Щербаков В.А., Щербакова Н.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса)

Подождите немного. Документ загружается.

тельства и стоимостью улучшений на дату оценки, базируется на анализе рыночных

данных о продажах аналогов объекта оценки.

Отбираются недавно проданные аналоги оцениваемого объекта, затем опре-

деляется накопленный износ каждого из них в порядке, представленном на рисунке:

Подбор недавно проданных (продаваемых) аналогов объекта оценки

Расчет стоимости земельного участка

(С

)

Определение стоимости улучшений с учетом износа (С

) исключением

стоимости земельного участка из цены продажи объекта (ЦП ):

= ЦП – С

Расчет стоимости нового строительства на дату оценки (С

нс

)

Стоимость воспроизводства (ВС) Стоимость замещения (СЗ)

Расчет накопленного строениями износа

= С

нс

- С

Определение эффективного возраста объекта сравнения (ЭВ)

Определение среднегодового износа (И

год

) в аб-

солютном выражении (руб.):

год

= И

/ ЭВ

Определение величины среднегодового износа

в процентах:

И (%) = 100*И

год

/ С

нс

Рис. Определение износа методом сравнения продаж

При оценке накопленного износа методом сравнения продаж получают наи-

более точные результаты, если имеется достаточное количество аналогов для срав-

нения. Точность увеличивается по мере использования большего числа сопостави-

мых объектов для анализа.

П р и м е р. Владелец принял решение о продаже застроенного дачного уча-

стка. Стоимость воспроизводства дачного дома 500 тыс. руб., его эффективный воз-

раст 11 лет., стоимость земельного участка 60 тыс руб. Известно, так же, что недав-

но за 600 тыс. руб. продан расположенный в том же районе аналогичный объект,

эффективный возраст строения – 10 лет, стоимость нового строительства - 650 тыс.

руб. В результате проведения отдельной оценки земельного участка проданного

объекта установлено, что его стоимость составляет 50 тыс. руб. Оцените предлагае-

мый на продажу дачный участок.

Решение:

Рассчитаем среднегодовой износ аналога:

= 600 - 50 = 550 тыс. руб.

= 650 - 550 = 100 тыс. руб.

(%) = (100 / 600)*100% = 16,67%

год

= 16,67/10 = 1,67 %

Определим стоимость объекта оценки:

= 11 лет * 1,67% = 18,37%

зп

= 60 + 500 – (500*0,1837) = 60 +500 – 91,85 = 468,15 тыс. руб.

Ответ: стоимость объекта оценки составит округленно 470 тыс. руб.

Итак, с течением времени вследствие каких-либо причин стоимость недви-

жимости уменьшается, вследствие чего при оценке объекта на основе затратного

подхода учитываются не только затраты на возможное новое строительство, но и

накопленный строением износ.

Преимущества и недостатки затратного подхода в таблице.

Таблица. Основные преимущества и недостатки затратного подхода к оценке не-

движимости

Преимущества Недостатки

- иногда является единственно возможным к

применению;

- наиболее надежен при оценке новых объек-

тов, готовых для наиболее эффективного ис-

пользования;

- наиболее целесообразно применение при

анализе наилучшего и наиболее эффективно-

го земельного участка, технико-

экономическом анализе нового строительст-

ва, оценке общественно-государственных и

специальных объектов (так как они не пред-

назначены для получения дохода и низка ве-

роятность найти данные об аналогичных

продажах);

- применим для оценки в целях страхования

- значительная трудоемкость;

- попытки достижения более точного резуль-

тата оценки сопровождаются быстрым рос-

том затрат;

- несоответствие затрат на приобретение

оцениваемого объекта недвижимости затра-

там на новое строительство точно такого же,

так как в процессе оценки из стоимости

строительства вычитается накопленный

строением износ;

- проблематичность оценки земельных уча-

стков в России;

- отдельная оценка земельного участка

от строений с учетом ННЭИ, однако разделе-

ние земли и размещенных на ней зданий и

и налогообложения;

- позволяет оценить объекты на малоактив-

ных рынках.

сооружений практически невозможно, либо

связано со значительными затратами;

- сложность определения накопленного из-

носа (особенно старых зданий и сооруже-

ний), так как в большинстве случаев сужде-

ние о степени износа основывается на экс-

пертном мнении оценщика и точность ре-

зультатов во многом зависит от его квалифи-

кации и опыта.

Наиболее точные результаты получают на основе применения затратного

подхода к оценке новых объектов, готовых к использованию в соответствии с вари-

антов наилучшего и наиболее эффективного использования.

6.2.3 Доходный подход к оценке недвижимости

Доходный подход к оценке недвижимости основан на определении текущей

стоимости будущих доходов от сдачи недвижимости в аренду.

Оценка объектов доходным подходом осуществляется в несколько этапов, ко-

торые представлены на рисунке.

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД

Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки

Расчет действительного валового дохода

Расчет расходов, связанных с объектом оценки

Условно-постоянные Условно-переменные

(эксплуатационные)

Резервы

Определение величины чистого операционного дохода

Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость

Прямая капитализация

Капитализация доходов по норме отдачи

на капитал

Дисконтирование

денежных потоков

Капитализация по

расчетным моделям

Рис. Основные этапы оценки недвижимости доходным подходом

Оценку недвижимости доходным подходом начинают с определения доходов

от объекта: потенциального валового, действительного валового и чистого опера-

ционного.

Потенциальный валовой доход (PGI, potential gross income) - макси-

мальный доход, который способен приносить объект оценки при 100 %-ной загруз-

ке площадей на основе текущих ставок и тарифов на рынке аренды без учета расхо-

дов по эксплуатации. В общем виде рассчитывается по формуле:

PGI = S * А * n, )

где S – площадь объекта оценки, м

А – арендная ставка за период, тыс.руб./м

;

n– количество арендных периодов.

Изучая рынок, необходимо учитывать разницу между рыночной, которая должна исполь-

зоваться в доходном подходе, и контрактной арендной платой. Для этого проводят анализ догово-

ров аренды в целях выявления условий, способных повлиять на величину последней, например:

- каковы дата и срок заключения договора об аренде (могли измениться ус-

ловия на рынке);

- существовала ли деловая, семейная и другая связь между владельцем и

арендатором;

- предоставлялась ли арендатору возможность благоустройства арендуемого

помещения в счет арендной платы;

- не было ли частичного финансирования арендатором будущего приобрете-

ния объекта.

Если у сравниваемых объектов имеются существенные отличия, проводят

корректировку данных. Для этого следует использовать методы расчета и внесения

корректировок, применяемые в сравнительном подходе, только в данном случае бу-

дет оцениваться влияние отличий не на стоимость объекта, а на величину арендной

платы.

Действительный валовой доход (EGI, effective gross income) – потенциальный

валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования объекта оценки, неплате-

жей арендной платы.

EGI = PGI – L,

где L - убытки из-за наличия помещений без арендаторов и безнадежных платежей.

Если имеются дополнительные виды доходов от объекта оценки (I), напри-

мер, от автомата с кофе в холле, то формула принимает вид:

EGI = PGI – L+I.

Простои сдаваемого в аренду помещения могут быть как хроническими, так и

между сменой арендаторов. Для оценки потерь от недозагрузки объекта и недосбо-

ра арендной платы анализируются данные за предшествующий продолжительный

период времени об аналогах объекта оценки с типичным уровнем управления, учи-

тывается текущая ситуация на соответствующем сегменте рынка недвижимости и

тенденции ее изменения. Если нет данных о простоях, оценщик должен учесть

риск возникновения подобных убытков, ведь планы даже арендатора с долгосроч-

ной арендой могут измениться.

Определение поправок на возможную недозагрузку площадей

Потери от незанятости рассчитываются по формуле:

vac

= (K

x N

) / N

где K

— коэффициент оборачиваемости арендных помещений, отражающий долю арендных

площадей, на которых в течение года происходит смена арендаторов, %;

— число арендных периодов, которое необходимо для поиска новых арендаторов после

ухода старых;

— общее число арендных периодов (число платежей арендной платы) в год.

Исходные данные

• коэффициент оборачиваемости арендных помещений в данном районе 20%;

• число арендных периодов, необходимое для поиска новых арендаторов 3;

• общее число арендных периодов в году 12.

Тогда потери от незанятости составят K

vac

= (20 x 3) / 12 = 5% от потенциального валового дохо-

да.

Однако, владельцу недвижимости необходимо время на проведение ремон-

та и для начального поиска арендаторов на всю площадь. В данном отчете

мы заложили недозагрузку в первый год владения недвижимостью, равную 3

арендным периодам на проведение ремонта объекта и на первоначальный

поиск арендаторов.

Тогда потери от незанятости в первый год владения объектом составят K

vac

= (100 х 3) / 12 = 25%

от потенциального валового дохода.

Затем рассчитывается чистый операционный доход (NOI, net operating income)

- действительный валовой доход от объекта оценки за исключением операционных

расходов:

,OEEGINOI

−

где OE - операционные расходы.

где NOI - чистый операционный доход; OE - операционные расходы.

Операционные расходы - расходы на поддержание воспроизводства дохода от

имущества, их расчет основан на анализе фактических затрат по содержанию объ-

екта оценки и (или) типичных затрат на данном рынке. Операционные расходы де-

лятся на три группы:

1) постоянные расходы - расходы, которые практически не зависят или не-

значительно зависят от степени эксплуатации недвижимости (расходы на страхова-

ние объекта, оплату налога на имущество и др.);

2) переменные расходы - эксплуатационные расходы, которые необходимы

для поддержания функциональной пригодности объекта, зависят от степени его

эксплуатации, технических характеристик здания и особенностей инженерных ре-

шений (затраты на коммунальные услуги, расходы по управлению объектом, на

обеспечение безопасности, содержание территории, выплаты обслуживающему

персоналу и т.п.);

3) резервы (расходы на замещение) - расходы, связанные с объектом недви-

жимости, которые необходимо произвести только один раз в несколько лет, а также

расходы, величина которых сильно изменяется с течением времени (расходы по за-

мене элементов строения со сроком службы меньше срока его экономической жиз-

ни, в частности, кровли, труб, лифтов, охранной сигнализации и т.п.).

Иногда оценщиками используется рыночная цена чистой аренды, то есть когда ком-

мунальные платежи возлагаются на арендатора.

П р и м е р. Как правило в арендную ставку включается оплата коммунальных платежей. В данном

отчете об оценке в расчетах доходным подходом нами используется рыночная цена чистой аренды, то есть

когда все коммунальные платежи (за электроэнергию, отопление, водоснабжение, канализацию, техническое

обслуживание), охрану, текущий ремонт помещения и другие платежи возлагаются на арендатора. Опираясь

на результаты анализа арендных ставок по г. N-ску для сопоставимых объектов и учитывая поправки на оп-

лату коммунальных услуг и расходов на содержание помещений, Оценщик считает, что наиболее вероятная

цена чистой аренды применительно к объекту оценки составит 400 руб./м

в месяц. Аренда подвала соот-

ветствующего назначения — вспомогательные (складские) площади — для данного конструктивного реше-

ния составит 100 руб./м

в месяц. В качестве источников информации использовались предложения на

аренду торговых помещений, опубликованные агентствами недвижимости в журнале "Недвижимость" и га-

зете "Доска объявлений", а также сведения, полученные в приватных беседах с владельцами и арендатора-

ми недвижимости в районе расположения объекта оценки. Полученные результаты по арендным ставкам

будут использованы нами при определении чистого операционного дохода (ЧОД).

Величину чистого операционного дохода в дальнейшем преобразуют в стои-

мость недвижимости на дату оценки. Основные методы преобразования: прямая ка-

питализация и дисконтирование денежных потоков.

Прямая капитализация – оценка имущества при сохранении стабильных ус-

ловий его использования, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных

инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал. Основ-

ные условия применения: период поступления дохода стремится к бесконечности,

величина дохода постоянна, не учитываются первоначальные инвестиции. Расчеты

проводятся по формуле:

NOI

PV =

где РV - текущая стоимость недвижимости, NOI - ожидаемый чистый опера-

ционный доход за первый после даты оценки год, R - общая ставка капитализации.

В качестве NOI может использоваться нормализованный чистый операцион-

ный доход за 1 год, получаемый путем усреднения дохода за несколько лет.

Ставка капитализации (R) отражает риски, которым подвергаются средства,

вкладываемые в актив. Основной метод расчета ставки капитализации - метод

сравнения продаж. В этом случае сначала рассчитывают ставку капитализации по

каждому из выбранных проданных аналогов объекта оценки (R)

NOI

где NOI - ожидаемый чистый операционный доход аналога за первый после

даты оценки год; SP - цена продажи аналога.

Затем с учетом методов математической статистики, весового коэффициента

, отражающего степень похожести каждой из продаж на объект оценки, выбира-

ется ставка капитализации для объекта оценки (R

∑

iio

RxR

Элементы метода прямой капитализации используют в методе остатка.

Метод остатка применяется в случаях, когда известна стоимость одной со-

ставляющей объекта оценки. Различают методы остатка для земли и зданий, собст-

венного и заемного капитала.

Последовательность применения метода остатка:

1) расчет части годового дохода, которая приходится на составляющую с из-

вестной стоимостью;

2) расчет части годового дохода, которая приходится на составляющую с не-

известной стоимостью;

3) расчет стоимости неизвестной компоненты;

4) определение стоимости собственности сложением стоимостей ее состав-

ляющих.

Рассмотрим метод остатка для зданий, когда известна стоимость земельного

участка. Расчеты будут выполняться по следующим формулам:

LLL

RVI *=

где I

- годовой доход, относимый к земле,

- стоимость земли,

- ставка капитализации для земли.

Lob

III −=

где I

- годовой доход, приходящийся на здание,

- общий годовой доход, приносимый собственностью.

V =

где V

- стоимость здания,

- ставка капитализации для зданий.

VVV +=

где V - стоимость собственности.

Аналогично применяются:

- метод остатка для земли - когда стоимость здания можно определить дос-

таточно точно;

- метод остатка для собственного капитала - если возможно определить срок

ипотечного кредита и размер годового платежа по обслуживанию долга;

- метод остатка для заемного капитала - когда известна стоимость собствен-

ного капитала.

Если невозможно рассчитать чистый операционный доход, стоимость объекта

оценки определяют с применением валового рентного множителя:

RМIV *

Валовой рентный множитель (RM) - среднестатистическое отношение ры-

ночной цены к потенциальному или действительному валовому доходу (I) опреде-

ленного вида имущества.

Если доходы от объекта изменяются и неравномерно поступают (объект на

стадии строительства или реконструкции, условия рынка – нестабильны, структуру

доходов и расходов неравномерная), применяют метод дисконтирования денежных

потоков. Тогда стоимость недвижимости (V) определяется как сумма текущих стои-

мостей будущих доходов путем раздельного дисконтирования каждого из периоди-

ческих потоков дохода и реверсии:

NOI

)1()1(

∑

где NOI

- ожидаемый чистый операционный доход i-аналога за первый после

даты оценки год; FV - цена перепродажи объекта в конце периода прогнозирова-

ния (реверсия), n - период прогнозирования, DR - ставка дисконтирования.

Выбор ставки дисконтирования основан на анализе доступных альтернатив-

ных вариантов инвестирования с сопоставимым уровнем риска (альтернативная

стоимость капитала). Наиболее популярные методы определения ставки дисконти-

рования в оценке недвижимости:

- метод суммирования,

- метод рыночного анализа,

- метод инвестиционной группы.

Метод суммирования (кумулятивный метод) предполагает учет каждой из со-

ставляющих ставки дисконтирования: безрисковой ставки, степени риска данного

направления инвестирования, ликвидности объекта инвестиционных вложений и

уровня инвестиционного менеджмента (качество управления).

Риск ликвидности связан с невозможностью быстрой продажи объекта. Не-

движимость обладает меньшей ликвидностью, чем другие товары. Основные при-

чины низкой ликвидности: рынок недвижимости локален, что сокращает возможное

количество сделок; сделки с недвижимостью требуют привлечения значительных

финансовых ресурсов; соотношение спроса и предложения на различные типы не-

движимости существенно варьируется.

Риск качества управления объектом связан с процессом управления инвести-

циями в недвижимость, направленными на сохранение вложенного капитала и по-

лучение требуемого дохода на капитал (принятие решений относительно направле-

ния инвестирования, объема и источников капиталовложений, необходимости раз-

вития и реконструкции объекта).

П р и м е р. Расчет ставки дисконтирования методом суммирования

Составляющие ставки дисконтирования Значение

Безрисковая ставка 10 %

Поправки на риск:

- вложения в недвижимость,

- ликвидности,

- инвестиционного менеджмента

5 %

6 %

5 %

Итого ставка дисконтирования 26 %

Метод рыночного анализа основан на анализе рыночных данных, мнение и

предпочтение инвесторов учитывается посредством опроса или анализа реальных

сделок.