРТОСТІ МАШИН І ОБЛАДНАННЯ

5.1. Оцінка вартості машин і обладнання

Основні питання:

Класифікація видів рухомого майна;

Специфічне майно цілісного майнового комплексу;

Особливості оцінки машин і обладнання;

Типові види оцінки рухомих об’єктів оцінки.

Класифікація видів рухомого майна потребує врахування суттєвої різниці, яка

існує не тільки між рухомими та нерухомими об’єктами але й за його структурними

елементами. Це питання досить складне. Навіть між рухомістю й нерухомістю не-

має чіткого розмежування, оскільки принципово є можливість стаціонарно закріпи-

ти або перемістити будь-який об’єкт, питання тільки у доцільності таких дій з точки

зору співставлення витрат та результатів. Існують об’єкти, які є постійними присто-

суваннями, що можуть бути вільно переміщені до монтажу, але виконувати функції

призначення можуть лише у складі нерухомості. Власне, саме тому їх до монтажу та

після демонтажу оцінюють по різному та окремо, у інших випадках — включають їх

вартість до складу нерухомості.

До числа постійних пристосувань відносять стаціонарні прилади освітлення, під-

кранові цехові путі, системи промислової вентиляції, кондиціювання повітря, ліфти,

шахтні підйомники й таке інше. Крім того, існують стаціонарні передатні устрої, які

не є постійними пристосуваннями, і які частіше оцінюються окремо від іншої неру-

хомості, хоча переміщенню не підлягають, оскільки таке переміщення стає дорожче

за створення нового об’єкту. До їх складу відносять устрої мережі електропередач,

зв’язку й усі види трубопроводів. Слід також враховувати, що значна частка машин

та обладнання для введення у експлуатацію потребує створення фундаментів, які не

є рухомістю, і, хоча вартість їх виготовлення входить до балансової вартості встанов-

леного об’єкту, вона не включається до ціни продажу цієї рухомості якщо остання

продається окремо і буде встановлена у іншому виробничому приміщенні.

Необхідно розрізняти рухомість у складі основних фондів та у якості оборот-

них засобів, оскільки вони матимуть певну специфіку у оцінці та у базі необхідних

для оцінки даних. Базою для оцінки рухомості в обороті є паспортні дані заводу-

виробника та вартість придбання або виготовлення. Об’єкти ОВФ потребують ви-

значення техніко-економічних характеристик за оглядом або на основі експлуата-

ційної технічної документації (інвентарні картки, технічні паспорти й описи й т. і.),

оскільки, як правило, дані виробника відсутні або вже не відповідають фактичним

параметрам машини [96, 100]. Машини й обладнання є специфічною часткою рухо-

мого майна. Для оцінки цих об’єктів додатково необхідна уточнена інформація щодо

рівня зносу, оскільки швидкість накопичення зносу не рівномірна та не однакова для

195

Розділ 5. Оцінка вартості машин і обладнання

різних видів машин та обладнання. З огляду на це, дана оцінка потребує відповідного

попереднього групування нерухомості за видами.

Звичайно, для цілей оцінки встаткування рекомендують групувати за наступни-

ми видами:

— основне технологічне;

— допоміжне обладнання виробничого призначення;

— транспортне;

— офісне — комп’ютерна та множна техніка, техніка зв’язку.

Інколи до цього списку включають виробничий і господарський інвентар, у тому

числі меблі [105, 131, 174]. Але оцінка інвентарю базується на інших підходах, ніж

оцінка машин та обладнання виробничого призначення, зокрема до нього не можна

застосувати результатні методи. Тому інвентар слід оцінювати окремо, і в цьому роз-

ділі ці питання розглядаються саме з цієї точки зору. Слід зазначити, що у випадках

проведення інвентарної оцінки або переоцінки за потребами обліку так структурува-

ти майно взагалі неможна, оскільки для цих конкретних випадків існує затверджена

структура основних засобів, за якою транспорт завжди (як у бухгалтерському так і

у податковому обліку) розглядається окремо, а не у складі машин та обладнання. У

податковому обліку машини та обладнання взагалі не виділяються і входять до групи

«інші». Згідно Державному класифікатору України ДК 013-97, затвердженому нака-

зом № 507 від 19.08.97 р., всі об’єкти основних фондів для формування статистичних

даних поділяються на три групи:

1) транспортні засоби, включаючи вантажні та легкові автомобілі; меблі, офісне

обладнання; побутові електромеханічні прилади й інструменти; інформаційні систе-

ми, включаючи електронно-обчислювальні й інші машини для автоматичної обробки

інформації;

2) будівлі, споруди, їх структурні компоненти та передавальні пристрої (пристрої

електропередачі, зв’язку та всі види трубопроводів);

3) інші основні фонди, що не ввійшли в групи 1 і 2, включаючи сільськогоспо-

дарські машини та знаряддя, робоча та продуктивна худоба, багаторічні насадження.

Така класифікація використовується у ході індексації основних фондів і призве-

ла до великих відхилень балансової вартості об’єктів від їх реальної ринкової ціни,

що тепер виправляється переоцінкою. І це не дивно, оскільки здороження худоби,

насаджень та машин навряд чи відбувалося за однією закономірністю, а вони за цією

класифікацією у одній групі. Як бачимо, оцінка для потреб індексації, обліку та опо-

даткування не відповідає ринковим підходам, то використовувати таку класифікацію

треба обережно, з урахуванням вказаних відмінностей. До того ж, у зв’язку з великим

різноманіттям можливих напрямків та ознак класифікації машин і обладнання, важ-

ливо виділити лише ті з них, які найбільшою мірою впливають на вибір методів та

результати оцінки залежно від її мети.

Існуючі класифікації рухомих об’єктів оцінки за ознакою технологічної прина-

лежності теж мають свої недоліки, до того ж не завжди точно відображують характер-

ні ознаки групування [37, 105, 135, 140, 141]:

«Силові та робочі машини й обладнання — машини, інструменти, апарати та інші

види обладнання, призначені для механічного, термічного та хімічного впливу на пред-

мет праці з метою зміни його форми, властивостей, стану або положення. До цієї гру-

пи відносяться всі види технологічного обладнання, рахуючи автоматичні машини й

196

Бачевський Б. Є., Заблодська І. В., Решетняк О. О. «Потенціал і розвиток підприємства»

обладнання для виробництва промислової продукції, обладнання сільськогосподар-

ське, транспортне, будівельне, торгове, складське, санітарно-гігієнічне, обладнання

систем водопостачання та каналізації та інші види». До цієї групи віднесені системи

водопостачання та каналізації, хоча за цими ж джерелами, це не що інше, ніж пере-

даточні пристрої, до того ж вони відносяться до нерухомості. Вказується, що до неї

входить також усе технологічне обладнання, яким доречи є транспортери, конвеєри

та інші передавальні та транспортні засоби. У сучасних умовах перелічені види об-

робки не вичерпують усі можливості, оскільки є фарбування, нанесення металевих

покриттів (фізико-хімічний процес), лазерна обробка та інше.

«Енергетичне обладнання — генератори, що виробляють теплову й електричну

енергію і двигуни, які перетворюють енергію будь-якого виду в механічну». Очевид-

но, що енергетичне обладнання повинне включати також такі не менш розповсюдже-

ні види, як трансформатори, стабілізатори, частотні модулятори, лазери та прибори

освітлення, що перетворюють теплову або електричну енергію на світло, рух та інше.

«Інформаційне обладнання — призначене для перетворення, передавання та збе-

реження інформації: обладнання систем зв’язку, засоби вимірювання та управління,

засоби обчислювальної техніки й оргтехніки, засоби візуального й акустичного відо-

браження інформації, засоби збереження інформації, театрально-сценічне обладнан-

ня». Якщо до інформаційного обладнання включати театрально-сценічне, то будь-

який предмет або явище фізичного світу несе якусь інформацію, але ж його неможна

включати до інформаційного обладнання, ще й виробничого призначення. З такої

точки зору той же трансформатор, встановлений на телестудії, є інформаційним об-

ладнанням. На наш погляд, взагалі не слід виділяти вказану групу за такою ознакою,

оскільки є більш точне визначення — засоби зв’язку та обробки інформації.

«Транспортні засоби — пристрої, призначені для переміщення людей і вантажів

(залізничний, водяний, автомобільний, повітряний, космічний, міський транспорт і

засоби напільного виробничого транспорту)». Газ важко визначити як вантаж, але ж

його транспортують так само як і воду, то це, мабуть, повинно було б відобразитись у

даній класифікації, тим більш, що транспортування води або газу потребує спеціаль-

них засобів, таких як насосна станція для води або компресорна для газу та стислого

повітря.

«Виробничий і господарський інвентар — предмети технічного призначення, що

приймають участь у виробничому процесі, але не належать ні до машин, ні до облад-

нання. До них відносять ємності для збереження рідин, пристрої і тару для сипучих,

штучних і тарно-штучних матеріалів, пристрої і меблі, що застосовуються для полег-

шення виробничих операцій, предмети конторського та господарського призначення,

спортивний інвентар». Слід відзначити, що за цими ж джерелами [105 с. 190] госпо-

дарський інвентар віднесено до машин та обладнання. Навіть виробничі приміщення

не приймають участі у виробничому процесі, а лише його забезпечують (пасивна час-

тина ОВФ), тим більш не може приймати участь у виробничому процесі, наприклад,

шафа, хоча процес управління вона забезпечує.

Класифікація машин та обладнання для цілей оцінки повинна бути повною, точ-

ною, та відображати лише ті особливості, які значною мірою впливають на результат

оцінки. Треба додати, що мова йде про незалежну ринкову оцінку саме вартості ма-

шин та обладнання, оскільки ми вже розглянули класифікації для обліку, оподат-

кування, індексації основних засобів, і вони для вказаних цілей не підходять. З цієї

197

Розділ 5. Оцінка вартості машин і обладнання

точки зору, у першу чергу потрібно виділити найбільш вагомі для оцінки вартості

ознаки групування машин та обладнання, то звичайно їх класифікують таким чином

[37, 105, 135, 140, 141, 174]:

За видом основних фондів — виробничі та невиробничі машини та обладнання,

залежно від їх входження до складу відповідних підрозділів підприємства. Слід за-

значити, що для цілей оцінки таке поділення втрачає свою актуальність, оскільки

для оцінки вартості немає великого значення — виробляється з використанням да-

них основних фондів продукція або послуги, виконується за їх допомогою робота,

чи вони лише забезпечують потрібні умови, якщо це надає прибуток. Тому, на наш

погляд, краще класифікувати не за видами основних фондів (тим більш, що машина

може відноситись і до обігових засобів), а відповідно засобу економічного викорис-

тання. Саме засіб економічного використання буде визначати — який метод оцінки

вартості слід використовувати у кожному випадку.

За стадією життєвого циклу об’єктів оцінки як моделей машин та обладнання —

нові та прогресивні, але маловідомі, відомі моделі, що добре зарекомендували себе на

ринку, застарілі моделі [105]. Це дійсно важлива ознака, яка крім етапу просування то-

вару на ринку відображує також рівень його морального зносу та потребує врахування

у ході оцінки. Не менш важливою є наступна класифікаційна характеристика [46, 174].

За етапом життєвого циклу конкретної машини:

— обладнання на складі готової продукції виробника, якому потрібна незалежна

ринкова оцінка рухомого майна при розпродажу, під заставу або що;

— обладнання на складі, що підлягає введенню до експлуатації (у тому числі

нове обладнання, придбане для об’єктів незавершеного будівництва);

— обладнання, що знаходиться на певному році експлуатації з характерним рів-

нем зносу, та кількістю виконаних капітальних ремонтів;

— обладнання, що перебуває у капітальному ремонті, модернізується або нещо-

давно отримало капітальний ремонт та поліпшення, які змінили його вартісні

характеристики з точки зору найліпшого використання;

— законсервоване (у тому числі державні мобілізаційні резерви) обладнання,

машини дублери особливо важливих операцій, обладнання рідкого викорис-

тання у виробництві продукції з великим виробничим циклом;

— обладнання, яке виведене з експлуатації за рівнем фізичного та морального

зносу або за зміною технологічного процесу, та оцінюється з метою прийняття

рішення щодо продажу, безкоштовного передання, відправки на металобрухт;

— обладнання, виведене із експлуатації з причин розукомплектування, що під-

лягає оцінці з точки зору доцільності комплектування з подальшим продажем

або негайної утилізації.

За способом придбання — об’єкти, придбані на відкритому ринку, з аукціону, без-

оплатно передані, отримані в результаті приватизації, викуплені за закінченням стро-

ку оренди та інше.

За походженням — вітчизняне нове, з гарантією та післягарантійним обслугову-

ванням за умовами купівлі; імпортне, придбане новим, з усією необхідною технічною

документацією; вітчизняне, що було у експлуатації, не має гарантій, зовнішнього об-

слуговування та технічних даних виробника; імпортне, що було у використанні, не

забезпечено запасними частинами та технічною документацією; виготовлене власни-

ми силами як нестандартне або зібране самостійно зі стандартних вузлів та агрегатів.

198

Бачевський Б. Є., Заблодська І. В., Решетняк О. О. «Потенціал і розвиток підприємства»

За ступенем універсальності — широко універсальне, що поєднує признаки кіль-

кох типових груп (багато функціональні обробні центри, на яких можуть виконува-

тись одночасно фрезерні, токарні, свердлильні операції), універсальне у межах своєї

групи (окремі токарні, фрезерні, відрізні верстати); гнучкі лінії, які налаштовуються

на кілька типових процесів або виробів; спеціальне (просте спеціальне та спеціалі-

зоване обладнання, роторні лінії високої продуктивності налаштовані на виконання

лише однієї операції тощо).

За типом виробництва, у якому обладнання створено — продукт масового вироб-

ництва (стандартизовані та уніфіковані машини та обладнання, забезпечені взаємо-

замінними ремонтними комплектами, з високою надійністю та гарантією задекла-

рованих вихідних характеристик), серійні машини та обладнання, для якого кожне

наступне покоління може слугувати аналогом за внесенням поправок; нестандартне

та унікальне обладнання одиничного виробництва, яке практично немає аналогів для

порівняння та має вузьке призначення, що обмежує ринок його продажу.

За функціональним призначенням — відповідно до сегментів ринку, на якому є

попит на обладнання та машини спеціального функціонального призначення або на

багатофункціональні засоби згідно певної галузевої класифікації (обладнання маши-

нобудування, у тому числі токарне, фрезерне та інше обладнання, добувної промис-

ловості — бурові верстати, вишки, тягачі та інше). Іноді, як вказувалось, обладнання

диференціюється на основне технологічне, допоміжне, автотранспортне або офісне,

а також виділяється виробничий і господарський інвентар, але домінуючою ознакою

для оцінки є не стільки віднесення обладнання до основного чи допоміжного, як за-

сіб отримання з нього потрібного результату. Тому вибір метода оцінки, залежно від

класифікаційних ознак об’єкту, повинен враховувати можливість застосування, на-

приклад, до інвентарю доходного підходу, що сумнівно, та чи слід до верстату засто-

совувати порівняльний підхід, коли є можливість використати принцип найкращого

застосування за результатним підходом.

За правом власності — об’єкти, що знаходяться в державній, комунальній, колек-

тивній або приватній формах власності, але у даному випадку розглядаються лише

колективна або приватна форма, оцінка якої практично не відрізняється, за виклю-

ченням тих випадків, коли потрібно оцінити частку співвласників [3].

Таке угруповання упорядковує процес оцінки, надаючи можливість вибору най-

більш ефективних методів оцінки для кожного об’єкту за сукупністю перелічених

ознак, та склад необхідних поправок, за якими реалізуються обрані підходи та методи.

Але класифікація ще не вирішує всіх проблем оцінки нерухомості, оскільки машини

й обладнання — це специфічне майно цілісного майнового комплексу. Специфіка

цього майна виражається в тому, що, маючи одну й ту саму фізичну форму, вони мо-

жуть бути зовсім різними об’єктами оцінки з точки зору їх економічного визначення:

1. Машини й обладнання на підприємстві не завжди являють собою основні

фонди. У цьому питанні багато залежить від галузевої приналежності підприємства.

Посередницькі підприємства з оптової торгівлі машинами та обладнанням мають їх

головним чином у вигляді обігових коштів, технологічного устаткування не мають

зовсім, а допоміжне обладнання представлене головним чином транспортними за-

собами та офісним обладнанням. У машинобудуванні переважає саме технологічне

обладнання як основні фонди, але ж для цих підприємств продукція на продаж теж є

машинами та обладнанням, які мають власний потенціал, за яким складається їх ціна

199

Розділ 5. Оцінка вартості машин і обладнання

продажу, то це — обігові кошти. Саме у цій галузі виникає найбільша кількість про-

блем з оцінкою машин та обладнання, оскільки різниця між новою та зношеною ма-

шиною при продажу відчувається набагато сильніше ніж різниця між новою та був-

шою у використанні будовою або спорудою. Це пояснюється у першу чергу різницею

у строках економічного життя цих видів основних фондів та різницею у результатах

впливу морального та фізичного зносу.

Слід додати, що різниця між продажем нового або колишньої побудови будинку

легко враховується визначенням фізичного зносу. Що ж стосується машин та облад-

нання, то їх звичайно розглядають як об’єкт незалежної оцінки лише коли вони побу-

вали у використанні, тобто були частковим елементом носія. Якщо оцінка виконуєть-

ся з урахуванням потенціалу об’єкта, то машини й обладнання повинні оцінюватися

з урахуванням того, що вони можуть бути у складі діючого комплексу ОВФ, можуть

розглядатися як виведений з експлуатації окремий об’єкт оцінки, вони можуть оці-

нюватись у якості готової продукції на складі, наприклад, при визначенні застави, по-

купного товару для роздрібного перепродажу, частиною незавершеного будівництва

або у якості запасів на складі покупних комплектуючих для виробництва агрегова-

них ліній та комплексів обробки. При цьому треба враховувати — чи це зовсім нове

обладнання відомого виробника, який несе відповідальність за його якість, чи воно

вже було у використанні і не має гарантії. Нажаль, сучасні методики враховують це

недостатньо, хоча дослідження психології покупця беззаперечно доводять, що один

і той же самий, зовсім новий продукт у вільному продажі оцінюватиметься дорожче

ніж той, який виставлено на розпродаж, наприклад, за банкрутством підприємства,

як його майно.

2. Машини й обладнання не обов’язково є активною частиною основних фондів,

якщо навіть вони введені в дію. Тим не менш більшість робіт, присвячених темі оцін-

ки майна підприємства [69, 79, 105, 131, 174], ототожнює машини й обладнання з ак-

тивною частиною основних фондів. Стверджується, що машини й обладнання «ста-

новлять технологічну основу будь-якого підприємства, будучи істотною частиною

його майнового комплексу». Ми вже вказували, що вони можуть бути й частиною

оборотних фондів, або лише обслуговувати виробництво, до того ж такий погляд по-

яснюється тим, що дослідники мають на увазі, як правило, підприємства машино-

будівного комплексу. Якщо ж розглядати хімічну промисловість, переробні вугільні

підприємства, промисловість крупно панельного будівництва або металургію, то там,

безперечно, активною частиною основних фондів є споруди, що ж до машин та об-

ладнання, то вони, як правило, виконують на цих підприємствах допоміжні функції.

Дуже розповсюдженою[37, 105, 135, 140], та ще й закріпленою деякими офіційни-

ми документами, є думка, що «З науково-технічної точки зору до машин і обладнання

відносяться пристрої, що перетворюють енергію, матеріали й інформацію. З еконо-

мічної точки зору машинами й обладнанням вважаються всі види активної частини

основних фондів, що безпосередньо впливають на предмет праці, тобто силові та ро-

бочі машини й обладнання, транспортні засоби, виробничий і господарський інвен-

тар, а в окремих випадках і дорогий інструмент» [105]. На наш погляд, коксохімічні

печі, регенераційні колони, домни усе ж таки споруди й відносяться до нерухомості,

хоч і перетворюють матеріали. З цієї ж точки зору не можна відносити до активної

частини ОВФ господарський інвентар, оскільки не можливо визначити, яким чином

перетворює та безпосередньо впливає на предмет праці, наприклад, стілець, на якому

200

Бачевський Б. Є., Заблодська І. В., Решетняк О. О. «Потенціал і розвиток підприємства»

сидить людина, і який відноситься, згідно наведеному вище визначенню, до машин

та обладнання.

Згідно стандартам, рухоме майно, як об’єкти оцінки, — «матеріальні об’єкти, які

можуть бути переміщеними без заподіяння їм шкоди. До рухомого майна належить

майно у матеріальній формі, яке не є нерухомістю» [19]. Таким чином, нове обладнан-

ня або машини на складі теж є рухомим майном і повинно відповідно оцінюватись,

що робиться навіть частіше, ніж оцінка окремих об’єктів основних фондів, оскільки

воно є більш ліквідним, що важливо при заставі.

Тим не менш, вже наступний документ [20] розглядає машини та обладнання лише

як основні засоби. «Вихідними даними про технічні та функціональні характеристики

основних засобів, що належать до рухомого майна (машин, обладнання, транспортних

засобів тощо), є: надані підприємством паспорти або інші документи з відомостями

про технічні характеристики майна; у разі визначення вартості ліквідації майна — ві-

домості про наявність дорогоцінних металів та каміння, що містяться у його складі,

тощо; акти технічного стану; інші документи, що містять відомості про технічні ха-

рактеристики, склад, необхідні витрати на відновлювальний ремонт або ліквідацію».

Серед особливостей оцінки машин і обладнання, що відмічають більшість до-

слідників, звичайно виділяються наступні [52, 76, 83, 105, 134, 141]:

1. Оскільки рухомість не прив’язана постійно до однієї земельної ділянки, то й

оцінка не потребує їх обов’язкової сумісної оцінки з подальшим виділенням вартості

машин і обладнання. З іншого боку, якщо оцінюється цілісний майновий комплекс,

техніка залишку може, з певними обмеженнями, застосовуватися і відносно машин

та обладнання. Якщо машини та обладнання були встановлені на фундаменти, слід

враховувати, що за умовами продажу вроздріб не можна орієнтуватися на балансову

вартість одиниці рухомості, оскільки в неї входять вартість фундаменту, робіт щодо

підведення комунікацій, стислого повітря, води та іншого, у тому числі вартість на-

ладки та введення в дію.

2. За практикою аналітичної роботи звичайно виділяють загальні показники за

групою обладнання, такі як сумарна продуктивність, потужність енергоспоживання

тощо. Але таку вартісну характеристику, як ціна, можна надати точно лише на оди-

ницю обладнання або групу машин однієї моделі, оскільки різні об’єкти рухомості не

мають однорідних показників виміру їх головної характеристики, як їх має нерухо-

мість (вартість 1 м

площі, 1 м

об’єму, 1 погонного метра довжини). Використання

при оцінці машин і обладнання питомої вартості (вартості 1 тонни ваги, потужності,

продуктивності подібного устаткування), не надає потрібної точності та потребує ба-

гато коректив, відмінних для кожної групи подібних машин.

3. Рухомість, на відміну від нерухомого майна, підлягає набагато більшому мо-

ральному зносу, до того ж нерідко такому, що його неможна усунути. Строк еконо-

мічного життя нерухомості найчастіше обмежується його повним фізичним зносом,

який погрожує руйнуванням несучих конструкцій, тоді як рухомість, як правило, ще

може функціонувати, але з точки зору економіки потребує заміни за рівнем мораль-

ного зносу другого або третього роду. Зміна поколінь нерухомості відбувається рідше

й з меншими економічними втратами, застарілі об’єкти нерухомості легше присто-

сувати до зміни умов експлуатації, або іншого функціонального призначення, чим

модернізувати застарілу і до того ж зношену техніку. З цієї причини вік машин та об-

ладнання впливає на їх ціну набагато більше, ніж вік будинків та споруд.