Управление стоимостью бизнеса и подготовка кадров по ценообразованию и оценочной деятельности. Сборник докладов

Подождите немного. Документ загружается.

Список использованной литературы

1. International Private Equity and venture Capital valuation Guidelines-2006.

Международные директивы по оценкам прямых и венчурных инвести-

ций // Вестник РАВВИ. – 2008. – 80 c.

2. EVCA Governing principles-2005. Основные принципы управления, раз-

работанные EVCA. Корпоративное управление и профессиональные

стандарты в индустрии прямого и венчурного инвестирования // Вест-

ник РАВВИ. – 2008. – 72 c.

3. The European venture capital market-2007. Европейский рынок прямого и

венчурного капитала // Вестник РАВВИ. – 2008. – 96 с.

Ю. В. Илюшина, соискатель

кафедры ценообразования и

оценочной деятельности СПбГУЭФ

Особенности применения сравнительного подхода

при оценке земель сельскохозяйственного назначения

Земля является главным и весьма специфическим объектом исполь-

зования в аграрном производстве. Мировой земельный фонд составляет

13,4 млрд га, это 26 % территории планеты или, учитывая население Зем-

ли, 2 га на 1 человека. Производство продуктов питания в мире осуществ-

ляется в основном на сельскохозяйственных угодьях. Площади, на кото-

рых производится основная масса продовольствия, составляют лишь 9 %

поверхности Земли. При условии сохранения существующих технологий

обработки земли и мировых темпов роста населения, потенциал сельско-

хозяйственных земель для производства продуктов питания для человече-

ства может достигнуть своего предела уже к 2050 г.

С учетом ограниченности мировых земельных ресурсов, ежегодного

роста населения планеты, а также высокой степени освоенности пригод-

ных для производства продуктов питания территорий, Россия обладает

наибольшим в мире потенциалом развития сельскохозяйственного произ-

водства для обеспечения продовольственной безопасности российского

государства. Учитывая тот факт, что стоимость российской земли являет-

ся самой низкой по сравнению с развитыми и ведущими развивающимися

странами, а также то, что земельный фонд России располагает 3,3 % ми-

ровых сельскохозяйственных угодий, можно предположить, что Россия

обладает ресурсами и сравнительными преимуществами обеспечения

продовольственной безопасности страны и даже всего мира.

Экспертами Федерального портала «Индикаторы рынка земли» был

проведен сравнительный анализ эффективности использования земель

сельскохозяйственного назначения в Европе и России (в работе были ис-

пользованы материалы «Евростата», Всемирного банка, Федерального

агентства кадастра недвижимости и Росстата в период за предыдущие

20 лет).

В результате проведенного исследования были сделаны следующие

выводы:

 Площадь российских земель сельскохозяйственного назначения со-

поставима с суммарной площадью аналогичных земель 25 стран Ев-

росоюза. При этом в среднем по европейским странам сельхозугодия

занимают 40-50 % общей территории стран, в то время как в России

– не более 10 %.

 Эффективность использования земель и производительность труда в

сельском хозяйстве европейских стран в 5-7 раз превышают россий-

ский уровень.

 В настоящее время земля в России в сфере сельскохозяйственного

производства даже с учетом крайне низкой эффективности ее ис-

пользования (низкоэффективное сельскохозяйственное производст-

во; несовершенная государственная аграрная политика, слабо учи-

тывающая интересы собственного сельского хозяйства и отечест-

венного производителя; отсталый технический и технологический

уровень производства и инфраструктуры; недостаточная обустроен-

ность села) не имеет объективной рыночной стоимости – она значи-

тельно ниже «фактической» как минимум в 3-5 раз.

Ввиду вышеизложенных факторов оценка земель сельскохозяйст-

венного назначения приобрела особую значимость на уровне правитель-

ства страны. Также актуальность стоимостной оценки сельскохозяйствен-

ных земель в России в настоящее время обусловлена введением земель в

гражданский оборот (введенный в 2002 г. Федеральный закон «Об обороте

земель сельскохозяйственного назначения» постепенно сформировал ры-

нок купли-продажи сельхозземель).

Практика показывает, что существуют два варианта оценки земли

сельскохозяйственного назначения.

В первом случае оцениваются земли сельскохозяйственного назна-

чения, которые приобретались с целью последующего изменения катего-

рии земли, например, на промышленное назначение или под индивиду-

ально-жилищное строительство.

Во втором случае оцениваются сельскохозяйственные земли, кото-

рые используются по целевому назначению.

Земельные участки, относящиеся к первой группе, оценивают с по-

мощью метода сравнительного анализа, сопоставляя их с аналогичными

земельными участками, которые в дальнейшем планируется переводить в

другую категорию.

Определение рыночной стоимости земель, относящихся ко второй

группе, в России осуществляется в основном методами, основанными на

доходном подходе.

Однако нельзя не отметить тот факт, что за рубежом при оценке зе-

мель сельскохозяйственного назначения достаточно широкое примене-

ние получил сравнительный подход. В России сравнительный подход в

настоящее время практически не имеет своего развития, так как практика

его применения пока отсутствует. Однако технология применения данно-

го подхода для сельскохозяйственных угодий принципиально не должна

отличаться от технологии оценки рыночной стоимости других категорий

земель. Различия могут заключаться только в критериях отбора объек-

тов-аналогов и перечне элементов сравнения при внесении корректиро-

вок в цены продаж сопоставимых объектов. Например, при проведении

корректировок помимо элементов сравнения, применимых в сравнитель-

ном подходе для земель других категорий, при оценке земель сельскохо-

зяйственного назначения должны учитываться такие элементы сравне-

ния, как:

 балл бонитета почвы;

 наличие мелиоративных сооружений;

 структура посевных площадей;

 тип почвы и ее технологические свойства;

 качественные характеристики почвенного слоя земельного участка

(содержание питательных веществ, влагообеспеченность, аэрация,

механический состав, кислотность, структурный состав, рельеф,

микроклимат);

 удаленность от рынков сбыта и прочее.

Также к особенностям, которые необходимо учитывать при прове-

дении оценки рыночной стоимости (при использовании корректировок)

сельскохозяйственных угодий, относятся:

1. Поддержание почвенного плодородия сельскохозяйственных уго-

дий посредством применения соответствующей агротехники и соблюде-

ния определенных требований к способам ведения производства (напри-

мер, соблюдение норм выпаса, установление систем соответствующих се-

вооборотов сельскохозяйственных культур, внесение определенного ко-

личества удобрений), оставление земли под паром, создание защитных ле-

сополос.

2. Прямая зависимость структуры сельскохозяйственных угодий от

физико-географических характеристик местности (геоморфологические,

почвенные, гидрологические, климатические и иные особенности).

3. Высокие риски ведения сельскохозяйственного производства,

обусловленные природными факторами и форс-мажорными обстоятельст-

вами (засухи, наводнения, ранние заморозки и снегопады, эпизоотии и

иные стихийные бедствия).

4. Колебания цен на сельскохозяйственную продукцию, горюче-

смазочные материалы, сельскохозяйственную технику.

5. Сезонная характеристика сельскохозяйственного производства и

цен на рынке сельскохозяйственной продукции.

6. Сложившийся в стране диспаритет цен на сельскохозяйственную и

промышленную продукцию.

7. Отсутствие фактического оборота сельскохозяйственных угодий.

8. Отсутствие значимых инвестиций в сельскохозяйственное произ-

водство.

9. Невысокая плотность населения в районах, находящихся в отдале-

нии от крупных промышленных центров.

10. Недостаточно развитая инфраструктура, в частности, наличие

дорог с твердым покрытием, а также слабое развитие перерабатывающей

промышленности.

Следует отметить, что в настоящее время каких-либо устоявшихся

унифицированных правил и требований к процедуре внесения поправок

при оценке земель сельскохозяйственного назначения с учетом их специ-

фики в отечественных нормативных документах не сформулировано.

Основная задача проводимой в аграрном секторе России земельной

реформы заключается в повышении эффективности сельскохозяйственно-

го производства путем реформирования отношений собственности на

земли сельскохозяйственного назначения и создания условий для их эф-

фективного оборота. Большую роль в решении этой важной задачи играет

оценка рыночной стоимости сельскохозяйственных земель.

Однако, несмотря на многолетний опыт земельнооценочных работ в

нашей стране, оценка рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий

сопряжена с большими трудностями, как в методическом, так и в инфор-

мационном отношении. Такое положение обусловлено отсутствием сфор-

мированного рынка земель данной категории, и, как следствие, отсутстви-

ем устоявшихся и отработанных на практике приемов рыночной оценки,

основанных на информации о фактически состоявшихся сделках с земель-

ными участками.

Список использованной литературы

1. Анцырев Ю. Ю., Хуажева А. Ш. Зарубежный опыт развития рыночных

земельных отношений, основные проблемы оценки стоимости сельхоз-

земель в России.

2. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий

Российской Федерации: Практическое пособие / Под. общ. ред.

А. З. Родина, А. З. Носова. – М.: Ин-т оценки природных ресурсов,

2008. – 186 с.

3. Комов Н. В. Управление земельными ресурсами России: Справочное

пособие.

4. Иванкина Е. В. Земельные рынки: экономика, право, ипотека: Учебное

пособие. – М.: Академия народного хозяйства при правительстве РФ,

2006. – 178 л.

5. www.kzr.spb.ru

6. www.land-in.ru

В. А. Кисса, аспирант

кафедры ценообразования и

оценочной деятельности СПбГУЭФ

Особенности оценки малого бизнеса

Оценка малого бизнеса необходима не только при его покупке или

продаже, но и как периодическая проверка положения дел на предпри-

ятии. Для оценки малого бизнеса используют три классических подхода:

сравнительный, затратный и доходный. Сравнительная подход подразуме-

вает, что стоимость активов предприятия при стабильном финансовом

рынке примерно равна цене аналогичного предприятия, зафиксированной

рынком. Однако такой подход слишком приблизителен, так как не учиты-

вает перспективы развития предприятия, к тому же для наиболее точного

результата такой оценки необходима информация по большому количест-

ву сходных предприятий, а получить ее достаточно сложно. Затратный

подход в оценке предполагает, что стоимость предприятия равна стоимо-

сти материальных ценностей, ему принадлежащих (оборудования, поме-

щений, автомобилей и т.д.). Но при использовании данного подхода воз-

никает проблема с определением степени изношенности активов и их ры-

ночной стоимости. К тому же этот подход так же, как и предыдущий, не

учитывает потенциал развития предприятия. Оценка доходным подходом

самый сложный, но в то же время самый надежный метод оценки мало-

го бизнеса. При использовании данного метода рассматриваются будущие

доходы предприятия с учетом возможных рисков, дисконтированные по

норме доходности.

Под оценкой бизнеса понимают определение стоимости предпри-

ятия, рассматриваемого в качестве субъекта деятельности, ориентирован-

ной на получение прибыли. Известно, что малые предприятия имеют свои

особенности, проявляющиеся в их функционировании, управлении и дру-

гих сферах. Эти особенности приходится учитывать и при подборе мето-

дик и критериев для оценки малого бизнеса. Одним из основных критери-

ев оценки стоимости малого бизнеса является определение его потенци-

альной доходности. Даже при низкой рентабельности малого предприятия

оценка стоимости бизнеса может быть достаточно высокой, так как ско-

рость оборачиваемости средств в малом бизнесе высока, и удачные фи-

нансовые вложения могут принести неплохой доход. Но, конечно, оцени-

вая малый бизнес, нельзя обойтись без учета собственных средств пред-

приятия и анализа всех денежных потоков. Отличительной особенностью

малого бизнеса является его мобильность, что проявляется в высокой

адаптивности и гибком подходе при работе с потребителями. Благодаря

такому качеству малые предприятия успешно завоевывают рынок, при-

влекают новых клиентов и оперативно реагируют на меняющиеся запросы

потребителей. Поэтому при оценке малого бизнеса необходимо учитывать

такой критерий, как ориентация на потребителя и рынок. Немаловажным

критерием оценки малого бизнеса является и эффективность системы

управления. Результаты исследования свидетельствуют, что для малых

предприятий лучшим является процессный подход в управлении, преду-

сматривающий определение и документирование структуры и состава

процессов. Ввиду недостаточности финансирования в малом бизнесе тре-

буется более внимательное отношение к планированию и тщательное рас-

пределение ресурсов, поэтому одним из критериев оценки предприятия и

бизнеса в целом является рациональное управление ресурсами. Эксперта

интересуют особенности управления материальными, финансовыми и

людскими ресурсами на данном предприятии. При оценке стоимости ма-

лого бизнеса приходится ориентироваться и на такой критерий, как лидер-

ство руководства. Как правило, руководитель малого предприятия все ос-

новные решения принимает единолично, беря на себя ответственность за

исходы большей части проблем. При этом значительную роль играют

профессиональные знания и лидерские качества руководителя. Необходи-

мо помнить, что при оценке малого бизнеса все критерии рассматривают-

ся в совокупности, неотделимо друг от друга.

Начиная любой вид бизнес-деятельности, предприниматель должен

верно оценивать как свои возможности, так и рентабельность бизнеса.

Ведь малый бизнес попадает в категорию финансовых проектов с повы-

шенным риском – уровень дохода зависит от слишком многих факторов, а

сравнительно небольшая величина оборота денежных средств увеличива-

ет вероятность ошибки, заключенной в малых цифрах. Предприниматель

должен помнить также, что несет материальную ответственность всем

своим имуществом, то есть неудача равносильна разорению.

Именно поэтому так важна доходная оценка малого бизнеса. Выпол-

нить ее самостоятельно предпринимателю, как правило, не по силам.

Здесь необходимы серьезные экономические знания, глубокое проникно-

вение в суть задачи и учет всех тонкостей. Критерии оценки малого биз-

неса могут сильно отличаться для разных направлений деятельности.

Кроме того, оценка стоимости бизнеса необходима и в дальнейшем. Даже

если вам кажется, что бизнес идет хорошо, развивается и имеет прекрас-

ные перспективы и чистый горизонт, это еще не значит, что дела обстоят

именно так. Увы, многие бизнесмены вовремя не замечают опасности и

спохватываются, когда уже поздно. Оценка малого бизнеса должна вы-

полняться периодически, и сравнение цифр в их динамике однозначно

укажет, в правильном ли направлении вы движетесь. Критерии оценки

малого бизнеса должны учитывать такие процессы, как износ оборудова-

ния, колебания потребительского спроса на конкретный товар, рост ин-

фляции, изменение рыночных цен на недвижимость и землю и т.п. Теку-

щий экономический кризис преподал наглядные уроки того, как может

измениться реальная стоимость бизнеса в зависимости от внешних об-

стоятельств. Некоторые виды деятельности практически полностью пре-

кратили свое существование, некоторые, наоборот, оказались более вос-

требованными в изменившихся условиях экономики. Поэтому независи-

мая оценка должна всегда привязываться к реальному положению вещей в

данный момент времени. Если же вы решили продать свое дело, необхо-

дима рыночная оценка стоимости бизнеса. Грамотная работа оценщика

даст реальную цифру, исходя из которой, бизнес удастся продать макси-

мально быстро и выгодно. Качественная и верная оценка бизнеса необхо-

дима, прежде всего, его владельцу.

Е. В. Коровяк, аспирант

кафедры ценообразования

и оценочной деятельности

Совершенствование методов согласования результатов расчета

рыночной стоимости бизнеса

Поскольку применение различных подходов в оценке дает некото-

рый разброс в численных значениях стоимостей, определенных разными

подходами, возникает необходимость дать объяснение этому разбросу и

вывести итоговое значение стоимости бизнеса. В ФСО-3 «Требования к

отчету об оценке» (п. 8 раздела III) указывается, что «вне зависимости от

вида объекта оценки в отчете об оценке должен содержаться раздел “Со-

гласование результатов”», однако какими методами проводить подобное

согласование, не сказано.

Простое усреднение результатов не гарантирует правильного заклю-

чения об оценке, так как в этом случае предполагается, что при выполне-

нии оценки каждый подход дал одинаково надежный результат, что на

практике встречается крайне редко. Поэтому предпочтительнее для оцен-

щика средневзвешенное усреднение.

Существуют следующие методы взвешивания:

1. Прямое экспертное назначение весов.

2. Метод математического взвешивания.

3. Дополнительное определение компетентности экспертов.

4. Метод анализа иерархий (МАИ).

Согласно первому методу оценщик, исходя из своих субъективных

соображений, самостоятельно назначает веса результатам, полученным по

каждому подходу.

Второй метод (методика А. Шаскольского) состоит в анализе четы-

рех критериев и их экспертной оценке. К числу критериев относятся:

 достоверность и достаточность информации;

 способность подхода учитывать структуру ценообразующих факто-

ров, специфичных для объекта;

 способность подхода отразить мотивацию, действительные намере-

ния типичного участника сделки;

 соответствие подхода виду рассчитываемой стоимости.

Методика включает следующие этапы:

 построение матрицы факторов в баллах по каждому подходу в соот-

ветствии с четырьмя критериями и определение общей суммы бал-

лов;

 определение удельного веса баллов каждого подхода в общей сумме

баллов (с округлением удельных весов);

 согласование результатов расчета.

Третий метод был предложен группой оценщиков ООО «РМС-

ОЦЕНКА» (А. В. Григорьев, П. А. Козин, А. В. Остапчук). Это методика

определения значений весовых коэффициентов с учетом компетентности

привлекаемых экспертов.

В специально разработанной анкете эксперты по 10-балльной шкале

расставляют баллы для каждого подхода. Затем каждый эксперт оценивает

показатель степени личной уверенности в том, что значения, определен-

ные по 10-балльной шкале, соответствуют действительности. После этого

осуществляется самооценка степени влияния различных источников аргу-

ментации на ответ эксперта.

В настоящее время при согласовании результатов широко применя-

ется МАИ (метод Т. Саати). Сущность МАИ состоит в декомпозиции про-

блемы на все более простые составляющие части и дальнейшей обработке

последовательных суждений оценщика по парным сравнениям. Эти суж-

дения затем выражаются численно.

Таким образом, все четыре метода, по сути дела, сводятся к субъек-

тивной оценке подходов каждым оценщиком без мотивации применимо-

сти подходов и методов оценки. Покупатель имеет полное право не согла-

ситься с этим мнением и в процессе переговоров предложить свою цену.

Цена сделки может серьезно отличаться от стоимости, которую определил

оценщик в отчете. Это расхождение часто составляет более 30 %. Причин

этому может быть много. Цена будет зависеть от целей, стоящих перед

покупателем, его субъективных мотиваций, особенностей проведенной

сделки.

Как известно, при определении стоимости сравнительным подходом

оценщик получает сумму, которую потратил бы человек для совершения

покупки оцениваемого объекта, например, бизнеса.

При расчете рыночной стоимости затратным подходом получаем

сумму, которую заплатит покупатель бизнеса, в случае если захочет не

купить его, а начать новый такой же, с теми же параметрами.

Доходный подход дает нам в результате проведенных расчетов де-

нежный поток, генерируемый оцениваемым бизнесом.

С точки зрения разумного потребителя, не являющегося владельцем

оцениваемого бизнеса, у него есть два способа этот бизнес получить: по-

купка или организация нового.

Однако для принятия решения о том, стоит ли вообще данную по-

купку осуществлять, необходимо понять, какие же выгоды принесет дан-

ный бизнес, является ли он прибыльным или убыточным. Данная величи-

на получается в результате реализации доходного подхода.

Необходимо отметить, что разумный покупатель не приобретет и не

построит объект по цене значительно выше стоимости генерируемого

объектом потока дохода. Подобная сделка может произойти только в слу-

чае присутствия у покупателя нерыночной мотивации.

Отсюда можно сделать следующий вывод: имея результаты оценки

сравнительным и доходным подходом, разумный покупатель совершит

сделку по меньшей стоимости.

Аналогично, имея результаты оценки затратным и доходным подхо-

дом, разумный покупатель откажется от идеи начать подобный бизнес, ес-

ли генерируемые им потоки не покроют его затрат.

Чаще всего в процессе согласования оценщик присваивает веса всем

трем подходам. Однако стоит задуматься над тем, что человек может либо

купить бизнес, либо организовать его самостоятельно, но никак не на

30 % купить, а на 70 % организовать.

По нашему мнению, между данными подходами не может быть про-

изведено согласование, поскольку человек либо покупает бизнес, либо он

его организует. В терминах оценочной деятельности это означает, что вы-

бор надо сделать в пользу одного из двух подходов.

Итак, действуя как разумный потребитель, из результатов сравни-

тельного и доходного подхода мы выбираем тот, который дает меньшую

сумму. При этом в случае, если результат затратного подхода меньше, чем

результаты сравнительного и доходного, то выбор делается в пользу за-

тратного подхода.

Конечно, не стоит упускать из внимания тот факт, что в случае не-

большого превышения результатов одного подхода над другим (в рамках

30 %) покупатель может сделать и не самый рациональный выбор. Так,

при анализе рынка необходимо обратить внимание на то, осуществляется

ли организация подобного рода бизнеса, строительства подобных заводов

и др. или нет, возможно, для этого есть какие-то препятствия, или рынок в

состоянии упадка, сделки не совершаются. В таком случае выбор делается

в пользу другого метода.

Мы рассмотрели согласование между результатами подходов с точ-

ки зрения потребителя, игнорировать мотивацию продавца также нельзя.

В первую очередь необходимо отметить, что в крайнем случае про-

давец может распродать свое имущество по ликвидационной стоимости.

Эта сумма будет являться нижней границей диапазона полученных стои-

мостей в ситуации, когда бизнес является прибыльным. Для получения

достоверной картины ликвидационную стоимость также необходимо оп-

ределять.

Не приводя подробное описание мотивов продавца, отметим, что

продавец стремится осуществить сделку по максимальной цене.

Итак, один подход выбирает для себя продавец, другой подход по-

купатель. Между данными значениями происходит согласование интере-

сов, допустим 50 % на 50 %.

Теперь рассмотрим пример.

Предположим, что некий заказчик владеет двумя совершенно одина-

ковыми торговыми точками, расположенными рядом друг с другом.

Оценив одну из них, оценщик по доходному подходу получает

стоимость 360 тыс. руб.

Аналогов для реализации сравнительного подхода у оценщика нет,

так как рынок не активен, и он отказывается от него.

По результатам затратного подхода стоимость составляет 30 тыс.

руб., так как магазин расположен в арендованном помещении, работа